L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

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Consommer ou conserver nos parties communes ?

Historique

En 1975-1979 notre copropriété a été construite. Elle était en fait l'immeuble phare du projet "Ville Verte" d'Evere.

En 2014 j'ai relu à la commune des extraits du plan "Ville verte" d'Evere, qui a donné naissance à notre quartier Astrid. Une copie de certains plans a été prètée à notre syndic pour les copier.

En 2011 j'ai publiè sur ce blog un extrait venant d'un avocat éminent, avec sa définition d'une bonne copropriété. Je reprends l'essentiel: l'avocat JAUNIAUX a dit:

"Une bonne copropriété est conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde."

En 2025 notre copropriété pourra à nouveau être l'immeuble phare de notre quartier et être une des références d'excellence dans le contexte régional. Ce qui augmentera la valeur de nos appartements.

Va-t-on consommer ou conserver notre immeuble?

N'oubliez pas que consommer notre immeuble, équivaut à du bricolage et nous coute énormément d'argent qui n'a pas de rendement.

Besoin de plus d'info? Vous êtes membre de notre AG? Venez en personne à l'AG suivante.

Les membres de l'AG physiquement présents lors de l'AG vont en effet choisir entre consommer ou conserver nos biens comuns avant la fin de cette année. Il n'y aura que ses deux choix, vu le contexte.