Comment notifier par écrit dans ce 21ème siècle ?

Il est intéressant de constater, que si une disposition légale ne prévoit rien de spécial, la disposition suivante du Code Civil est d'application:

 TITRE XXI. - DE LA NOTIFICATION. 

Art. 2281. Lorsqu'une notification doit avoir lieu par écrit pour pouvoir être invoquée par celui qui l'a faite, une notification faite par télégramme, par télex, par télécopie, par courrier électronique ou par tout autre moyen de communication, qui se matérialise par un document écrit chez le destinataire, est également considérée comme une notification écrite. La notification est également considérée comme écrite si elle ne se matérialise pas par un document écrit chez le destinataire pour la seule raison que celui-ci utilise un autre mode de réception.

La notification est accomplie dès sa réception dans les formes énumérées à l'alinéa 1.

A défaut de signature au sens de l'article 1322, le destinataire peut, sans retard injustifié, demander au notifiant de lui fournir un exemplaire original signé. S'il ne le demande pas sans retard injustifié ou si, sans retard injustifié, le notifiant fait droit à cette demande, le destinataire ne peut invoquer l'absence de signature.

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ?

Dans le contexte de notre copropriété tant le juge civil que pénal s’est déjà prononcé. 

Il est donc probablement utile le lire la page suivante, qui décrit la méthode du Code Napoléon, qui est la base tant du système français que belge:

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (site « Quoi ? L’actu expliquée»)

• Le droit civil : arbitrer des litiges entre particuliers

Extrait :

« Le juge dit qui a raison et qui se trompe au regard du droit, mais il ne prononce pas de peine (de punition). La personne en tort peut simplement être condamnée à réparer le dommage causé à autrui (corporel, matériel ou moral), en versant des dommages-intérêts ou en exécutant une obligation à laquelle il s’était engagé (comme effectuer une livraison ou rembourser une dette). »

• Le droit pénal : punir les comportements nuisibles à la société

Extrait :

« Le procès met face à face l'accusé et la société (représentée par le Ministère public ou "parquet"), non la victime.Dans une affaire pénale, la victime peut toutefois intervenir pour mettre en route l’action publique contre le coupable présumé, au cas où le Ministère public ne l’aurait pas fait lui-même.Le juge est chargé de vérifier que la personne a effectivement commis les faits qui lui sont reprochés, puis le cas échéant de fixer une peine en fonction des circonstances et de la personnalité de l’accusé. »

En plus il est probablement utile de lire la page suivante concernant la procédure belge:

• Quels liens entre les procédures civiles et pénales ?

            Extrait:

"Ces explications montrent que des règles sont parfois difficilement conciliables et que, dans certaines situations, il appartient au juge de choisir l’une (ici, le délai raisonnable) à la place de l’autre (ici, l’obligation de suspendre le jugement d’une affaire pendant l’action pénale). Le droit n’est décidément pas une affaire d’application automatique des textes ; il reflète aussi des conflits de valeur devant être tranchés par le juge."

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

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Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès?

La loi du 02.06.2010 a changé en 2010 fondamentalement la manière que le syndic met les coordonnés des copropriétaires à disposition d'autres intéressés éventuels.

Pour les articles du Code Civil changés dans ce contexte voir le sujet Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 du forum de PIM.

Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1^er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits »

Le membre de l’AG peut se trouver sur la liste des ayants-droits, mais ne le doit pas.

Accessibilité permanente:

La liste des membres d’AG devra être accessible aux  membres de l'AG à tout moment selon les dispositions statutaires (si les statuts sont coordonnées), l'accès doit être préalablement demandé (= demande enregistré, éventuellement par voie éléctronique).

La liste des ayant droits devra être accessible de même manière aux membres du conseil de copropriété et éventuellement le commissaire aux comptes, l’accès doit être enregistré.

L'attention est attiré sur les faits suivants:

• Les deux listes ne peuvent être accessibles à personne d'autre, sauf sur ordre d'un juge compétent ou éventuellement l'autorisation explicite et préalable de l'AG. C'est aux statuts (coordonnés) de reprendre les obligations du membre de l'AG, qui reçoit une copie de cette liste.
• Comme une adresse e-mail est une coordonné, elle peut aussi être comuniqué par le syndic ET utilisé par les autres membres de l'AG et/ou membres du conseil de copropriété.
• Si la firme du syndic tient une seule liste pour tous les ACP dont il est le syndic de l’ACP, il doit avoir selon moi au moins l’autorisation préalable de la Commission concernée.
  Lire entre autres : Avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée, www.privacycommision.be , 11.06.2008

Droit du propriétaire d’un lot privatif et copropriétaire des parties communes

«  Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée. »

Source : Gilles Carnoy : « Peut-on être voisin dans la même propriété ? », www.gillescarnoy.be , 26.10.2014.

Aussi à lire :

• Droits réels et droits personnels (France)

Droit réel

« Un droit réel étant un droit qui porte directement et nécessairement sur une chose, et qui permet de retirer de cette chose, tout ou partie de l’utilité qu’elle comporte. »

Source : Eric Boigelot e.a., « Comment optimiser l’acquisition d’un immeuble ? Usufruit, emphytéose et superficie », www.droitbelge.net, extrait du 08.03.2015.

Droit personnel

 « Le droit personnel est le droit d'exiger d'une personne une obligation quelconque. »

Source : « Droit personnel », Wikipedia, extrait du 08.03.2015.

Exemple concret qui fonctionne comme la loi l'impose

Prenons une ACP avec en 2015:

• 250 membres de l’AG
• 150 personnes avec un droit réel, mais sans droit de vote à l’AG
• 300 personnes avec un droit personnel
• Un conseil de copropriété avec 6 membres
• Un commissaire aux comptes 2014
• Un commissaire aux comptes 2015
• Un commissaire aux comptes 2016

Les listes à tenir par le syndic sont:

• La liste des membres de l’AG comprendra 250 noms, à adapter sur base d’une déclaration 
• d’un copropriétaire (pour démettre son membre de l’AG)
• par tous les CP des lots concernés (pour nommer leur membre de l’AG).
• La liste des ayants droits comprendra 150+300 = 450 noms, à adapter sur base d’une déclaration d’un membre de l’AG pour les ayants droits du/des lots qu’il représente.
• La liste de personnes avec accès autorisé du type « extranet » comprendra
• 9 noms de copropriétaires (6 CdC & 3 commissaires)
• 5 noms de préposés de la firme du syndic (gérant, gestionnaire, assistant du gestionnaire, comptable, gestionnaire litiges assurances)

Le syndic aura un logiciel qui gère entre autres

• Les coordonnés des personnes concernées
• L’accès « extranet » personnalisés aux données par les membres de l’AG, les mandataires de l’ACP et les préposés du syndic (logbook avec quoi et quand).
• l'accès aux données comptables des membres de l'AG
• les sous-comptes comptables de leur lots privatifs (appartement, garage, cave, ...)
• les sous-comptes comptables de leur quote-part du fonds de roulement et du fonds de réserve.

Le réglement de copropriété prévoit:

• que le syndic choisit et impose le formulaire à utiliser par le membre de l'AG pour lui annoncer par lettre ou voie électronique un changement des droits réels et/ou personnels. Ce formulaire doit comprendre en un langage compréhensible les changements à communiquer au syndic (qui, quoi, quand, comment ...);
• que les mandataires de l’ACP qui ont un accès immédiat et complet aux deux listes (ainsi que les préposés du syndic qui gèrent cette liste) doivent signer avant d’entrer en fonction, une clause de confidentialité, qui détermine aussi les sanctions en cas de non-respect de cette clause;
• que le nom sur les boîtes aux lettres, la sonnette à l'entrée principale et à la porte d’entrée de l’appartement ne peut être changé que par le syndic après remise/envoi du formulaire "changement d'ayant-droits";

L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1)

Il y a des organisations professionnelles qui ont en pratique rendu impossible que la majorité des ACP appliquent la loi. Surtout en se basant sur une partie de la loi et en l’interprétant à la lettre. Cette réaction est humaine. 

Mais elle empêche de voir l’efficacité ET la rentabilité de toutes des changements imposés par la loi de 2010. C'est un tout. Si un élément n'est pas appliqué, alors la rentabilité de l'ensemble en souffre.

Comme les modalités d’exécution ne sont pas encore toutes publiés, il est utile d’en faire une  petite synthèse, avec des liens/renvois vers la loi, mais aussi vers les problèmes concrets, tant avant qu’après 2010.

En plus comme prévue les brochures d’information concernant les différents domaines ou une ACP est actif, commencent à sortir à fur et mesure de la publication des AR d‘exécution (les liens PIM dirigent vers le sujet correspondant du forum PIM):

• Général (Loi 02.06.2010 : FRB avec le notariat) :

1. FRB : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (F)
2. KBS : Praktische gids voor mede-eigenaars (N)
3. PIM : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires

• Administratif (Loi 02.06.2010 et l’Art. 577-8 §2/1 CC : en attente)

1. BCE : ultérieurement (F)
2. KBO : ultérieurement (N)
3. Application concrète :

PIM : Inscription à la BCE (2011)
PIM: ACP: Entreprise ou non? (2010)

PIM : Compte bancaire pour co-propriété (2014)
PIM : La gestion des syndics devient plus transparente (2013)
PIM : Taxe régionale Bxl- installations soumises à un permis classe ½ (2012)
PIM : Copropriété et IBGE (2008)
PIM : La résidence portera dans le futur le nom du syndic ? (2008)
PIM : Compte bancaire et association (2007)

• Comptabilité (Loi 02.06.2010 et l’AR 12.7.2012 : CNC avec FSP Justice)

1. CNC : Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 (Avis du 5 septembre 2012)
2. Kluwer : La réforme critiquable et critiquée de la comptabilité des associations de copropriétaires (2013)
3. PIM : Approbation des comptes en AG, une logique? (2014)
4. PIM : Décompte des charges (2014)
5. PIM : AR Comptabilité ACP (2013)
6. PIM : Types de comptabilité (2006)

• Travaux et leur financement (Loi 02.06.2010 : SNPC avec Electrabel) :

1. SNPC: www.snpc-nems.be/energie (F)
2. NICM: ultérieurement (N)
3. Electrabel: La copropriété : ses travaux, leur financement et le défi énergétique
4. PIM: Copropriété : Publication Travaux et Financement

• Travaux et le dossier « DIU » (Loi 02.06.2010 et l’AR de l’Art. 577-???: en attente) :

1. SPF Emploi : 22 MARS 2006. - Arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles
2. Notaires.be : Dossier d'intervention ultérieure (DIU)
3. Carnoy : DIU et promotion (2013)
4. PIM : DIU: centraliser chez le syndic ? (2007)

Leur facteur commun est qu’ils appliquent la loi comme un bon père de famille le ferait. Il y a certes encore des zones grises. Les brochures ne les exploitent pas au profit d’un petit groupe, mais indiquent des solutions pratiques dans l'intérêt général.

Seulement quand toutes les AR d’exécution ont été publiés, les associations de défense pourront finalement publier, de préférence ensemble, le « Manuel du copropriétaire belge du 21^ème siècle », avec dedans des propositions pratiques concernant le contenu des statuts, le contrat du syndic et de ses mandataires, …. .

Mais surtout comment un propriétaire au sein d’une copropriété forcée :

• devient copropriétaire, tant avant qu’après l’achat ;
• est informé en permanence ;
• prend part au processus décisionnel ;
• participe activement à plusieurs degrés au fonctionnement de sa copropriété ;
• n’est plus copropriétaire, tant avant qu’après l’achat .

Le document, diffusé lors le congrès bilingue de la Journée du Copropriétaire 2014, organisé à Elewijt par la CNIC en collaboration avec le SNPC, … indique que des initiatives sont prises dans le sens indiqué ci-devant. La table des matières de ce document est parlant à lui-même. Lisez la partie III.

Last but not least il faut comprendre que la comptabilité se scinde en

• comptabilité générale (normalisée) = l’inventaire depuis 2013 et le bilan d’avant 2013
• comptabilité analytique (non normalisée) = le décompte d’avant 2013
• comptabilité budgétaire (non normalisée) = les provisions, ... d’avant 2013

C’est un fait que la comptabilité d’une ACP doit rester simple, mais elle doit se fonder sur les mêmes principes de base.

Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

Code Civil – Copropriété (1924-1994)

Pour mettre nos statuts de 1975 dans leur contexte correct, il faut lire le texte du seule article du Code Civil qui s’occupait avec le copropriété depuis seulement 1924 :

« Art. 577bis. § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :

§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.

§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.  Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à titre d'accessoires à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents, ne sont point sujets à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits ou saisis qu'avec l'héritage dont ils sont l'accessoire.  Les charges de cette copropriété, et notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en proportion de la valeur des héritages principaux.

§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

§ 11. Lorsque les divers étages ou parties d'étages d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à l'usage commun des divers étages ou parties d'étages, tels que sol, fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseur, canalisation et toutes autres, sont réputées communes et sont régies par les dispositions du présent chapitre, spécialement par les §§ 9 et 10. »

Code Civil - Art. 1370 à 1386

Les articles suivants du Code Civil sont d'application dans notre copropriété. Ils est donc utile des les connaître, tant comme copropriétiare, que comme résident, membre de l'AG ou mandataire de l'ACP.

"TITRE IV. - DES ENGAGEMENTS QUI SE FORMENT SANS CONVENTION.

Art. 1370. Certains engagements se forment sans qu'il intervienne aucune convention, ni de la part de celui qui s'oblige, ni de la part de celui envers lequel il est obligé.
Les uns résultent de l'autorité seule de la loi; les autres naissent d'un fait personnel à celui qui se trouve obligé.
Les premiers sont les engagements formés involontairement, tels que ceux entre propriétaires voisins,
Les engagements qui naissent d'un fait personnel a celui qui se trouve obligé, résultent ou des quasi-contrats, ou des délits ou quasi-délits; ils font la matière du présent titre.

CHAPITRE I. - DES QUASI-CONTRATS.

Art. 1371. Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties.

Art. 1372. Lorsque volontairement on gère l'affaire d'autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu'il l'ignore, celui qui gère contracte l'engagement tacite de continuer la gestion qu'il a commencée, et de l'achever jusqu'à ce que le propriétaire soit en état d'y pourvoir lui-même; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire.
Il se soumet à toutes les obligations qui résulteraient d'un mandat exprès que lui aurait donné le propriétaire.

Art. 1373. Il est obligé de continuer sa gestion, encore que le maître vienne à mourir avant que l'affaire soit consommée, jusqu'a ce que l'héritier ait pu en prendre la direction.

Art. 1374. Il est tenu d'apporter à la gestion de l'affaire tous les soins d'un bon père de famille.
Néanmoins les circonstances qui l'ont conduit à se charger de l'affaire, peuvent autoriser le juge à modérer les dommages et intérêts qui résulteraient des fautes ou de la négligence du gérant.

Art. 1375. Le maître dont l'affaire a été bien administrée, doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l'indemniser de tous les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites.

Art. 1376. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu

Art. 1377. Lorsqu'une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.
Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier a supprimé son titre par suite du payement, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur.

Art. 1378. S'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du payement.

Art. 1379. Si la chose indûment reçue est un immeuble ou un meuble corporel, celui qui l'a reçue s'oblige à la restituer en nature, si elle existe, ou sa valeur, si elle est périe ou détériorée par sa faute; il est même garant de sa perte par cas fortuit, s'il l'a reçue de mauvaise foi.

Art. 1380. Si celui qui a reçu de bonne foi, a vendu la chose, il ne doit restituer que le prix de la vente.

Art. 1381. Celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose.

CHAPITRE II. - DES DELITS ET DES QUASI-DELITS.

Art. 1382. Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Art. 1383. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Art. 1384. On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
Le père et la mère sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
Les instituteurs et les artisans, du dommage cause par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans, ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.

Art. 1385. Le propriétaire d'un animal, ou celui qui s'en sert, pendant qu'il est à son usage, est responsable du dommage que l'animal a causé, soit que l'animal fût sous sa garde, soit qu'il fût égaré ou échappé.

Art. 1386. Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction."

Code Civil : contrats, preuves, …

Vu les procédures en cours il est probablement utile de relire certains textes du Code Civil.

Plus en particulier ceux qui ont trait aux contrats. J’ai repris le texte intégral du Code Civil, tel que publié officiellement, dans les pages suivantes :

·         Les contrats – dispositions préliminaires

·         Les obligations – leur preuve et leur paiement

A retenir pour le preuve du paiement des obligations qu’il faut une preuve écrite pour les montants de 375 EUR. En concret non seulement un extrait original du compte bancaire, ...  mais aussi une décision explicite que l’obligation est à charge de l’ACP, ... .

Principe bien connue par les avocats de notre ACP, puisque appliqué à leur demande lors d’un procès en 2001/2002 (refus du témoignage d’un membre du Conseil de Gérance, contre son gré).

Code Civil – Art 1315 à 1369: Les obligations – leur preuve et leur paiement

Extrait de JURIDAT en date du 22.06.2012 :
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CHAPITRE VI. - DE LA PREUVE DES OBLIGATIONS, ET DE CELLE DU PAYEMENT.
  Art. 1315. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
  Art. 1316. Les règles qui concernent la preuve littérale, la preuve testimoniale, les présomptions, l'aveu de la partie et le serment, sont expliquées dans les sections suivantes.
  SECTION I. - DE LA PREUVE LITTERALE.
  § 1. DU TITRE AUTHENTIQUE.
  Art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
Il peut être dressé sur tout support s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres.
  Art. 1318. L'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.
   Art. 1319. L'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause.
Néanmoins, en cas de plaintes en faux principal, l'exécution de l'acte argué de faux sera suspendue par la mise en accusation; et, en cas d'inscription de faux [...], les tribunaux pourront, suivant les circonstances, suspendre provisoirement l'exécution de l'acte.
  Art. 1320. L'acte, soit authentique, soit sous seing privé, fait foi entre les parties, même de ce qui n'y est exprimé qu'en termes énonciatifs, pourvu que l'énonciation ait un rapport direct à la disposition. Les énonciations étrangères à la disposition ne peuvent servir que d'un commencement de preuve.
  Art. 1321. Les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes; elles n'ont point d'effet contre les tiers.
  § 2. DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE.
  Art. 1322. L'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique.
Peut satisfaire à l'exigence d'une signature, pour l'application du présent article, un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l'intégrité du contenu de l'acte.
  Art. 1323. Celui auquel on oppose un acte sous seing privé, est obligé d'avouer ou de désavouer formellement son écriture ou sa signature.
Ses héritiers ou ayants cause peuvent se contenter de déclarer qu'ils ne connaissent point l'écriture ou la signature de leur auteur.
  Art. 1324. Dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, et dans le cas où ses héritiers ou ayants cause déclarent ne les point connaître, la vérification en est ordonnée en justice.
  Art. 1325. Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.
Il suffit d'un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt.
Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits.
Néanmoins le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l'acte.
  Art. 1326. Le billet ou la promesse sous seing privé par lequel une seule partie s'engage envers l'autre à lui payer une somme d'argent ou une chose appréciable, doit être écrit en entier de la main de celui qui le souscrit; ou du moins il faut qu'outre sa signature, il ait écrit de sa main un "bon" ou un "approuvé", portant en toutes lettres la somme ou la quantité de la chose;
Excepté dans le cas où l'acte émane de marchands, artisans, laboureurs, vignerons, gens de journée et de service.
  Art. 1327. Lorsque la somme exprimée au corps de l'acte est différente de celle exprimée au "bon", l'obligation est présumée n'être que de la somme moindre, lors même que l'acte ainsi que le "bon" sont écrits en entier de la main de celui qui s'est obligé, à moins qu'il ne soit prouvé de quel côté est l'erreur.
  Art. 1328. Les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire.
  Art. 1329. Les registres des marchands ne font point, contre les personnes non marchandes, preuve des fournitures qui y sont portées, sauf ce qui sera dit à l'égard du serment.
  Art. 1330. Les livres des marchands font preuve contre eux; mais celui qui en veut tirer avantage, ne peut les diviser en ce qu'ils contiennent de contraire à sa prétention.
  Art. 1331. Les registres et papiers domestiques ne font point un titre pour celui qui les a écrits. Ils font foi contre lui :
  1° dans tous les cas où ils énoncent formellement un payement reçu ;
  2° lorsqu'ils contiennent la mention expresse que la note a été faite pour suppléer le défaut de titre en faveur de celui au profit duquel ils énoncent une obligation.
  Art. 1332. L'écriture mise par le créancier à la suite, en marge ou au dos d'un titre qui est toujours resté en sa possession, fait foi, quoique non signée ni datée par lui, lorsqu'elle tend à établir la libération du débiteur.
Il en est de même de l'écriture mise par le créancier au dos, ou en marge, ou à la suite du double d'un titre ou d'une quittance, pourvu que ce double soit entre les mains du débiteur.
  § 3. DES TAILLES.
  Art. 1333. Les tailles corrélatives à leurs échantillons font foi entre les personnes qui sont dans l'usage de constater ainsi les fournitures qu'elles font et reçoivent en détail.
  § 4. DES COPIES DES TITRES.
  Art. 1334. Les copies, lorsque le titre original subsiste, ne font foi que de ce qui est contenu au titre, dont la représentation peut toujours être exigée.
  Art. 1335. Lorsque le titre original n'existe plus, les copies font foi d'après les distinctions suivantes :
  1° Les grosses ou premières expéditions font la même foi que l'original; il en est de même des copies qui ont été tirées par l'autorité du magistrat, parties présentes ou dûment appelées, ou de celles qui ont été tirées en présence des parties et de leur consentement réciproque.
  2° Les copies qui, sans l'autorité du magistrat, ou sans le consentement des parties, et depuis la délivrance des grosses ou premières expéditions, auront été tirées sur la minute de l'acte par le notaire qui l'a reçu, ou par l'un de ses successeurs, ou par officiers publics qui, en cette qualité, sont dépositaires des minutes, peuvent, en cas de perte de l'original, faire foi quand elles sont anciennes.
Elles sont considérées comme anciennes quand elles ont plus de trente ans.
Si elles ont moins de trente ans, elles ne peuvent servir que de commencement de preuve par écrit;
  3° Lorsque les copies tirées sur la minute d'un acte ne l'auront pas été par le notaire qui l'a reçu, ou par l'un de ses successeurs, ou par officiers publics qui, en cette qualité, sont dépositaires des minutes, elles ne pourront servir, quelle que soit leur ancienneté, que de commencement de preuve par écrit;
  4° Les copies de copies pourront, suivant les circonstances, être considérées comme simples renseignements.
  Art. 1336. La transcription d'un acte sur les registres publics ne pourra servir que de commencement de preuve par écrit; et il faudra même pour cela,
  1° Qu'il soit constant que toutes les minutes du notaire, de l'année dans laquelle l'acte parait avoir été fait, soient perdues, ou que l'on prouve que la perte de la minute de cet acte a été faite par un accident particulier;
  2° Qu'il existe un répertoire en règle du notaire, qui constate que l'acte a été fait à la même date.
  Lorsqu'au moyen du concours de ces deux circonstances la preuve par témoins sera admise, il sera nécessaire que ceux qui ont été témoins de l'acte, s'ils existent encore, soient entendus.
  § 5. DES ACTES RECOGNITIFS ET CONFIRMATIFS.
  Art. 1337. Les actes récognitifs ne dispensent point de la représentation du titre primordial, à moins que sa teneur n'y soit spécialement relatée.
Ce qu'ils contiennent de plus que le titre primordial, ou ce qui s'y trouve de différent, n'a aucun effet.
Néanmoins, s'il y avait plusieurs reconnaissances conformes, soutenues de la possession, et dont l'une eût trente ans de date, le créancier pourrait être dispensé de représenter le titre primordial.
  Art. 1338. L'acte de confirmation ou ratification d'une obligation contre laquelle la loi admet l'action en nullité ou en rescision, n'est valable que lorsqu'on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l'action en rescision, et l'intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.
A défaut d'acte de confirmation ou ratification, il suffit que l'obligation soit exécutée volontairement après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée.
La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.
  Art. 1339. Le donateur ne peut réparer par aucun acte confirmatif les vices d'une donation entre vifs; nulle en la forme, il faut qu'elle soit refaite en la forme légale.
  Art. 1340. La confirmation ou ratification, ou exécution volontaire d'une donation par les héritiers ou ayant cause du donateur, après son décès, emporte leur renonciation à opposer soit les vices de forme, soit toute autre exception.
  SECTION II. - DE LA PREUVE TESTIMONIALE.
  Art. 1341. [Il doit être passé acte devant notaire ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou valeur de [375 EUR], même pour dépôts volontaires; et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de [375 EUR].]
Le tout sans préjudice de ce qui est prescrit dans les lois relatives au commerce.
  Art. 1342. La règle ci-dessus s'applique au cas où l'action contient, outre la demande du capital, une demande d'intérêts qui, réunis au capital, excèdent la somme de [[375 EUR].]
  Art. 1343. Celui qui a formé une demande excédant [[375 EUR]], ne peut plus être admis à la preuve testimoniale, même en restreignant sa demande primitive.
  Art. 1344. La preuve testimoniale, sur la demande d'une somme même moindre de [[375 EUR]], ne peut être admise lorsque cette somme est déclarée être le restant ou faire partie d'une créance plus forte qui n'est point prouvée par écrit.
  Art. 1345. Si dans la même instance une partie fait plusieurs demandes dont il n'y ait point de titre par écrit, et que, jointes ensemble, elles excèdent la somme de [[375 EUR]], la preuve par témoins n'en peut être admise, encore que la partie allègue que ces créances proviennent de différentes causes, et qu'elles se soient formées en différents temps, si ce n'était que ces droits procédassent, par succession, donation ou autrement, de personnes différentes.
  Art. 1346. Toutes les demandes, à quelque titre que ce soit, qui ne seront pas entièrement justifiées par écrit, seront formées par un même exploit, après lequel les autres demandes dont il n'y aura point de preuves par écrit ne seront pas reçues.
  Art. 1347. Les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit.
On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.
  Art. 1348. Elles reçoivent encore exception toutes les fois qu'il n'a pas été possible au créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation qui a été contractée envers lui.
Cette seconde exception s'applique :
  1° Aux obligations qui naissent des quasi-contrats et des délits ou quasi-délits;
  2° Aux dépôts nécessaires faits en cas d'incendie, ruine, tumulte ou naufrage, et à ceux faits par les voyageurs en logeant dans une hôtellerie, le tout suivant la qualité des personnes et les circonstances du fait;
  3° Aux obligations contractées en cas d'accidents imprévus, où l'on ne pourrait pas avoir fait des actes par écrit;
  4° Au cas où le créancier a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale, par suite d'un cas fortuit, imprévu et résultant d'une force majeure.
  SECTION III. - DES PRESOMPTIONS.
  Art. 1349. Les présomptions sont des conséquences que la loi ou le magistrat tire d'un fait connu à un fait inconnu.
  § 1. DES PRESOMPTIONS ETABLIES PAR LA LOI.
  Art. 1350. La présomption légale est celle qui est attachée par une loi spéciale à certains actes ou à certains faits; tels sont :
  1° Les actes que la loi déclare nuls, comme présumés faits en fraude de ses dispositions, d'après leur seule qualité;
  2° Les cas dans lesquels la loi déclare la propriété ou la libération résulter de certaines circonstances déterminées;
  3° L'autorité que la loi attribue à la chose jugée;
  4° La force que la loi attache à l'aveu de la partie ou à son serment.
  Art. 1351. [Abrogé]
  Art. 1352. La présomption légale dispense de toute preuve celui au profit duquel elle existe.
Nulle preuve n'est admise contre la présomption de la loi, lorsque, sur le fondement de cette présomption, elle annule certains actes ou dénie l'action en justice, à moins qu'elle n'ait réservé la preuve contraire, et sauf ce qui sera dit sur le serment et l'aveu judiciaires.
  § 2. DES PRESOMPTIONS QUI NE SONT POINT ETABLIES PAR LA LOI.
  Art. 1353. Les présomptions qui ne sont point établies par la loi, sont abandonnées aux lumières et à la prudence du magistrat, qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet les preuves testimoniales, à moins que l'acte ne soit attaqué pour cause de fraude ou de dol.4
  SECTION IV. - DE L'AVEU DE LA PARTIE.
  Art. 1354. L'aveu qui est opposé à une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire.
  Art. 1355. L'allégation d'un aveu extrajudiciaire purement verbal est inutile toutes les fois qu'il s'agit d'une demande dont la preuve testimoniale ne serait point admissible.
  Art. 1356. L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial.
Il fait pleine foi contre celui qui l'a fait.
Il ne peut être divisé contre lui.
Il ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait.
Il ne pourrait être révoqué sous prétexte d'une erreur de droit.
  SECTION V. - DU SERMENT.
  Art. 1357. Le serment judiciaire est de deux espèces :
  1° Celui qu'une partie défère à l'autre pour en faire dépendre le jugement de la cause : il est appelé "décisoire";
  2° Celui qui est déféré d'office par le juge à l'une ou à l'autre des parties.
  § 1. DU SERMENT DECISOIRE.
  Art. 1358. Le serment décisoire peut être déféré sur quelque espèce de contestation que ce soit.
  Art. 1359. Il ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère.
  Art. 1360. Il peut être déféré en tout état de cause, et encore qu'il n'existe aucun commencement de preuve de la demande ou de l'exception sur laquelle il est provoqué.
  Art. 1361. Celui auquel le serment est déféré, qui le refuse ou ne consent pas à le référer à son adversaire, ou l'adversaire à qui il a été référé et qui le refuse, doit succomber dans sa demande ou dans son exception.
  Art. 1362. Le serment ne peut être référé quand le fait qui en est l'objet n'est point celui des deux parties, mais est purement personnel à celui auquel le serment avait été déféré.
  Art. 1363. Lorsque le serment déféré ou référé a été fait, l'adversaire n'est point recevable à en prouver la fausseté.
  Art. 1364. La partie qui a déféré ou référé le serment, ne peut plus se rétracter lorsque l'adversaire a déclaré qu'il est prêt à faire ce serment.
  Art. 1365. Le serment fait ne forme preuve qu'au profit de celui qui l'a déféré ou contre lui, et au profit de ses héritiers et ayants cause ou contre eux.
Néanmoins le serment déféré par l'un des créanciers solidaires au débiteur ne libère celui-ci que pour la part de ce créancier;
Le serment déféré au débiteur principal libère également les cautions;
Celui déféré à l'un des débiteurs solidaires profite aux codébiteurs.
Et celui déféré à la caution profite au débiteur principal.
Dans ces deux derniers cas, le serment du codébiteur solidaire ou de la caution ne profite aux autres codécideurs ou au débiteur principal, que lorsqu'il a été déféré sur la dette, et non sur le fait de la solidarité ou du cautionnement.
  § 2. DU SERMENT DEFERE D'OFFICE.
  Art. 1366. Le juge peut déférer à l'une des parties le serment, ou pour en faire dépendre la décision de la cause, ou seulement pour déterminer le montant de la condamnation.
  Art. 1367. Le juge ne peut déférer d'office le serment, soit sur la demande, soit sur l'exception qui y est opposée, que sous les deux conditions suivantes : il faut,
  1° Que la demande ou l'exception ne soit pas pleinement justifiée;
  2° Qu'elle ne soit pas totalement dénuée de preuves.
Hors ces deux cas, le juge doit ou adjuger ou rejeter purement et simplement la demande.
  Art. 1368. Le serment déféré d'office par le juge à l'une des parties, ne peut être par elle référé à l'autre.
  Art. 1369. Le serment sur la valeur de la chose demandée, ne peut être déféré par le juge au demandeur que lorsqu'il est d'ailleurs impossible de constater autrement cette valeur.
Le juge doit même, en ce cas, déterminer la somme jusqu'à concurrence de laquelle le demandeur en sera cru sur son serment.
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Code Civil : Art. 1101 à 1133 – dispositions préliminaires concernant des contrats, …

Extrait de JURIDAT en date du 22.06.2012 :

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TITRE III. - DES CONTRATS OU DES OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES EN GENERAL.

CHAPITRE I. - DISPOSITIONS PRELIMINAIRES.

Article 1101. Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Art. 1102. Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Art. 1103. Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d'engagement.

Art. 1104. Il est commutatif lorsque chacune des parties s'engage à donner ou à faire une chose qui est regardée comme l'équivalent de ce qu'on lui donne, ou de ce qu'on fait pour elle.

Lorsque l'équivalent consiste dans la chance de gain ou de perte pour chacune des parties, d'après un événement incertain, le contrat est aléatoire.

Art. 1105. Le contrat de bienfaisance est celui dans lequel l'une des parties procure à l'autre un avantage purement gratuit.

Art. 1106. Le contrat à titre onéreux est celui qui assujettit chacune des parties à donner ou à faire quelque chose.

Art. 1107. Les contrats, soit qu'ils aient une dénomination propre, soit qu'ils n'en aient pas, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies sous les titres relatifs à chacun d'eux; et les règles particulières aux transactions commerciales sont établies par les lois relatives au commerce.

CHAPITRE II. - DES CONDITIONS ESSENTIELLES POUR LA VALIDITE DES CONVENTIONS.

Art. 1108. Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :

Le consentement de la partie qui s'oblige;

Sa capacité de contracter;

Un objet certain qui forme la matière de l'engagement;

Une cause licite dans l'obligation.

SECTION 1. - DU CONSENTEMENT.

Art. 1109. Il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Art. 1110. L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

Elle n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle ont a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Art. 1111. La violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation, est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite.

Art. 1112. Il y a violence, lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

On a égard, en cette matière, à l'âge, au sexe et à la condition des personnes.

Art. 1113. La violence est une cause de nullité du contrat, non seulement lorsqu'elle a été exercée sur la partie contractante, mais encore lorsqu'elle l'a été sur son époux ou sur son épouse, sur ses descendants ou ses ascendants.

Art. 1114. La seule crainte révérencielle envers le père, la mère, ou autre ascendant, sans qu'il y ait eu de violence exercée, ne suffit point pour annuler le contrat.

Art. 1115. Un contrat ne peut plus être attaqué pour cause de violence, si, depuis que la violence a cessé, ce contrat a été approuvé, soit expressément, soit tacitement, soit en laissant passer le temps de la restitution fixé par la loi.

Art. 1116. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Art. 1117. La convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

Art. 1118. La lésion ne vicie les conventions que dans certains contrats ou à l'égard de certaines personnes, ainsi qu'il sera expliqué en la même section.

Art. 1119. On ne peut, en général, s'engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même.

Art. 1120. Néanmoins on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci; sauf l'indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l'engagement.

Art. 1121. On peut pareillement stipuler au profit d'un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui a fait cette stipulation, ne peut plus la révoquer, si le tiers a déclaré vouloir en profiter.

Art. 1122. On est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

SECTION II. - DE LA CAPACITE DES PARTIES CONTRACTANTES.

Art. 1123. Toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi.

Art. 1124. Les incapables de contracter sont : les mineurs, les interdits et généralement tous ceux à qui la loi interdit certains contrats.

Art. 1125. Le mineur et l'interdit ne peuvent attaquer, pour cause d'incapacité, leurs engagements que dans les cas prévus par la loi.

Les personnes capables de s'engager ne peuvent opposer l'incapacité du mineur ou de l'interdit avec qui elles ont contracté.

SECTION III. - DE L'OBJET ET DE LA MATIERE DES CONTRATS.

Art. 1126. Tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire.

Art. 1127. Le simple usage ou la simple possession d'une chose peut être, comme la chose même, l'objet du contrat.

Art. 1128. Il n'y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l'objet des conventions.

Art. 1129. Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.

La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.

Art. 1130. Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation.

On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s'agit [, sauf dans les cas prévus par la loi].

SECTION IV. - DE LA CAUSE.

Art. 1131. L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Art. 1132. La convention n'est pas moins valable, quoique la cause n'en soit pas exprimée.

Art. 1133. _ La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public.

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