Éthique, pour quoi faire ?

Un article « Éthique, pour quoi faire ? » sur le site « LES ECHOS.FR » écrit le 17.09.2014, par Thibault Bouvier, un dirigeant français, mérite réflexion dans le contexte du fonctionnement d'un   bien immobilier en copropriété.

Le marché et la confiance (extrait) :

"La confiance est le sentiment de sécurité qu’inspire à chacun la perception de prévisibilité et de stabilité qu’il a d’une situation. C’est une composante fondamentale de l’économie puisqu’elle permet une projection dans l’avenir, indispensable à toute transaction telle que le prêt, l’investissement (matériel, financier, humain), etc. (...)"

L'environnement (extrait):

"(...) Pour autant, les principes moraux qui sont à la base de la conduite de chacun, c’est-à-dire son éthique, doivent rester stables, quelles que soient les modifications de l’environnement.En particulier, dans un contexte de crise, qu’elle soit personnelle (divorce), sociale (grève), économique (récession), nationale (guerre)…, les comportements des individus sont modifiés, et cet écart à leur norme est parfois expliqué, excusé, légitimé, exacerbé, voire encouragé par cette crise.

Mais quelle est la valeur d’une prestation réalisée sans éthique ? Une perte de chiffre d’affaires ou une exigence de rentabilité (p.ex. EBITDA) à court terme justifient-elles un comportement déviant, voire frauduleux ?

Du simple manque de diligence au dénigrement ou au conflit d’intérêts, en passant par la surfacturation ou la trahison d’un secret professionnel, la liste des écarts à la déontologie est longue et non exhaustive. 

Mais nécessité ne fait pas toujours loi. Car sans être nécessairement illégaux, les comportements déviants, si faciles à adopter pour un expert sont souvent basés sur l’ignorance du client. Seulement, à moins de le marabouter, celui-ci s’en rend compte tôt ou tard et la relation est dans ce cas directement mise en péril." 

Conclusion (extrait)

"(...) Choisir l’éthique, c’est trouver la force de se battre pour préserver son libre arbitre. Mais l’éthique, c’est aussi un rapport au temps. Choisir l’éthique, c’est s’inscrire dans le long terme, s’imposer une rigueur pour bâtir la confiance, essentielle à la pérennité de nos activités. Et la confiance est indispensable pour la transmission d’informations sensibles, essentielle dans un métier d’expert."

L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée

Depuis mi 2012 une demande a été déposé à l’ACP pour faire un état général des lieux. Cette demande a été répétée au moins annuellement. Mais rien n’a été fait.

On continue donc joyeusement de parer au plus urgent avec des méthodes qui sont plus proche du bricolage que du professionnalisme. Le reste est superflue et inutile selon le pouvoir en place.

Donc: 

• Utilité de définir les besoins réels (= le cahier des charges fait par une personne indépendant) ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de demander l’autorisation préalable de l’AG avant d’entamer les travaux ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de mettre le nom des fournisseurs (et le montant de leur offre) dans l’invitation ? Aucune selon le pouvoir en place, sauf depuis ce vendredi pour les noms de fournisseurs, sans que le syndic se sent obligé à déclarer s'il a, oui ou non, des relations avec ces firmes.
• Utilité de déclarer/motiver impartialement les travaux urgents, bien que cette urgence date parfois d’il y a quatre ans ou plus ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité d’informer les membres de l’AG préalablement ? Aucune selon le pouvoir en place.
• Utilité de déterminer qui est membre de l’AG et qui ne l’est pas ? Non selon le pouvoir en place.
• ... 

Exemple trés concret et classique 

Un copropriétaire sans droit de vote veut à nouveau couper des arbres sans les remplacer.

• Il donne un motif, mais il oublie que ce motif est probablement pas la vraie cause. 
• Il n' a probablement pas lu mon article suivant, concernant l'historique des arbres 2001-2010:
  La vingtaine de peupliers de notre parc résidentie et d'autres.

Laissons en paix ces arbres. Ils sont au moins partiellement plantés par un copropriétaire qui réside depuis le début (1978) dans notre résidence.

Appliquons le Plan Vert 2007-2021, tel que proposé par notre syndic de 2006 et approuvé par l'IBGE (pas par l'AG). 

Mais le syndic provisoire n'a pas organisé d'AGE en avril 2015. Par ce fait le Plan Vert est approuvé par l'ACP, sans information ni délibération ni vote (un Plan Vert par permis d'environnement). 

Le réel travail à proposer et à  faire concernant l'infiltration d'eau dans le parking souterrain venant de la nappe souterraine de l'Avenue Dunant:

• ces travaux sont déja sommairement indiqué dans le dossier d’urbanisme des années 70, tenue par la commune pour notre immeuble (pratiquement 1m de documents).
• Ensuite il est en principe repris dans le dossier concernant la reprise définitive de l’immeuble en 1986-2006 du premier avocat de l’ACP. Cet avocat n’a jamais donné rapport, et pour cause … . Lisez les courriers échangés entre le syndic et un copropriétaire en 2000.
• Il est aussi indiqué dans les PV des AG des années nonante (jusqu’en 2001 je crois - quand le dernier de la série des entrepreneurs namurois, chargé avec ces travaux était en faillite).
• Ce probème n'est que indirectement traité dans le dossier terrasses (une expertise judiciaire encore à faire).
• Maiqs il est explicitement traité dans des courriers adressés ce siècle à l’ACP et aux mandataires de l’ACP. Mais probablement pour une grosse partie classée dans les archives d’un des trois avocats de l’ACP de ce moment, avec le bût que le juge correctionnel les déclare illégal..
  Mais le juge correctionnel n’a pas suivi cette proposition en 2002-2010 du 3^ème avocat de l’ACP. Pourquoi le pouvoir en place ne veut pas en parler ?

Que doit en fait faire contre l'infiltration de l'eau de surface dans notre parking souterrain ?

Etat général des lieux 

D'abord faire établir sur base des statuts de 1979 (annexs 4 et 5) par un bureau d'études un état des lieux complet 

• inventaire de tous les éléments des parties communes
• leur état actuel
• l'urgence estimée des travaux de conservation à faire (trés urgent, urgent, routine, postposé,  routine, luxe).

Pour cette infiltration je connais au moins cinq sinistres liés avec le même problème structurel. N'oublions pas que depuis 2003 je suis au premier loge, puisque le garage-box que j'utilise dès ce  ce moment se trouve au plein milieu des infiltrations d'eau lors les pluies.

Finir les travaux entamés verse 1995/1998

Ensuite on constatera que les travaux entamés vers 1995 au 107/111 devront être d'urgence finalisés au niveau -1 du 105 (caves ET couloir 105/parking). C'est nécessaire pour connaître l'impact de ces travaux sur les autres infiltrations de la nappe d'eaux souterrains venant de la direction de Padua.

Entamer les travaux structurels concernant l'infiltration d'eau de surface dans notre parking

Puis qu'on devra porter son attention au drainage de la surface en face du 107/109, pour arrèter les dégats dans la trentaine des garagae-box coté est du 107/111.

Voir où on est concernant le fonctionnement de notre ACP et ses mandataires, pour éviter que l'adage "fraus ommnia corompit" annulle des décisions de l'AG ou du syndic concernant des travaux

Voir:

• L'inventaire juridique se retrouve dans l'article "État des lieux "juridique" de notre ACP (4) "
• ... .

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP

Des textes publiés sur des sites de différents cabinets d’avocats m’ont fait réfléchir.

Ces articles sont par exemple :

• « Le représentant permanent d’une personne morale, administrateur d’une société anonyme – questions pratiques », par Thierry Corbeel, avocat au Barreau de Nivelles
• « De vaste vertegenwoordiger bij bestuursmandaten: voer voor puriteinen (ook in Fiscalibus)! », door Jan Sandra, advocaat-vennoot bij Imposto

La Loi

Le Code des Sociétés prévoit depuis 2002:

« CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé

Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent. »

Commentaire

Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.

Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent.

Avantages :

• Le point de contact entre le syndic et l’ACP devient unique et transparent. 
• La fonction de représentant permanent décharge le gérant/administrateur dans des sociétés de syndic complexes et rend l’organisation de ce type de société transparent.
• Le représentant permanent sera soumis à l’agrégation par l’IPI (et son contrôle déontologique)
• Le représentant permanent devra être cité (et s'expliquer en personne au Juge) chaque fois que lsa société est cité en personne.

Désavantages

• La fonction de représentant permanent rend impossible à limiter la responsabilité du syndic en se cachant derrière une personne morale. L’assurance RC des agents immobiliers devra intervenir plus, mais cela diminuera vite le contentieux des ACP, dès que l’IPI a pris les mesures internes adéquates.

Proposition au législateur

Code des Sociétés – Art. 61 - Changer la phrase « administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, » en « administrateur, syndic d’une association de copropriétaires, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, dans une autre personne morale ».

Ceci permettrait à imposer la présence d’un représentant permanent, sans devoir changer tous le statuts de toutes les ACP.

Le résultat serait que le "gestionnaire" sera personellement responsabilisé et ne se cachera plus derrière sa société.

Combien de brebis galeuses ?

Mis à jour jusqu'au 17.02.2015

Later analoge tekst in het Nederlands

Il y a actuellement trois tendances dans le monde immobilier Belge en ce qui concerne la qualité professionnelle des agents immobiliers agréés par l’IPI comme syndic:

• La tendance blanche : les dirigeants de l’IPI et consorts disent que la liste des agents agréés IPI est une liste blanche, qui ont tous la qualité requise. Mais l'IPI parle d’une fonction qui n'existe légalement pas : le syndic d’immeuble (= gestion de tant les parties privatives que communes d’un immeuble à appartements). Ils disent qu‘il y a en fait très peu de brebis galeuses, grâce à leur liste blanche. Lire : « Le métier de syndic ne compte pas plus de brebis galeuses que les autres professions » (Serge Robert, ABSA, IPI News, juillet 2014, p. 16)
• La tendance noire : un groupe de plus en plus important de clients privés de ces syndics professionnels parle surtout des brebis galeuses. Il suffit de visiter les forums immobiliers.
• La tendance grise : un petit groupe qui parle du syndic d'ACP et qui se base sur des faits objectifs, mais qui est handicapé par un manque flagrant de statistiques fiables, provenant des associations de défense des intérêts des acteurs concernés. L'approche de ce groupe "gris" se base sur une technique qui a prouvé ses valeurs depuis des siècles: celui du théorème central limite. Cette théorie est bien connue sous la forme d'une Courbe de Gauss (le chapeau de Napoléon).

Courbe de Gauss

Simplifiée pour un non-mathématicien:

Le cas "normalisé" (= par exemple concernant l'application d'une norme) se distribue toujours autour du centre "m", avec une déviation de "+-1a", "+-2a", "+-3a" ou plus. 

Un cas "normal" est par exemple celui dans laquelle on applique/obtient 50% de la norme. Comme  lors d'un examen d'agrégation, quand on obtient 50% des points.

Le plus qu'on dévie du centre pour agréer une personne (= on diminue la qualité), le plus qu'on aura des persones agréés. Mais seulement avec un taux de rejet de +30% des candidats réels pour la fonction, on aura des personnes qui respecteront la norme, tant à la lettre, qu'à l'esprit.

En effet il ne faut pas avoir des brebis galeuses, mais non plus des gens qui perdent de vue un fonctionnement pragmatique de leur fonction au service des clients, tout en restant dans le cadre de la loi.

On peut seulement arriver à la solution grise, typiquement belge, quand l'agrégation/contrôle est exécuté par un organisme qui est considéré comme impartial et respecté tant par les personnes à agréér, que par leurs clients. 

Il doit donc être 

• ou indépendant des deux (= comme la Justice)
• ou composé d'une façon paritaire par des organisations de défense des intérêts de deux groupes; ces groupes doivent ête agréés par l'Etat.

Description (simplifiée)

Dans un système optimal (= organe de contrôle impartial) on pourrait avoir (selon la graphique):

1. -3 a = il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat trés excellent exclusivement dans la défense de ses propres intérêts et qui n'essaie parfois même pas de faire semblant à respecter la norme 
2. -2 a = il y a 22 sur 100 qui fournit un résultat excellent dans la défense des intérets communs d'un petit échantillon (2,2%) de ses clients; ils qui font semblant de respecter leur interprétation  de la norme 
3. -1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un bon résultat s'il n'y pas de problèmes; ils respectent leur interprétation de la norme  
4. m = le cas théorique (0 sur 1000), qui suit tous les normes à 50%
5. +1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un résultat suffisant pour la majorité silencieuse (84,4 %) de ses clients en respectant la lettre de la norme (cas des 16,8 % présents sur la liste noire) 
6. +2 a = il y a 22 sur 1000 qui fournit un bon résultat pour 98,2 % de ses clients en respectant pragmatiquement la norme (cas des 2,2 % inscrits sur la liste grise)
7. +3 a =  il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat excellent pour 99,9 % de ses clients en respectant l'esprit de la norme (cas de 0,1 % de la liste blanche)

Synthése

Il apparaît clairement que dans un contexte idéal il faut tenir compte avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de brebis galeuses.

Mais aussi avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de personnes excellentes, qui font plus qu'ils doivent faire pour être au service du client.

Attention: si on y applique sur un groupe, où il y a des brebis galeuses présents, le principe du panier des pommes pourries s'applique aussi. Il faut alors tenir compte avec une situation plus grave, puisque les pommes pourries diminuent les pommes saines en pourissant tout le panier.

Application dans le contexte des membres de l'AG d'une ACP

Si on tend vers la solution grise on aura toujours au moins 2% membres de l'AG qui tiennent exclusivement compte avec leurs propres intérêts. Il faudra donc faire en sorte que l'opinion de chacun soit respecté (information transparente et  débat démocratique) et que le conseil de copropriété (grande ACP de +20 membres d'AG) soit composé d'au moins 3 membres ET d'au moins 3% des membres de l'AG.

Dans le cadre de la transparence, démocratie et bonne foi, je cite d'un jugement non publié:

"L’assemblée générale agira donc souverainement dans le choix de son syndic et prendra soin que sa décision répond à la transparence requise, la régularité démocratique et de bonne foi, pour ainsi éviter par la suite de nouvelle contestations."

Dans les petites ACP il faudrait  arriver une fréquence plus intense des AG: au moins semestrielle (une orientée vers l'année passée, et l'autre vers l'année qui vient) et des AG thématiques en cas de grands travaux, ... .

Il serait en plus utile dans ces petites ACP de nommer entre les membres de l'AG un syndic adjoint avec mission spécifique (= taillé sur mesure), avec tous ses droits, mais aussi ses devoirs. Une instance publique (Juge de Paix par voie de requête - Art. 577-8 §7 CC à adapter) devrait avoir le droit de pouvoir suspendre ou rayer pour un durée déterminé une syndic bénévole, s’il abuse manifestement de ses fonctions.

Si l’AG est composé de plus que 200 membres (= une très grande ACP), le conseil devrait se composer de plus que 6 membres, ce qui provoque la formation de clans au sein de ce conseil. Ce qui est propre au dynamique de groupe.

Il est alors probablement souhaitable de créer des groupes de travail "statutaires" (« suivi travaux et sinistres», « suivi trésorerie », « suivi administratif », … ) et de ne réunir le conseil lui-même que physiquement deux fois par ans, lors de l’établissement du rapport semestriel. 

Prévoir dans ce cas une mise à jour mensuelle et virtuelle d’un rapport à fournir par chacun des  groupes de travail à tous les membres du conseil. Éviter de créer une bureau du conseil et/ou une présidence ou un secrétaire « active ».

Application dans le contexte des syndics de l'ACP, agréés par l'IPI

La conception, grossesse et naissance de l’IPI en 1984/1993 a eu lieu dans des circonstances un peu floue, puisque les deux organisations qui ont créé l'IPI cherchait en fait d’obtenir le monopole (voir le préface de certains livres, écrits par Serge Winnykamien, feu président de l’ABSA). 

Dans ce cadre je cite ci-après en entier le texte final d’une page sur le site de l’ABSA : « Le métier de syndic ». Ce qui intrigue selon moi en 2^ème lecture est le fait que l'auteur ne parle nulle part de la loi de 2010 concernant la fonction de syndic de l'ACP. 

Multiplication des copropriétés

La concentration d'implantation d'organisations internationales, laquelle se poursuit encore actuellement, le développement du standard de vie et l'augmentation des revenus affectés au logement, furent des éléments prépondérants dans la multiplication des copropriétés.

Néanmoins, la loi du 08.07.1924 apparut rapidement comme incomplète et approximative, faute de régler de manière précise les rapports entre copropriétaires.Palliant cet état de choses, les praticiens, notaires, avocats, magistrats et syndics, ont tenté, au travers de l'établissement de règlements de copropriété, d'assurer une certaine sécurité juridique dans le fonctionnement des copropriétés, en interprétant les dispositions législatives pour le moins sibyllines. La loi du 30.06.1994, due à la volonté gouvernementale, tente d'élaborer des solutions propres à lever les approximations que la pratique avait suscité en ce qui concerne la gestion et l'administration de la copropriété.

Parallèlement, depuis le 06.09.93, le syndic d'immeubles s'est vu conférer par le législateur une reconnaissance légale, son titre étant protégé. En contrepartie, comme les autres agents immobiliers, le syndic est soumis à des obligations strictes, le code de déontologie qui lui est imposé pouvant l'amener, dans le cas de violation de l'éthique, à être passible de sanctions lourdes, lesquelles sont prononcées par ses pairs - Institut Professionnel des Agents Immobiliers - IPI. »

La création de l’IPI en 1993 ne tenait en fait aucunement compte de la spécificité de la copropriété forcée et de la loi de 1994 concernant entre autres la fonction de syndic de l'ACP, préparée depuis 1986). La réorganisation en 2013 n'a nullement tenu compte avec cette spécificité (confirmée par la loi de 2010), sauf le maquillage de crèer deux collonnes dans la liste des agents immobiliers agréés IPI.

Conclusions

Combien de brebis galeuses? On ne sait pas, personne ne le sait, mais il est un fait

• que ceux qui pronent qu'il n'y a que très peu de brebis galeuses, disent en fait aussi qu'il n'a que très peu de personnes qui excellent
• le principe des pommes pouries dans un panier doit inciter à contrôler intensivement chaque métier qui gère l'argent d'autrui.

En marge

Il est intéressant de lire dans ce contexte la page écrite par Jan Nolf: "FAQ verzoeningen" qui réfère à un article clé du feu Juge de Paix  I. Brandon: «L’office du juge, dans la conciliation», J.T., 1995, blz. 505. Un article qui mérite une réédition et qui devrait être lue par chaque candidat-syndic d'ACP.

Confusion d’intérêts (3)

Mes textes précédentes sont:

• Confusion d’intérêts (1) du 12.06.2013
• Confusion d’intérêts (2) du 09.01.2014

En complément suivent ci-après des liens vers de articles (et des extraits). Bien qu’ils ne sont parfois pas directement applicable dans notre contexte, ces analyses indiquent quand même la direction de la jurisprudence en cas de confusion/mélange/conflit d’intérêts.

Des sociétés ayant une confusion d’intérêts, d’activité et de direction sont coemployeurs (Chambre sociale de la Cour de cassation du 3 mai 2012, n° de pourvoi 10-27461) (France)

Extrait :
« Ce qu’il faut retenir : La qualification de coemployeurs a des conséquences pratiques importantes. Il s’agit de plusieurs personnes juridiques distinctes qui exercent conjointement le pouvoir de direction. Dans ce cas, toutes les entités sont solidairement responsables. »

Conflits d’intérêts dans le chef d’un administrateur (Pierre Paulus de Châtelet, dans DroitBelge.Net (www.droitbelge.net), Fiche Pratique, consulté le 23 juin 2014)

Extrait :
« Il y a conflit d’intérêt lorsque l’administrateur a un intérêt patrimonial direct ou indirect opposé à celui de la société. »

De la confusion des intérêts au conflit d’intérêts (Yves MÉNY, dans Pouvoirs, revue française d’études constitutionnelles et politiques, n°147, 147 - Les conflits d’intérêts, p.5-15. Consulté le 2014-06-23)

Extrait :
« Peu à peu, sous la pression des médias, de l’opinion publique et en raison de l’internationalisation des débats, l’approche française, malgré de fortes réticences, tend à se rapprocher des pratiques anglo-saxonnes, historiquement les plus avancées dans ce domaine. »

Conflit d’intérêts (CI) : l’avis d’un juriste (D. Pricken, Cabinet d’avocats Actéon, Liège, 28.11.2011)

Extrait :
« 1.3
Tentative de définition au regard de l’expérience collective :
« Le CI est la situation dans laquelle se trouve un individu qui est chargé de prendre une décision ou de donner un avis en application de critères objectifs sur un sujet donné, dans l’intérêt général ou dans l’intérêt d’une personne en particulier, et dont la décision ou l’avis sont susceptibles d’être orientés par l’interférence de critères subjectifs liés à son intérêt propre, c’est-à-dire aux avantages qu’il peut retirer directement ou indirectement de cet avis ou de cette décision » »

Extrait :
« 1.4.
Définition du Comité des Ministres du Conseil de l’Europe (recommandation n° R(2000)10) à propos des agents publics :
« Un CI naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé, possède à titre personnel des intérêts directs ou indirects qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées par cet organisme ».
Selon cette recommandation, il faut entendre, par « intérêt personnel » :
« Tout avantage qui peut exister pour la personne elle-même ou en faveur de sa famille, de ses parents, de ses amis, ou de personnes proches, ou de personnes ou d’organisations avec lesquelles elle a, ou a eu des relations d’affaires ou des relations politiques »  »

Confusion d'intérêts (2)

En complément de la page « confusion d’intérêts (1) » je renvoie d’abord à ma page « belangenvermenging (1) » sur l’autre blog.

Mais aussi au fait que le parlement propose de renforcer le contrôle de la comptabilité des firmes de syndic, leurs sociétés filles et leurs ACP. Le tout devrait être contrôlé par le même réviseur, donner lieu à un rapport annuel, qui devrait être communiqué à l’AG de chaque ACP par la voie du « vérificateur des comptes », en complément des comptes annuels.

Cette proposition du 28.03.2012 est discuté actuellement dans la commission de la justice de la Chambre. Voir le point 3 de séance du 08.01.2014 et le dossier parlementaire 53K2129. 

La proposition propose entre autres de remplacer le texte actuel de l’Art. 577-8 §4 5° du Code Civil par :

“5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires; le syndic est tenu d’effectuer, via ces comptes, les transactions financières dont il est chargé pour le compte de l’association, et en général d’y déposer tous montants appartenant à l’association des copropriétaires; aucune opération qui n’intéresse pas l’association des copropriétaires ne peut être effectuée par le biais de ces comptes; leur solde ne peut pas être saisi au profit des créanciers du syndic ;  »

Ce qui interdit l’existence de montants fantômes dans le bilan annuels, comme c’est « la tradition » chez nous depuis je crois 1999.

Chaque euro mentionné par le syndic dans le bilan, à côté du libellé « fonds de réserve », devrait se retrouver sur le compte bancaire du fonds de réserve sur le même bilan.

Confusion d’intérêts … (1)

(lien mis à jour le 23.06.2014)

Il y a parfois une « confusion » entre :

·      la confusion d’intérêts (problème en pratique surtout d’ordre éthique ou déontologique)

·      le mélange d’intérêts (problèmeen pratique surtout d’ordre civil)

·      le conflit d’intérêts (problème d’ordre pénal).

A titre d’information d’abord un lien vers différents textes:

·      Conflit d'intérêts (Wikipédia)

« …  nombreux exemples de textes juridiques … visant à ce que des personnes ayant des charges à responsabilité ne soient pas juge et partie … »

·      Qu'est-ce qu'un conflit d'intérêts ? (Le Figaro)

« Les conflits d'intérêts peuvent se rencontrer au gouvernement, parmi les parlementaires, dans la fonction publique comme dans le secteur privé. Ils ne se réduisent pas à des infractions démontrées, c'est-à-dire à des actes pénalement répréhensibles comme le favoritisme, le trafic d'influence ou la prise illégale d'intérêts. Toute situation qui peut susciter un doute raisonnable sur l'impartialité et l'indépendance d'un professionnel, même à tort, expose celui-ci au reproche de conflit d'intérêts. »

·      Le conflit d’intérêts dans le domaine privé (normes européens)

« Évoquée dans une recommandation du Conseil de l’Europe  et par le Comité de la gouvernance publique de l’OCD , la définition du conflit d’intérêts ne concerne que les agents publics. Or la notion de conflit d’intérêts ne se limite pas à ce secteur. Son application peut être étendue au secteur privé. Dans ce cas, on considère que : « un conflit d’intérêts naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé possède, à titre personnel, des intérêts qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées »

·      La complicité des cadres (France)

« Les mécanismes psychosociologiques à l’œuvre dans le passage à l’acte de délinquance d’affaires par les salariés au sein des organisations. Depuis sa création en 1993, le Service central de prévention de la corruption s’est attaché à étudier les questions de corruption dans les secteurs les plus divers, à détecter les failles et à mettre en évidence différents systèmes de fraudes. »

Mais aussi …

·       La corruption privée (France)

·      Conflits d’intérêts dans le chef d’un administrateur (Droitbelge.be)

·      Politique de prévention des conflits d’intérêts (exemple concret d'une firme – une page)

·      Conflit d'intérêts (Blog "La Toupie")

·      Pouvoir  (Blog "La Toupie")

·      Séparation des pouvoirs  (Blog "La Toupie")

·      Confusion des pouvoirs  (Blog "La Toupie")

·      Abus  (Blog "La Toupie")

·      Mettre fin à la confusion entre intérêts particuliers et collectifs (Blog de Paul Jorion)

·      DECRET SPECIAL du 13.07.2012 réglant l'organisation administrative et le fonctionnement de deux instituts supérieurs fusionnés (Moniteur - Autorité Flamande)

«   Art. 24. Il est défendu à un membre d'être présent lors de la discussion et du vote sur des sujets auxquels il a un intérêt direct, soit personnellement, soit comme représentant, ou auxquels son conjoint, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus ont un intérêt personnel et direct. Pour l'application de cette disposition, les personnes ayant fait une déclaration de cohabitation légale telle que visée à l'article 145 du Code civil, sont assimilées à des conjoints.

  Le règlement organique décrit les fonctions et qualités étant incompatibles avec la qualité de membre de l'organe organisateur. »

·      La confusion des pouvoirs produit fatalement le conflit d’intérêts (Interview – PDF)

« Comment expliquer qu’en France la notion de conflit d’intérêts soit si mal comprise, si peu présente ? C’est une notion d’origine anglo-saxonne, née dans des pays où les mondes politique et économique sont davantage séparés. Ce qui ne veut bien entendu pas dire qu’on n’y trouve pas aussi des affaires de corruption mais ces mondes sont en général régis par des règles plus strictes. Par exemple, les personnes élues à des fonctions importantes doivent confier la gestion de leurs biens à un blind trust , une sorte de fondation qui doit ignorer totalement les exigences du titulaire de la fortune et gérer ses biens de manière indépendante. Dans les pays latins, on a effectivement du mal avec cette idée de conflit d’intérêts parce que la tradition veut qu’au contraire on regarde comme un avantage le fait de détenir des charges multiples. »

Mon analyse relatée aux ACP belges en général est donné dans la page Confusiond’intérêts …  (2)

ACP: après la loi de 2010 ...

A titre d'information ... 

Il y a plus que trois ans j'ai situé le contexte de notre copropriété de ce moment dans mon article « ACP : Quo vadis, avant la loi de 2010… » du 28.05.2010.

Mais aussi publié plus tard quelques extraits de lois … :

·         Code des Sociétés (1999) du 09.09.2010

·         La copropriété forcée (texte du Code Civil valable à partir du 01.09.2010)

·         Loi 2010 : la comptabilité (extraits de la loi)

Et des analyses … :

·         Méthode PPBS dans des ACP (03.07.2010)

·         Groupe des 15 de 2007 (04.07.2010)

·         Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent (19.07.2010)

·         Garantie bancaire et autres garanties .... (16.08.2010)

·         La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)

·         Le devoir des mandataires (25.04.2011)

·         Vote annuel d'une mission récurrente du Conseil de Copropriété? (16.06.2011)

·         État des lieux "juridique" de notre ACP (4) (29.07.2011)

·         L’intérêt personnel ou commun ? (03.10.2011)

·         Il ne peut y avoir confiance sans contrôle .... (02.11.2011)

·         Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

·         La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

Entre temps :

• la loi du 02.06.2010 a été votée et publiée
• l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité de l'ACP été publié et est d'application à partir du 01.01.2013
• notre syndic de 2009-2011 a été destitué et remplacé par un syndic judiciaire le 24.01.2011.
• une série de lois est en train d'être votées, qui changeront profondément le statut de l'agent immobilier de 1993/2006.

Le devoir des mandataires

Il est probablement dans ce contexte intéressant de lire quelques pages du site Wikipédia, dont :