Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (2)

Mis à jour jusqu'au 19.02.2015

Tekst in het Nederlands (later)

Suivi de l'article "Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ..." du 24.10.2013 sur ce Blog. Suite aux accusations de mélange d'intérêts, etc.... lancées contre des membres haut placés de l'IPI, ainsi que la CIB Flandre (CIB) et Reflections Immobilières (RI), l' Autorité belge de la Concurrence a ouvert une enquête pour la période à partir de 2010 concernant entre autres 2500 décisions de l'IPI, etc ... .

Des dossiers concernant notre copropriété sont peut-être concernées.

Plus d'info:

• Belgische Mededingingsautoriteiten (BMA) opent ambtshalve onderzoek tegen BIV! 
• Conflits d'intérêts entre IPI et certains mandataires du CIB Vlaanderen !

Combien de brebis galeuses ?

Mis à jour jusqu'au 17.02.2015

Later analoge tekst in het Nederlands

Il y a actuellement trois tendances dans le monde immobilier Belge en ce qui concerne la qualité professionnelle des agents immobiliers agréés par l’IPI comme syndic:

• La tendance blanche : les dirigeants de l’IPI et consorts disent que la liste des agents agréés IPI est une liste blanche, qui ont tous la qualité requise. Mais l'IPI parle d’une fonction qui n'existe légalement pas : le syndic d’immeuble (= gestion de tant les parties privatives que communes d’un immeuble à appartements). Ils disent qu‘il y a en fait très peu de brebis galeuses, grâce à leur liste blanche. Lire : « Le métier de syndic ne compte pas plus de brebis galeuses que les autres professions » (Serge Robert, ABSA, IPI News, juillet 2014, p. 16)
• La tendance noire : un groupe de plus en plus important de clients privés de ces syndics professionnels parle surtout des brebis galeuses. Il suffit de visiter les forums immobiliers.
• La tendance grise : un petit groupe qui parle du syndic d'ACP et qui se base sur des faits objectifs, mais qui est handicapé par un manque flagrant de statistiques fiables, provenant des associations de défense des intérêts des acteurs concernés. L'approche de ce groupe "gris" se base sur une technique qui a prouvé ses valeurs depuis des siècles: celui du théorème central limite. Cette théorie est bien connue sous la forme d'une Courbe de Gauss (le chapeau de Napoléon).

Courbe de Gauss

Simplifiée pour un non-mathématicien:

Le cas "normalisé" (= par exemple concernant l'application d'une norme) se distribue toujours autour du centre "m", avec une déviation de "+-1a", "+-2a", "+-3a" ou plus. 

Un cas "normal" est par exemple celui dans laquelle on applique/obtient 50% de la norme. Comme  lors d'un examen d'agrégation, quand on obtient 50% des points.

Le plus qu'on dévie du centre pour agréer une personne (= on diminue la qualité), le plus qu'on aura des persones agréés. Mais seulement avec un taux de rejet de +30% des candidats réels pour la fonction, on aura des personnes qui respecteront la norme, tant à la lettre, qu'à l'esprit.

En effet il ne faut pas avoir des brebis galeuses, mais non plus des gens qui perdent de vue un fonctionnement pragmatique de leur fonction au service des clients, tout en restant dans le cadre de la loi.

On peut seulement arriver à la solution grise, typiquement belge, quand l'agrégation/contrôle est exécuté par un organisme qui est considéré comme impartial et respecté tant par les personnes à agréér, que par leurs clients. 

Il doit donc être 

• ou indépendant des deux (= comme la Justice)
• ou composé d'une façon paritaire par des organisations de défense des intérêts de deux groupes; ces groupes doivent ête agréés par l'Etat.

Description (simplifiée)

Dans un système optimal (= organe de contrôle impartial) on pourrait avoir (selon la graphique):

1. -3 a = il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat trés excellent exclusivement dans la défense de ses propres intérêts et qui n'essaie parfois même pas de faire semblant à respecter la norme 
2. -2 a = il y a 22 sur 100 qui fournit un résultat excellent dans la défense des intérets communs d'un petit échantillon (2,2%) de ses clients; ils qui font semblant de respecter leur interprétation  de la norme 
3. -1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un bon résultat s'il n'y pas de problèmes; ils respectent leur interprétation de la norme  
4. m = le cas théorique (0 sur 1000), qui suit tous les normes à 50%
5. +1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un résultat suffisant pour la majorité silencieuse (84,4 %) de ses clients en respectant la lettre de la norme (cas des 16,8 % présents sur la liste noire) 
6. +2 a = il y a 22 sur 1000 qui fournit un bon résultat pour 98,2 % de ses clients en respectant pragmatiquement la norme (cas des 2,2 % inscrits sur la liste grise)
7. +3 a =  il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat excellent pour 99,9 % de ses clients en respectant l'esprit de la norme (cas de 0,1 % de la liste blanche)

Synthése

Il apparaît clairement que dans un contexte idéal il faut tenir compte avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de brebis galeuses.

Mais aussi avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de personnes excellentes, qui font plus qu'ils doivent faire pour être au service du client.

Attention: si on y applique sur un groupe, où il y a des brebis galeuses présents, le principe du panier des pommes pourries s'applique aussi. Il faut alors tenir compte avec une situation plus grave, puisque les pommes pourries diminuent les pommes saines en pourissant tout le panier.

Application dans le contexte des membres de l'AG d'une ACP

Si on tend vers la solution grise on aura toujours au moins 2% membres de l'AG qui tiennent exclusivement compte avec leurs propres intérêts. Il faudra donc faire en sorte que l'opinion de chacun soit respecté (information transparente et  débat démocratique) et que le conseil de copropriété (grande ACP de +20 membres d'AG) soit composé d'au moins 3 membres ET d'au moins 3% des membres de l'AG.

Dans le cadre de la transparence, démocratie et bonne foi, je cite d'un jugement non publié:

"L’assemblée générale agira donc souverainement dans le choix de son syndic et prendra soin que sa décision répond à la transparence requise, la régularité démocratique et de bonne foi, pour ainsi éviter par la suite de nouvelle contestations."

Dans les petites ACP il faudrait  arriver une fréquence plus intense des AG: au moins semestrielle (une orientée vers l'année passée, et l'autre vers l'année qui vient) et des AG thématiques en cas de grands travaux, ... .

Il serait en plus utile dans ces petites ACP de nommer entre les membres de l'AG un syndic adjoint avec mission spécifique (= taillé sur mesure), avec tous ses droits, mais aussi ses devoirs. Une instance publique (Juge de Paix par voie de requête - Art. 577-8 §7 CC à adapter) devrait avoir le droit de pouvoir suspendre ou rayer pour un durée déterminé une syndic bénévole, s’il abuse manifestement de ses fonctions.

Si l’AG est composé de plus que 200 membres (= une très grande ACP), le conseil devrait se composer de plus que 6 membres, ce qui provoque la formation de clans au sein de ce conseil. Ce qui est propre au dynamique de groupe.

Il est alors probablement souhaitable de créer des groupes de travail "statutaires" (« suivi travaux et sinistres», « suivi trésorerie », « suivi administratif », … ) et de ne réunir le conseil lui-même que physiquement deux fois par ans, lors de l’établissement du rapport semestriel. 

Prévoir dans ce cas une mise à jour mensuelle et virtuelle d’un rapport à fournir par chacun des  groupes de travail à tous les membres du conseil. Éviter de créer une bureau du conseil et/ou une présidence ou un secrétaire « active ».

Application dans le contexte des syndics de l'ACP, agréés par l'IPI

La conception, grossesse et naissance de l’IPI en 1984/1993 a eu lieu dans des circonstances un peu floue, puisque les deux organisations qui ont créé l'IPI cherchait en fait d’obtenir le monopole (voir le préface de certains livres, écrits par Serge Winnykamien, feu président de l’ABSA). 

Dans ce cadre je cite ci-après en entier le texte final d’une page sur le site de l’ABSA : « Le métier de syndic ». Ce qui intrigue selon moi en 2^ème lecture est le fait que l'auteur ne parle nulle part de la loi de 2010 concernant la fonction de syndic de l'ACP. 

Multiplication des copropriétés

La concentration d'implantation d'organisations internationales, laquelle se poursuit encore actuellement, le développement du standard de vie et l'augmentation des revenus affectés au logement, furent des éléments prépondérants dans la multiplication des copropriétés.

Néanmoins, la loi du 08.07.1924 apparut rapidement comme incomplète et approximative, faute de régler de manière précise les rapports entre copropriétaires.Palliant cet état de choses, les praticiens, notaires, avocats, magistrats et syndics, ont tenté, au travers de l'établissement de règlements de copropriété, d'assurer une certaine sécurité juridique dans le fonctionnement des copropriétés, en interprétant les dispositions législatives pour le moins sibyllines. La loi du 30.06.1994, due à la volonté gouvernementale, tente d'élaborer des solutions propres à lever les approximations que la pratique avait suscité en ce qui concerne la gestion et l'administration de la copropriété.

Parallèlement, depuis le 06.09.93, le syndic d'immeubles s'est vu conférer par le législateur une reconnaissance légale, son titre étant protégé. En contrepartie, comme les autres agents immobiliers, le syndic est soumis à des obligations strictes, le code de déontologie qui lui est imposé pouvant l'amener, dans le cas de violation de l'éthique, à être passible de sanctions lourdes, lesquelles sont prononcées par ses pairs - Institut Professionnel des Agents Immobiliers - IPI. »

La création de l’IPI en 1993 ne tenait en fait aucunement compte de la spécificité de la copropriété forcée et de la loi de 1994 concernant entre autres la fonction de syndic de l'ACP, préparée depuis 1986). La réorganisation en 2013 n'a nullement tenu compte avec cette spécificité (confirmée par la loi de 2010), sauf le maquillage de crèer deux collonnes dans la liste des agents immobiliers agréés IPI.

Conclusions

Combien de brebis galeuses? On ne sait pas, personne ne le sait, mais il est un fait

• que ceux qui pronent qu'il n'y a que très peu de brebis galeuses, disent en fait aussi qu'il n'a que très peu de personnes qui excellent
• le principe des pommes pouries dans un panier doit inciter à contrôler intensivement chaque métier qui gère l'argent d'autrui.

En marge

Il est intéressant de lire dans ce contexte la page écrite par Jan Nolf: "FAQ verzoeningen" qui réfère à un article clé du feu Juge de Paix  I. Brandon: «L’office du juge, dans la conciliation», J.T., 1995, blz. 505. Un article qui mérite une réédition et qui devrait être lue par chaque candidat-syndic d'ACP.