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Mise à jour jusqu'au 08.05.2017

Notre AG annuelle du 4 ou 6 juin 2017 devra èlire un syndic.

• Les rumeurs de couloir augementen, mais actuellement rien de concret est affiché.
• Différents groupes de CP cherchent un candidat-syndic. 
• Pourra l'AG souverainement élire un syndic conventionnel?  
• Devra le juge à nouveau constater que le syndic n'est pas élu avec connaissance de cause? 
• Uns proposition a été faite lors de l'AG d'avril 2016. Ce texte a été joint au PV. Suivra le syndic actuel cette procédure claire et transparente? On le saura fin juin.

Dans ce contexte de l'élection de notre mandataire pour gérér de notre ACP suivant les directives de notre AG  il est utile de lire à titre informatif les articles suivants que j’ai publié depuis des années sur ce Blog de +230 pages.

Sélection de pages présentée dans l’ordre chronologique inversée (citations de la page concernée en italique):

1.       Fiabilité globale des décisions d'AG de 25 membres (06.05.2017)
   « Il est donc opportun qu’on se concenter sur la qualité de l’information »
2.       Responsabilité du syndic (03.04.20 17)
3.          Organisation comptable d'une ACP (15.03.2017)« Il est intéressant de faire connaissance avec ce que d'autres font. »
4. .        Un ou deux commissaires ? (13.02.2017)
   « Mon opinion personnelle est qu’il faut pour une très grande ACP comme la nôtre trois commissaires, chacun avec une mission spécifique: »
5.           Éthique, pour quoi faire ? (20.01.2016)
6.          L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée (28.11.2015)
7.          Perles constructives de la copropriété (26.10.2015)
8.          Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP (20.10.2015)
9.          Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle (02.10.2015)
10.          Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (29.09.2015)
11.    .   Les comptes annuelles d’une ACP (1) (23.09.2015)
12.        Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (31.08.2015)
13.        L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)
14.    .   L’inventaire comptable de l’ACP: contexte (02.08.2015)
15.        Consommer ou conserver nos parties communes ? (02.08.2015)
16.        La probabilité et la copropriété (1) (11.07.2015)
    Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de l’ex-syndic lors de l’AGE 2014). »
17.        Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible? (15.06.2015)
18.        Combien de brebis galeuses ? (17.02.2015)
19.        L’ACP et le membre de l’AG (27.01.2015)
20.        Des sophismes et les ACP (2) (25.01.2015)
21.    .   L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1) (08.12.2014)
22.     .  Comptabilité des associations de copropriétaires (04.10.2014)
23.     .  Cogérer ou Observer ? (07.11.2014)
24.     .  Emmerdeur constructif ou destructif ? (12.01.2014)
25.        Coordination des statuts avant le 01.09.2014 (20.12.2013)
26.        La médiation (1/4) (08.12.2013)
27.        Pensée de Groupe (27.11.2013)
28.        Un ou deux parkings souterrains ??? (10.11.2011)
29.        La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)
30.        Fatalisme n'aidera pas (16.11.2010)
31.          La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe (04.03.2010)
    « L'expert-comptable se prononce sur la régularité, l'exhaustivité et l'exactitude de la comptabilité et des comptes annuels. Son rôle ne se borne pas au simple contrôle des données. Il exprime également un jugement sur le crédit et le rendement de l'entreprise. Ainsi, l'expertise judiciaire en matière comptable devient un outil déterminant pour aplanir les litiges. Dans la mesure où le rapport est destiné à des tiers, seul l'expert-comptable externe est habilité à effectuer la mission. »
32.           DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée

Depuis mi 2012 une demande a été déposé à l’ACP pour faire un état général des lieux. Cette demande a été répétée au moins annuellement. Mais rien n’a été fait.

On continue donc joyeusement de parer au plus urgent avec des méthodes qui sont plus proche du bricolage que du professionnalisme. Le reste est superflue et inutile selon le pouvoir en place.

Donc: 

• Utilité de définir les besoins réels (= le cahier des charges fait par une personne indépendant) ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de demander l’autorisation préalable de l’AG avant d’entamer les travaux ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de mettre le nom des fournisseurs (et le montant de leur offre) dans l’invitation ? Aucune selon le pouvoir en place, sauf depuis ce vendredi pour les noms de fournisseurs, sans que le syndic se sent obligé à déclarer s'il a, oui ou non, des relations avec ces firmes.
• Utilité de déclarer/motiver impartialement les travaux urgents, bien que cette urgence date parfois d’il y a quatre ans ou plus ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité d’informer les membres de l’AG préalablement ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de déterminer qui est membre de l’AG et qui ne l’est pas ? Non selon le pouvoir en place.
• ... 

Exemple trés concret et classique 

Un copropriétaire sans droit de vote veut à nouveau couper des arbres sans les remplacer.

• Il donne un motif, mais il oublie que ce motif est probablement pas la vraie cause. 
• Il n' a probablement pas lu mon article suivant, concernant l'historique des arbres 2001-2010:
  La vingtaine de peupliers de notre parc résidentie et d'autres.

Laissons en paix ces arbres. Ils sont au moins partiellement plantés par un copropriétaire qui réside depuis le début (1978) dans notre résidence.

Appliquons le Plan Vert 2007-2021, tel que proposé par notre syndic de 2006 et approuvé par l'IBGE (pas par l'AG). 

Mais le syndic provisoire n'a pas organisé d'AGE en avril 2015. Par ce fait le Plan Vert est approuvé par l'ACP, sans information ni délibération ni vote (un Plan Vert par permis d'environnement). 

Le réel travail à proposer et à  faire concernant l'infiltration d'eau dans le parking souterrain venant de la nappe souterraine de l'Avenue Dunant:

• ces travaux sont déja sommairement indiqué dans le dossier d’urbanisme des années 70, tenue par la commune pour notre immeuble (pratiquement 1m de documents).
• Ensuite il est en principe repris dans le dossier concernant la reprise définitive de l’immeuble en 1986-2006 du premier avocat de l’ACP. Cet avocat n’a jamais donné rapport, et pour cause … . Lisez les courriers échangés entre le syndic et un copropriétaire en 2000.
• Il est aussi indiqué dans les PV des AG des années nonante (jusqu’en 2001 je crois - quand le dernier de la série des entrepreneurs namurois, chargé avec ces travaux était en faillite).
• Ce probème n'est que indirectement traité dans le dossier terrasses (une expertise judiciaire encore à faire).
• Maiqs il est explicitement traité dans des courriers adressés ce siècle à l’ACP et aux mandataires de l’ACP. Mais probablement pour une grosse partie classée dans les archives d’un des trois avocats de l’ACP de ce moment, avec le bût que le juge correctionnel les déclare illégal..
  Mais le juge correctionnel n’a pas suivi cette proposition en 2002-2010 du 3^ème avocat de l’ACP. Pourquoi le pouvoir en place ne veut pas en parler ?

Que doit en fait faire contre l'infiltration de l'eau de surface dans notre parking souterrain ?

Etat général des lieux 

D'abord faire établir sur base des statuts de 1979 (annexs 4 et 5) par un bureau d'études un état des lieux complet 

• inventaire de tous les éléments des parties communes
• leur état actuel
• l'urgence estimée des travaux de conservation à faire (trés urgent, urgent, routine, postposé,  routine, luxe).

Pour cette infiltration je connais au moins cinq sinistres liés avec le même problème structurel. N'oublions pas que depuis 2003 je suis au premier loge, puisque le garage-box que j'utilise dès ce  ce moment se trouve au plein milieu des infiltrations d'eau lors les pluies.

Finir les travaux entamés verse 1995/1998

Ensuite on constatera que les travaux entamés vers 1995 au 107/111 devront être d'urgence finalisés au niveau -1 du 105 (caves ET couloir 105/parking). C'est nécessaire pour connaître l'impact de ces travaux sur les autres infiltrations de la nappe d'eaux souterrains venant de la direction de Padua.

Entamer les travaux structurels concernant l'infiltration d'eau de surface dans notre parking

Puis qu'on devra porter son attention au drainage de la surface en face du 107/109, pour arrèter les dégats dans la trentaine des garagae-box coté est du 107/111.

Voir où on est concernant le fonctionnement de notre ACP et ses mandataires, pour éviter que l'adage "fraus ommnia corompit" annulle des décisions de l'AG ou du syndic concernant des travaux

Voir:

• L'inventaire juridique se retrouve dans l'article "État des lieux "juridique" de notre ACP (4) "
• ... .

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2)

L’article sur ce Blog « L‘agent immobilier stagiaire IPI » du 13.12.2008 réfère à une page du site IPI, entretemps remplacé. Vu que cette page est encore visité régulièrement, il est temps de l’adapter.

Mais aussi parce que notre syndic compte plusieurs « agents immobiliers stagiaires » dans ces rangs. Il est donc important de connaitre leurs droits et devoirs.

Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes.

Mission légale de l’IPI

D’abord la page actuelle du site de l’IPI dit concernant la première mission légale de l’IPI :

« En tant qu’organe de contrôle, l’IPI a principalement 3 missions : 

1. Mission en matière d’accès à la profession

La profession d’agent immobilier est une profession réglementée : nul ne peut exercer en qualité d’indépendant des activités d’agent immobilier sans être agréé par  l’IPI.Les Chambres de l’IPI ont ainsi pour mission de statuer sur les demandes d’inscription, en vérifiant que le candidat remplit toutes les conditions d’accès à la profession.

Le candidat doit d’abord s’inscrire comme stagiaire. À cette fin, il doit :- soit être porteur d’un des diplômes qui figurent dans la réglementation;- soit avoir exercé la profession durant une certaine période avant octobre 1993.

Si tel est le cas, il peut être inscrit à la liste des stagiaires. S’il s’inscrit à l’une seule des deux colonnes de la liste (soit celle réservée aux courtiers stagiaires, soit celle réservée aux syndics stagiaires), il doit effectuer un stage de 200 jours (à prester au cours d’une période de douze mois au moins et de trente-six mois au plus) auprès d’un maître de stage avant de pouvoir devenir agent immobilier agréé I.P.I.

S’il décide de s’inscrire aux deux colonnes, le second stage doit comporter l’équivalent de 100 jours de pratiques professionnelles pour autant que le stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci.

Le stage se clôture par la réussite d’un test d’aptitude pratique organisé par l’Institut. Le test comprend d’abord une épreuve écrite et ensuite une épreuve orale ; cette dernière se déroule devant la Chambre exécutive.

On notera que l’agent immobilier stagiaire est un indépendant et jouit des mêmes droits que l’agent immobilier agréé I.P.I.: il peut ainsi exercer la profession, mais il ne peut porter le titre d’agent immobilier. En outre, il ne peut constituer une personne morale ou en être administrateur, gérant ou associé que s’il s’agit d’une personne morale dans laquelle il exerce avec son maître de stage ou avec un agent immobilier titulaire. »

Dispositions de la loi du 12.02.2013

Le texte complet de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013) se trouve sur le site de l'IPI.

Les dispositions qui concernent spécifiquement les stagiaires sont repris ci-après et sont souslignés et/ou misen gras par moi.

"Section 1re. — De l’exercice et de la protection du titre d’agent immobilier"

"Art. 3. Il est établi, au sein de l’Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l’une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l’autre reprenant les agents immobiliers syndics."

(...) 

"Art. 5. § 1er. Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. (...)"

 (...)

"Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires."

"Art. 8. Pour l’application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l’article 5 pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel."

(...)

"Section 3. — Exercice dans le cadre d’une personne morale"

 (...)

"Art. 12. Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s’il s’agit d’une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers."

(...) 

"Section 2. — Sanctions disciplinaires"

"Art. 14. (...)
Un agent immobilier qui encourt pour la seconde fois une peine de suspension peut, en vertu de la même décision, être rayé du tableau ou de la liste des stagiaires."

(...)