Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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15 juin 2015

Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible?

Ce dernier temps on discute au sein de notre AG de donner un mandat au syndic pour décider/trancher en lieu et place de l'AG, en ce qui concerne le choix de l'entrepreneur, l'acceptation de l'offre, ... .

Qu'en dit la loi? 

Art. 577-7 §1 1° b) 

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
(…)"

Art. 577-7 §1 1° d)

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
(…)"

Art. 577-8 §4 4°

"(…)§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(…)"

Art. 577-8 §4 13°

"(…)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
(...)"

Art. 577-8/1 (extrait « mission ou délégation »). 

"(…). (Le conseil de copropriété) peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée généraleUne mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (…)."

Art. 577-14. 

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Qui tranche ? 

L'AG est souveraine, mais le Juge de Paix a une mision de vérifier sur demande d'un copropriétaire si l'AG ne dépasse pas le cadre légal.

Art. 577-9. (extrait §2)

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Commentaire:

Comme l’AG est souveraine toute décision de l'AG est immédiatement exécutable. Mais celui qui exécute cette décision est responsable des conséquences si le Juge annule ou réforme la décision.

Donc une décision explicite "d'exécution immédiate" est probablement nécessaire. Si elle n’a pas été prévue sur l’ordre du jour, elle ne peut pas être ajouté. Si le syndic n’a pas joint explicitement l’information nécessaire à l’invitation, alors l’ACP court le risque cette décision d’exécution immédiate soit aussi annulée comme abusive, .... , 

Assurance RC du syndic 

Dans ce contexte le législateur a chargé le syndic de fournir explicitement la preuve à l’AG que sa responsabilité civile est assurée, sans qu’un copropriétaire doit le demander explicitement :

Art. 577-8 (extrait : § 4 10°)

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
(…)

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