Charges de copropriété pour 2010 en France

L'article "Paris : les charges de copropriété en hausse de 3% en 2010", publié le 13/12/2011 sur un site français, est basé sur des informations d'une association importante d'agents immobiliers (FNAIM).

L'auteur arrive entre autres aux conclusions suivantes, qui intéressent indirectement notre ACP:

Charges annuelles: 1829 EUR/an/lot (= ca 457 EUR/trim)
Augmentation 2010/2009: + 6 % (= ca 27 EUR/trim)

La situation française est pour certains aspects très différente du contexte belge (ex: majoritairement pas de compteurs d'énergie, ...), mais la tendance est en gros semblable.

Source primaire: www.relaxnews.com

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu

Ce matin (27/11) lu sur le site de La Libre.be un article de Myriam TONUS, avec comme titre :
«La démocratie n’a rien d’un jeu »

Un extrait :

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner, avec contrôle permanent de tous les représentants. Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêche que l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .»

Source :
http://www.lalibre.be/debats/opinions/article/702710/la-democratie-n-a-rien-d-un-jeu.html

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011

Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.

La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... .

Le RIT (souligné en gras par moi) est pour nous en principe notre ACP Anciens Combattants (BCE 0884.081.457), mais en fait ce sont les DEUX demandeurs des permis d'environnement classe 1B.

Comme il s'agit de deux associations de fait, il en résulte probablement que c'est notre ex-syndic qui est  notre RIT, tant que le problème des permis n'est pas résolu.

Ci-après l'extrait complet de cette réglementation, d'application depuis  le 01.01.2011.

Source officielle: http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/IF_ChauffagePEB_Prof_FR.PDF?langtype=2060

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LA REGLEMENTATION CHAUFFAGE PEB
Les exigences applicables aux systèmes de chauffage lors de leur installation et

pendant leur exploitation

1. LA BASE LEGALE

En application de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments 2002/91/EC et de l'ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments, les systèmes de chauffage doivent respecter une série d'exigences qui visent une efficacité énergétique minimale et la réduction de leur impact environnemental. Pour garantir le respect de ces exigences, la réglementation impose, à partir du 1er janvier 2011, de faire réaliser différents actes de contrôle par des professionnels agréés par Bruxelles Environnement.

Ces exigences et ces actes sont repris dans l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation (ci-après dénommé "arrêté chauffage").

2. OBJECTIF

On évalue la diminution des gaz à effet serre émis en Région de Bruxelles-Capitale suite à la mise en oeuvre de cet arrêté à 166 ktéq. CO2 d'ici à 2020, soit une diminution de 6,10 % des émissions directes liées à l'activité des bâtiments et de 3,79 % des émissions directes de la RBC.

3. LE CHAMP D'APPLICATION

Les dispositions de l'arrêté chauffage s'appliquent à tous les systèmes de chauffage sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant une ou plusieurs chaudières, 

• d’une puissance nominale supérieure à 20 kW, et 
•  fonctionnant avec un combustible liquide ou gazeux, et 
• -hauffant de l’eau comme fluide caloporteur intermédiaire.

 

4. LE SYSTEME DE CHAUFFAGE

Le système de chauffage est l'ensemble des composantes nécessaires pour chauffer l'air d'un bâtiment et/ou de l'eau chaude sanitaire, en ce compris le ou les générateurs de chaleur, les conduites de distribution, les ballons de stockage et les éléments pour l'émission (radiateurs, convecteurs, planchers chauffants,…), ainsi que les systèmes de régulation.

Un système de chauffage est de type 1 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale inférieure à 100 kW et de type 2 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale supérieure ou égale à 100 kW ou par plusieurs chaudières.

5. LE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES

Le responsable des installations techniques (RIT) est :

• pour les installations soumises à permis d'environnement: la personne physique ou morale, titulaire du permis d'environnement, 
• pour les installations non soumises à permis d'environnement: leur propriétaire ou chacun des co-propriétaires. 

C'est au RIT qu'incombe l'obligation de respecter les exigences PEB relatives aux installations

et de faire procéder au contrôle et à l'entretien de celles-ci.

6. LES EXIGENCES

L'arrêté chauffage contient 16 exigences qui portent sur les points suivants:

1.  les orifices de mesure de combustion 
2.  la combustion et les émissions des chaudières en fonctionnement 
3.  le dimensionnement des chaudières en puissance calorifique 
4.  la modulation de la puissance des brûleurs de chaudière 
5.  le tirage de la cheminée 
6.  la ventilation du local de chauffe 
7.  l'étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air 
8.  le calorifugeage des conduits et accessoires 
9.  le partitionnement de la distribution de chaleur et d'air 
10.  la régulation du système de chauffage 
11.  la tenue d'un carnet de bord 
12.  le comptages énergétiques sur les chaudières 
13.  le comptages électriques sur les ventilateurs 
14.  la récupération de chaleur sur l’air extrait 
15.  la variation du débit d’air neuf selon l’occupation réelle 
16.  la tenue d'une comptabilité énergétique

 

7. LES ACTES

7.1 LA RECEPTION DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le RIT doit faire appel à un professionnel agréé pour réaliser la réception du système de

chauffage lors de la mise en service de celui-ci dans au moins un des cas suivants : 

- après l'installation d'une chaudière ; 

- après le remplacement du corps de chaudière ; 

- après le remplacement du brûleur ; 

- après le déplacement d'une chaudière. 

Le but de la réception est de vérifier la conformité du système de chauffage aux différentes 

exigences.

7.2 LE CONTROLE PERIODIQUE DES CHAUDIERES

Tous les ans pour les chaudières au mazout et tous les 3 ans pour les chaudières au gaz, le 

RIT doit faire contrôler les chaudières du système de chauffage par un professionnel agréé. 

Le contrôle périodique comprend: 

- le nettoyage de la chaudière ; 

- le nettoyage du système d’évacuation des gaz de combustion ; 

- le réglage du brûleur de la chaudière ; 

- la vérification des exigences suivantes: 

• orifices de mesure de combustion ;
• exigences relatives à la combustion et à l'émission des chaudières en fonctionnement ;
• exigence relative à la modulation de puissance des brûleurs de chaudière ;
• tirage de la cheminée ;
• ventilation du local de chauffe ;
• étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air.

7.3 LE DIAGNOSTIC DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le diagnostic du système de chauffage est une évaluation non-contraignante de ce système par un professionnel agréé. Il doit être réalisé au plus tôt un an avant et au plus tard un an après que la chaudière la plus âgée d'une puissance supérieure à 20kW raccordée au système de chauffage ait atteint l'âge de 15 ans. Un contrôle périodique doit avoir été réalisé dans les 12 mois précédant le diagnostic.

   

Le diagnostic comprend: 

   

- l'évaluation des performances énergétiques de la ou des chaudières et du système de chauffage ; 

   

- des informations quant au respect des exigences applicables en fonction du type du système de chauffage ;

   

- la détermination du surdimensionnement de la chaudière ou de l'ensemble des chaudières ; 

  

- des conseils sur: 

• le remplacement des chaudières ;
• sur d'autres modifications possibles du système de chauffage;
• sur l'utilisation du système de chauffage ;
• sur les solutions alternatives envisageables.

8. LES PROFESSIONNELS AGREES

L'arrêté chauffage prévoit 5 types d'agrément pour pouvoir réaliser les réceptions, les contrôles  

périodiques et les diagnostics des systèmes de chauffage:

• le technicien chaudière agréé L (chaudière à combustible liquide) ;
• le technicien chaudière agréé G1 (chaudière gaz atmosphérique ou à brûleur prémix) ;
• le technicien chaudière agréé G2 (chaudière gaz à brûleur à air pulsé) ;
• le chauffagiste agréé ;
• le conseiller chauffage PEB.

Le tableau suivant reprend les différents types d'agrément en fonction du type de système de chauffage et des actes pour lesquels ils sont valables.
  

L'octroi des agréments par Bruxelles Environnement est soumis à certaines conditions dont 

l'obtention de certificats d'aptitude selon le type d'agrément et le respect d'une déclaration sur  

l'honneur et le suivi des formations de recyclage.

L'agrément est valable 5 ans et il peut être prolongé par périodes de 5 ans.

Le contrôle de la qualité des activités des professionnels agréés dans le cadre de l'arrêté  

chauffage sera assuré par des organismes de contrôle qualité (OCQ) désignés par Bruxelles

Environnement.

Un ou deux parkings souterrain ???

1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres :

• 250 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries en sous-sol
• Une chaufferie au niveau –1 en-dessous du 107
• 2 x 10 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 209 lots de garages souterrains privatifs avec deux entrées :
• Une pour les garages du niveau -1 (101/103/105 et 107/109/111)
• Une pour les garages du niveau -2 (seulement 107/109/111)

2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme nécessaires pour entre autres :

• 248 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries au rez
• Une chaufferie au niveau –1 à coté du 107
• 2 x 12 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 217 lots de garages souterrains privatifs avec une entrée

3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire.

4. Deux permis d'environnement classe 1B ont été octroyé le 31.01.2007 par IBGE pour deux groupes d'installations, qui forment entre eux ni une unité technique ni géographique:

• Le permis 271460 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants I » pour le groupe d'installations situés aux 107, 109 et 111:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 136 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.3861 kW  (installation classe 2)
• Le permis 271462 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants II » pour le groupe d'installations situés aux 101, 103 et 105:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 121 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.454 kW  (installation classe 2)

Mise à jour jusqu'au 10.11.2011

Il ne peut y avoir confiance sans contrôle ....

Confiance ne peut y avoir, que quand un contrôle transparent est possible ... , selon un représentant de l'ARC (voir le vidéo plus bas).

Dans notre copropriété ce contrôle est à nouveau possible depuis le 24.01.2011.

• Ceci présque 12 ans après la convocation d'un conseil de gérance coopté par notre ex-syndic le 01.09.1999, suite au décès du président du conseil de gérance le 11.08.1999. 
• Ce même syndic a coopté le 31.08.2010 les membres du conseil de copropriété, ... devenu obligatoire par la loi du 02.06.2010.
• Le juge d'appel est, sur demande de ce ex-syndic, intervenu le 24.01.2011 et a nommé un syndic judiciaire pour deux ans.
• Un contrôle comptable judiciaire de la période 1999-2011 est en cours, malgré le fait qu'en septembre les livres comptables n'étaient pas encore en possession de l'expert comptable (voir le PV de l'AG du 30.06.2011).

Qu'en pense t'on en France?

Voir une émission télé de presque 30 minutes ...

Peut-on faire confiance à son syndic ? door LyonCapitale

Source:
http://www.dailymotion.com/video/xg7y0o_peut-on-faire-confiance-a-son-syndic_news

L’intérêt personnel ou commun ?

Ci-après un extrait de l'opinion de Mikael Petitjean, Professeur à l’Université catholique de Louvain (Louvain School of Management – UCL Mons), tel que repris dans l’article : « La justice sociale à l’épreuve de la crise financière », publié sur le site « LaLibre.be » le 02.10.2011.

« Comment éviter de tomber dans le piège des fondamentalismes qui justifient ou condamnent systématiquement la recherche de l’intérêt personnel ? Une condition nécessaire est d’apprendre à adopter une démarche éthique dont je parlerai lors de la leçon inaugurale donnée ce lundi 3 octobre à la nouvelle « UCL Mons ». Qu’il soit banquier, politicien, chômeur ou professeur d’université, chaque individu a une responsabilité morale envers les autres. Chacun d’entre nous doit apprendre à assumer cette responsabilité car, sans individu moral, il n’y aura jamais de système moral. L’économie, c’est chacun d’entre nous. Nous préférerions tous que l’économie soit naturellement morale et que la morale soit naturellement rentable mais c’est précisément parce que l’économie n’est pas plus morale que la morale n’est créatrice de richesse matérielle que nous avons besoin des deux. »

La prévention contre l’incendie

En surfant sur le site du CSTC on trouve un extrait du MB du 15.07.2009 avec l’Arrêté royal du 01.03.2009 modifiant l'arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l'incendie et l'explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire.

Bien que ce texte de 2009 n’intéresse que principalement les bâtiments industriels Il est conseillé à lire au moins la première page du 'Rapport au Roi' concernant l’application légale des normes belges. C’est instructif. J’en cite des parties de ce rapport ci-après:

p. 49369/49370 :

"Une norme reflète les règles de bonne pratique qui sont d’application pour un produit donné, un procédé donné ou un service donné au moment de son adoption.

Le respect d’une norme n’est pas obligatoire en soi. Il le devient néanmoins lorsque la réglementation applicable le prescrit. L’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 relatif aux modalités d’exécution des programmes de normalisation ainsi qu’à l’homologation ou l’enregistrement des normes, adopté en exécution de la loi du 3 avril 2003 relative à la normalisation, indique à ce sujet que l’Etat et toutes les personnes de droit public peuvent renvoyer aux normes publiées par le Bureau de Normalisation, dans les arrêtés, les ordonnances, les actes administratifs et les cahiers des charges, par simple référence à l’indicatif de ces normes.

Une publication intégrale au Moniteur Belge n’est pas possible. En vertu de l’article 5 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004, le Bureau possède le droit d’exploitation des bases de données et des documents de travail. Conformément à l’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 précité, l’Etat peut, dans les arrêtés, renvoyer aux normes publiées par le Bureau par simple référence à l’indicatif de ces normes."

p. 49371 :

"Les prescriptions de cette annexe sont un point de départ pour des mesures spécifiques liées à la prévention des accidents majeurs. Les compagnies d’assurances peuvent, pour protéger le contenu (les biens, les machines...), imposer contractuellement des conditions supplémentaires visant à limiter les dommages économiques et financiers prévisibles." [i]

p. 49372/49373

"Lorsque les prescriptions de plusieurs annexes de l’arrêté s’appliquent simultanément, les prescriptions les plus sévères s’appliquent pour les parties communes. Les ’plus sévères’ doit ici être interprété comme les prescriptions qui exigent une résistance au feu la plus élevée pour la paroi du compartiment. Pour les jonctions, les portes et les passages, les prescriptions de l’annexe correspondante doivent être appliquées. Un mélange de prescriptions n’est pas autorisé (comme par ex. des sas avec des parois et portes coupe-feu selon l’annexe 3 en combinaison avec une paroi coupe-feu EI 120 selon l’annexe 6)."

p. 49373

"3 ELEMENTS STRUCTURELS ET TAILLE DU COMPARTIMENT

3.1 Stabilité en cas d’incendie des éléments structurels Les éléments structurels d’un bâtiment industriel doivent être conçus et exécutés de manière à réaliser les objectifs suivants :

— les utilisateurs et les membres des services de secours ne peuvent pas être ensevelis en cas d’effondrement du bâtiment. Ceci n’est nécessaire que pendant un certain laps de temps : en effet, passé ce délai et suite à l’extension de l’incendie, il est probable qu’il n’y aura plus aucun utilisateur ou membre des services de secours présent dans le bâtiment ou, en l’occurrence, dans le compartiment.

— les éléments de construction et les installations importantes pour la sécurité incendie (par exemple, parois des compartiments, conduites d’eau d’extinction,...) ne peuvent pas être endommagés lors de l’effondrement d’une partie du bâtiment. L’effondrement des éléments structurels ne peut pas nuire à la stabilité des parois du compartiment;

— lors de l’effondrement du bâtiment ou de parties de celui-ci, la sécurité des membres des services de secours et des utilisateurs présents aux alentours du bâtiment ne peut pas être compromise. Ils ne peuvent pas être ensevelis par la chute d’éléments de construction. "

p. 49384

"Pour permettre l’évacuation du bâtiment, les portes des voies d’évacuation, tout comme les portes extérieures, sous contrôle ou non, doivent pouvoir être ouvertes à tout moment.

Si ces portes sont verrouillées, elles doivent répondre aux conditions suivantes :

— le verrouillage est fait au moyen de serrures électromécaniques ou électromagnétiques et satisfait aux principes de la sécurité positive;

— toutes les portes verrouillées du bâtiment sont automatiquement déverrouillées en cas de détection d’un incendie, d’alerte ou de panne de courant;

— chaque porte peut être déverrouillée sur place.

7.4 Signalisation et éclairage de sécurité Les sorties et les voies d’évacuation qui mènent à ces sorties, et les dispositifs de sécurité incendie (par ex. extincteurs, signal d’incendie manuel,...), doivent être équipés de pictogrammes, comme fixé par la signalisation de sécurité et de santé au travail. Ces pictogrammes doivent être suffisamment grands (cf. NBN EN 1838). Cela signifie que la taille des pictogrammes (ou la distance de visibilité) satisfait à la formule suivante : (…)"[ii]

Tout ceci à titre d’information …

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[i] Cette disposition point oblige en fait les propriétaires, s’ils veulent/doivent assurer leur bien, de consulter préalablement leur assureur pour des changements majeurs.

[ii] Voir la page MB 49385 (extrait de l’AR du 01.03.2009). Besion de plus d'info? Voir le forum PIM.

Le site cartographique de la Région Bruxelloise

La région a finalement mis à disposition du public une carte électronique, qui rassemble tous les données disponibles, mais dispersées dans l'administration bruxelloise.

Quis custodietipsos custodes

The following texts on Wikipedia are interesting to read in the context of this condominium:

• Quis custodietipsos custodes?
• Noble lie

Mon appartement est-elle suffisamment protégée contre le feu?

Quels sont les risques et dangers pouvant survenir dans et autour de nos appartements?

Au lieu de vous décrire en long et en large la problématique, je vous invite à remplir un questionnaire officiel et d'imprimer le résultat.

Le bût est d'appartenir au moins à la catégorie 2 et en principe à la catégorie 3.


Le questionnaire

Editeur: FSP Intérieur (IBZ Sécurité et Prévention)
Document: http://www.pasdincendiechezmoi.be/intro.php

État des lieux "juridique" de notre ACP (4)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Épilogue provisoire

Les trois articles qui précèdent et celui-ci doivent être lus comme un ensemble. Ils ont été écrits par la volonté d’arrêter le cercle infernal des procédures devant des prétoires et qu’elles soient remplacées par le dialogue démocratique entre nous. C’était le bût de la loi de 1994, confirmé par la loi de 2010, mais aussi de la justice elle-même (voir la page "Querrelles de copropriété" de ce jour sur ce Blog).

Pour comprendre la problématique il est nécessaire de connaître certains aspects, qui ne seront expliqués qu’en AG ou lors de la médiation entre les copropiétaires, sauf en ce qui concerne nos statuts et nos avocats.

Nos statuts

Nos statuts de 1975 sont encore écrits dans l’esprit de la loi de 1924.

Nous avons acceptés très explicitement en 1996 d’appliquer la loi de 1994[i], mais nous n'avons pas fait la coordination de nos statuts pour éviter des procédures judiciaires qui se basaient en fait sur les statuts de 1975 sans tenir compte avec la loi de 1994.

Ce qui permet à interpréter nos statuts dans tous les sens. Cette manière de procéder permettait à « gagner » probablement à ce moment entre 5.000 EUR et 10.000 EUR, mais cela nous a coûté déjà entre au moins 50.000 EUR (selon moi) et 100.000 EUR (selon un préposé de l’ex-syndic).

Le législateur de 2010 a bien compris cette situation, qui est en fait structurelle. Il a imposé une coordination des statuts de toutes les ACP avant le 01.09.2013[ii], non obstant le fait que les lois (et décisions explicites d'AG) à coordonner avec les statuts, sont d'application à partir du 01.08.1995, le 01.09.2010 ou la date de la décision explicite de l'AG (= décision prise dans la forme requise par la loi depuis le 01.08.1995). 

Cette coordination va en principe lever la confusion, si on sépare bien

• d’un coté:  la coordination des décisions de l’AG (loi du 02.06.2010)
• de l’autre coté:  l’intégration des décisions d’organes/personnes autres que l’AG (application depuis le 01.08.1995 des Art. 577-3 à 577-14 CC).

Pour ces dernières décisions, qui sont en fait l’origine de la problématique structurelle depuis 1996[iii], il faut par cas une décision explicite de l’AG.

Il en a au moins une quinzaine de ce type de décisions selon l’ex-syndic[iv], mais en fait beaucoup plus.

Nos avocats

Il est un fait qu'un avocat ne peut pas aller à l'encontre des intérêts de son client.

Il existe de règles très strictes en ce qui concerne le cas d'un avocat qui a été ou est l'avocat de deux parties, qui ont des intérêts différents et/ou opposés.

C'est en principe le cas chez nous pour probablement trois avocats depuis le jugement du 24.01.2011 pour ce qui concerne d'un coté l'ACP et l'autre coté la firme de l'ex-syndic 1983-2007 et 2009-2011. C'est un fait que ce jugement ouvre le droit à l'ACP de faire compenser tous les dégâts constatés suite à ce jugement par la firme de l'ex-syndic. Application de l'Art. 577-8 CC.

Contact

Il est un fait que tout copropriétaire peut :

• me contacter directement ou les autres[v] membres du groupe d’action[vi];
• s’inscrire dans le groupe d’information Yahoo ! « ACOS-EVERE » (Anciens-Combattants – Oud-Strijders – Evere)[vii], où plus d’information est/sera accessible.

Suite voir ultérieurement l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (5)

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[i] Voir http://luc-docs.blogspot.com/1975/06/acp-anciens-combattants-statuts.html

[ii] Voir http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/none&leftmenu=no&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwb.cfm?lang=F&legislat=53&dossierID=1537

[iii] Mentionner/utiliser des changements de statuts, sans avoir une décision explicite de l’AG, ni un acte authentique correspondant.

[iv] Voir le bulletin-info du 07.02.2011, diffusé par la firme de l’ex-syndic au moment qu’il savait qu’en fait il n’était plus syndic de notre ACP.
[v] Je ne suis en fait que le 5^ème « porte-parole » de ce groupe non-structuré de copropriétaires, résidents ou non, dont certains membres ont été fortement intimidés tant moralement que physiquement par le seul fait de leur appartenance à ce groupe. Heureusement cette période est maintenant passée.

[vi] Ce groupe existe en fait depuis mi les années 80. J’en suis devenu membre par les faits le 14.10.2000. J’ai été « réveillé » par une lettre circulaire d’un membre du conseil de gérance 2000-2001 et 2006-2007, diffusée avec le PV de l’AG 1998.

[vii] Voir http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/.

Le tram rapide 62 roulera à partir du 31.08.2011

Extrait de l'article "Stib : davantage de métros dès l’automne" dans Le Soir du 14.07.2011:

"l’inauguration, le 31 août, de la ligne de tram rapide 62 entre la place des Bienfaiteurs, à Schaerbeek, et Bordet, via le boulevard Léopold III"

Querelles de copropriété …

Citation d’une interview du Juge de Paix Thierry Marchandise, parue dans LLB du jeudi 28.07.2011 sous le titre : « Querelles (non anodines) de voisinage ».

«  Le juge de paix connaît un important contentieux relatif aux troubles de voisinage, et mon expérience quotidienne de magistrat cantonal me rappelle que l’homme vit avec une notion de territoire très ancrée en lui, au point que de modestes incursions sont souvent considérées comme des dépassements de frontières intolérables.

C’est dans ce contexte que la mission du juge de paix devient passionnante.

Combien de fois n’ai-je pas rappelé à de futurs magistrats ou même à des collègues cette réflexion de Paul Martens : "La légitimité du juge vient de sa mission, et sa mission est d’apaiser les conflits."

A inscrire au frontispice des salles d’audiences ! Dans ce contexte, mon travail est fait à la fois d’écoute et de fermeté. La fermeté est indispensable pour le respect d’une méthodologie efficace qui doit permettre à chacun de s’exprimer sans être interrompu, mais cette fermeté doit s’accompagner d’une écoute très attentive pour découvrir, au-delà du conflit, les points de convergence ou d’accord, les perspectives de solution, les aménagements de l’environnement possibles.

Je dois faire travailler au mieux mon imagination et systématiser les points de désaccord pour qu’ils ne se mélangent pas et ne se polluent ainsi indéfiniment.

Il peut paraître quelque peu vain ou ridicule que de tels problèmes puissent occuper le travail d’un magistrat. Cette observation m’a parfois été faite mais je réponds toujours que je reste impressionné de voir les conséquences des tensions de voisinage sur la santé et le bien-être de nombreuses personnes. »

Entretien des toits de nos 6 batiments

Durant l'AGE du 30.06.2011 il a été dit que nos toits nécessitent un entretien urgent.

État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Conclusions

L’ACP devra faire un choix cette année :

·      Ou bien continuer à refuser le dialogue, à utiliser les mêmes avocats, et ainsi à permettre qu’un en soi petit groupe de copropriétaires essaie de forcer coûte que coûte sa solution, peut être rentable pour ce petit groupe de copropriétaires, mais surtout pour des tiers, comme la firme de l’ex-syndic 1983-2007, des cabinets d’avocats, … .

·      Ou bien s‘engager dans un dialogue pour arriver à un compromis honorable et équitable pour les copropriétaires[1].

J’ai préféré d’en parler sur ce Blog, et pas envoyer une lettre à tous les copropriétaires, parce que :

·      les 4 parties civiles[2] d’une série de plaintes pénales contre un copropriétaire ont dit :

Ø  qu’on ne peut pas écrire à eux (ni à l’ACP), que si on représente une majorité. Si non, ils le considèrent comme un harcèlement ;

Ø  qu’on ne peut pas entrer en débat avec eux, sauf si on représente une majorité ;

Ø  qu’on ne peut pas voter autrement qu’eux, parce que si non on sera poursuivi en justice par l’ACP ;

Ø  qu’ils sont concernés directement par chaque citation de l’ACP en justice, et oublient ainsi la répercussion de la loi de 1994[3] sur les statuts de notre communauté des copropriétaires, activé le 01.01.1980 lors de l’AG 1980. En effet cette communauté, sans personnalité morale, a été supprimée d’office le 01.08.1995 et remplacée par une association avec le statut d’un personne morale.

·      Ce blog est lu par des personnes qui le visitent volontairement, et il ne peut donc être considéré comme du harcèlement.

·      La liste des adresses des membres de l’AG fournie par l’ex-syndic 1983-2007 seulement le 18.08.2010 après des années de procédures, s’avère être incomplète et inutilisable pour contacter les vrais propriétaires des 248 appartements et 217 garages. Il faudra attendre la coordination de nos statuts (doit se faire avant le 01.09.2013) et une vérification extensive par le syndic judiciaire, avant d’avoir une liste d’adresses qui est fiable.

·      Les visiteurs journaliers de ce blog sont au moins pour 90% des copropriétaires et a donc statistiquement une forte pénétration directe ou indirecte au sein de notre ACP.

Il ne peut pas être le bût primaire :

·      d’un copropriétaire de gagner des procès sans tenir compte des effets sur les copropriétaires qui sont désinformés ;

·      d’une association, dont on est un membre forcée de par la loi, d’interdire un membre de son organe de décisionnel (AG) de participer aux délibérations et votes.

Mais ce Blog apportera peut être son petit grain à assurer une bonne conservation et administration des parties communes de notre copropriété, ce qui est le seul bût social de notre ACP,

·      par la communauté des copropriétaires depuis 30.06.1975 jusque le 31.07.1995, en respectant la loi de 1924 et nos statuts.

·      par notre association des copropriétaires (ACP) depuis le 01.08.1995, en respectant les lois de 1994 et 2010, ainsi que nos statuts adaptés aux lois en vigueur d’une façon transparente, contradictoire et impartiale.

Proposition

Mais je préfère de loin :

·         que vous êtes présent personnellement lors des AG à venir de 2011 et 2012

·         que vous expliquez vous-même votre opinion avec vos mots, parce que la loi de 2010 a explicitement reconnu le droit inaliénable à un représentant par lot privatif avec des quotités à parler lors de l’AG.

·         que vous participez activement aux délibérations en jouant la balle et pas l’homme.

Suite voir État des lieux "juridique" de notre ACP (4) : épilogue provisoire

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[1] Le constat que les copropriétaires fortement engagés dans la voie du refus de dialogue sont de fait devenu des préposés de l’ex-syndic 1983-2007, va faciliter le compromis. La firme de l’ex-syndic 1983-2007 est civilement à 100% responsable des actes de ses préposés. Elle ne peut se retourner contre ses préposés quand ils ont commis une faute grave, que s’il a lui-même pas commis de faute grave.

[2] Qui sont en fait des préposés de l’ex-syndic 1983-2007

[3] Cette loi de 1994 a en effet été dissoute notre communauté des copropriétaires le 01.08.1995 et remplacé par l’association des copropriétaires. Notre l’AG l’a accepté en 1996 en votant une adaptation « provisoire » des statuts qui a été notarié en 1998.