Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

Code Civil – Copropriété (1924-1994)

Pour mettre nos statuts de 1975 dans leur contexte correct, il faut lire le texte du seule article du Code Civil qui s’occupait avec le copropriété depuis seulement 1924 :

« Art. 577bis. § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :

§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.

§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.  Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à titre d'accessoires à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents, ne sont point sujets à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits ou saisis qu'avec l'héritage dont ils sont l'accessoire.  Les charges de cette copropriété, et notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en proportion de la valeur des héritages principaux.

§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

§ 11. Lorsque les divers étages ou parties d'étages d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à l'usage commun des divers étages ou parties d'étages, tels que sol, fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseur, canalisation et toutes autres, sont réputées communes et sont régies par les dispositions du présent chapitre, spécialement par les §§ 9 et 10. »

Vote annuel d'une mission recurrente du Conseil de Copropriété?

En lisant le sujet Syndic non professionnel - rémunéré? sur le forum de PIM on peut constater que l'ABSA (une association de syndics professionnels) a répondu à la question d'une façon claire et sans équivoque comme suit:

Q: "Donc si l'assemblée décide à 3/4 des voix pour un an chaque année de répartir certaines tâches bien déterminées du syndic officiel vers le conseil de copropriété, le problème est résolu."

R: "Non. La procédure que vous voulez mettre en place détourne l'esprit de la loi. Le législateur ne veut pas d'un retour en arrière et revenir au bon temps de la cogestion avec le conseil de copropriété."

Dans notre ACP on veut appliquer cette méthode qui en fait date de 1924. Lisez la proposition d'un copropriétaire, diffusé le 07.02.2011 par notre ex-syndic.

La copropriété ordinaire (01.08.1995)

(Mise à jour jusqu'au 25.07.2010 – loi du 02.06.2010 inclus)

Extrait du Code Civil de 1804 (JUSTEL).

SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.

Les droits du propriétaire

Mise à jour jusqu'au 25.07.2010.

Texte des articles 544-546 du Code Civil sur les droits, souverains mais limités, du propriétaire

Art. 544. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Art. 545. [Abrogé]

Art. 546. La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession.

La cogérance: les textes …

Extrait du Code Civil. Les parties du texte qui sont important dans le cadre de la cogérance sont mis en gras.