Travaux de rénovation des ascenseurs - on est arrivé à la dernière marche avant l'agrégation ?

Heureusement l'état des choses est telle que les frais supplémentaires (comme avoir la luminosité requise aux points requises) sont en principe à charge du fournisseur et/ou mandataire de l'ACP, puisque les conditions étaient préalablement connues.

En plus les normes européennes changent le 01.08.2017. Ils deviennent plus sévères.

Situation actuelle

Les deux points lumineux ont été remplacés ce samedi.

Constatera le SECT cette semaine 50 Lux, au milieu du palier en face des deux portes des deux ascenseurs, à 1m d'hauteur au milieu du palier séparément en direction des deux points lumineux?

Et cela donc pour les 6 entrées x 2 ascenseurs x 11 niveaux (8+0+-1+-2)?

Le but final est d'arriver entre autres à ce que qui suit existe d'urgence (citation):

"Chaque ascenseur porte, à un endroit bien visible de la cabine, les inscriptions suivantes :

• le numéro d’identification et l’année de construction, si connu ;
• la charge nominale ;
• le nombre maximal de personnes qui peuvent être transportées ;
• les coordonnées du gestionnaire ou du responsable à contacter en cas de problèmes ;
• le nom du service du SECT ;
• le nom de l’entreprise d’entretien."

Source: SPF Economie: Sécurité des ascenseurs : modernisation des ascenseurs existants

Situation à partir du 01.08.2017

"Deux nouvelles normes européennes pour la conception et la fabrication d'ascenseurs apportent des avantages considérables en termes d'accessibilité et de sécurité pour les passagers et les techniciens de maintenance.

La première, EN 81-20:2014, énonce des exigences de sécurité révisées et mises à jour en matière de construction et d'installation d'ascenseurs La seconde, EN 81-50:2014, définit des exigences de sécurité pour les essais et les examens de certains composants d'ascenseurs.

Ces nouvelles normes viennent par ailleurs clarifier et améliorer les exigences actuelles d'interface du bâtiment. Elles remplacent les normes EN 81-1 et EN 81-2 adoptées en 1998. Tous les ascenseurs mis en service à partir du 31 août 2017 devront être conformes à ces deux nouvelles réglementations."

Source: Kone: Normes et réglementation, 19.06.2017

Perruches à Evere ...

25.05.2017

La tranche du pain est trouvé par une perruche

La bataille entre les oiseaux s'engage 

Cherchez les six péruches (ou plus) ... 

Qu’est-ce que la comptabilité en partie double ?

Pour ceux qui veulent en savoir plus concernant les avantages de la comptabilité en partie double (pour les ACP la loi de 2010) comparé avec la comptabilité de trésorerie (pour les ACP la loi de 1994), je suggère de lire les articles suivants :

• Qu’est-ce que la comptabilité en partie double ? (Eric Causin, DroitBelge.be, Fiches pratiques, s.d.)
• Comptabilité en partie double (Wikipédia FR, Catégorie: Principe comptable, Page: Comptabilité_en_partie_double, version du 13.01.2017)
• Comptabilité analytique (Wikipédia FR, Catégorie: Principe comptable, Page: Comptabilité_analytique, version du 22.04.2017)
• La comptabilité de trésorerie : fiche pratique (Compta-Facile, France, 07.06.2013)

Provisionner les dettes incertaines

Dans le contexte des règles comptables à appliquer depuis 01.01.2013 on discute énormement quant au sort réservé à des dettes incertaines, que l'ACP conteste.

Il y a une dizaine de dettes incertaines pour en tout plus que 300.000 EUR. Il y a au moins une recette incertaine pour en principe au moins 500.000 EUR.

Un consensus existe que la recette incertaine ne peut pas être inscrite dans l'inventaire comptable annuel et donc servir à compenser des charges à provisionner.

Mais il en est autre quant aux dettes incertaines.

En France on est très claire:

Les dettes provisionnées sous la qualification de charges à payer, ont, contrairement aux provisions, vocation irréversible à se transformer ultérieurement en dettes. Ce sont des dettes nettement précisées quant à leur objet, mais dont l'échéance ou le montant est incertain. Pour l'Ordre des Experts-Comptables, on peut utiliser, dans la plupart des cas, les critères de réversibilité et d'affectabilité : une charge irréversible et « affectable » constitue une dépense engagée à inscrire au bilan parmi les dettes. A défaut, elle doit faire l'objet d'une provision.

Source: Les provisions pour risques et charges sont des dettes futures (03.03.2005)

Mais en Belgique aussi:

En vertu du principe de prudence applicable en droit belge, il convient de ne négliger aucun élément significatif pour l’entreprise, que ce soit dans le domaine des pensions, des indemnités de préavis, des charges de grosses réparations et d’entretien, des garanties techniques, des risques de perte découlant de sûretés octroyées en faveur de tiers, de l’exécution de commandes, des positions à terme, des litiges en cours, d’environnement...

La constitution de provisions est obligatoire: il doit être tenu compte de «tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l’exercice auquel les comptes annuels se rapportent ou au cours d’exercices antérieurs» (article 19 de l’arrêté).

Source: Les provisions pour risques et charges (2011)

En fait il faut faire la distinction entre une provision comptable (entreprise) ou une provision fiscale (enterprise commerciale).

L'ACP est une entreprise non-commerciale et doit donc suivre les règles concernant une provision comptable. 

Ce qui a comme conséquence que le propriétaire qui décide paiera les conséquences de sa décision et pas le propriétiare au moment de l'exécution de cette décision.

Information requise pour ....

Mise à jour jusqu'au 08.05.2017

Notre AG annuelle du 4 ou 6 juin 2017 devra èlire un syndic.

• Les rumeurs de couloir augementen, mais actuellement rien de concret est affiché.
• Différents groupes de CP cherchent un candidat-syndic. 
• Pourra l'AG souverainement élire un syndic conventionnel?  
• Devra le juge à nouveau constater que le syndic n'est pas élu avec connaissance de cause? 
• Uns proposition a été faite lors de l'AG d'avril 2016. Ce texte a été joint au PV. Suivra le syndic actuel cette procédure claire et transparente? On le saura fin juin.

Dans ce contexte de l'élection de notre mandataire pour gérér de notre ACP suivant les directives de notre AG  il est utile de lire à titre informatif les articles suivants que j’ai publié depuis des années sur ce Blog de +230 pages.

Sélection de pages présentée dans l’ordre chronologique inversée (citations de la page concernée en italique):

1.       Fiabilité globale des décisions d'AG de 25 membres (06.05.2017)
   « Il est donc opportun qu’on se concenter sur la qualité de l’information »
2.       Responsabilité du syndic (03.04.20 17)
3.          Organisation comptable d'une ACP (15.03.2017)« Il est intéressant de faire connaissance avec ce que d'autres font. »
4. .        Un ou deux commissaires ? (13.02.2017)
   « Mon opinion personnelle est qu’il faut pour une très grande ACP comme la nôtre trois commissaires, chacun avec une mission spécifique: »
5.           Éthique, pour quoi faire ? (20.01.2016)
6.          L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée (28.11.2015)
7.          Perles constructives de la copropriété (26.10.2015)
8.          Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP (20.10.2015)
9.          Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle (02.10.2015)
10.          Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (29.09.2015)
11.    .   Les comptes annuelles d’une ACP (1) (23.09.2015)
12.        Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (31.08.2015)
13.        L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)
14.    .   L’inventaire comptable de l’ACP: contexte (02.08.2015)
15.        Consommer ou conserver nos parties communes ? (02.08.2015)
16.        La probabilité et la copropriété (1) (11.07.2015)
    Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de l’ex-syndic lors de l’AGE 2014). »
17.        Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible? (15.06.2015)
18.        Combien de brebis galeuses ? (17.02.2015)
19.        L’ACP et le membre de l’AG (27.01.2015)
20.        Des sophismes et les ACP (2) (25.01.2015)
21.    .   L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1) (08.12.2014)
22.     .  Comptabilité des associations de copropriétaires (04.10.2014)
23.     .  Cogérer ou Observer ? (07.11.2014)
24.     .  Emmerdeur constructif ou destructif ? (12.01.2014)
25.        Coordination des statuts avant le 01.09.2014 (20.12.2013)
26.        La médiation (1/4) (08.12.2013)
27.        Pensée de Groupe (27.11.2013)
28.        Un ou deux parkings souterrains ??? (10.11.2011)
29.        La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)
30.        Fatalisme n'aidera pas (16.11.2010)
31.          La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe (04.03.2010)
    « L'expert-comptable se prononce sur la régularité, l'exhaustivité et l'exactitude de la comptabilité et des comptes annuels. Son rôle ne se borne pas au simple contrôle des données. Il exprime également un jugement sur le crédit et le rendement de l'entreprise. Ainsi, l'expertise judiciaire en matière comptable devient un outil déterminant pour aplanir les litiges. Dans la mesure où le rapport est destiné à des tiers, seul l'expert-comptable externe est habilité à effectuer la mission. »
32.           DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

Fiabilité globale des décisions d'AG de 25 membres

Marge d'erreur	Fiabilité  individuelle	Fiabilité Globale
10%	0,9	0,071789799 = 7% fiable (= 93% d'erreurs)
1%	0,99	0,777821359 = 77%
0,10%	0,999	0,975297713 = 97%
0,01%	0,9999	0,997502998 = 99%

Une réunion de 25 personnes se tient. Partons du fait qu'ils ont été désinformés sur un aspect sur 10, 100, 1000, 10.000 dans le contexte des décisions qu’ils prennent.

Qu’elle est l’impact globale sur l’ensemble des décisions prises ?

Seulement si la marge d’erreur est plus petit qu’un sur 1000, le risque d’erreur globale devient gérable (= plus petit que 1%).

Il est donc opportun qu’on se concentre sur la qualité de l’information et se poser entre autres les  questions suivantes :

• Est-ce tous ont eu un accès le plus direct possible et surtout le même accès à l’information requise ?
• Est-ce un expert indépendant (= non-impliqué) l’a repassé et fait une synthèse succincte, claire et honnête ?
• ...

Modernisation du droit de l’insolvabilité : impact probable sur les ACP

Sur le forum de PIM vous pouvez suivre l'information publique concernant ce changement légal radical, qui va résoudre, si voté, un de problèmes en pratique fondamentaux des ACP.

PIM - Sujet: Modernisation du droit de l’insolvabilité : impact probable sur les ACP
Fiche parlementaire: Dossier 54K2407

Responsabilité du syndic

Version mis à jour jusqu'au 02.04.2017 08:00

Cette page sera mise à jour fréquemenyt

Lien vers la page en N (ultérieuremt)

Il est utile d'en savoir plus concernant l'origine, tes tâches et les responsabilités d'un syndic d'ACP, ainsi que le contexte légal dans lequel il doit travailler. Sur cette page seront repris progressivement les liens utiles et publics vers des pages officielles ou privés, externes ou internes.

Textes publics opposables à l'ACP (et au syndic)

Code Civil (1804/2010/2012)

Ultérieurement.

AR du 12.07.2012

Ultérieurement.

Code du Droit Economique (2013)

Ultérieurement.

Jugement du 21.02.2014

Ultérieurement.

AR du 15.03.2017

Ultérieurement.

Information officielle

Services Fédéraux

Ultérieurement.

BIV-IPI

Ultérieurement.

Services Régionaux

Ultérieurement.

Information externe

Guichet d'entreprises

• Zenito: Réglez facilement votre enregistrement à la BCE!

Wikipedia

• Syndic
  "Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.'
• Syndic: Belgique
  "En Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant élu de l’association des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copropriété. La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. Toutefois un copropriétaire, sans être agent immobilier, peut être syndic de sa copropriété."

Organisation comptable d'une ACP

En juin on va probablement lors de l'AG annuelle discuter, délibérer et voter quant à l'intégration de l'organisation comptable de l'ACP dans nos statuts.

Il est intéressant de faire connaissance avec ce que d'autres font.

Extrait de le page Wiikpedia F: L'organisation comptable au niveau francais et international
Zie ook de Wikipedia N pagina: Financial accounting

"L'organisation comptable en France

L'obligation de tenir une comptabilité

Les règles de la comptabilité générale s'imposent à toutes les entreprises industrielles et commerciales (articles L.123-12 à L.123-28 du code du commerce en France). Les très petites entreprises (TPE) peuvent se contenter d'une comptabilité en partie simple, dite comptabilité « de caisse ».

En France, l'organisation comptable (opérations à enregistrer, présentation des résultats) a longtemps été destinée à informer les tiers détenteurs de droits réels sur l'entreprise (actionnaires, prêteurs, État). En conséquence, la première préoccupation était l'évaluation du patrimoine, avec une présentation juridique du bilan (voir ci-dessous) : d'un côté, les droits acquis (droit de propriété sur les actifs et les stocks, droit de créance sur les clients), de l'autre côté les obligations (les dettes). Cette vision patrimoniale, « qui fait merveille sur le mort [le passé] mais massacre le vivant »^{[réf. souhaitée]}, a montré ses limites dans une économie en mouvement qui devient plus financière, moins industrielle. C'est pourquoi la comptabilité française, en cours de mutation, se rapproche des normes internationales dites IFRS qui privilégient une approche financière, conforme aux pratiques comptables anglo-saxonnes. L'objectif de ces nouvelles normes comptables françaises est de faciliter une représentation des opérations de l'entreprise plus proche de la réalité économique.

Les documents comptables utilisés

Les documents courants

1. le journal général enregistre les écritures dans l'ordre chronologique. Chacune d'elle recense les sommes débitées et créditées, les numéros de chaque compte impliqué, la date et un court libellé explicatif et l'identification de la pièce comptable qui documente l'écriture ;
2. le plan comptable recense la liste des comptes (mais le plan comptable français désigne aussi en France un ensemble de règles d'évaluation et de tenue des comptes qui constituent le cadre légal de la comptabilité générale) ;
3. le grand livre reporte les écritures du journal en les regroupant compte par compte : il permet de justifier leurs soldes ;
4. la balance générale des comptes, qui présente la liste des comptes centralisateurs avec la situation de chacun : Montants débits et montants crédits ; soldes, débiteurs ou créditeurs. Elle ne fournit pas les détails des comptes des comptabilités auxiliaires, tiers, etc. qui font l'objet de balances annexes.

La liste des écritures est portée sur un bordereau de saisie appelé aussi Journal des écritures (ce journal liste spécifiquement par type d'écritures contrairement au simple bordereau). À noter cependant que la plupart des comptabilités sont maintenant tenues grâce à des logiciels qui ont dématérialisé le Journal (il n'est plus systématiquement tenu sous format papier).

Les documents annuels ou de synthèse

Lors de la clôture annuelle de l'exercice comptable la comptabilité produit les documents suivants :

1. le bilan, qui décrit séparément les éléments d'actif et de passif à la date de clôture ;
2. le compte de résultat, qui récapitule les charges et les produits de l'exercice ; le solde entre les charges et les produits représente le bénéfice ou la perte ;
3. l'annexe qui commente et complète l'information comptable ;
4. pour les entreprises de plus de 500 salariés uniquement, un reporting plus ou moins élaboré en fonction des besoins de l'entreprise qui synthétise les données de la comptabilité analytique.

En France, pour les entreprises dont le chiffre d'affaires est compris entre 76 300 € et 763 000 € en cas de vente de biens, ou entre 27 000 € et 230 000 € en cas de vente de services, peuvent ne constituer qu'une comptabilité de trésorerie (encaissement-dépenses : caisse).

L'organisation comptable au niveau international

Articles détaillés : Standards internationaux d’information financière et consolidation comptable."

Volontarisme

Hebdomadairement une petite liste des articles « à lire » de la semaine passée est donné par le rédacteur en chef du DE STANDAARD.

Sélection de cette semaine: http://www.standaard.be/cnt/dmf20170310_02773177

C’est en néerlandais et payant. Je sais. Mais cela ne reste pas moins relevant. Et des articles semblables existent probablement dans la presse francophone.

1.De redder van Europa (maar nu eerst Frankrijk)

“Geert Wilders en Marine Le Pen krijgen het niet zomaar gewonnen. Tegen hen staan voluntaristen op. Piepjong, outsiders, optimistisch, pro-Europees.”

2.De perfecte tegenpool van Wilders

“Dat Europese voluntarisme heeft Macron gemeen met Jesse Klaver (30). In een Nederlandse campagne die vooral over boosheid gaat, serveert de lijsttrekker van Groenlinks onversneden optimisme. Ruud Goossens ging naar zijn meetings en zag een Nederlandse Justin Trudeau.”

Ce qui est important pour moi c’est qu’un groupe de volontaristes pointe à l’horizon pour contrecarrer d’une façon constructive (« curative ») cette version de "démocratie" qui refuse l’existence d’une opposition.

Le volontarisme pointe à l’horizon au Canada, en France, en Hollande, en Wallonie, à Gand, … mais aussi dans notre copropriété. On commence à oser parler avec ceux qui ont une autre opinion.

Chicotin
Le site vmeweb.be, mentionné dans la page "chicotin", n'est encore accessible vu que la procédure d'élection d'un syndic conventionnel n'a pas encore été délibérée ni votée en AG (voir le PV de l'AG d'avril 2016).

Un ou deux commissaires ?

Charlemagne en discutait déjà il y a +12 siècles vers 789 (les deux ou trois Missi dominici ou Zendgraaf pour controler ensemble l'exécution des ordres de l'empereur au niveau local).

Dés 1996 on discute au sein de notre ACP concernant le nombre des commissaires aux comptes:

• deux (comme prévu par l’AG) 
• un (comme imposé par la loi depuis 2010).

Suite à un échange d’opinions ce 4/2 au matin entre des copropriétaires (dont un est en fait un préposé du syndic), j’ai été obligé d'avancer l'étude en détail de la comptabilité de notre ACP pour la période 2013-2015.

Cette étude est rendue possible par la publication il y a quelques jours du "plan comptable ACP" par le syndic, après des années d'hésitation et de procédures. Ce plan n'a pas été approuvé par l'AG préalablement.

Il m'était possible d'étudier la comptabilité 2013-2015 avant les autres membres de l'AG, parceque je suis le seul CP à y avoir accès légalement, suite à la décision de l'AGO 2016. Les copropriétaires qui participaient à la discussion du 4/2 n'y avaient pas (encore) accès. Les préposés du syndic en principe y ont/avaient un accès possible.

Cette comptabilité tend à prouver mes dires, mais en plus … suite à l’existence de la sérendipité  ... j’ai constaté une autre chose beaucoup plus importante, qui sera communiqué à l'expert et au juge au moment prévue, comme imposé par le syndic (pas de communication avant le rapport provisoire de l'expert judiciaire).

Finalement dans le cadre de l’archivage des papiers de l’héritage de mes parents (mon père a été secrétaire communal), j’ai eu accès à une instruction provinciale de 1945/46 concernant la comptabilité communale. 

Directives succinctes, mais très claires et transparentes. De fait encore d'application dans son essence, comme des événements récents à Liège et Gand tendent à le prouver.

N’oublions pas que le droit commun de l’ACP se base en essence sur le droit qui gouverne les « corps constitués » des communes.

Mon opinion personnelle est qu’il faut pour une très grande ACP comme la nôtre trois commissaires, chacun avec une mission spécifique:

• Un commissaire au budget (statutaire – interne - Art. 577-8/1 CC) (le futur)
• Un commissaire du bâtiment (statutaire – interne ou externe - Art. 577-8/1 ou Art. 577-8 §6 CC) (le présent)
• Un commissaire aux comptes (impératif – externe – Art. 577-8/2 CC) (le passé)

Pourquoi ? Comment ? Quand ? Quelle mission ? Durée de la transition ….

Les mesures d’implémentation seront proposées  pour l’AG suivante, pour qu’on puisse d’abord en délibérer en connaissance de cause, puis décider.