Dispositions légales concernant la compta de l'ACP (1/4)

Post in NL

Pour les 4 pages du sujet cliquer sur "Dispositions légales concernant la compta de l'ACP"

Code Civil

Source: 21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE II : Des biens et modifications de la propriété (art. 516-710bis). (mise à jour au 20-07-2018)

Art. 577-11

§ 2. 

En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de mort d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er :]2

   1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

   2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

   3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

   4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.

   Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.

   Le notaire transmet ensuite les documents au [2 copropriétaire entrant]2.

   A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.

   Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant [2 à partir du jour où il peut jouir]2 des parties communes.

   Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

§ 5

 En cas de transmission de la propriété d'un lot :

   1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;

   2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

Art. 577-5 

§ 3. 

L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.

   On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

   On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.

   L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

   Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

   Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;

   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Art. 577-8  

§ 4. 

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(...)

5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;
(...)

7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2, dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;

(...)

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
(...)

17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

(...)

Arrètés Royaux

AR du 12.08.2012

Voir post Dispositions légales concernant la compta de l'ACP (2/4) (ultérieurement)

AR du 2001

Voir post Dispositions légales concernant la compta de l'ACP (3/4) (ultérieurement)

Code du Droit Economique (CDE) (2013)

Voir post Dispositions légales concernant la compta de l'ACP (4/4) (ultérieurement)

Luc

12.01.2020

Responsabilité du syndic

Version mis à jour jusqu'au 02.04.2017 08:00

Cette page sera mise à jour fréquemenyt

Lien vers la page en N (ultérieuremt)

Il est utile d'en savoir plus concernant l'origine, tes tâches et les responsabilités d'un syndic d'ACP, ainsi que le contexte légal dans lequel il doit travailler. Sur cette page seront repris progressivement les liens utiles et publics vers des pages officielles ou privés, externes ou internes.

Textes publics opposables à l'ACP (et au syndic)

Code Civil (1804/2010/2012)

Ultérieurement.

AR du 12.07.2012

Ultérieurement.

Code du Droit Economique (2013)

Ultérieurement.

Jugement du 21.02.2014

Ultérieurement.

AR du 15.03.2017

Ultérieurement.

Information officielle

Services Fédéraux

Ultérieurement.

BIV-IPI

Ultérieurement.

Services Régionaux

Ultérieurement.

Information externe

Guichet d'entreprises

• Zenito: Réglez facilement votre enregistrement à la BCE!

Wikipedia

• Syndic
  "Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.'
• Syndic: Belgique
  "En Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant élu de l’association des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copropriété. La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. Toutefois un copropriétaire, sans être agent immobilier, peut être syndic de sa copropriété."

Les comptes annuelles d’une ACP (1)

Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux.

Ci-après quelques définitions selon l’édition francophone de Wikipédia, d’application en France (ou en Belgique). Pour une compilation similaire de l’édition néerlandophone voir la page « De jaarrekening van een VME (1) »

Comptes annuels

« Actuellement, en France, les comptes annuels rassemblent le bilan, le compte de résultat et l'annexe des comptes d'une entreprise, qui sont établis à la clôture de l'exercice, selon l'article 130-1 du plan comptable général ».

Bilan

« Un bilan comptable est un document qui synthétise à un moment donné de ce que l'entreprise possède, appelé l'« actif » (terrains, immeubles, etc.) et ses ressources, appelées le « passif » (capital, réserves, crédits, etc.). Le bilan est l'un des documents composant les états financiers. »

Compte de résultat

« Le compte de résultat (abrégé CR) est un document comptable synthétisant l'ensemble des charges et des produits d'une entreprise ou autre organisme ayant une activité marchande, pour une période donnée, appelée exercice comptable. Le compte de résultat est donc un document de synthèse, faisant partie des états financiers, et ayant pour fonction d'indiquer la performance de l'entrepriseCe document donne le résultat net, c'est-à-dire la variation de patrimoine que l'entreprise a gagné (bénéfice) ou perdu (perte) au cours de la période, lequel s'inscrit au bilan.Le compte de résultat ne mesure pas l'argent que l'entreprise a gagné ou perdu: les flux de charges et de produits ne sont pas des flux de trésorerie (argent encaissé ou décaissé) mais ce sont des flux d'enrichissement de patrimoine ou des flux d'appauvrissement de patrimoine. »

Annexe des comptes

« Une annexe est un document joint au bilan et au compte de résultat qui en explique le détail et les variations d'un exercice à l'autre. Une annexe fait à ce titre partie intégrante des états financiers »

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible?

Ce dernier temps on discute au sein de notre AG de donner un mandat au syndic pour décider/trancher en lieu et place de l'AG, en ce qui concerne le choix de l'entrepreneur, l'acceptation de l'offre, ... .

Qu'en dit la loi? 

Art. 577-7 §1 1° b) 

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
(…)"

Art. 577-7 §1 1° d)

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
(…)"

Art. 577-8 §4 4°

"(…)§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

(…)"

Art. 577-8 §4 13°

"(…)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
(...)"

Art. 577-8/1 (extrait « mission ou délégation »). 

"(…). (Le conseil de copropriété) peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (…)."

Art. 577-14. 

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Qui tranche ? 

L'AG est souveraine, mais le Juge de Paix a une mision de vérifier sur demande d'un copropriétaire si l'AG ne dépasse pas le cadre légal.

Art. 577-9. (extrait §2)

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Commentaire:

Comme l’AG est souveraine toute décision de l'AG est immédiatement exécutable. Mais celui qui exécute cette décision est responsable des conséquences si le Juge annule ou réforme la décision.

Donc une décision explicite "d'exécution immédiate" est probablement nécessaire. Si elle n’a pas été prévue sur l’ordre du jour, elle ne peut pas être ajouté. Si le syndic n’a pas joint explicitement l’information nécessaire à l’invitation, alors l’ACP court le risque cette décision d’exécution immédiate soit aussi annulée comme abusive, .... , 

Assurance RC du syndic 

Dans ce contexte le législateur a chargé le syndic de fournir explicitement la preuve à l’AG que sa responsabilité civile est assurée, sans qu’un copropriétaire doit le demander explicitement :

Art. 577-8 (extrait : § 4 10°)

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
(…)

L’ACP et le copropriétaire sans droit de vote

Mis à jour jusqu'au 14.02.2015

Dans l'article "L’ACP et le membre de l’AG" du 27.01.2015 j'ai en fait démontré que le copropriétaire d'un lot privatif d'un copropriété forcée ne sait être représenté que par une seule personne, dénommé « membre de l'AG ».

Il y a trois points du Code Civil qui éclairent les droits d’un copropriétaire du lot privatif, qui n’est pas membre de l’AG. 

Ultérieurement le 3ème article de cette série entamera les droits et devoirs du mandataire, qui représente un membre de l'AG.

En bref 

Le copropriétaire d'un lot privatif, qui n’est pas membre de l’AG, 

1. ne peut dans cette fonction ni être invité ni délibérer ni voter (Art. 577-6 § 1 CC) ;
2. peut poser des questions par écrit à l’AG (Art. 577-8 § 4 8° CC) ;
3. peut demander au juge d’annuler ou réformer toute disposition du ROI ou toute décision de l’AG, après qu’il est devenu copropriétaire (Art. 577-10 § 4 CC).

Analyse

Ces trois dispositions peuvent paraitre bizarres, puisqu'ils limitent à première vue les droits de participation de tout un groupe de personnes. Mais lues ensemble ils renforcent tant le débat démocratique que la souveraineté de l'AG, en imposant une transparence complète pour que l'AG de chaque lot privatif puisse déterminer la position à prendre par le membre de l'AG losr de l'AG suivante.

Ils obligent les autres organes de l’ACP à informer, chacun séparément, correctement les membres de l'AG : organe décisionnel de l'ACP. En même temps ces trois dispositions respectent la vie privée des personnes concernées :

• pour le syndic : au plus tard lors de l’envoi de l’invitation pour une AG ou immédiatement lors d’un évènement spécial (citation de l’ACP devant le juge, décision urgente prise par lui, …)
• pour le commissaire aux comptes : annuellement au syndic en remettant son rapport sur la comptabilité de l’année passée
• pour les membres du conseil de copropriété en remettant semestriellement leur rapport aux membres de l’AG pour envoi immédiat et sans censure ni ajout par le syndic.

Commentaire

Ces dispositions évitent en plus que les copropriétaires sans droit de vote soient lésés par celui qui les représente comme membre de l’AG. En effet ils peuvent aller chez le juge :

• Contester toute décision du membre de l’AG, prise comme représentant des copropriétaires du lot privatif (Art. 577-2 CC)
• Contester toute décision de l’AG dans les trois mois que le syndic a notifié à eux personnellement ces décisions (Art. 577-10 §4 CC)

Extraits du Code Civil 

Art. 577-6 CC   § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.  

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Art. 577-8 CC  § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :  8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

Art. 577-10 CC  § 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.  Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.  Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.  Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.  L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.  Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.  Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.

L’ACP et le membre de l’AG

Mis à jour jusqu'au 14.02.2015

La loi de 2010 a finalement équilibrée la présence lors des AG des différents copropriétaires, tenant compte avec la jurisprudence de 1995 à 2010. En effet certains lots privatifs en ont un seul et d’autres jusqu’à 47. 

Parfois ils se présentaient tous à l'AG et intervenaient activement dans les débats. Et donnait ainsi une impression que ceux qui étaient pour une certaine option, étaient en majorité. Et étoufaient parfois tout débat démocratique. 

Le législateur a décidé qu’une seule personne, appelé « membre de l’AG » peut représenter l’ensemble de copropriétaires d’un lot privatif. Pour cela l’ensemble de copropriétaires d’un lot privatif doit signer un mandat permanent donnée à la personne qui va les représenter lors des AG, recevoir tout courrier du syndic, ... . Ce mandat est révocable sur simple déclaration d’un d’eux au syndic. Tout cela protège la vie privée des copropriétaiers. En effet un copropriétaire ne doit plus prouver son état civil, etc. ... . 

Mais le membre de l'AG doit signaler les changements dans les droit personnels et/ou réelles, ainsi que les adresses des personnes concernées, au syndic.

Dans l'article "L’ACP et le copropriétaire sans droit de vote" j'ai mentionné les droits et devoirs d'un copropriétaire sans droit de vote à l'AG, tel que repris dans le Code Civil et ses conséquences selon moi quant à l'invitation pour une AG.

Les dispositions du Code Civil applicables aux membres de l'AG sont entre autres :

Extrait de l'Art. 577-6 §1 du Code Civil

« Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.  

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire. »

Extrait de l'Art. 577-6 §5 du Code Civil

« Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires. »

Extrait de l'Art. 577-6 §7 du Code Civil

« Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. »

Extrait de l'Art. 577-6 §11 du Code Civil

« Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal. »

Extrait de l'Art. 577-10 §1/1 du Code Civil

« Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative. »

Extrait de l'Art. 577-10 §4 du Code Civil

« Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif. »

L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1)

Il y a des organisations professionnelles qui ont en pratique rendu impossible que la majorité des ACP appliquent la loi. Surtout en se basant sur une partie de la loi et en l’interprétant à la lettre. Cette réaction est humaine. 

Mais elle empêche de voir l’efficacité ET la rentabilité de toutes des changements imposés par la loi de 2010. C'est un tout. Si un élément n'est pas appliqué, alors la rentabilité de l'ensemble en souffre.

Comme les modalités d’exécution ne sont pas encore toutes publiés, il est utile d’en faire une  petite synthèse, avec des liens/renvois vers la loi, mais aussi vers les problèmes concrets, tant avant qu’après 2010.

En plus comme prévue les brochures d’information concernant les différents domaines ou une ACP est actif, commencent à sortir à fur et mesure de la publication des AR d‘exécution (les liens PIM dirigent vers le sujet correspondant du forum PIM):

• Général (Loi 02.06.2010 : FRB avec le notariat) :

1. FRB : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (F)
2. KBS : Praktische gids voor mede-eigenaars (N)
3. PIM : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires

• Administratif (Loi 02.06.2010 et l’Art. 577-8 §2/1 CC : en attente)

1. BCE : ultérieurement (F)
2. KBO : ultérieurement (N)
3. Application concrète :

PIM : Inscription à la BCE (2011)
PIM: ACP: Entreprise ou non? (2010)

PIM : Compte bancaire pour co-propriété (2014)
PIM : La gestion des syndics devient plus transparente (2013)
PIM : Taxe régionale Bxl- installations soumises à un permis classe ½ (2012)
PIM : Copropriété et IBGE (2008)
PIM : La résidence portera dans le futur le nom du syndic ? (2008)
PIM : Compte bancaire et association (2007)

• Comptabilité (Loi 02.06.2010 et l’AR 12.7.2012 : CNC avec FSP Justice)

1. CNC : Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 (Avis du 5 septembre 2012)
2. Kluwer : La réforme critiquable et critiquée de la comptabilité des associations de copropriétaires (2013)
3. PIM : Approbation des comptes en AG, une logique? (2014)
4. PIM : Décompte des charges (2014)
5. PIM : AR Comptabilité ACP (2013)
6. PIM : Types de comptabilité (2006)

• Travaux et leur financement (Loi 02.06.2010 : SNPC avec Electrabel) :

1. SNPC: www.snpc-nems.be/energie (F)
2. NICM: ultérieurement (N)
3. Electrabel: La copropriété : ses travaux, leur financement et le défi énergétique
4. PIM: Copropriété : Publication Travaux et Financement

• Travaux et le dossier « DIU » (Loi 02.06.2010 et l’AR de l’Art. 577-???: en attente) :

1. SPF Emploi : 22 MARS 2006. - Arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles
2. Notaires.be : Dossier d'intervention ultérieure (DIU)
3. Carnoy : DIU et promotion (2013)
4. PIM : DIU: centraliser chez le syndic ? (2007)

Leur facteur commun est qu’ils appliquent la loi comme un bon père de famille le ferait. Il y a certes encore des zones grises. Les brochures ne les exploitent pas au profit d’un petit groupe, mais indiquent des solutions pratiques dans l'intérêt général.

Seulement quand toutes les AR d’exécution ont été publiés, les associations de défense pourront finalement publier, de préférence ensemble, le « Manuel du copropriétaire belge du 21^ème siècle », avec dedans des propositions pratiques concernant le contenu des statuts, le contrat du syndic et de ses mandataires, …. .

Mais surtout comment un propriétaire au sein d’une copropriété forcée :

• devient copropriétaire, tant avant qu’après l’achat ;
• est informé en permanence ;
• prend part au processus décisionnel ;
• participe activement à plusieurs degrés au fonctionnement de sa copropriété ;
• n’est plus copropriétaire, tant avant qu’après l’achat .

Le document, diffusé lors le congrès bilingue de la Journée du Copropriétaire 2014, organisé à Elewijt par la CNIC en collaboration avec le SNPC, … indique que des initiatives sont prises dans le sens indiqué ci-devant. La table des matières de ce document est parlant à lui-même. Lisez la partie III.

Last but not least il faut comprendre que la comptabilité se scinde en

• comptabilité générale (normalisée) = l’inventaire depuis 2013 et le bilan d’avant 2013
• comptabilité analytique (non normalisée) = le décompte d’avant 2013
• comptabilité budgétaire (non normalisée) = les provisions, ... d’avant 2013

C’est un fait que la comptabilité d’une ACP doit rester simple, mais elle doit se fonder sur les mêmes principes de base.

Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

Comptabilité des associations de copropriétaires :

À titre d'information, des synthèses de la méthode comptable à suivre dès le 01.01.2013 sont entre autres accessible sur l’internet, y compris le plan comptable à suivre minimalement :

CNC (officiel)

• Avis 2012/14 - Exemple chiffrérelatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations decopropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012
• Bulletin N° 63 : Nouveau plancomptable pour les associations des copropriétaires

Kluwer

• Comptabilité des associations decopropriétaires : plan comptable normalisé obligatoire à partir du 1er janvier2013

IBGE

• La mise en place d’une comptabilité énergétique au sein d’une ACP (permet souvent de diminuer les charges avec 10 à 30%)

CNIC

• Publication AR Comptabilité ACP -situation actuelle
• AR comptabilité d’ACP publié auMoniteur

DroitBelge.net

• Comptabilité des associations de copropriétaires

Il y a quatre ans

Il y a quatre ans j’ai publié l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… ».

Depuis la justice a concrètement traitées les plaintes pénales 

• formulées par d'ex-mandataires de notre ACP en 2003/2006 (avec le soutien de l’ex-avocat de l’ACP)
• à l’encontre de deux copropriétaires qui voulaient exprimer leur opinion, appuyée par des documents, lors des AG,

Ils sont données lieu en 2012 (et en 2013 en appel) à un acquittement à 100%, pour les plaintes qui n'étaient pas classés sans suite avant 2010. Cette décision de la justice est définitive.

Les plaignants (et leurs "assistants" professionels) ne sont plus mandataires de notre ACP depuis 2013 et doivent maintenant en personne faire face aux conséquences de leurs agissements entre 2001 et 2013. Sans pouvoir se cacher derrière qui que ce soit.

En plus les organisations de contrôle des syndics s’adaptent lentement à la réalité de la loi de 2010. Dans ce contexte il est intéressant de lire sur l’autre Blog l’article « De syndicus van de toekomst (1) ».

Les « petits » problèmes de gestion de notre ACP ne sont pas encore résolues, mais les conditions pour les résoudre sont inéluctablement mis en place. Cela se passe lentement, vu le manque évident de diffusion correcte de l’information relevante et nécessaire par ceux qui de droit doivent informer les membres de notre ACP. Chaque jour de retard augmente inutilement mais inévitablement le coût.

Par contre les problèmes techniques de nos parties communes n’ont pas été résolues, mais leur aggravation a été bloquée temporairement jusque fin 2013, pour autant que possible. Une diffusion d’information correcte par qui de droit empêche actuellement d’implémenter la solution définitive.

Ces problèmes peuvent être résolues avec un coût financier raisonnable, si:

• d’une part une diffusion correcte, préalable et impartiale d’information est faite
• et d’autre part l’AG permet une délibération qui tient compte d’un respect sans contraintes de l’opinion de chacun et un respect loyal pour les lois et jugements

Finalement le texte suivant de l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… »  reste entièrement valable :

« ... . Mais surtout à l'effort des copropriétaires, jusqu'à ce moment en réalité pas impliqués effectivement dans le fonctionnement de notre association des copropriétaires.

 La nouvelle loi demande moins d'effort avec plus de rendement. ... .»

Coordination des statuts avant le 01.09.2014

Quand on veut faire la coordination des statuts, il faut aussi vérifier si l'AG à défini tous les règles qu'il sait déterminer. Si non il n'est plus souverain.

Dans le contexte du sujet "adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010", traité sur le forum de PIM, j'ai fait une liste des dispositions des Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil qui nécessitent selon moi une adaptation des statuts, tenant compte avec le jugement concernant notre copropriété du 28.11.2012, qui a été lue lors de l’AG du 28.11.2012, mais pas (encore) mis à la disposition des CP ni pas (encore) publié dans une revue doctrinaire.

En vrac ci-après quelques dispositions qui ont donc un impact sur la mise à jour du règlement de copropriété. Cette liste est probablement incomplète.

Art. 577-4. §1

Extrait :

« Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale; 

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.  »

Art. 577-5

Extrait 1 - (pratiquement toujours à changer – omettre des mots comme résidence, se tenir à ce que la loi demande, pas plus ni moins – néanmoins le Code de Droit Économique (partie BCE) permet d’utiliser séparément un alias, par exemple « Résidence Esplanade » - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. “

Extrait 2 - (dans le cas de plusieurs entrées comme chez nous - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association. “

Art. 577-6. §2

Extrait (disposition qui lui impose de prendre des mesures endéans les trois mois de l’AG précédente, si on sa responsabilité est en cause)

“ Le syndic tient une assemblée générale (…) ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. “

Art. 577-6. § 5

Extrait  (imposer par la voie du règlement de copropriété de mentionner dans le PV le fait que le syndic a vérifié si ce président a la qualité de copropriétaire)

« L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…) »

Art. 577-7.§ 1

 Extrait

«  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; »

Art. 577-8. §4.

Extrait

“ 8° (…) La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. “

Extrait

“ 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; “

Extrait

“ 11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ; "

Extrait

“ 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; “

Extrait

“ 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières; “

Extrait

“ 17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. (…); “

Extrait

“ 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. “

Art. 577-8. §5.

Extrait 

" Le syndic est seul responsable de sa gestion; (…) “

Art. 577-8/1.

Extrait 

“ (…)Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. "

Art. 577-8/2.

Extrait 

“ L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. (…) “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. (…)  “

Art. 577-10.

“ § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

Art. 577-10.

Extrait 

“ § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

To be or not to be ....

Vu des décisions pris (ou pas prise)  lors les trois dernières AGO ou AGE de notre ACP, il est évident qu’il faudra tenir compte de certaines dispositions du Code Civil, dont entre autres (mais pas seulement) :

Extraits de l’Art. 577-4:

« § 1. (…)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

(…) »

Extraits de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« § 1. (…) Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.

(…)

§ 4.

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

(…) »

Ainsi que le texte complet de l’Art. 577-14 :

« Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Priorité du contrat sur la loi ?

L’art. 577-8 du Code Civil dispose depuis le 01.09.2010 dans son §4 que le syndic est toujours chargé de seize missions, n’importe ce que dit le règlement de copropriété. 

Et donc certainement n’importe les dispositions du contrat du syndic, qui doit rester dans le cadre imposé par la loi et les statuts.

Et si c’est pas le cas ? Lisez en bas les dispositions de l’art. 577-14 CC.

Les mots « l'étendue de ses pouvoirs » de l'art. 577-4 CC (voir ci-après) indique que le contrat du syndic ne peut pas outre passer les statuts. Et si les statuts n’ont pas encore été adopté depuis le 01.09.2010 (ce qui est le cas chez nous) ? Le syndic doit en principe, dès qu’il est en place lancer la procédure contradictoire à les adapter.

Extraits du Code Civil belge:

Art. 577-4.

  § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

   L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

   Ce rapport est repris dans l'acte de base.

   Le règlement de copropriété doit comprendre :

  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

  3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

  4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

  5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

  § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

  § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
  § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.

Art. 577-8.

  § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

  1°  ...

  2°  ...

  3°  d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;

  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

  5°  d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

  6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires.;

  7° de fournir le relevé des dettes visées à  l'article 577-11, § 2 , dans les  trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;

  8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.  La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

  9°  de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

   10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;

   11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ;

   12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;

   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

   14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;

   15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

   16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

   17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

   18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Art. 577-14.

  Les dispositions de la présente section sont impératives.

  Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Comment nommer un syndic d’ACP ? (2)

Le 06.04.2012 j’ai publié sur mon Blog VME, il y a plus que 18 mois,  un article « Hoe een syndicus aanstellen ?(1) », qui expliquait comment sélectionner un syndic et qui se basait sur des textes externes. Cet article est intensivement lu et appartient au Top 3 de mon Blog (pénétration de +10%).

Depuis les zones grises ont été éclairé.

Lentement un consensus fait jour. Lire dans ce contexte la publication  électronique NICM eNews 210 diffusé hier, y compris un article sur leur site web.

En synthèse :

1. Les statuts de l’ACP

Le règlement de copropriété doit intégrer les règles (d'urgence depuis le 02.06.2010) approuvées par l’AG en application de l’Art. 577-4 CC

·         coordination à faire avant le 01.09.2014

·         mais les conséquences de la non-existence de ces règles à charge de l’ACP, dès le 01.09.2010.

2. Le cahier des charges pour un candidat-syndic de notre ACP : 

Doit exister depuis l'AG après celui mentionné au point 1

·         Si l’ACP n’a pas approuvé un montant limite, il doit être approuvé lors d’une AG précédente.

·         Si oui, ce montant devait être, s’il veut être impartiale, plus bas que la montant annuel des honoraires et frais du syndic. Donc le cahier des charges doit exister.

·         Voir Art. 577-7. 1). D) CC et Art. 577-8 §4 13° CC

3.  L’offre des candidats-syndics

Cet offre remis à l’ACP au moins trois semaines avant la date de l’AGA ou AGE (et donc notifié par écrit à son représentant légal, le syndic en place). Le syndic en place doit envoyer une lettre recommandé à lui-même et à l'ACP.

·        Ces offres doit être accessible dés l'envoi de l’invitation pour l’AGA ou AGE, dont tous les documents doivent être accessibles aux membres de l’AG à la place indiqué dans les statuts.

·        Tout copropriétaire peut dés ce moment à ses frais et sous sa propre responsabilité diffuser son synthèse et sa comparaison. Etant donné la mission légale du conseil de copropriété, ce conseil ne peut pas le faire selon moi, si non il sort de sa mission (contrôle du syndic en place).

·        Lire dans ce contexte le jugement SJN dd. 28.11.2012, pas encore publièé, mais montré à l'écran lors de notre AGA 2012.

À titre d’information ci-après le texte clé du Code Civil, d’application depuis le 01.09.2010. Les dégâts causés, si cette disposition n'a pas été exécutée, sont probablement à charge de l’ACP jusqu’au 31.08.2014 et du syndic dès le 01.09.2014 (voir le point 1).

« Art 577- 5 §1 4^ème alinéa du Code Civil (d'application au 01.09.2010)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »

ACP: après la loi de 2010 ...

A titre d'information ... 

Il y a plus que trois ans j'ai situé le contexte de notre copropriété de ce moment dans mon article « ACP : Quo vadis, avant la loi de 2010… » du 28.05.2010.

Mais aussi publié plus tard quelques extraits de lois … :

·         Code des Sociétés (1999) du 09.09.2010

·         La copropriété forcée (texte du Code Civil valable à partir du 01.09.2010)

·         Loi 2010 : la comptabilité (extraits de la loi)

Et des analyses … :

·         Méthode PPBS dans des ACP (03.07.2010)

·         Groupe des 15 de 2007 (04.07.2010)

·         Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent (19.07.2010)

·         Garantie bancaire et autres garanties .... (16.08.2010)

·         La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)

·         Le devoir des mandataires (25.04.2011)

·         Vote annuel d'une mission récurrente du Conseil de Copropriété? (16.06.2011)

·         État des lieux "juridique" de notre ACP (4) (29.07.2011)

·         L’intérêt personnel ou commun ? (03.10.2011)

·         Il ne peut y avoir confiance sans contrôle .... (02.11.2011)

·         Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

·         La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

Entre temps :

• la loi du 02.06.2010 a été votée et publiée
• l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité de l'ACP été publié et est d'application à partir du 01.01.2013
• notre syndic de 2009-2011 a été destitué et remplacé par un syndic judiciaire le 24.01.2011.
• une série de lois est en train d'être votées, qui changeront profondément le statut de l'agent immobilier de 1993/2006.