Expériences depuis 1978 d'un copropriétaire de la région Bruxelloise concernant un bien immeuble, en copropriété forcé, à appartements de 10 niveaux en surface, avec six entrées, un parking souterrain de 4 niveaux et un parc résidentiel sur un terrain de 1,8 Ha, réception provisoire des parties communes en 1980, dès que 75% des parties privatives étaient réceptionnés.
Pages
Avant-propos
Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).
Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi
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26 décembre 2010
Liberté d’expression d'un copropriétaire
La mise à jour de nos statuts avant le 01.09.2011
21 décembre 2010
Dire A et faire B … les conséquences (2)
20 décembre 2010
La mise en concurrence - proposition
19 décembre 2010
La démocratie et la copropriété forcée: incompatible?
Mais j'y quote aussi un texte concernant les trois principes de la démocratie.
08 décembre 2010
Conflit d'intérêts - Wikipédia
22 novembre 2010
Un préposé du syndic .... son statut social
Par contre le SNP vient de publier un article dans "Le Cri", sous le titre: "Nettoyage des communs par un copropriétaire".
20 novembre 2010
Permis d'environnement - Avenue Dunant 15
Avenue Dunant 15 - avis de la commisison de concertation du 21.10.2010.
16 novembre 2010
Fatalisme n'aidera pas
J'y entre un peu plus en détail sur l'autre Blog, vue que l'article cité est publié en néerlandais.
Mais pour compenser ci-après une photo d'aujourd'hui qui montre le petit lac avec des origines séculaires.
15 octobre 2010
Le dol : quand le silence est coupable
L'article est écrit par un avocat éminent et réputé:
« Le dol : quand le silence est coupable ».
Ce qui vaut pour un immeuble vaut aussi pour un appartement.
La responsabilité d'un syndic est mis en évidence par la loi du 02.06.2010, en ce qui concerne le dol des parties communes, s'il ne communique pas un état des lieux annuel.
28 septembre 2010
AGE 2010 ou pas ? Un exemple de la nécessité ...
20 septembre 2010
Propreté de notre copropriété
En attente de l'exécution des mesures qui seront soumis, discutés et votés lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires, actuellement planifié pour la fin de mars 2011, les mesures externes de propreté, d'application à notre complexe, seront repris ici plus tard.
Consultez entre temps la page en néerlandais ou les sites externes concernés:
- La même page en néerlandais (mis à jour jusqu'au 19.09.2010)
- Le site Internet de la commune d'Evere
- Le site Internet de Bruxelles-Propreté
18 septembre 2010
Les coulisses d'un véritable marathon
16 septembre 2010
Usurpation de fonctions, de titres, ...
CHAPITRE VI. - DE L'USURPATION DE FONCTIONS, DE TITRES OU DE NOMS.
10 septembre 2010
Change: Yes we can ...
09 septembre 2010
Code des Sociétés (1999)
17 août 2010
16 août 2010
Garantie banciare et autres garanties ....
Dans l'autre Blog je mentionne plus en détail ce qui mérite notre attention de plus près. Il s'agit ici de la garantie de notre argent. Notre ACP s'y intéresse depuis le début de très prés. C'était en 1983 le vrai motif à changer de syndic, ou pas?
Les pages suivantes sont à consulter, si cela vous intéresse ...
- Garantie via het wettelijk kapitaal van een firma (3) (16.08.2010)
- Bankgarantie en verantwoordelijkheid van de syndicus (2) (10.08.2010)
- Bankgarantie (31.10.2008)
25 juillet 2010
Encore 37 jours ….
(mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
La fin de juillet approche. Le 01.08.2010 est aussi 30 jours avant le mise en application de la loi du 02.06.2010 avec toutes ses conséquences très concrètes pour notre ACP.
19 juillet 2010
Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent
Surtout les articles 2, 3, 6, 7, 9, 10, 18 et 19 de la loi du 02.09.2010 ont une répercussion énorme sur les statuts de notre ACP de 1975, adaptés en 1996 (1998) et 2006.
Ils nous obligent à changer fondamentalement la manière qu'on gère depuis 1999 en pratique notre copropriété. Jouer à l'autruche ou vouloir préserver à tout prix les anciennes habitudes, pour défendre les intérêts privés d'en fait un très petit groupe, ne servira à rien. Le juge compétent annulera ou modifiera toute décision de l'AG qui est prouvé contradictoirement à être irrégulière, illégitime ou abusive.
17 juillet 2010
Des extraits de la loi du 02.06.2010
Les parties du texte de la loi du 02.06.2010, qui nous concerne le plus, ont été repris ci-après.
Pour le texte complet et cordonné du Code Civil, voir le site officiel Justel (articles 577-2 à 577-14 du Code Civil).
10 juillet 2010
Encore 53 jours … (3)
Après avoir discuté hier et avant-hier concernant la tâche 16 du syndic (« la liste des copropriétaires ») on va voir de plus près la tâche 13 du syndic.
09 juillet 2010
Encore 54 jours … (2)
La liste des copropriétaires (suite)
Pourquoi cette liste ?
Dans ma contribution de hier ("Encore 55 jours … (1)") je me suis surtout concentré sur la liste des copropriétaires.08 juillet 2010
Encore 55 jours … (1)
Le 01.09.2010 la nouvelle loi du 02.06.2010 « modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion » sera d'application. Donc il reste encore 55 jours « à profiter » de l'ancienne loi.
04 juillet 2010
Le Groupe des 15
(Mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
Initialement un groupe de 15 copropriétaires sur +400 a déposé un appel contre l'annulation en mai 2007 des deux permis d'environnement classe 1B, octroyés par l'IBGE le 31.01.2007, pour notre parking (divisé fictivement par eux en deux - déjà trouvé la porte entre les deux parkings qui est obligatoire depuis mai 2007 ?).
03 juillet 2010
Méthode PPBS dans des ACP
(Mis à jour jusqu'au 29.07.2010)
La méthode que j'ai décrite sur le forum PIM (intervention du 22/07/2010 à 07h16) et reprise dans la page « Les travaux » de ce Blog, est en fait une application de la méthode PPBS, dans ses lignes générales et pas dans ses détails.
02 juillet 2010
Loi 2010 : la comptabilité – la loi
(Mis à jour jusqu'au 25.07.2010)
La loi du 02.06.2010 a finalement imposé des nomes comptables aux comptabilités des ACP. C'était la grande lacune de la loi de 1994.
Cette page reprend les textes légaux. L'Arrêté Royal n'est pas encore publié. Les textes en gras sont ceux d'application dès le 01.09.2010.
01 juillet 2010
La copropriété forcée (01.09.2010)
(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)
Extrait du Code Civil de 1804 (JUSTEL).
Pour les textes en gras : ils sont en vigueur à partir du 01.09.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Loi du 02.06.2010
(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)
Source: Moniteur belge du 28.07.2010 (édition 2) (pages 39717 à 39726)
Pour les textes en gras et italiques: en vigueur à partir du 01.09.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.
Pour les textes en italiques: en vigueur jusqu'au 31.08.2010; voir aussi art. 19 de la loi du 02.06.2010.
2 JUIN 2010. — Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (1)
La copropriété ordinaire (01.08.1995)
(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)
Extrait du Code Civil de 1804 (JUSTEL).
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.
Les droits du propriétaire
Texte des articles 544-546 du Code Civil sur les droits, souverains mais limités, du propriétaire
- Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
- Art. 545. [Abrogé]
- Art. 546. La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.
16 juin 2010
Le Latin et notre ACP
L'utilisation de citation en Latin redevient populaire en Belgique. Dans notre ACP c'est déjà populaire depuis 2005. Dans la version néerlandophone de ce Blog quelques pages y sont consacrés :
10 juin 2010
Des sophismes et les ACP
Parfois des copropriétaires actifs tiennent des raisonnements à première vue cohérents, mais on sent qu'en fait il y a un problème. Il y a 25 siècles, lors de l'avènement des premières démocraties en Grèce, le même constat a été fait. Les Grecs l'ont étudié en profondeur.
08 mai 2010
ACP: Quo Vadis, après la loi du 06.05.2010 ….
Le législateur a reconnu qu'il y avait des zones grises dans la loi de 1994. Il les a complétés.
Cette loi a supprimé l'organe facultatif « conseil de gérance », dès que la loi est d'application.
Cette loi créé deux nouveaux organes : le « conseil de copropriété » et le « commissaire aux comptes », et rend nécessaire qu'il y a un règlement détaillé concernant ces fonctions, avant qu'ils puissent être nommés et fonctionner.
ACP: Quo Vadis, avant la loi de 2010 ….
Les événements des derniers mois démontrent que notre association des copropriétaires (ACP) évolue lentement vers un choix décisif, plein de conséquences financières pour tous les copropriétaires.
- Y compris ceux qui ne viennent pas à l'Assemblée Générale (AG).
- Y compris ceux qui font confiance à quelqu'un pour le représenter à l'AG.
27 avril 2010
L'éclairage et la lumière
Lu sur un forum de l'immobilier … en réponse à une communication d'un copropriétaire éminent de notre copropriété, qui veut scinder notre copropriété et notre Parc résidentiel en deux.
15 avril 2010
05 avril 2010
Un jour d'hiver en janvier 2010 ...
Les parkings souterrains existants et le LPG (1)
Le pouvoir en place de notre copropriété n'a pas informé au moment correct, les copropriétaires des conséquences d'une décision fédérale qui concerne le fonctionnement de notre parking souterrain pour les quelques résidents qui utilisent ce parking, ayant une voiture LPG.
Pour plus d'info lisez la page « Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking staan? » sur mon autre Blog. Je vais envoyer une synthèse en français à notre syndic.
Ce Blog donne entre autres les références qui seront probablement utilisé lors de la procédure néerlandophone devant le Conseil d'État en cours. Ils attestent que notre parking souterrain ne peut être divisé en deux, que moyennant des travaux, soumis préalablement à un permis mixte urbanisme-environnement.
Mais par contre scinder notre copropriété est la « volonté » explicite de l'AG du 15.03.2010, tout au moins de son président et d'un groupe de copropriétaires présents (en tout à peine 20% des 250 copropriétaires). Les travaux seront très importants et coûteux.
On peut les estimer à au moins des centaines de milliers d'euros. Tout cela pour « épargner » 50.000 EUR … .
Logique ?
26 mars 2010
Dire A et faire B … les conséquences (1)
Parfois on dit une chose, mais on fait autre chose.
Souvent cela n'a pas des conséquences, mais parfois on est « pris » sur le fait, parce que cela lèse trop ouvertement les intérêts d'autres personnes et/ou … l'intérêt public.
Et en payer les conséquences, sans pouvoir le mettre sur le dos d'autres.
L'effet parfois pervers des astuces
04 mars 2010
La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe.
Parfois une ACP rencontre des problèmes avec la comptabilité et veut faire contrôler cette comptabilité par une personne ou firme externe à l'ACP.
24 février 2010
20 février 2010
Code Judicaire (2)
Code Judicaire
CHAPITRE V. _ Les récusations.
Art. 828. Tout juge peut être récusé pour les causes ci-après:
18 février 2010
Code Judiciaire (1)
La loi détermine notre cadre de vie. Sans ces règles la loi du plus fort s'imposerait. On vivrait dans une dictature ou une oligarchie.
Ci-après le texte de quelques articles de la loi, qui sont probablement d'actualité dans notre copropriété …. (>Complèté et corige avec l'article Code Pénal (2)).
Code Judicaire
CHAPITRE V. - DES ATTEINTES PORTES A L'HONNEUR OU A LA CONSIDERATION DES PERSONNES.
16 février 2010
Action judiciaire pour dommages et intérêts (1)
Pour pouvoir entamer une action judiciaire pour dommages et intérêts il faut s'informer à l'avance et individuellement que les conditions requises soient remplies. Si non on risque une condamnation personelle à une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire.
11 février 2010
La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (suite)
Nos peupliers, qui font partie de la centaine d'arbre de notre Parc Résidentiel de 1.8 Ha, situé dans le poumon vert de notre commune
Ce lundi 08.10.2010 et mardi 09.10.2010 les deux groupes restants de peupliers ont été heureusement seulement élagués, mais pas abattus. Le bilan est donc actuellement 11 arbres abattus et une dizaine élagués. Le bilan provisoire de dimanche 07.02.2010 est donc fortement alourdi.Que va donner le futur ? On ne le sait pas, parce que ces travaux sont exécutés sur ordre de notre syndic, avec l'autorisation de notre conseil de gérance, sans décision de l'AG ni aucune motivation de l'urgence par le syndic envers les copropriétaires. Une « validation » avec effet rétroactif est donc pratiquement impossible. Le montant de ces travaux risque donc être à charge de ceux qui ont signé le ou les bons de commande. Ces travaux sont donc de fait des travaux occultes. Seul ceux « au pouvoir » savent peut-être ce que le syndic (ou le président du conseil de gérance avec droit de véto) vont exécuter.
Je rappelle, que si de peupliers sont bien entretenu (ce qui n'est manifestement pas le cas chez nous), leur abattage peut avoir un rendement sur base annuelle d'environs 6%, si on met le bois en vente. Mais seulement si c'est fait après 25 à 30 ans, donc par exemple en 2004, si on avait appliqué la procédure du permis d'environnement classe 1A.
Le prix de revient de cette vente aurait largement dépassé le prix net de la différence du coût entre un permis 1A et DEUX permis 1B (actuellement au maximum environs 20.000 EUR, si on ne tient pas compte du surcout annuelle de DEUX permis au lieu d'UN permis pendant 30 ans.).
Plus de détail après que la neige de mercredi a fondu et après que je suis certain que les travaux « arbres » sont terminés.
Notre ACP légale et nos trois associations fictives, avec la même firme comme représentant (conflit d'intérêts ?)
Pour ceux qui s'interrogent sur l'existence de ces quatre associations. C'est un « truc » du même genre d'u n couple, qui se présente parfois comme un couple marié ou divorcé, selon que cela peut rapporter.- Sur la plan civil ; Le juge de paix à déjà tranché (une seule ACP existe), mais l'ACP est allé en appel contre cette décision (jugement vers la fin de 2010)
- Sur el plan administratif : Le conseil d'État va trancher pour els trois autres associations (procédure démarré le 01.08.2008), mais on ne connait pas la date de la décision.
- Sur le plan pénal : Le tribunal correctionnel n'a pas tranché et a de fait renvoyé le dossier au niveau civil et administratif en mai 2009, se basant sur la situation d'octobre ou un copropriétaire prétendait à pouvoir représenter l'AG.
- Sur le plan interne : la situation est confuse, mais le « pourvoir en place » donne l'impression aux copropriétaires qu'on est « mariée », mais en même temps elle se présente comme « divorcé » à des tiers.
Si on lit être les lignes de cette lettre et des autres lettres envoyés depuis ou affichés, on ne peut constater que cette lettre du 31.12.2009 est probablement la dernière lettre que le signataire à signé comme gérant de notre syndic.
Le gérant actuelle de notre syndic légal est dans l'impossibilité de communiquer la date de noter AG annuelle, qui tombe enter le 01.03.2010 et le 15.03.2010, bien qu'il admet qu'il a déjà loué la salle.
Enter parenthèses : le représentant des trois associations fictives et le représentant de notre ACP légale est la même personne. C'est un exemple classique d'un mélange d'intérêts.
La nouvelle loi en préparation
Pour finir ce cite deux phrases d'une lettre envoyé par un président d'une partie de la majorité à des copropriétaires, qui sont membre de son partie :Le futur immédiat
D'abord en ce qui concerne la délégation actuelle que l'AG 2009 a donné, on peut donc constater que cette délégation est actuellement illégale, mais que la nouvelle loi (qui n'a pas encore été envoyé) va « encadrer » cette délégation. Ce qui est logique, parce que le contrôleur ne peut pas être la même personne que le contrôlé, comme c'était le cas chez nous en moins de 1999 à 2009.Ce qui va dans le sens du jugement de 21.02.2007, contesté par le « pouvoir en place », sous le nom de notre ACP en justice. Jugement pour les décisions contestées du syndic provisoire de 2007 à 2008 vers la fin de 2010 (Tribunal de première instance) et pour ceux de 2009-2010 du syndic actuel (le même que celui de 1983-2007) vers mi 2010 (Justice de Paix).
Tous les décisions de noter syndic actuel et de notre conseil de gérance risquent donc d'être annulés. Les dégâts sont à charge d'eux, sauf si les copropriétaires sont d'accord à supporter eux-mêmes les dégâts. Dans ce cas ce montant (qui peut aller jusqu'à 4.000 EUR par copropriétaire) ne sera pas payé par els assureurs en notre syndic e de noter conseil de gérance. Notez que les assureurs ne paieront pas si « la double signature » existe pour au moins un compte ou carnet bancaire, et que cette décision de l'AG n'a pas été annulé par un Juge.
Les procédures en cours permettent, si j'obtiens raison pour la chaine des procès tendant à faire annuler les AG depuis 2004, à récupérer les dégâts à partir de 1999, si l'AG s'aligne sur la décision des tribunaux et exécuter loyalement les jugements. D'où « l'insistance » du « pouvoir en place » de ne pas le faire.
Copropriétaires avec droit de vote : venez en personne à l'AG de 2010 !!!
Faites ce que ce président de parti important demande : venez « en personne » à l'AG, et surtout à celui qui sera tenu dans quelques semaines. La salle est déjà loué, mais le syndic ne veut que communiquera la date qu'une dizaine de jours avant l'AG, parce que la loi actuelle ne l'oblige pas à la communiquer plus tôt. La nouvelle loi mettra fin à cette « interprétation » au moins un peu fantaisiste, qui ne tend qu'à protéger les intérêts privés d'un petit groupe de copropriétaires et fournisseurs, au détriment des intérêts de notre copropriété et de tous les +400 copropriétaires.07 février 2010
La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel
Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous mêmes.