L'application de la loi de 2010 dans une ACP Bruxelloise semblable au nôtre ...

Lu sur le Blog d'un copropriétaire d'une autre grande ACP Bruxelloise:

Une bonne Copropriété ...

Extrait d'un interview de Maître JAUNIAUX, Maître de conférences invité à l’U.C.L:

Quelles seraient pour vous les adjectifs pour définir une « bonne » Copropriété ?

Conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde.

Prévention incendie

Trouvé de l'information utile sur un site d'Assuralia, union professionnelle des entreprises d'assureurs, concernant la prévention incendie.

Le guide A.B.C. pour l’Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs (1)

L'ARC, une association Française de défense des intérêts des copropriétaires, vient de publier un guide concernant la réduction de la consommation énergétique des copropriétés.

ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II

L'association de fait "ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II" sert et a servie à différentes choses, qui varient dans la temps. Elle a fait surface quelque part en 2006 et est utilisé de moins en moins.

ACP Résidence Les Anciens Combattants II

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui sont s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

Pour plus d'info voir l'association soeur "ACP Résidence Les Anciens Combattants I", en tenant compte du fait que "AC II" s'occupe des bâtiments 101, 103 et 105, ainsi que de l'accès au parking souterrain.

Voir pour une vue d'ensemble la page "Les 6 associations gestionnaires" (ultérieurement).

Plus d'information (avec liens vers les fichiers qui sont accessible publiquement) plus tard ...

ACP Résidence Les Anciens Combattants I

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

La vérité fait toujours surface (2)

Il y a plus qu’un an, avant l'AG 2010,  j’ai écrit le texte « La vérité fait toujours surface ».

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (3)

Et la saga continue …. après les épisodes du 29/01/2011 et du 30/01/2011, une firme procédera à des travaux.

La responsabilité des préposés

Comme le syndic met beaucoup de préposés à l’œuvre, il est intéressant de savoir ce que l’ACP peut faire dans le cas qu’ils commettent des fautes volontaires ou involontaires qui causent du dégât à l’ACP.

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (2)

Parfois tout est a première vue compliquée, mais cela devient très simple quand on sait un peu plus.

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (1)

L'épisode d'aujourd'hui du saga de l'eau chaude et froide est une goutte de trop.

Flux de liquidités

(èdité le 14/01/2011 à 10h10)

Voir une liste de liens à la page suivante, pour mieux comprendre la lettre du 28.07.2009 du syndic.

Ces liens placent le contenu de sa lettre dans le contexte 1983-2009 de notre communauté (1983)/ACP(1996), si on le compare par exemple avec les décomptes 1999-2005.

Postposer une expertise pendant 11 ans – le coût pour notre santé, nos finances, …

En 1999 notre ACP devait demander un permis d’environnement classe 1A.

Coût de ces expertises à ce moment ? Probablement environs 25.000 EUR, donc 2 à 3 EUR par quotité et en fait 5 à 7 eurocent par quotité et par an, si on tient compte avec la durée du permis.

Il a été « décidé » de rien faire, sauf une "étude" de la présence de l'amiante un "peu" superficielle.

Proverbe

A méditer ...

"La vérité a la vie dure. Sans doute parce qu'elle n'est pas pressée."
( Jean Dutourd )

Liberté d’expression d'un copropriétaire

Depuis en fait 2001 certains copropriétaires, membres avec droit de vote de l’AG de notre ACP bilingue, mais aussi et surtout mandataires de notre ACP ou préposés de notre syndic, disent que quelqu’un qui n’est pas d’accord avec la majorité et exprime ce désaccord peut:

La mise à jour de nos statuts avant le 01.09.2011

La vérité fait surface, tôt ou tard. Je l'ai dit maintes fois depuis 2001. Dans ce qui suit j'entre un peu plus en détail en ce qui concerne les conséquences de cacher des faits concernant nos statuts et nos finances.

Dire A et faire B … les conséquences (2)

Le 26.03.2010, quelques jours après l’AG 2010, j’ai publié un texte sur ce Blog, intitulé: “Dire A et faire B … les conséquences (1) ». Je cite ci-après une série de textes que j'ai publié sur ce Blog et qui le documente.

La mise en concurrence - proposition

La loi du 02.06.2010 impose donc que la mise en concurrence est obligatoire, à partir d'un certain montant.

La démocratie et la copropriété forcée: incompatible?

Dans mon autre Blog je cite un texte d'un journaliste allemand, paru dans l'hebdomadaire KNACK, concernant entre autres l'opinion du Pape qui dit que: "La démocratie c'est du relativisme".

Mais j'y quote aussi un texte concernant les trois principes de la démocratie.

Conflit d'intérêts - Wikipédia

A titre d'information, pour mettre l'Art. 577-8 § 4 15° CC  dans son contexte, un extrait de la page Conflit d'intérêts de Wikipédia:

Un préposé du syndic .... son statut social

C'est un fait qu'un copropriétaire qui est nommé par le syndic pour une tâche spécifique et qui est rémunéré par ses soins ne tombe pas sous l'application du statut du volontaire, puisqu'une des conditions de ce statut est que l'association doit être une association du type ASBL. Ce qui n'est pas le cas pour notre ACP (voir BCE 0884.081.457).

Par contre le SNP vient de publier un article dans "Le Cri", sous le titre: "Nettoyage des communs par un copropriétaire".

Permis d'environnement - Avenue Dunant 15

Permis d'environnement concernant l'exploitation d'un parking en sous-sol de 126 (50 ACP Ensor et Sisley, 38 ACP Permeke, 38 ACP Servaes) places réparties sur 2 étages et accessoires de 3 immeubles à appartements (régularisation).

Avenue Dunant  15 - avis de la commisison de concertation du 21.10.2010.

Fatalisme n'aidera pas

Sous le titre "Fatalisme n'aidera pas" un article est publié le 16.11.2010 dans un journal concernant les inondations actuelles qui incite les citoyens à faire de leur coté ce qu'un bon père de famille ferait.

J'y entre un peu plus en détail sur l'autre Blog, vue que l'article cité est publié en néerlandais.

Mais pour compenser ci-après une photo d'aujourd'hui qui montre le petit lac avec des origines séculaires.

Le dol : quand le silence est coupable

Un article est paru dans Le Soir Immo du 13.10.2010, qui mérite à être lu par tout régisseur, syndic et propriétaire (d'un immeuble ou appartement).

L'article est écrit par un avocat éminent et réputé:

« Le dol : quand le silence est coupable ».

Ce qui vaut pour un immeuble vaut aussi pour un appartement.

La responsabilité d'un syndic est mis en évidence par la loi du 02.06.2010, en ce qui concerne le dol des parties communes, s'il ne communique pas un état des lieux annuel.

AGE 2010 ou pas ? Un exemple de la nécessité ...

Actuellement un petit groupe de copropriétaires croit qu'une AGE n'est pas nécessaire, suite changement des statuts imposé par la loi à partir du 01.09.2010 et empêche en fait la tenu de cette AGE. N'oublions pas que notre syndic est de fait un de +260 copropriétaires, si on peut croire la liste des adresses (et N° téléphones!!!) des copropriétaires du 18.08.2010 délivré par lui à moi a son initiative.

Propreté de notre copropriété

Notre groupe de six bâtiments, 248  appartements privatifs, 217 lots de "parking souterrain" privatifs ainsi que 24 lots de "parking en surface" privatifs et un parc résidentiel de 1,8  ha est relativement complexe, mais la propreté est une affaire de tous.

En attente de l'exécution des mesures qui seront soumis, discutés et votés lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires, actuellement planifié pour la fin de mars 2011, les mesures externes de propreté, d'application à notre complexe, seront repris ici plus tard.

Consultez entre temps la page en néerlandais ou les sites externes concernés:

• La même page en néerlandais (mis à jour jusqu'au 19.09.2010)
• Le site Internet de la commune d'Evere
• Le site Internet de Bruxelles-Propreté

Les coulisses d'un véritable marathon

Dans le journal LE SOIR du 02.09.2010 est paru un article avec le titre: “Copropriété : les coulisses d'un véritable marathon».

Usurpation de fonctions, de titres, ...

A titre d'information ci-après un extrait du Code pénal:

CHAPITRE VI. - DE L'USURPATION DE FONCTIONS, DE TITRES OU DE NOMS.

Change: Yes we can ...

Some of you have followed, from 1994 on, the more and more difficult road of a changing by small group of co-owners to make a local community of 400 people aware that we can change things, if we want.

Code des Sociétés (1999)

Comme rafraîchissement un extrait des textes suivants du CODE DES SOCIETES de 1999:

Encore 14 jours … (5)

Notre syndic est à nouveau aux abonnés absents.

Garantie banciare et autres garanties ....

Différentes firmes commerciaux nous fournissent des services. Ils nous garantissent une bonne exécution de ces services enter autres par la voie de l'existence de leur capital légal.

Dans l'autre Blog je mentionne plus en détail ce qui mérite notre attention de plus près. Il s'agit ici de la garantie de notre argent. Notre ACP s'y intéresse depuis le début de très prés. C'était en 1983 le vrai motif à changer de syndic, ou pas?

Les pages suivantes sont à consulter, si cela vous intéresse ...

• Garantie via het wettelijk kapitaal van een firma (3) (16.08.2010)
• Bankgarantie en verantwoordelijkheid van de syndicus (2) (10.08.2010)
• Bankgarantie (31.10.2008)

Encore 37 jours ….

(mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
La fin de juillet approche. Le 01.08.2010 est aussi 30 jours avant le mise en application de la loi du 02.06.2010 avec toutes ses conséquences très concrètes pour notre ACP.

Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent

Surtout les articles 2, 3, 6, 7, 9, 10, 18 et 19 de la loi du 02.09.2010 ont une répercussion énorme sur les statuts de notre ACP de 1975, adaptés en 1996 (1998) et 2006.
Ils nous obligent à changer fondamentalement la manière qu'on gère depuis 1999 en pratique notre copropriété. Jouer à l'autruche ou vouloir préserver à tout prix les anciennes habitudes, pour défendre les intérêts privés d'en fait un très petit groupe, ne servira à rien. Le juge compétent annulera ou modifiera toute décision de l'AG qui est prouvé contradictoirement à être irrégulière, illégitime ou abusive.

Des extraits de la loi du 02.06.2010

Les parties du texte de la loi du 02.06.2010, qui nous concerne le plus, ont été repris ci-après.
Pour le texte complet et cordonné du Code Civil, voir le site officiel Justel (articles 577-2 à 577-14 du Code Civil).

Encore 53 jours … (3)

Après avoir discuté hier et avant-hier concernant la tâche 16 du syndic (« la liste des copropriétaires ») on va voir de plus près la tâche 13 du syndic.

Encore 54 jours … (2)

La liste des copropriétaires (suite)

Pourquoi cette liste ?

Dans ma contribution de hier ("Encore 55 jours … (1)") je me suis surtout concentré sur la liste des copropriétaires.

Encore 55 jours … (1)

Le 01.09.2010 la nouvelle loi du 02.06.2010 « modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion » sera d'application. Donc il reste encore 55 jours « à profiter » de l'ancienne loi.

Le Groupe des 15

(Mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
Initialement un groupe de 15 copropriétaires sur +400 a déposé un appel contre l'annulation en mai 2007 des deux permis d'environnement classe 1B, octroyés par l'IBGE le 31.01.2007, pour notre parking (divisé fictivement par eux en deux - déjà trouvé la porte entre les deux parkings qui est obligatoire depuis mai 2007 ?).

Méthode PPBS dans des ACP

(Mis à jour jusqu'au 29.07.2010)
La méthode que j'ai décrite sur le forum PIM (intervention du 22/07/2010 à 07h16) et reprise dans la page « Les travaux » de ce Blog, est en fait une application de la méthode PPBS, dans ses lignes générales et pas dans ses détails.

Loi 2010 : la comptabilité – la loi

(Mis à jour jusqu'au 25.07.2010)
La loi du 02.06.2010 a finalement imposé des nomes comptables aux comptabilités des ACP. C'était la grande lacune de la loi de 1994.
Cette page reprend les textes légaux. L'Arrêté Royal n'est pas encore publié. Les textes en gras sont ceux d'application dès le 01.09.2010.

La copropriété forcée (01.09.2010)

(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)
Extrait du Code Civil de 1804 (JUSTEL).
Pour les textes en gras : ils sont en vigueur à partir du 01.09.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.

Loi du 02.06.2010

(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)
Source: Moniteur belge du 28.07.2010 (édition 2) (pages 39717 à 39726)
Pour les textes en gras et italiques: en vigueur à partir du 01.09.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.
Pour les textes en italiques: en vigueur jusqu'au 31.08.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.

2 JUIN 2010. — Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (1)

La copropriété ordinaire (01.08.1995)

(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)

Extrait du Code Civil de 1804 (JUSTEL).

SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.

Les droits du propriétaire

Mise à jour jusqu'au 25.07.2010.

Texte des articles 544-546 du Code Civil sur les droits, souverains mais limités, du propriétaire

Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Art. 545. [Abrogé]

Art. 546. La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.

Le Latin et notre ACP

L'utilisation de citation en Latin redevient populaire en Belgique. Dans notre ACP c'est déjà populaire depuis 2005. Dans la version néerlandophone de ce Blog quelques pages y sont consacrés :

• Latijn en onze VME (1)
• Latijn en onze VME (2)

Des sophismes et les ACP

Parfois des copropriétaires actifs tiennent des raisonnements à première vue cohérents, mais on sent qu'en fait il y a un problème. Il y a 25 siècles, lors de l'avènement des premières démocraties en Grèce, le même constat a été fait. Les Grecs l'ont étudié en profondeur.

ACP: Quo Vadis, après la loi du 06.05.2010 ….

Le législateur a reconnu qu'il y avait des zones grises dans la loi de 1994. Il les a complétés.
Cette loi a supprimé l'organe facultatif « conseil de gérance », dès que la loi est d'application.
Cette loi créé deux nouveaux organes : le « conseil de copropriété » et le « commissaire aux comptes », et rend nécessaire qu'il y a un règlement détaillé concernant ces fonctions, avant qu'ils puissent être nommés et fonctionner.

ACP: Quo Vadis, avant la loi de 2010 ….

Les événements des derniers mois démontrent que notre association des copropriétaires (ACP) évolue lentement vers un choix décisif, plein de conséquences financières pour tous les copropriétaires.

• Y compris ceux qui ne viennent pas à l'Assemblée Générale (AG).
• Y compris ceux qui font confiance à quelqu'un pour le représenter à l'AG.

L'éclairage et la lumière

Lu sur un forum de l'immobilier … en réponse à une communication d'un copropriétaire éminent de notre copropriété, qui veut scinder notre copropriété et notre Parc résidentiel en deux.

Un jour de printemps en avril ....

Koshin

Three monkeys worldwide. Hear, see and speak no evil

Un jour d'hiver en janvier 2010 ...

Hormis les "petits" problèmes de gestion, on doit constater que notre copropriété se présente bien. La perception y est en tout cas.

Les parkings souterrains existants et le LPG (1)

Le pouvoir en place de notre copropriété n'a pas informé au moment correct, les copropriétaires des conséquences d'une décision fédérale qui concerne le fonctionnement de notre parking souterrain pour les quelques résidents qui utilisent ce parking, ayant une voiture LPG.

Pour plus d'info lisez la page « Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking staan? » sur mon autre Blog. Je vais envoyer une synthèse en français à notre syndic.

Ce Blog donne entre autres les références qui seront probablement utilisé lors de la procédure néerlandophone devant le Conseil d'État en cours. Ils attestent que notre parking souterrain ne peut être divisé en deux, que moyennant des travaux, soumis préalablement à un permis mixte urbanisme-environnement.

Mais par contre scinder notre copropriété est la « volonté » explicite de l'AG du 15.03.2010, tout au moins de son président et d'un groupe de copropriétaires présents (en tout à peine 20% des 250 copropriétaires). Les travaux seront très importants et coûteux.

On peut les estimer à au moins des centaines de milliers d'euros. Tout cela pour « épargner » 50.000 EUR … .

Logique ?

Dire A et faire B … les conséquences (1)

Parfois on dit une chose, mais on fait autre chose.
Souvent cela n'a pas des conséquences, mais parfois on est « pris » sur le fait, parce que cela lèse trop ouvertement les intérêts d'autres personnes et/ou … l'intérêt public.
Et en payer les conséquences, sans pouvoir le mettre sur le dos d'autres.
L'effet parfois pervers des astuces

La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe.

Parfois une ACP rencontre des problèmes avec la comptabilité et veut faire contrôler cette comptabilité par une personne ou firme externe à l'ACP.

AG 2010 (1)

Ultérieurement.

Code Judicaire (2)

Les articles suivants sont la réference concernant pas seulement les juges, mais aussi par exemple les membres d'un Chambre Exécitive, les assesseurs juridiques d'un Institut Professionnel, ... .

Code Judicaire

CHAPITRE V. _ Les récusations.

Art. 828. Tout juge peut être récusé pour les causes ci-après:

Code Judiciaire (1)

La loi détermine notre cadre de vie. Sans ces règles la loi du plus fort s'imposerait. On vivrait dans une dictature ou une oligarchie.
Ci-après le texte de quelques articles de la loi, qui sont probablement d'actualité dans notre copropriété …. (>Complèté et corige avec l'article Code Pénal (2)).

Code Judicaire

CHAPITRE V. - DES ATTEINTES PORTES A L'HONNEUR OU A LA CONSIDERATION DES PERSONNES.

Action judiciaire pour dommages et intérêts (1)

Tout bon père/mère de famille s'informe avant d'entamer ou de participer à une procédure judiciaire pour dommages et intérêts. Surtout si elle se base sur des faits d'ordre pénal.

Pour pouvoir entamer une action judiciaire pour dommages et intérêts il faut s'informer à l'avance et individuellement que les conditions requises soient remplies. Si non on risque une condamnation personelle à une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (suite)

Nos peupliers, qui font partie de la centaine d'arbre de notre Parc Résidentiel de 1.8 Ha, situé dans le poumon vert de notre commune

Ce lundi 08.10.2010 et mardi 09.10.2010 les deux groupes restants de peupliers ont été heureusement seulement élagués, mais pas abattus. Le bilan est donc actuellement 11 arbres abattus et une dizaine élagués. Le bilan provisoire de dimanche 07.02.2010 est donc fortement alourdi.
Que va donner le futur ? On ne le sait pas, parce que ces travaux sont exécutés sur ordre de notre syndic, avec l'autorisation de notre conseil de gérance, sans décision de l'AG ni aucune motivation de l'urgence par le syndic envers les copropriétaires. Une « validation » avec effet rétroactif est donc pratiquement impossible. Le montant de ces travaux risque donc être à charge de ceux qui ont signé le ou les bons de commande. Ces travaux sont donc de fait des travaux occultes. Seul ceux « au pouvoir » savent peut-être ce que le syndic (ou le président du conseil de gérance avec droit de véto) vont exécuter.
Je rappelle, que si de peupliers sont bien entretenu (ce qui n'est manifestement pas le cas chez nous), leur abattage peut avoir un rendement sur base annuelle d'environs 6%, si on met le bois en vente. Mais seulement si c'est fait après 25 à 30 ans, donc par exemple en 2004, si on avait appliqué la procédure du permis d'environnement classe 1A.
Le prix de revient de cette vente aurait largement dépassé le prix net de la différence du coût entre un permis 1A et DEUX permis 1B (actuellement au maximum environs 20.000 EUR, si on ne tient pas compte du surcout annuelle de DEUX permis au lieu d'UN permis pendant 30 ans.).
Plus de détail après que la neige de mercredi a fondu et après que je suis certain que les travaux « arbres » sont terminés.

 

Notre ACP légale et nos trois associations fictives, avec la même firme comme représentant (conflit d'intérêts ?)

Pour ceux qui s'interrogent sur l'existence de ces quatre associations. C'est un « truc » du même genre d'u n couple, qui se présente parfois comme un couple marié ou divorcé, selon que cela peut rapporter.

• Sur la plan civil ; Le juge de paix à déjà tranché (une seule ACP existe), mais l'ACP est allé en appel contre cette décision (jugement vers la fin de 2010)
• Sur el plan administratif : Le conseil d'État va trancher pour els trois autres associations (procédure démarré le 01.08.2008), mais on ne connait pas la date de la décision.
• Sur le plan pénal : Le tribunal correctionnel n'a pas tranché et a de fait renvoyé le dossier au niveau civil et administratif en mai 2009, se basant sur la situation d'octobre ou un copropriétaire prétendait à pouvoir représenter l'AG.
• Sur le plan interne : la situation est confuse, mais le « pourvoir en place » donne l'impression aux copropriétaires qu'on est « mariée », mais en même temps elle se présente comme « divorcé » à des tiers.

Ces travaux ont été annoncés par le gestionnaire des trois associations fictives, qui prétendent gérer ensemble notre copropriété, dans une lettre de 31.12.2009, reçu le 14.01.2010, aux « copropriétaires », membres de ces associations fictives, mais aussi de fait aux copropriétaires de l'ACP légale.
Si on lit être les lignes de cette lettre et des autres lettres envoyés depuis ou affichés, on ne peut constater que cette lettre du 31.12.2009 est probablement la dernière lettre que le signataire à signé comme gérant de notre syndic.
Le gérant actuelle de notre syndic légal est dans l'impossibilité de communiquer la date de noter AG annuelle, qui tombe enter le 01.03.2010 et le 15.03.2010, bien qu'il admet qu'il a déjà loué la salle.
Enter parenthèses : le représentant des trois associations fictives et le représentant de notre ACP légale est la même personne. C'est un exemple classique d'un mélange d'intérêts.

 

La nouvelle loi en préparation

Pour finir ce cite deux phrases d'une lettre envoyé par un président d'une partie de la majorité à des copropriétaires, qui sont membre de son partie :

«  (…)

Nombre de copropriétaires avec lesquels (notre partie) est en contact fustigent régulièrement l'absentéisme des autres aux assemblées générales et le fait qu'ils procurent. Nombre de copropriétaires absents se plaignent alors même qu'ils n'assistent pas aux assemblées générales…

 

Concernant l'autorisation de l'assemblée générale de déléguer au Conseil de gérance (Conseil de copropriété à l'avenir), je vous confirme que cette délégation sera encadrée.

(…) »

Le futur immédiat

D'abord en ce qui concerne la délégation actuelle que l'AG 2009 a donné, on peut donc constater que cette délégation est actuellement illégale, mais que la nouvelle loi (qui n'a pas encore été envoyé) va « encadrer » cette délégation. Ce qui est logique, parce que le contrôleur ne peut pas être la même personne que le contrôlé, comme c'était le cas chez nous en moins de 1999 à 2009.
Ce qui va dans le sens du jugement de 21.02.2007, contesté par le « pouvoir en place », sous le nom de notre ACP en justice. Jugement pour les décisions contestées du syndic provisoire de 2007 à 2008 vers la fin de 2010 (Tribunal de première instance) et pour ceux de 2009-2010 du syndic actuel (le même que celui de 1983-2007) vers mi 2010 (Justice de Paix).
Tous les décisions de noter syndic actuel et de notre conseil de gérance risquent donc d'être annulés. Les dégâts sont à charge d'eux, sauf si les copropriétaires sont d'accord à supporter eux-mêmes les dégâts. Dans ce cas ce montant (qui peut aller jusqu'à 4.000 EUR par copropriétaire) ne sera pas payé par els assureurs en notre syndic e de noter conseil de gérance. Notez que les assureurs ne paieront pas si « la double signature » existe pour au moins un compte ou carnet bancaire, et que cette décision de l'AG n'a pas été annulé par un Juge.
Les procédures en cours permettent, si j'obtiens raison pour la chaine des procès tendant à faire annuler les AG depuis 2004, à récupérer les dégâts à partir de 1999, si l'AG s'aligne sur la décision des tribunaux et exécuter loyalement les jugements. D'où « l'insistance  »  du « pouvoir en place » de ne pas le faire.

 

Copropriétaires avec droit de vote : venez en personne à l'AG de 2010 !!!

Faites ce que ce président de parti important demande : venez « en personne » à l'AG, et surtout à celui qui sera tenu dans quelques semaines. La salle est déjà loué, mais le syndic ne veut que communiquera la date qu'une dizaine de jours avant l'AG, parce que la loi actuelle ne l'oblige pas à la communiquer plus tôt. La nouvelle loi mettra fin à cette « interprétation » au moins un peu fantaisiste, qui ne tend qu'à protéger les intérêts privés d'un petit groupe de copropriétaires et fournisseurs, au détriment des intérêts de notre copropriété et de tous les +400 copropriétaires.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel

Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous mêmes.

La vérité fait toujours surface

C'est la tâche de la justice de chercher la vérité. Un tribunal correctionnel l'a déjà dit lors d'un procès sur une dizaine de factures un « peu bizarres » de notre copropriété. Une Chambre de la Cour d'Appel a déterminé que ce sont les tribunaux civils (Juge de Paix) et administratifs (Conseil d'État) qui sont responsable de la recherche de la vérité dans notre cas.

La responsabilité d’un volontaire comme mandataire ou comme membre d’un groupe de copropriétaires

Il y a quelques heures un copropriétaire très actif, qui appartient à différentes groupes d'actions au sein de notre ACP, composées de 15 à 66 copropriétaires, m'a reproché vivement de rien faire au sein de la copropriété, mais seulement de critiquer les erreurs des volontaires bénévoles.
Je lui ai demandé qui paierait si je commettais des fautes comme volontaire ?

Le syndic d’ACP

Le texte légal qui régit le travail d'un syndic d'ACP se trouve principalement dans l'article 577-8 du Code Civil

Liste des sujets (3)

Une liste des sujets est tenue à jour comme suit:

• Synthèse (à lire dans tous les cas)
• Liste des sujets des QUATRE Blogs (à lire si on veut approfondir et savoir pourquoi)

Les nouveaux pages les plus récents sont :

• La cogérance: les textes … (15/09/2009)
• Le huitième arbre disparu … (11/09/2009)
• Il faut être riche pour bricoler … (20/08/2009)
  • Le dysfonctionnement de notre copropriété … (14/09/2009)
  • Le résultat d'un bricolage systématique … (20/08/2009)
  • La réalité doit correspondre avec ce qu'on décrit … (20/08/2009)

Copropriété : que dit la loi du 30 juin 1994 ?

A titre d'info ....

LOI DU 30 JUIN 1994 MODIFIANT ET COMPLETANT LES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL RELATIVES A LA COPROPRIETE

Lisez surtout les deux commentaires:
- l'une d'une schaerbekoise ...
- l'autre une carte blanche du parlementaire, et vice-président du SNP, M. Olivier HAMAL.

La cogérance: les textes …

Extrait du Code Civil. Les parties du texte qui sont important dans le cadre de la cogérance sont mis en gras.

Le huitième arbre disparu …

La liste provisoire des sept arbres disparus (voir ici) dans notre parc résidentiel doit être augmenté d'un.
En effet notre jardinier a abattu un arbre, qui avait des problèmes, mais qui ne posait aucun danger pour personne, sans que ce travail non-urgent était au préalable autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires en application de l'Article 544 et/ou les articles 577-3 à 577-14 du Code Civil.

Il faut être riche pour bricoler …

(Mise à jour jusqu'au 21.08.2009 – correction des liens)

Le passé …

Différents évènement tendent à prouver que notre copropriété dysfonctionne à l'aide de désinformation, manipulation et intimidation. Le pouvoir en place ne tient compte avec les intérêts privés d'un petit groupe de copropriétaires, aidé par le fait qu'ils refusent d'appliquer la loi de 1994. En plus ils n'ont aucune vue sur long terme. Ils croient qu'en évitant des dépenses que notre immeuble est bien entretenu.
Des événements récents prouvent que notre copropriété est à bout de souffle suite à un manque d'entretien depuis au moins 1999.

Le dysfonctionnement de notre copropriété …

(Mise à jour jusqu'au 14.09.2009)
Une liste très sélective d'évènements cruciaux dans le passé

Le résultat d’un bricolage systématique …

Une liste très sélective d'évènements cruciaux très récent, depuis que notre syndic 1983-2007 a été nommé comme notre nouveau syndic en 2009 pour une durée indéterminée :

La réalité doit correspondre avec ce qu’on décrit …

(Mise à jour jusqu'au 19.08.2009)
Une liste très sélective des travaux nécessaires pour mettre la partie Nord et la partie Sud de notre copropriété en règle avec tant les DEUX demandes, remplies par notre syndic sans l'approbation de notre AG, que les DEUX permis d'environnement classe 1B avant le 15.09.2009.

Liste des sujets (2)

(Mise à jour du 22.08.2009 – la liste en référence est encore incomplète pour la période avant septembre 2008 et pour ceux en néerlandais.)
Une liste des sujets des quatre Blog sera tenue à jour dès mi-septembre à la page suivante : « Liste des sujets », mais les autres pages sont déjà repris sur cette liste.

Liste des sujets

(Mise à jour du 22.08.2009 – la liste est encore incomplète pour la période avant septembre 2008 et pour ceux en néerlandais.)
Les Blogs suivants sont irrégulièrement tenus à jour depuis un an :

• Une copropriété comme les autres (2)

Expériences d'un copropriétaire dans une copropriété forcée Bruxelloise (2008-2009 - avec des images)

• Een mede-eigendom zoals zovele ... (2)

Ervaringen van een mede-eigenaar in een Brusselse gedwongen mede-eigendom (2008-2009 - met afbeeldingen).
Avant eux le Blog « Une copropriété comme les autres » était tenu à jour depuis début 2007 jusqu'en octobre 2008, sans images. Le moment est donc venu de faire une liste de synthèse.

Sites web d'autres ACP situé dans notre région ...

Lentement des sites web se crééent concernant des immeubles en copropriété forcée.

DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer?

DEUX permis d’environnement classe 1B ont été émis le 31 janvier 2007 et sont mis en œuvre au moins dès mi 2008 :

- Le permis 271460 (cliquez ici pour ce document de 19 pages) a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants I »,
pour l’exploitation d’un immeuble de logements situé à 1140 EVERE, Avenue des Combattants 107, 109 et 111, comprenant entre autres:

* un parking couvert de 136 emplacements.

- Le permis 271462 (cliquez ici pour ce document de 18 pages) a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants II », pour l’exploitation d’un immeuble de logements situé à 1140 EVERE, Avenue des Combattants 101, 103 et 105, comprenant entre autres:

* un parking couvert de 121 emplacements.


Une procédure devant le Conseil d'Etat est en cours. Cette procédure ne suspend pas les DEUX permis.

Le coût des DEUX études de ventilation (voir la page 9 de chacun des DEUX permis) a été estimé en 2004 à 15.000 euros par permis.

Rien ne doit être ni ne peut être payé par les 260 copropriétaires du groupe des 6 bâtiments, puisque les DEUX permis n’ont pas été demandés par leur ACP légale. Ce qui correspond aux dires du syndic en 2006/2007, que cela ne couterait rien aux copropriétaires de l'ACP légale.

Donc au moins déjà 30.000 euros, à payer par le petit groupe (une quinzaine ? quatre? trois? ) des membres des DEUX associations de fait, qui ont demandé de propre initiative ces DEUX permis.

Le mandat donné par un copropriétaire

Il s'avère utile de rappeler le contenu suivant du Code civil, vu l'approche d'une séance de notre AG des copropriétaires:

Code Judiciaire - Tierce opposition

Si un jugement a été rendu, il est possible de s'y opposer, si on n'était pas partie dans cette cause. Les conditions sont très strictes. Le texte nééerlandophone est disponible ici.

Code Judicaire - Intervention volontaire ou forcée

A titre d'information les articles du code judiciaire belge, a connaitre quand on veut intervenir volontairement dans une procédure devant un Juge. Le texte en néérlandais est disponible sur le Blog néérlandophone.

Syndic provisoire

Les textes suivants sont probablement intéressant à lire et comparer, vu notre contexte:

1. La mise sous administration provisoire (www.notaire.be)

2. Test-Achats -> Famille & vie privée > Administrateur provisoire

3. Code Civil - DE L'ADMINISTRATION PROVISOIRE DES BIENS APPARTENANT A UN MAJEUR - Art. 488bis

4. Sénat: Question nº 3-7221 de M. Van Nieuwkerke du 21 février 2007 (N.) : Copropriété. — Syndics. — Situations intolérables.

Un Institut des copropriétaires et des Syndics ????

A titre d'information:

Proposition de loi du sénateur M. VAN NIEUWENKERKE (SP-a) du 11.12.2008

Voir plus en détail:

Proposition de loi portant création de l'Institut des copropriétaires et syndics et visant à la reconnaissance et à la protection de la profession de syndic

Le suivi du traitement de la proposition au Parlement:
Fiche Sénat

L'agent immobilier stagiaire IPI

Lu sur l'internet (voir site de l'IPI)

Rôle de l’IPI en matière d’accès à la profession

Taille de lauriers ...

... la situation de fin août 2008

L'abattage d'un arbre

L'arbre concerné,
... dans toute sa gloire le vendredi 05.09.2008

Vie privée et copropriété

La Commission de la protection de la vie privée a émis le 11 juin 2008 un avis officiel concernant concernant l'application de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée dans la copropriété forcée


Notre nouveau syndic a appliqué selon moi strictement les dispositions de cet avis, quand il a distribué les comptes 2007.

Le futur nous appartient … si on le veut (1)

Ma communication (du 16.06.2008) se terminait avec les phrases suivantes :

Obtenir raison sans avoir raison … synthèse provisoire (5)

D'abord ... ceux qui ont vérifié peuvent le confirmer ... il n'y qu'un acte de base pour notre groupe de 6 bâtiments. Donc il n'y a aucune obligation légale de diviser notre copropriété en deux, si ... les deux permis sont annulés.

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP.

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences financières (3)

Il se peut donc que l’IBGE exige que les conditions du permis, basées sur les déclarations du demandeur, soient effectivement respectées. En synthèse le demandeur a déclaré qu'il y a une gestion juridiquement et des systèmes physiquement indépendante des deux blocs. L'IBGE l'a cru sur parole.

Obtenir raison sans avoir raison … faites le test (2)

Vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans notre copropriété ? Vous avez des lots dans le bloc I et dans le bloc II ? Vous connaissez un copropriétaire dans l’autre bloc ?

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences moraux (1)

On m’a signalé l’existence d’un arrêté du Gouvernement Bruxellois du 29.05.2008 qui donnerait raison à notre ex-syndic en ce qui concerne l’octroi de deux permis classe 1B au lieu d’un permis classe 1A pour notre complexe.

Rénovation durable - un exemple

Un exemple d'une rénovation durable dans notre voisinage:

Liste des adresses (2)

Le 11.02.2006 j'avais annoncé que le syndic de ce moment avait autorisé la remise de la liste des adresses des copropriétaire à tout copropriétaire qui le demande.

Maître d'ouvrage et maître d'oeuvre

Dans le cadre de grands travaux les copropriétés, géré en bon père de famille, font appel à un architecte et/ou bureau d'études.

Un gérant très soucieux de ses copropriétaires

Le CRIOC ("Centre de Recherche et d'Information des Organisations de Consommateurs") centralise les arnaques connues sur le site http://www.arnaques.be/ . Un des membres de cette fondation d'utilité publique est Test-Achats.

Jugement du tribunal

Une intervention du membre davril, daté du 29 févr. 2008 08:42:37 sur le forum français d’UniversImmo, mérite d’être cité, vu le contexte de notre copropriété.

Assemblée Générale du 13.03.2008 19h ... Quid ???

Encore deux jours avant que l'Assemblée Générale du 13.03.2008 se réunit.

Le gaz ...

Décidément les info viennent de partout ...

Explosion dans un garage-box: fiction ou réalité ???

1987
Un garagebox a explosé il y a 20 ans vers 5h de la nuit dans notre complexe suite au fait qu’on y travaillait sur une voiture. Il n’y avait pas de blessés, mais des dégâts énormes. On n’ose pas imaginer les effets si cela aurait passé quelques heures plus tard.