Dans Le Cri
du mois d’octobre 2015 est publié un article ”
Quelques
perles en matière de copropriété” par le SNPC, qui critique certains approches
au sein de certains copropriétés. [
NDLR: L'article est exclusivement accessible aux membres du SNPC]
Sur le
forum de PIM un membre actif de ce forum, ninifel, a démarré le sujet « Perles de la copropriété belge » dans le même sens. [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]
Mais grmff, le membre le plus actif sur le forum PIM, a répliqué
d’une façon constructive. Je
cite :
« Dans
toute copropriété, il y a un emmerdeur de service. Ce n'est pas parce que
l'emmerdeur de service "perturbe" les assemblées en donnant un avis
contraire à l'avis général qu'il a tort.
Bien
souvent, dans les grandes assemblées, l'emmerdeur de service représente une
opinion minoritaire, mais pas unique. Les assemblées sont souvent le repaires
de personnes qui parlent peu, vote longtemps dans le sens de la majorité tout
en pensant que la voix de l'emmerdeur n'est pas dénuée de bon sens.
Et
parfois, l'emmerdeur de service a raison sur le fond mais pas sur la forme. Ce
qui lui vaut d'être qualifié d'emmerdeur de service par la majorité aboyante
qui se croit tout permis.
Demander
le respect de la loi n'est pas perturbateur. Mais souvent, quand la loi
n'arrange pas ceux qui sont sensés l'appliquer, on s'arrange d'une lecture un
peu trop large de la loi. »
Source : PIM : «Perles
de la copropriété belge », grmff, 24.10.2016 23 :04 [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]
En plus j'ai reçu une copie d'un jugement. Dans ce jugement non publié du 24.06.2015 le Juge de Paix de
Saint-Josse-Ten-Noode a jugé concernant au fond un échange tumultueux de
courriers entre copropriétaires, dont certains mandataires « permanents »
de l’ACP concernée.
Extrait de
ce jugement, publié avec l’autorisation d’une des parties :
« 4.4.
En définitive la demande est mal fondée et par conséquent Ie but apparemment
poursuivi par les demandeurs n'est pas atteint.
Il
n'empêche - et combien de fois Ie tribunal devra-t-il encore Ie rappeler - que
le premier défendeur adopte en permanence un comportement qui ne peut
qu'entrainer ressentiment et, suspicion par son goût insatiable de l'intrigue
et du mauvais esprit.
Que
les propriétaires qui ne sont pas dans ses bonnes grâces ou qui ne font pas
partie de son clan, aient l'impression qu'il ne cherche qu’à les manipuler,
explique la tension dans l'association de la copropriété avec un retour
systématique au tribunal.
Ne
serait-il pas judicieux de lege ferenda que comme dans toute bonne démocratie
les organes décisionnels de la copropriété soient systématiquement renouvelés à
intervalles réguliers et que les mandats soient limités. Cela permettrait non seulement de nouvelles idées
mais surtout de susciter auprès des copropriétaires l'impression et la réalité
qu'ils peuvent influencer les décisions dans la copropriété et qu'il n'y a pas
de fatalité ... .
En
conclusion, le tribunal se permet donc de lancer une nouvelle invitation
pressante au premier défendeur de réfléchir aux considérations ci-dessus et de
s'y confirmer. »
Références accessibles sur
internet
En ce qui
concerne l’interprétation possible de « de lege ferenda » je lis
d’abord sur mon site préféré de jurisprudence :
“Het positief recht staat ook in tegenstelling tot
het recht dat nog niet van toepassing is, maar dat men in de toekomst hoopt te
realiseren, of zoals het recht zou moeten zijn. De Latijnse term is hier lege
ferenda.”
Source: « DE LEGE FERENDA », www.elfri.be, 20/07/2010
« De
lege ferenda signifie quant à la loi qu’on souhaiterait voir adoptée. Elle
renvoie à la loi telle qu’elle serait si, comme on le souhaite, elle était
changée. Placée au début de la phrase, elle annonce l’utilisation du
conditionnel présent puisqu’elle envisage la possibilité d’une réforme
éventuelle. »
Source: « de lege /
de lege ferenda / de lege lata », www.btb.termiumplus.gc.ca,
20/07/2010
Finalement
sur Wikipédia je retrouve :
« Lex
ferenda est locution latine qui signifie «future loi» dans le sens de «ce qui
devrait être la loi» (par opposition à la lex lata qui désigne «la loi
actuelle» dans le sens droit positif).L'expression
dérivée de lege ferenda signifie «en vue de la future loi». Ces expressions
sont généralement utilisées dans le cadre de propositions d'améliorations
législatives, en particulier dans la littérature académique, à la fois dans les
pays anglo-américains et dans les systèmes juridiques continentaux. Elles sont
également utilisées en droit international public. »
Source: « Lex ferenda », fr.wikipedia.org, 23 septembre 2013
Mon commentaire
Le droit
positif concernant le renouvellement des mandats à intervalles réguliers et la
limitation (du nombre) des mandats se retrouve probablement indirectement dans
les dispositions suivantes du Code Civil (une
partie des textes citées est mis en gras et/ou souligné par moi) :
- Concernant
la souveraineté de l’ACP, probablement
déduite de la souveraineté du propriétaire concernant sa propriété :
« Art.
544.
La
propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus
absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
- Concernant
le mandat légal de l’association des
copropriétaires (ACP) :
« Art.
577-5.§ 3.
L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les
meubles nécessaires à l'accomplissement de son
objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration
de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »
- Concernant
le mandat de l’assemblée générale des
copropriétaires (AG):
« Art.
577-4. (…)Le
règlement de copropriété doit
comprendre :
(…)3°
les règles relatives au mode de convocation,
au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;(…) »
- Concernant
le mandat du syndic de l’ACP :
« Art.
577-4. (…)Le
règlement de copropriété doit
comprendre :(…)
4°
le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de
celui-ci, les modalités du renon
éventuel de son contrat ainsi que les obligations
consécutives à la fin de sa mission;(…) »
- Concernant
le mandat du membre du conseil de
copropriété
"Art.
577-8/1.
Dans
tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des
caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la
première assemblée générale.
Ce
conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne
exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À
cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le
syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier
ou intéressant la copropriété. Il
peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée
générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences
légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de
l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés
et n'est valable que pour une année.
Le
conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel
circonstancié sur l'exercice de sa mission. »
- Concernant
le mandat du commissaire aux comptes
« Art.
577-8/2. L'assemblée générale désigne
annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont
les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de
copropriété. »
- Concernant
le mandat du président d’une séance
de l’AG :
«Art. 577-6
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…)
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des
décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités
obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont
abstenus.
À
la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le
président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les
copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »
«Art. 577-8§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont
conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de
quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de
son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au
président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et
les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur
lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant
l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les
comptes financiers de la copropriété;
(…) »
- Concernant
le mandat du secrétaire d’une séance
de l’AG ;
Voir
l’extrait de l’Art. 577-6 §10 ci-dessus.
Conclusion
Mes
conclusions provisoires, en attente d’un
jugement éventuel d’interprétation, sont:
- C’est
à l’AG de déterminer les règles d’application au sein de l’ACP, en tenant compte des lois et reglements.
- L’expression
« de lege referenda » réfère selon moi en fait à la « lex »
de la copropriété : les statuts.
- Dans ce contexte les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil peuvent être considéré comme la "constitution de l'ACP¨.
- Le
syndic doit en principe proposer le texte de toute coordination des statuts avec
la loi (voir Art. 19 de la loi du 02.06.2010).
- Si
le syndic fait défaut, tout membre de l’AG ou tout copropriétaire sans droit de
délibération ou vote à l’AG peut faire une proposition, cela plus que trois
semaines avant l’AG annuelle.
- Il s’en suit aussi de fait que le syndic doit
annoncer au moins 4 semaines à l’avance aux copropriétaires, avec droit de vote
ou non, la date de l’AG suivante si la période pour l’AG annuelle n’est pas déterminé
par les statuts.
- C’est
au juge compétent de déterminer si les règles statutaires sont restés dans le
cadre imposé par la Code Civil = « la constitution de la copropriété », sur demande d'un ou plusieurs propriétaires par voie de citation.
Synthèse
Quelle signification à donner au mot latin « lex » dans le contexte de ce jugement ?
- « lex »
= « Code Civil » ?
(interprétation classique dans le monde législatif)
- « lex »
= « Statuts de la copropriété » de l’ACP souveraine = la loi de
la copropriété?
(interprétation logique si on retourne à la source de la démocratie d’il y a 40
siècles)
Luc
28.10.2015
NDLR: Page mis à jour le 08.03.2016 16h00 - correction de liens.
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