Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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20 octobre 2015

Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP

Il y a deux principes qui ont leur signification dans la relation « syndic – CDC – AG »:
  • Un mandataire est supposé d’agir dans l’intérêt de son mandant, même si cela implique qu’il agit contre ses propres intérêts. S’il refuse d’agir contre ses propres intérêts, il doit présenter sa démission et organiser une AG pour élire son successeur.
  • On ne peut pas être témoin dans sa propre cause.

Cette problématique classique est le nœud du problème « contentieux », encore à traiter par le législateur selon le rapport parlementaire de 2010.

La justice belge et des administrations régionaux (comme l’IBGE à Bruxelles) imposent des astreintes, quand différents jugements/décisions n’aident pas, 

On veut ainsi astreindre l’ACP à faire ce qu’elle doit faire. 

Quand le juge (ou l’IBGE) impose une astreinte, il y a pratiquement toujours :
  • Une période sans astreintes (ex. : faire les travaux terrasses dans les 4 mois de la signification du jugement)
  • Puis une période avec astreintes généralement par jour, moyennant l’envoi d’un huissier pour signifier un commandement à payer (ex. : un astreinte de 100 EUR par jour dès le 121ème jour après signification du jugement, si les travaux ne sont pas faits)
  • Finalement après six mois une signification par un huissier d’un commandement à payer des sommes dues. À ce moment le montant d’astreintes notifié est confisqué en faveur du demandeur. La liquidation se fait par la voie du juge des saisies. La procédure exacte sort du cadre de ce sujet.

Dans le cadre de l’ACP, cela veut dire que :
  • Chaque commandement à payer d’astreintes doit être inscrite par le syndic dans la comptabilité (avec comme contre poste un sous-compte comptable du fonds de réserve).
  • Ce qui implique que le syndic doit d’urgence  faire provisionner ce montant par les CP, puisqu’il n’est pas budgétisé par l’AG. Il peut le faire par écrit (Art. 577-8 §4 4° CC) ou en convoquant une AG urgente avec un seul point : « le commandement à payer, ses origines et conséquences » (Art. 577-6 §2 CC).

Ainsi est assuré que les CP du moment de la signification paient, et pas ceux du moment du paiement effectif par l’ACP. Méthode imposée par l’AR du 12.07.2012. Même principe que « le polluant paie ».

Le syndic ne peut payer effectivement les astreintes à celui qui les exige, 
  • que si un titre exécutoire existe, qui liquide ce montant (Ex. : les frais de justice, mentionné dans un jugement définitif, comme à charge de l’ACP) 
  • OU moyennant l’accord explicite de l’AG dans le cadre d’une négociation avec le demandeur.

Si maintenant le syndic n’inscrit pas le commandement à payer dans la comptabilité, etc. ..., alors le mandataire (le syndic de l’ACP) commet probablement une faute et en est responsable envers son mandant (l’ACP).

La déontologie de l’IPI laisse supposer que c’est très difficile à le rendre responsable, mais cette déontologie n’a pas été adaptée à la loi de 2010.

La procédure pour rendre le syndic solidairement responsable existe, est lourde et couteuse pour le demandeur, mais très couteuse pour l’ACP.

En plus, en imposant une police RC unique, avec un seul assureur et deux courtiers (un N et un F), l’IPI devient le 01.01.2016 témoin dans sa propre cause. Ce qui rend selon moi nécessaire à mettre explicitement dans le Code Civil (Art. 577-8 CC, … ) des règles actuellement implicites, comme par exemple :
  • Imposer explicitement à une société avec mandat de syndic, de nommer un représentant permanent, agréé IPI (ou similaire).
  • Imposer explicitement que dans le contrat de syndic, ce représentant permanent signe aussi le contrat de syndic en mentionnant sa qualité de représentant permanent.
  • Par défaut que le syndic est solidairement avec l’ACP responsable du paiement des astreintes, si le syndic ne notifie pas aux membres de l’AG endéans les 8 jours l’existence d’un commandement à payer, son inscription dans la comptabilité et l’obligation pour les CP de provisionner immédiatement ce montant dans le fonds de réserve.

Finalement le conseil de copropriété devrait, si le syndic ne fait rien, le signaler aux membres de l'AG, moyennant s'il faut un rapport intermediaire. Si non il risque d'être solidairement responsable avec le syndic.

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