Premier pas pour résoudre un problème est … reconnaître qu’il y a un problème

Citation de “The opening scene of HBO's"The Newsroom": Why America isn't the greatest country in the worldanymore.” (YouTube):

“We were able to do these things because we were informed. (..) First step in solving any problem is recognizing there is one.”

Luc
26.12.2015
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Plus specifique:

Nobody’s perfect. No company is perfect. No country is perfect. We all have weaknesses. We all have faults. The first step in fixing a problem is admitting you have one. Figure out what your problems are, and then go about fixing them. It will help keep you on top

HR Daily Advisor

12.09.2016 

Luc
03.01.2020

Ne soyez jamais indifférents …

Extrait de l’article “StéphaneHessel exporte son indignation à New York” dans LLB du 28.09.2011 :

"Mon message est simple : n'abandonnez jamais, ne soyez jamais indifférents, ne croyez jamais que les choses ne peuvent pas être changées", a déclaré l'ancien diplomate et corédacteur de la Déclaration universelle des droits de l'homme, dans un anglais impeccable.

Dans un amphithéâtre comble de l'université new yorkaise de Columbia, Stéphane Hessel a embarqué mardi soir un auditoire conquis dans son combat pour l'indignation, expliquant la nécessité pour chacun de s'engager pour parvenir à une société plus "éthique".

Mon message est simple : n'abandonnez jamais, ne soyez jamais indifférents, ne croyez jamais que les choses ne peuvent pas être changées", a déclaré l'ancien diplomate et corédacteur de la Déclaration universelle des droits de l'homme, dans un anglais impeccable.

Avec l'enthousiasme de ses 94 ans, s'exprimant debout pendant près de 30 minutes, il a estimé que c'était "le bon moment pour avoir confiance et être courageux". "Il faut que les citoyens se dressent et trouvent la force de forcer les gouvernements à être plus efficaces et les lobbies à être moins influents", a-t-il ajouté.

(…)


Luc
30.11.2015

L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée

Depuis mi 2012 une demande a été déposé à l’ACP pour faire un état général des lieux. Cette demande a été répétée au moins annuellement. Mais rien n’a été fait.

On continue donc joyeusement de parer au plus urgent avec des méthodes qui sont plus proche du bricolage que du professionnalisme. Le reste est superflue et inutile selon le pouvoir en place.

Donc: 

• Utilité de définir les besoins réels (= le cahier des charges fait par une personne indépendant) ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de demander l’autorisation préalable de l’AG avant d’entamer les travaux ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de mettre le nom des fournisseurs (et le montant de leur offre) dans l’invitation ? Aucune selon le pouvoir en place, sauf depuis ce vendredi pour les noms de fournisseurs, sans que le syndic se sent obligé à déclarer s'il a, oui ou non, des relations avec ces firmes.
• Utilité de déclarer/motiver impartialement les travaux urgents, bien que cette urgence date parfois d’il y a quatre ans ou plus ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité d’informer les membres de l’AG préalablement ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de déterminer qui est membre de l’AG et qui ne l’est pas ? Non selon le pouvoir en place.
• ... 

Exemple trés concret et classique 

Un copropriétaire sans droit de vote veut à nouveau couper des arbres sans les remplacer.

• Il donne un motif, mais il oublie que ce motif est probablement pas la vraie cause. 
• Il n' a probablement pas lu mon article suivant, concernant l'historique des arbres 2001-2010:
  La vingtaine de peupliers de notre parc résidentie et d'autres.

Laissons en paix ces arbres. Ils sont au moins partiellement plantés par un copropriétaire qui réside depuis le début (1978) dans notre résidence.

Appliquons le Plan Vert 2007-2021, tel que proposé par notre syndic de 2006 et approuvé par l'IBGE (pas par l'AG). 

Mais le syndic provisoire n'a pas organisé d'AGE en avril 2015. Par ce fait le Plan Vert est approuvé par l'ACP, sans information ni délibération ni vote (un Plan Vert par permis d'environnement). 

Le réel travail à proposer et à  faire concernant l'infiltration d'eau dans le parking souterrain venant de la nappe souterraine de l'Avenue Dunant:

• ces travaux sont déja sommairement indiqué dans le dossier d’urbanisme des années 70, tenue par la commune pour notre immeuble (pratiquement 1m de documents).
• Ensuite il est en principe repris dans le dossier concernant la reprise définitive de l’immeuble en 1986-2006 du premier avocat de l’ACP. Cet avocat n’a jamais donné rapport, et pour cause … . Lisez les courriers échangés entre le syndic et un copropriétaire en 2000.
• Il est aussi indiqué dans les PV des AG des années nonante (jusqu’en 2001 je crois - quand le dernier de la série des entrepreneurs namurois, chargé avec ces travaux était en faillite).
• Ce probème n'est que indirectement traité dans le dossier terrasses (une expertise judiciaire encore à faire).
• Maiqs il est explicitement traité dans des courriers adressés ce siècle à l’ACP et aux mandataires de l’ACP. Mais probablement pour une grosse partie classée dans les archives d’un des trois avocats de l’ACP de ce moment, avec le bût que le juge correctionnel les déclare illégal..
  Mais le juge correctionnel n’a pas suivi cette proposition en 2002-2010 du 3^ème avocat de l’ACP. Pourquoi le pouvoir en place ne veut pas en parler ?

Que doit en fait faire contre l'infiltration de l'eau de surface dans notre parking souterrain ?

Etat général des lieux 

D'abord faire établir sur base des statuts de 1979 (annexs 4 et 5) par un bureau d'études un état des lieux complet 

• inventaire de tous les éléments des parties communes
• leur état actuel
• l'urgence estimée des travaux de conservation à faire (trés urgent, urgent, routine, postposé,  routine, luxe).

Pour cette infiltration je connais au moins cinq sinistres liés avec le même problème structurel. N'oublions pas que depuis 2003 je suis au premier loge, puisque le garage-box que j'utilise dès ce  ce moment se trouve au plein milieu des infiltrations d'eau lors les pluies.

Finir les travaux entamés verse 1995/1998

Ensuite on constatera que les travaux entamés vers 1995 au 107/111 devront être d'urgence finalisés au niveau -1 du 105 (caves ET couloir 105/parking). C'est nécessaire pour connaître l'impact de ces travaux sur les autres infiltrations de la nappe d'eaux souterrains venant de la direction de Padua.

Entamer les travaux structurels concernant l'infiltration d'eau de surface dans notre parking

Puis qu'on devra porter son attention au drainage de la surface en face du 107/109, pour arrèter les dégats dans la trentaine des garagae-box coté est du 107/111.

Voir où on est concernant le fonctionnement de notre ACP et ses mandataires, pour éviter que l'adage "fraus ommnia corompit" annulle des décisions de l'AG ou du syndic concernant des travaux

Voir:

• L'inventaire juridique se retrouve dans l'article "État des lieux "juridique" de notre ACP (4) "
• ... .

Comment notifier par écrit dans ce 21ème siècle ?

Il est intéressant de constater, que si une disposition légale ne prévoit rien de spécial, la disposition suivante du Code Civil est d'application:

 TITRE XXI. - DE LA NOTIFICATION. 

Art. 2281. Lorsqu'une notification doit avoir lieu par écrit pour pouvoir être invoquée par celui qui l'a faite, une notification faite par télégramme, par télex, par télécopie, par courrier électronique ou par tout autre moyen de communication, qui se matérialise par un document écrit chez le destinataire, est également considérée comme une notification écrite. La notification est également considérée comme écrite si elle ne se matérialise pas par un document écrit chez le destinataire pour la seule raison que celui-ci utilise un autre mode de réception.

La notification est accomplie dès sa réception dans les formes énumérées à l'alinéa 1.

A défaut de signature au sens de l'article 1322, le destinataire peut, sans retard injustifié, demander au notifiant de lui fournir un exemplaire original signé. S'il ne le demande pas sans retard injustifié ou si, sans retard injustifié, le notifiant fait droit à cette demande, le destinataire ne peut invoquer l'absence de signature.

Perles constructives de la copropriété

Dans Le Cri du mois d’octobre 2015 est publié un article ”Quelques perles en matière de copropriété” par le SNPC, qui critique certains approches au sein de certains copropriétés. [NDLR: L'article est exclusivement accessible aux membres du SNPC]

Sur le forum de PIM un membre actif de ce forum, ninifel, a démarré le sujet « Perles de la copropriété belge » dans le même sens. [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]

Mais grmff, le membre le plus actif sur le forum PIM, a répliqué d’une façon constructive. Je cite :

« Dans toute copropriété, il y a un emmerdeur de service. Ce n'est pas parce que l'emmerdeur de service "perturbe" les assemblées en donnant un avis contraire à l'avis général qu'il a tort.

Bien souvent, dans les grandes assemblées, l'emmerdeur de service représente une opinion minoritaire, mais pas unique. Les assemblées sont souvent le repaires de personnes qui parlent peu, vote longtemps dans le sens de la majorité tout en pensant que la voix de l'emmerdeur n'est pas dénuée de bon sens.

Et parfois, l'emmerdeur de service a raison sur le fond mais pas sur la forme. Ce qui lui vaut d'être qualifié d'emmerdeur de service par la majorité aboyante qui se croit tout permis.

Demander le respect de la loi n'est pas perturbateur. Mais souvent, quand la loi n'arrange pas ceux qui sont sensés l'appliquer, on s'arrange d'une lecture un peu trop large de la loi. »

Source : PIM : «Perles de la copropriété belge », grmff, 24.10.2016 23 :04  [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]

En plus j'ai reçu une copie d'un jugement. Dans ce jugement non publié du 24.06.2015 le Juge de Paix de Saint-Josse-Ten-Noode a jugé concernant au fond un échange tumultueux de courriers entre copropriétaires, dont certains mandataires « permanents » de l’ACP concernée. 

Extrait de ce jugement, publié avec l’autorisation d’une des parties :

« 4.4. En définitive la demande est mal fondée et par conséquent Ie but apparemment poursuivi par les demandeurs n'est pas atteint.

Il n'empêche - et combien de fois Ie tribunal devra-t-il encore Ie rappeler - que le premier défendeur adopte en permanence un comportement qui ne peut qu'entrainer ressentiment et, suspicion par son goût insatiable de l'intrigue et du mauvais esprit.

Que les propriétaires qui ne sont pas dans ses bonnes grâces ou qui ne font pas partie de son clan, aient l'impression qu'il ne cherche qu’à les manipuler, explique la tension dans l'association de la copropriété avec un retour systématique au tribunal.

Ne serait-il pas judicieux de lege ferenda que comme dans toute bonne démocratie les organes décisionnels de la copropriété soient systématiquement renouvelés à intervalles réguliers et que les mandats soient limités. Cela  permettrait non seulement de nouvelles idées mais surtout de susciter auprès des copropriétaires l'impression et la réalité qu'ils peuvent influencer les décisions dans la copropriété et qu'il n'y a pas de fatalité ... .

En conclusion, le tribunal se permet donc de lancer une nouvelle invitation pressante au premier défendeur de réfléchir aux considérations ci-dessus et de s'y confirmer. »

Références accessibles sur internet

En ce qui concerne l’interprétation possible de « de lege ferenda » je lis d’abord sur mon site préféré de jurisprudence :

“Het positief recht staat ook in tegenstelling tot het recht dat nog niet van toepassing is, maar dat men in de toekomst hoopt te realiseren, of zoals het recht zou moeten zijn. De Latijnse term is hier lege ferenda.”

Source: « DE LEGE FERENDA », www.elfri.be, 20/07/2010

Puis dans le Juridictionnaire, un site canadien officiel de traduction :

« De lege ferenda signifie quant à la loi qu’on souhaiterait voir adoptée. Elle renvoie à la loi telle qu’elle serait si, comme on le souhaite, elle était changée. Placée au début de la phrase, elle annonce l’utilisation du conditionnel présent puisqu’elle envisage la possibilité d’une réforme éventuelle. »

Source: « de lege / de lege ferenda / de lege lata », www.btb.termiumplus.gc.ca, 20/07/2010

Finalement sur Wikipédia je retrouve :

« Lex ferenda est locution latine qui signifie «future loi» dans le sens de «ce qui devrait être la loi» (par opposition à la lex lata qui désigne «la loi actuelle» dans le sens droit positif).L'expression dérivée de lege ferenda signifie «en vue de la future loi». Ces expressions sont généralement utilisées dans le cadre de propositions d'améliorations législatives, en particulier dans la littérature académique, à la fois dans les pays anglo-américains et dans les systèmes juridiques continentaux. Elles sont également utilisées en droit international public. »

Source: « Lex ferenda », fr.wikipedia.org, 23 septembre 2013

Mon commentaire

Le droit positif concernant le renouvellement des mandats à intervalles réguliers et la limitation (du nombre) des mandats se retrouve probablement indirectement dans les dispositions suivantes du Code Civil (une partie des textes citées est mis en gras et/ou souligné par moi) :

• Concernant la souveraineté de l’ACP, probablement déduite de la souveraineté du propriétaire concernant sa propriété :

« Art. 544.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• Concernant le mandat légal de l’association des copropriétaires (ACP) :

« Art. 577-5.§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

• Concernant le mandat de l’assemblée générale des copropriétaires (AG):

« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;(…) »

• Concernant le mandat du syndic de l’ACP :

« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;(…) »

• Concernant le mandat du membre du conseil de copropriété

"Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale.
Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Concernant le mandat du commissaire aux comptes

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Concernant le mandat du président d’une séance de l’AG :

«Art. 577-6

§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…)

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »

«Art. 577-8§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
(…) »

• Concernant le mandat du secrétaire d’une séance de l’AG ;

          Voir l’extrait de l’Art. 577-6 §10 ci-dessus.

Conclusion

Mes conclusions provisoires, en attente d’un jugement éventuel d’interprétation, sont:

• C’est à l’AG de déterminer les règles d’application au sein de l’ACP, en tenant compte des lois et reglements. 
• L’expression « de lege referenda » réfère selon moi en fait à la « lex » de la copropriété : les statuts. 
• Dans ce contexte les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil peuvent être considéré  comme la "constitution de l'ACP¨.
• Le syndic doit en principe proposer le texte de toute coordination des statuts avec la loi (voir Art. 19 de la loi du 02.06.2010). 
• Si le syndic fait défaut, tout membre de l’AG ou tout copropriétaire sans droit de délibération ou vote à l’AG peut faire une proposition, cela plus que trois semaines avant l’AG annuelle.
• Il s’en suit aussi de fait que le syndic doit annoncer au moins 4 semaines à l’avance aux copropriétaires, avec droit de vote ou non, la date de l’AG suivante si la période pour l’AG annuelle n’est pas déterminé par les statuts.
• C’est au juge compétent de déterminer si les règles statutaires sont restés dans le cadre imposé par la Code Civil = « la constitution de la copropriété », sur demande d'un ou plusieurs propriétaires par voie de citation.

Synthèse

Quelle signification à donner au mot latin « lex » dans le contexte de ce jugement ?

•  « lex » = « Code Civil » ?
  (interprétation classique dans le monde législatif)
• « lex » = « Statuts de la copropriété » de l’ACP souveraine  = la loi de la copropriété?
  (interprétation logique si on retourne à la source de la démocratie d’il y a 40 siècles)

Luc

28.10.2015

NDLR: Page mis à jour le 08.03.2016 16h00 - correction de liens.

Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP

Il y a deux principes qui ont leur signification dans la relation « syndic – CDC – AG »:

• Un mandataire est supposé d’agir dans l’intérêt de son mandant, même si cela implique qu’il agit contre ses propres intérêts. S’il refuse d’agir contre ses propres intérêts, il doit présenter sa démission et organiser une AG pour élire son successeur.
• On ne peut pas être témoin dans sa propre cause.

Cette problématique classique est le nœud du problème « contentieux », encore à traiter par le législateur selon le rapport parlementaire de 2010.

La justice belge et des administrations régionaux (comme l’IBGE à Bruxelles) imposent des astreintes, quand différents jugements/décisions n’aident pas, 

On veut ainsi astreindre l’ACP à faire ce qu’elle doit faire. 

Quand le juge (ou l’IBGE) impose une astreinte, il y a pratiquement toujours :

• Une période sans astreintes (ex. : faire les travaux terrasses dans les 4 mois de la signification du jugement)
• Puis une période avec astreintes généralement par jour, moyennant l’envoi d’un huissier pour signifier un commandement à payer (ex. : un astreinte de 100 EUR par jour dès le 121^ème jour après signification du jugement, si les travaux ne sont pas faits)
• Finalement après six mois une signification par un huissier d’un commandement à payer des sommes dues. À ce moment le montant d’astreintes notifié est confisqué en faveur du demandeur. La liquidation se fait par la voie du juge des saisies. La procédure exacte sort du cadre de ce sujet.

Dans le cadre de l’ACP, cela veut dire que :

• Chaque commandement à payer d’astreintes doit être inscrite par le syndic dans la comptabilité (avec comme contre poste un sous-compte comptable du fonds de réserve).
• Ce qui implique que le syndic doit d’urgence  faire provisionner ce montant par les CP, puisqu’il n’est pas budgétisé par l’AG. Il peut le faire par écrit (Art. 577-8 §4 4° CC) ou en convoquant une AG urgente avec un seul point : « le commandement à payer, ses origines et conséquences » (Art. 577-6 §2 CC).

Ainsi est assuré que les CP du moment de la signification paient, et pas ceux du moment du paiement effectif par l’ACP. Méthode imposée par l’AR du 12.07.2012. Même principe que « le polluant paie ».

Le syndic ne peut payer effectivement les astreintes à celui qui les exige, 

• que si un titre exécutoire existe, qui liquide ce montant (Ex. : les frais de justice, mentionné dans un jugement définitif, comme à charge de l’ACP) 
• OU moyennant l’accord explicite de l’AG dans le cadre d’une négociation avec le demandeur.

Si maintenant le syndic n’inscrit pas le commandement à payer dans la comptabilité, etc. ..., alors le mandataire (le syndic de l’ACP) commet probablement une faute et en est responsable envers son mandant (l’ACP).

La déontologie de l’IPI laisse supposer que c’est très difficile à le rendre responsable, mais cette déontologie n’a pas été adaptée à la loi de 2010.

La procédure pour rendre le syndic solidairement responsable existe, est lourde et couteuse pour le demandeur, mais très couteuse pour l’ACP.

En plus, en imposant une police RC unique, avec un seul assureur et deux courtiers (un N et un F), l’IPI devient le 01.01.2016 témoin dans sa propre cause. Ce qui rend selon moi nécessaire à mettre explicitement dans le Code Civil (Art. 577-8 CC, … ) des règles actuellement implicites, comme par exemple :

• Imposer explicitement à une société avec mandat de syndic, de nommer un représentant permanent, agréé IPI (ou similaire).
• Imposer explicitement que dans le contrat de syndic, ce représentant permanent signe aussi le contrat de syndic en mentionnant sa qualité de représentant permanent.
• Par défaut que le syndic est solidairement avec l’ACP responsable du paiement des astreintes, si le syndic ne notifie pas aux membres de l’AG endéans les 8 jours l’existence d’un commandement à payer, son inscription dans la comptabilité et l’obligation pour les CP de provisionner immédiatement ce montant dans le fonds de réserve.

Finalement le conseil de copropriété devrait, si le syndic ne fait rien, le signaler aux membres de l'AG, moyennant s'il faut un rapport intermediaire. Si non il risque d'être solidairement responsable avec le syndic.

Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle

En lisant les statistiques de ce forum, je constate que les pages suivantes sont visités plus que les autres (chaque page avec son lien, sa date de publication et un extrait):

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (30.09.2015)

« Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent. »

Les comptes annuelles d’une ACP (1) (25.09.2015)

« Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux. » 

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)

« Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes. »

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès? (08.03.2015)

« Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits » »

L’ACP et la corruption privée (31.01.2015)

« C’est un fait que le législateur est devenu plus attentif  quant à la corruption privée. Les dispositions suivantes sont d’application depuis le 02.04.1999 (Loi de 10.02.1999). Ces dispositions sont aussi d’application dans le cadre du fonctionnement d’une ACP. » 

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner,avec contrôle permanent de tous les représentants. Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêcheque l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .» (Myriam TONUS, LLB)

Note: Le syndic d'ACP est l'organe auquel est confié la pouvoir exécutif, pour exécuter les décisions de l'AG, qui ale pouyvoir décisionnel. 

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011 (17.11.2011)

« Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... . »

Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

« 1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres : (...)2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme écessaires pour entre autres : (...)3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire. »

Des sophismes et les ACP (10.06.2010)

« Un copropriétaire qui veut agir comme bon père de famille, doit par contre faire un effort lui-même, s'il veut que la qualité « vérité » de certains évènements ne fasse pas surface trop tard. »

Le dysfonctionnement de notre copropriété (20.08.2009)

« 11.08.1999 : notre président du conseil de gérance (1980-1999) décède et est remplacé par un comité choisi par notre syndic »

 DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

Le coût des DEUX études de ventilation (voir la page 9 de chacun des DEUX permis) a été estimé en 2004 à 15.000 euros par permis.
Rien ne doit être ni ne peut être payé par les 260 copropriétaires du groupe des 6 bâtiments, puisque les DEUX permis n’ont pas été demandés par leur ACP légale. Ce qui correspond aux dires du syndic en 2006/2007, que cela ne couterait rien aux copropriétaires de l'ACP légale.
Donc au moins déjà 30.000 euros, à payer par le petit groupe (une quinzaine ? quatre? trois? ) des membres des DEUX associations de fait, qui ont demandé de propre initiative ces DEUX permis.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (07.02.2010)

« Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous-mêmes. »

NDLR : les peupliers élagués se comportent actuellement très bien.

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP

Des textes publiés sur des sites de différents cabinets d’avocats m’ont fait réfléchir.

Ces articles sont par exemple :

• « Le représentant permanent d’une personne morale, administrateur d’une société anonyme – questions pratiques », par Thierry Corbeel, avocat au Barreau de Nivelles
• « De vaste vertegenwoordiger bij bestuursmandaten: voer voor puriteinen (ook in Fiscalibus)! », door Jan Sandra, advocaat-vennoot bij Imposto

La Loi

Le Code des Sociétés prévoit depuis 2002:

« CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé

Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent. »

Commentaire

Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.

Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent.

Avantages :

• Le point de contact entre le syndic et l’ACP devient unique et transparent. 
• La fonction de représentant permanent décharge le gérant/administrateur dans des sociétés de syndic complexes et rend l’organisation de ce type de société transparent.
• Le représentant permanent sera soumis à l’agrégation par l’IPI (et son contrôle déontologique)
• Le représentant permanent devra être cité (et s'expliquer en personne au Juge) chaque fois que lsa société est cité en personne.

Désavantages

• La fonction de représentant permanent rend impossible à limiter la responsabilité du syndic en se cachant derrière une personne morale. L’assurance RC des agents immobiliers devra intervenir plus, mais cela diminuera vite le contentieux des ACP, dès que l’IPI a pris les mesures internes adéquates.

Proposition au législateur

Code des Sociétés – Art. 61 - Changer la phrase « administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, » en « administrateur, syndic d’une association de copropriétaires, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, dans une autre personne morale ».

Ceci permettrait à imposer la présence d’un représentant permanent, sans devoir changer tous le statuts de toutes les ACP.

Le résultat serait que le "gestionnaire" sera personellement responsabilisé et ne se cachera plus derrière sa société.

Les comptes annuelles d’une ACP (1)

Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux.

Ci-après quelques définitions selon l’édition francophone de Wikipédia, d’application en France (ou en Belgique). Pour une compilation similaire de l’édition néerlandophone voir la page « De jaarrekening van een VME (1) »

Comptes annuels

« Actuellement, en France, les comptes annuels rassemblent le bilan, le compte de résultat et l'annexe des comptes d'une entreprise, qui sont établis à la clôture de l'exercice, selon l'article 130-1 du plan comptable général ».

Bilan

« Un bilan comptable est un document qui synthétise à un moment donné de ce que l'entreprise possède, appelé l'« actif » (terrains, immeubles, etc.) et ses ressources, appelées le « passif » (capital, réserves, crédits, etc.). Le bilan est l'un des documents composant les états financiers. »

Compte de résultat

« Le compte de résultat (abrégé CR) est un document comptable synthétisant l'ensemble des charges et des produits d'une entreprise ou autre organisme ayant une activité marchande, pour une période donnée, appelée exercice comptable. Le compte de résultat est donc un document de synthèse, faisant partie des états financiers, et ayant pour fonction d'indiquer la performance de l'entrepriseCe document donne le résultat net, c'est-à-dire la variation de patrimoine que l'entreprise a gagné (bénéfice) ou perdu (perte) au cours de la période, lequel s'inscrit au bilan.Le compte de résultat ne mesure pas l'argent que l'entreprise a gagné ou perdu: les flux de charges et de produits ne sont pas des flux de trésorerie (argent encaissé ou décaissé) mais ce sont des flux d'enrichissement de patrimoine ou des flux d'appauvrissement de patrimoine. »

Annexe des comptes

« Une annexe est un document joint au bilan et au compte de résultat qui en explique le détail et les variations d'un exercice à l'autre. Une annexe fait à ce titre partie intégrante des états financiers »

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ?

Dans le contexte de notre copropriété tant le juge civil que pénal s’est déjà prononcé. 

Il est donc probablement utile le lire la page suivante, qui décrit la méthode du Code Napoléon, qui est la base tant du système français que belge:

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (site « Quoi ? L’actu expliquée»)

• Le droit civil : arbitrer des litiges entre particuliers

Extrait :

« Le juge dit qui a raison et qui se trompe au regard du droit, mais il ne prononce pas de peine (de punition). La personne en tort peut simplement être condamnée à réparer le dommage causé à autrui (corporel, matériel ou moral), en versant des dommages-intérêts ou en exécutant une obligation à laquelle il s’était engagé (comme effectuer une livraison ou rembourser une dette). »

• Le droit pénal : punir les comportements nuisibles à la société

Extrait :

« Le procès met face à face l'accusé et la société (représentée par le Ministère public ou "parquet"), non la victime.Dans une affaire pénale, la victime peut toutefois intervenir pour mettre en route l’action publique contre le coupable présumé, au cas où le Ministère public ne l’aurait pas fait lui-même.Le juge est chargé de vérifier que la personne a effectivement commis les faits qui lui sont reprochés, puis le cas échéant de fixer une peine en fonction des circonstances et de la personnalité de l’accusé. »

En plus il est probablement utile de lire la page suivante concernant la procédure belge:

• Quels liens entre les procédures civiles et pénales ?

            Extrait:

"Ces explications montrent que des règles sont parfois difficilement conciliables et que, dans certaines situations, il appartient au juge de choisir l’une (ici, le délai raisonnable) à la place de l’autre (ici, l’obligation de suspendre le jugement d’une affaire pendant l’action pénale). Le droit n’est décidément pas une affaire d’application automatique des textes ; il reflète aussi des conflits de valeur devant être tranchés par le juge."

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2)

L’article sur ce Blog « L‘agent immobilier stagiaire IPI » du 13.12.2008 réfère à une page du site IPI, entretemps remplacé. Vu que cette page est encore visité régulièrement, il est temps de l’adapter.

Mais aussi parce que notre syndic compte plusieurs « agents immobiliers stagiaires » dans ces rangs. Il est donc important de connaitre leurs droits et devoirs.

Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes.

Mission légale de l’IPI

D’abord la page actuelle du site de l’IPI dit concernant la première mission légale de l’IPI :

« En tant qu’organe de contrôle, l’IPI a principalement 3 missions : 

1. Mission en matière d’accès à la profession

La profession d’agent immobilier est une profession réglementée : nul ne peut exercer en qualité d’indépendant des activités d’agent immobilier sans être agréé par  l’IPI.Les Chambres de l’IPI ont ainsi pour mission de statuer sur les demandes d’inscription, en vérifiant que le candidat remplit toutes les conditions d’accès à la profession.

Le candidat doit d’abord s’inscrire comme stagiaire. À cette fin, il doit :- soit être porteur d’un des diplômes qui figurent dans la réglementation;- soit avoir exercé la profession durant une certaine période avant octobre 1993.

Si tel est le cas, il peut être inscrit à la liste des stagiaires. S’il s’inscrit à l’une seule des deux colonnes de la liste (soit celle réservée aux courtiers stagiaires, soit celle réservée aux syndics stagiaires), il doit effectuer un stage de 200 jours (à prester au cours d’une période de douze mois au moins et de trente-six mois au plus) auprès d’un maître de stage avant de pouvoir devenir agent immobilier agréé I.P.I.

S’il décide de s’inscrire aux deux colonnes, le second stage doit comporter l’équivalent de 100 jours de pratiques professionnelles pour autant que le stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci.

Le stage se clôture par la réussite d’un test d’aptitude pratique organisé par l’Institut. Le test comprend d’abord une épreuve écrite et ensuite une épreuve orale ; cette dernière se déroule devant la Chambre exécutive.

On notera que l’agent immobilier stagiaire est un indépendant et jouit des mêmes droits que l’agent immobilier agréé I.P.I.: il peut ainsi exercer la profession, mais il ne peut porter le titre d’agent immobilier. En outre, il ne peut constituer une personne morale ou en être administrateur, gérant ou associé que s’il s’agit d’une personne morale dans laquelle il exerce avec son maître de stage ou avec un agent immobilier titulaire. »

Dispositions de la loi du 12.02.2013

Le texte complet de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013) se trouve sur le site de l'IPI.

Les dispositions qui concernent spécifiquement les stagiaires sont repris ci-après et sont souslignés et/ou misen gras par moi.

"Section 1re. — De l’exercice et de la protection du titre d’agent immobilier"

"Art. 3. Il est établi, au sein de l’Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l’une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l’autre reprenant les agents immobiliers syndics."

(...) 

"Art. 5. § 1er. Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. (...)"

 (...)

"Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires."

"Art. 8. Pour l’application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l’article 5 pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel."

(...)

"Section 3. — Exercice dans le cadre d’une personne morale"

 (...)

"Art. 12. Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s’il s’agit d’une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers."

(...) 

"Section 2. — Sanctions disciplinaires"

"Art. 14. (...)
Un agent immobilier qui encourt pour la seconde fois une peine de suspension peut, en vertu de la même décision, être rayé du tableau ou de la liste des stagiaires."

(...)

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

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