Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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08 décembre 2014

L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1)

Il y a des organisations professionnelles qui ont en pratique rendu impossible que la majorité des ACP appliquent la loi. Surtout en se basant sur une partie de la loi et en l’interprétant à la lettre. Cette réaction est humaine. 

Mais elle empêche de voir l’efficacité ET la rentabilité de toutes des changements imposés par la loi de 2010. C'est un tout. Si un élément n'est pas appliqué, alors la rentabilité de l'ensemble en souffre.

Comme les modalités d’exécution ne sont pas encore toutes publiés, il est utile d’en faire une  petite synthèse, avec des liens/renvois vers la loi, mais aussi vers les problèmes concrets, tant avant qu’après 2010.

En plus comme prévue les brochures d’information concernant les différents domaines ou une ACP est actif, commencent à sortir à fur et mesure de la publication des AR d‘exécution (les liens PIM dirigent vers le sujet correspondant du forum PIM):

  • Général (Loi 02.06.2010 : FRB avec le notariat) :
  1. FRB : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (F)
  2. KBS : Praktische gids voor mede-eigenaars (N)
  3. PIM : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires
  • Administratif (Loi 02.06.2010 et l’Art. 577-8 §2/1 CC : en attente)
  1. BCE : ultérieurement (F)
  2. KBO : ultérieurement (N)
  3. Application concrète :
PIM : Inscription à la BCE (2011)
PIM: ACP: Entreprise ou non? (2010)
PIM : Compte bancaire pour co-propriété (2014)
PIM : La gestion des syndics devient plus transparente (2013)
PIM : Taxe régionale Bxl- installations soumises à un permis classe ½ (2012)
PIM : Copropriété et IBGE (2008)
PIM : La résidence portera dans le futur le nom du syndic ? (2008)
PIM : Compte bancaire et association (2007)
  • Comptabilité (Loi 02.06.2010 et l’AR 12.7.2012 : CNC avec FSP Justice)
  1. CNC : Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 (Avis du 5 septembre 2012)
  2. Kluwer : La réforme critiquable et critiquée de la comptabilité des associations de copropriétaires (2013)
  3. PIM : Approbation des comptes en AG, une logique? (2014)
  4. PIM : Décompte des charges (2014)
  5. PIM : AR Comptabilité ACP (2013)
  6. PIM : Types de comptabilité (2006)
  • Travaux et leur financement (Loi 02.06.2010 : SNPC avec Electrabel) :
  1. SNPC: www.snpc-nems.be/energie (F)
  2. NICM: ultérieurement (N)
  3. Electrabel: La copropriété : ses travaux, leur financement et le défi énergétique
  4. PIM: Copropriété : Publication Travaux et Financement
  • Travaux et le dossier « DIU » (Loi 02.06.2010 et l’AR de l’Art. 577-???: en attente) :
  1. SPF Emploi : 22 MARS 2006. - Arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles
  2. Notaires.be : Dossier d'intervention ultérieure (DIU)
  3. Carnoy : DIU et promotion (2013)
  4. PIM : DIU: centraliser chez le syndic ? (2007)


Leur facteur commun est qu’ils appliquent la loi comme un bon père de famille le ferait. Il y a certes encore des zones grises. Les brochures ne les exploitent pas au profit d’un petit groupe, mais indiquent des solutions pratiques dans l'intérêt général.

Seulement quand toutes les AR d’exécution ont été publiés, les associations de défense pourront finalement publier, de préférence ensemble, le « Manuel du copropriétaire belge du 21ème siècle », avec dedans des propositions pratiques concernant le contenu des statuts, le contrat du syndic et de ses mandataires, …. .

Mais surtout comment un propriétaire au sein d’une copropriété forcée :
  • devient copropriétaire, tant avant qu’après l’achat ;
  • est informé en permanence ;
  • prend part au processus décisionnel ;
  • participe activement à plusieurs degrés au fonctionnement de sa copropriété ;
  • n’est plus copropriétaire, tant avant qu’après l’achat .


Le document, diffusé lors le congrès bilingue de la Journée du Copropriétaire 2014, organisé à Elewijt par la CNIC en collaboration avec le SNPC, … indique que des initiatives sont prises dans le sens indiqué ci-devant. La table des matières de ce document est parlant à lui-même. Lisez la partie III.

Last but not least il faut comprendre que la comptabilité se scinde en
  • comptabilité générale (normalisée) = l’inventaire depuis 2013 et le bilan d’avant 2013
  • comptabilité analytique (non normalisée) = le décompte d’avant 2013
  • comptabilité budgétaire (non normalisée) = les provisions, ... d’avant 2013


C’est un fait que la comptabilité d’une ACP doit rester simple, mais elle doit se fonder sur les mêmes principes de base.

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