Qu’est-ce que la comptabilité en partie double ?

Pour ceux qui veulent en savoir plus concernant les avantages de la comptabilité en partie double (pour les ACP la loi de 2010) comparé avec la comptabilité de trésorerie (pour les ACP la loi de 1994), je suggère de lire les articles suivants :

• Qu’est-ce que la comptabilité en partie double ? (Eric Causin, DroitBelge.be, Fiches pratiques, s.d.)
• Comptabilité en partie double (Wikipédia FR, Catégorie: Principe comptable, Page: Comptabilité_en_partie_double, version du 13.01.2017)
• Comptabilité analytique (Wikipédia FR, Catégorie: Principe comptable, Page: Comptabilité_analytique, version du 22.04.2017)
• La comptabilité de trésorerie : fiche pratique (Compta-Facile, France, 07.06.2013)

Provisionner les dettes incertaines

Dans le contexte des règles comptables à appliquer depuis 01.01.2013 on discute énormement quant au sort réservé à des dettes incertaines, que l'ACP conteste.

Il y a une dizaine de dettes incertaines pour en tout plus que 300.000 EUR. Il y a au moins une recette incertaine pour en principe au moins 500.000 EUR.

Un consensus existe que la recette incertaine ne peut pas être inscrite dans l'inventaire comptable annuel et donc servir à compenser des charges à provisionner.

Mais il en est autre quant aux dettes incertaines.

En France on est très claire:

Les dettes provisionnées sous la qualification de charges à payer, ont, contrairement aux provisions, vocation irréversible à se transformer ultérieurement en dettes. Ce sont des dettes nettement précisées quant à leur objet, mais dont l'échéance ou le montant est incertain. Pour l'Ordre des Experts-Comptables, on peut utiliser, dans la plupart des cas, les critères de réversibilité et d'affectabilité : une charge irréversible et « affectable » constitue une dépense engagée à inscrire au bilan parmi les dettes. A défaut, elle doit faire l'objet d'une provision.

Source: Les provisions pour risques et charges sont des dettes futures (03.03.2005)

Mais en Belgique aussi:

En vertu du principe de prudence applicable en droit belge, il convient de ne négliger aucun élément significatif pour l’entreprise, que ce soit dans le domaine des pensions, des indemnités de préavis, des charges de grosses réparations et d’entretien, des garanties techniques, des risques de perte découlant de sûretés octroyées en faveur de tiers, de l’exécution de commandes, des positions à terme, des litiges en cours, d’environnement...

La constitution de provisions est obligatoire: il doit être tenu compte de «tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l’exercice auquel les comptes annuels se rapportent ou au cours d’exercices antérieurs» (article 19 de l’arrêté).

Source: Les provisions pour risques et charges (2011)

En fait il faut faire la distinction entre une provision comptable (entreprise) ou une provision fiscale (enterprise commerciale).

L'ACP est une entreprise non-commerciale et doit donc suivre les règles concernant une provision comptable. 

Ce qui a comme conséquence que le propriétaire qui décide paiera les conséquences de sa décision et pas le propriétiare au moment de l'exécution de cette décision.

Information requise pour ....

Mise à jour jusqu'au 08.05.2017

Notre AG annuelle du 4 ou 6 juin 2017 devra èlire un syndic.

• Les rumeurs de couloir augementen, mais actuellement rien de concret est affiché.
• Différents groupes de CP cherchent un candidat-syndic. 
• Pourra l'AG souverainement élire un syndic conventionnel?  
• Devra le juge à nouveau constater que le syndic n'est pas élu avec connaissance de cause? 
• Uns proposition a été faite lors de l'AG d'avril 2016. Ce texte a été joint au PV. Suivra le syndic actuel cette procédure claire et transparente? On le saura fin juin.

Dans ce contexte de l'élection de notre mandataire pour gérér de notre ACP suivant les directives de notre AG  il est utile de lire à titre informatif les articles suivants que j’ai publié depuis des années sur ce Blog de +230 pages.

Sélection de pages présentée dans l’ordre chronologique inversée (citations de la page concernée en italique):

1.       Fiabilité globale des décisions d'AG de 25 membres (06.05.2017)
   « Il est donc opportun qu’on se concenter sur la qualité de l’information »
2.       Responsabilité du syndic (03.04.20 17)
3.          Organisation comptable d'une ACP (15.03.2017)« Il est intéressant de faire connaissance avec ce que d'autres font. »
4. .        Un ou deux commissaires ? (13.02.2017)
   « Mon opinion personnelle est qu’il faut pour une très grande ACP comme la nôtre trois commissaires, chacun avec une mission spécifique: »
5.           Éthique, pour quoi faire ? (20.01.2016)
6.          L’état général des lieux et la conservation d’un immeuble en copropriété forcée (28.11.2015)
7.          Perles constructives de la copropriété (26.10.2015)
8.          Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP (20.10.2015)
9.          Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle (02.10.2015)
10.          Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (29.09.2015)
11.    .   Les comptes annuelles d’une ACP (1) (23.09.2015)
12.        Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (31.08.2015)
13.        L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)
14.    .   L’inventaire comptable de l’ACP: contexte (02.08.2015)
15.        Consommer ou conserver nos parties communes ? (02.08.2015)
16.        La probabilité et la copropriété (1) (11.07.2015)
    Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de l’ex-syndic lors de l’AGE 2014). »
17.        Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible? (15.06.2015)
18.        Combien de brebis galeuses ? (17.02.2015)
19.        L’ACP et le membre de l’AG (27.01.2015)
20.        Des sophismes et les ACP (2) (25.01.2015)
21.    .   L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1) (08.12.2014)
22.     .  Comptabilité des associations de copropriétaires (04.10.2014)
23.     .  Cogérer ou Observer ? (07.11.2014)
24.     .  Emmerdeur constructif ou destructif ? (12.01.2014)
25.        Coordination des statuts avant le 01.09.2014 (20.12.2013)
26.        La médiation (1/4) (08.12.2013)
27.        Pensée de Groupe (27.11.2013)
28.        Un ou deux parkings souterrains ??? (10.11.2011)
29.        La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)
30.        Fatalisme n'aidera pas (16.11.2010)
31.          La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe (04.03.2010)
    « L'expert-comptable se prononce sur la régularité, l'exhaustivité et l'exactitude de la comptabilité et des comptes annuels. Son rôle ne se borne pas au simple contrôle des données. Il exprime également un jugement sur le crédit et le rendement de l'entreprise. Ainsi, l'expertise judiciaire en matière comptable devient un outil déterminant pour aplanir les litiges. Dans la mesure où le rapport est destiné à des tiers, seul l'expert-comptable externe est habilité à effectuer la mission. »
32.           DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

Un ou deux commissaires ?

Charlemagne en discutait déjà il y a +12 siècles vers 789 (les deux ou trois Missi dominici ou Zendgraaf pour controler ensemble l'exécution des ordres de l'empereur au niveau local).

Dés 1996 on discute au sein de notre ACP concernant le nombre des commissaires aux comptes:

• deux (comme prévu par l’AG) 
• un (comme imposé par la loi depuis 2010).

Suite à un échange d’opinions ce 4/2 au matin entre des copropriétaires (dont un est en fait un préposé du syndic), j’ai été obligé d'avancer l'étude en détail de la comptabilité de notre ACP pour la période 2013-2015.

Cette étude est rendue possible par la publication il y a quelques jours du "plan comptable ACP" par le syndic, après des années d'hésitation et de procédures. Ce plan n'a pas été approuvé par l'AG préalablement.

Il m'était possible d'étudier la comptabilité 2013-2015 avant les autres membres de l'AG, parceque je suis le seul CP à y avoir accès légalement, suite à la décision de l'AGO 2016. Les copropriétaires qui participaient à la discussion du 4/2 n'y avaient pas (encore) accès. Les préposés du syndic en principe y ont/avaient un accès possible.

Cette comptabilité tend à prouver mes dires, mais en plus … suite à l’existence de la sérendipité  ... j’ai constaté une autre chose beaucoup plus importante, qui sera communiqué à l'expert et au juge au moment prévue, comme imposé par le syndic (pas de communication avant le rapport provisoire de l'expert judiciaire).

Finalement dans le cadre de l’archivage des papiers de l’héritage de mes parents (mon père a été secrétaire communal), j’ai eu accès à une instruction provinciale de 1945/46 concernant la comptabilité communale. 

Directives succinctes, mais très claires et transparentes. De fait encore d'application dans son essence, comme des événements récents à Liège et Gand tendent à le prouver.

N’oublions pas que le droit commun de l’ACP se base en essence sur le droit qui gouverne les « corps constitués » des communes.

Mon opinion personnelle est qu’il faut pour une très grande ACP comme la nôtre trois commissaires, chacun avec une mission spécifique:

• Un commissaire au budget (statutaire – interne - Art. 577-8/1 CC) (le futur)
• Un commissaire du bâtiment (statutaire – interne ou externe - Art. 577-8/1 ou Art. 577-8 §6 CC) (le présent)
• Un commissaire aux comptes (impératif – externe – Art. 577-8/2 CC) (le passé)

Pourquoi ? Comment ? Quand ? Quelle mission ? Durée de la transition ….

Les mesures d’implémentation seront proposées  pour l’AG suivante, pour qu’on puisse d’abord en délibérer en connaissance de cause, puis décider.

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

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Responsabilité de l’ACP, de ses membres et ses mandataires (1)

Il est un fait qu’il est conseillé de connaître les responsabilités des différents acteurs dans le contexte de l’ACP, surtout si on décide comme membre de l’AG pour un montant de plusieurs centaines de milliers d’EUR.

Voir d'abord sur ce Blog:

• Statut légal des volontaires au sein d’une ACP  (02.03.2013)
• Confusion d’intérêts (3) (23.06.2014)

Plus d’info :

• La responsabilité de l’association et des dirigeants (France)
• Responsabilités des dirigeants et administrateurs d’a.s.b.l. (Belgique)
• Gestion de la S.P.R.L. (Belgique)
• L'association de fait (Belgique - officiel)
• L’association de fait (Belgique)
• Association de fait et Banque-Carrefour des entreprises

"Une association de fait doit également se déclarer à l’ONSS quand elle occupe des travailleurs salariés. L’ONSS sera alors l’initiateur de l’attribution d’un numéro d’entreprise à l’association de fait. " 

Ce qui était le cas pour les communautés de copropriétaires avant le 01.08.1995, qui engagaient des concierges.

Comptabilité des associations de copropriétaires :

À titre d'information, des synthèses de la méthode comptable à suivre dès le 01.01.2013 sont entre autres accessible sur l’internet, y compris le plan comptable à suivre minimalement :

CNC (officiel)

• Avis 2012/14 - Exemple chiffrérelatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations decopropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012
• Bulletin N° 63 : Nouveau plancomptable pour les associations des copropriétaires

Kluwer

• Comptabilité des associations decopropriétaires : plan comptable normalisé obligatoire à partir du 1er janvier2013

IBGE

• La mise en place d’une comptabilité énergétique au sein d’une ACP (permet souvent de diminuer les charges avec 10 à 30%)

CNIC

• Publication AR Comptabilité ACP -situation actuelle
• AR comptabilité d’ACP publié auMoniteur

DroitBelge.net

• Comptabilité des associations de copropriétaires

Primes pour les grands travaux 2015 ?

Le texte « Primes énergie 2014 pour les bâtiments du secteur résidentiel » donne la synthèse officielle des primes énergie 2014, octroyées par la région Bruxelloise. En pratique notre copropriété ne peut plus les demander. Les conditions pour les demander en 2015 ne sont pas encore connues, ni remplies s'ils ne changent pas.

• Extrait :

« Dans cette optique, les montants des primes B10 (construction neuve passive ou rénovation basse énergie, très basse énergie et passive) , B2 ( isolation des murs par l’extérieur) , C1 ( chaudière à haut rendement) , B4 (vitrage super isolant) et de certains boni ont été réduits afin de permettre à un plus grand nombre de Bruxellois et de Bruxelloises de bénéficier des primes énergie.  »

Ceux qui ont suivi l’évolution des primes savent qu’elles diminuent lentement depuis des années, pour probablement basculer vers 2020/2030 dans des amendes si notre copropriété n'économise pas l'énergie.

Une première amende de +1000 EUR est déja notifiée aux titulaires des deux permis d'environnement, qu'ils ont obtenu pour des parties de notre immeuble.

Notre contexte ...

Dans notre copropriété on a préféré à ne pas demander des subsides. Et en plus déposer des plaintes pénales contre ceux qui osaient ou voulaient en parler. Voir entre autres les PV de l’AG 2001, 2003, 2004 et 2010. Pourquoi ?

Posez des questions lors de l’AG suivante, en présence des autres membres de l’AG.

Ou soyez au moins présent personnellement aux trois AG suivantes, pour savoir et décider après ample information et délibération correcte comment les copropriétaires pourront absorber le retard des grands travaux 1990-2030 sans trop bousculer les finances de chaque copropriétaire.

Quelques éléments probables de la réponse aux questions éventuelles …

D’abord une prime n’est octroyée que moyennant

• une certaine transparence 
• la preuve que certaines normes ont été respectées

ceci tant par les fournisseurs que par le demandeur des primes.

En plus les normes comptables imposés par la nouvelle loi sur la copropriété depuis 01.01.2013 forcent le syndic à une transparence quant aux dettes futures de notre copropriété. Pourquoi croyez-vous que la firme qui prétend d’être notre syndic 2012-2013 n’a pas voulu encoder la plupart des mouvements comptables 2013?

• Parce qu’un seul copropriétaire s’oppose au fait que cette firme B s'est subrogé à une autre firme A à l'insu de l'AG?
• Ou parce que, si la firme A ou B applique la loi, certaines opérations douteuses du passé feront automatiquement surface ?

Ensuite pourquoi croyez-vous que la firme qui prétendais d'être notre syndic n’a pas voulu parler des subsides et primes possibles lors de la délibération des grands travaux 2013 durant l’AGO 2013 ?

Finalement pourquoi les membres du conseil de copropriété 2012-2013 n’ont pas parlé de cette omission dans leur deux rapport écrits ? En fait ont-ils envoyés les deux rapports 2012-2013 détaillés à tous les copropriétaires, tel que la loi l'impose et pas seulement à leur sympathisants ? Pas de rapport : pas de décharge possible.

Voir aussi: "De levensduur van een gebouw" (27.02.2012)

Charges de copropriété pour 2010 en France

L'article "Paris : les charges de copropriété en hausse de 3% en 2010", publié le 13/12/2011 sur un site français, est basé sur des informations d'une association importante d'agents immobiliers (FNAIM).

L'auteur arrive entre autres aux conclusions suivantes, qui intéressent indirectement notre ACP:

Charges annuelles: 1829 EUR/an/lot (= ca 457 EUR/trim)
Augmentation 2010/2009: + 6 % (= ca 27 EUR/trim)

La situation française est pour certains aspects très différente du contexte belge (ex: majoritairement pas de compteurs d'énergie, ...), mais la tendance est en gros semblable.

Source primaire: www.relaxnews.com

Obtenir raison sans avoir raison … les conséquences administratives (4)

14 sur 260 copropriétaires ont donc obtenu que le Gouvernement confirme l’octroi de 2 permis d’environnement classe 1B par l’IBGE. Un calendrier des travaux à exécuter (voir le texte des 2 permis de janvier 2007) sera en principe envoyé par l’IBGE au titulaire des 2 permis : l’ex-syndic de notre ACP légale qui n’a pas été remplacé par le Juge de paix comme syndic des 2 ACP demandeurs du permis, puisque l’avocat de l’ACP n’a pas contredit lors les débats devant le Juge de Paix le 01.06.2006 qu’il n’y avait qu’une ACP.

L'art difficile de gérer le bien commun

Citation d'un intervenant sur PIM, un forum sur l'immobilier Belge:

"C'est souvent le même scénario. On ne veut pas payer pour des parties qui ne nous appartiennent pas en propre et, ensuite, lorsque la réparation devient incontournable, le coût est exorbitant parce que on a trop attendu."

Source: L'art difficile de gérer le bien commun

Abus de majorité et de minorité

Une synthèse de la jurisprudence Français est repris sur le site de référence suivant: