Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

To be or not to be ....

Vu des décisions pris (ou pas prise)  lors les trois dernières AGO ou AGE de notre ACP, il est évident qu’il faudra tenir compte de certaines dispositions du Code Civil, dont entre autres (mais pas seulement) :

Extraits de l’Art. 577-4:

« § 1. (…)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

(…) »

Extraits de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« § 1. (…) Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.

(…)

§ 4.

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

(…) »

Ainsi que le texte complet de l’Art. 577-14 :

« Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011

Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.

La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... .

Le RIT (souligné en gras par moi) est pour nous en principe notre ACP Anciens Combattants (BCE 0884.081.457), mais en fait ce sont les DEUX demandeurs des permis d'environnement classe 1B.

Comme il s'agit de deux associations de fait, il en résulte probablement que c'est notre ex-syndic qui est  notre RIT, tant que le problème des permis n'est pas résolu.

Ci-après l'extrait complet de cette réglementation, d'application depuis  le 01.01.2011.

Source officielle: http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/IF_ChauffagePEB_Prof_FR.PDF?langtype=2060

 =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

LA REGLEMENTATION CHAUFFAGE PEB
Les exigences applicables aux systèmes de chauffage lors de leur installation et

pendant leur exploitation

1. LA BASE LEGALE

En application de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments 2002/91/EC et de l'ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments, les systèmes de chauffage doivent respecter une série d'exigences qui visent une efficacité énergétique minimale et la réduction de leur impact environnemental. Pour garantir le respect de ces exigences, la réglementation impose, à partir du 1er janvier 2011, de faire réaliser différents actes de contrôle par des professionnels agréés par Bruxelles Environnement.

Ces exigences et ces actes sont repris dans l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation (ci-après dénommé "arrêté chauffage").

2. OBJECTIF

On évalue la diminution des gaz à effet serre émis en Région de Bruxelles-Capitale suite à la mise en oeuvre de cet arrêté à 166 ktéq. CO2 d'ici à 2020, soit une diminution de 6,10 % des émissions directes liées à l'activité des bâtiments et de 3,79 % des émissions directes de la RBC.

3. LE CHAMP D'APPLICATION

Les dispositions de l'arrêté chauffage s'appliquent à tous les systèmes de chauffage sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant une ou plusieurs chaudières, 

• d’une puissance nominale supérieure à 20 kW, et 
•  fonctionnant avec un combustible liquide ou gazeux, et 
• -hauffant de l’eau comme fluide caloporteur intermédiaire.

 

4. LE SYSTEME DE CHAUFFAGE

Le système de chauffage est l'ensemble des composantes nécessaires pour chauffer l'air d'un bâtiment et/ou de l'eau chaude sanitaire, en ce compris le ou les générateurs de chaleur, les conduites de distribution, les ballons de stockage et les éléments pour l'émission (radiateurs, convecteurs, planchers chauffants,…), ainsi que les systèmes de régulation.

Un système de chauffage est de type 1 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale inférieure à 100 kW et de type 2 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale supérieure ou égale à 100 kW ou par plusieurs chaudières.

5. LE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES

Le responsable des installations techniques (RIT) est :

• pour les installations soumises à permis d'environnement: la personne physique ou morale, titulaire du permis d'environnement, 
• pour les installations non soumises à permis d'environnement: leur propriétaire ou chacun des co-propriétaires. 

C'est au RIT qu'incombe l'obligation de respecter les exigences PEB relatives aux installations

et de faire procéder au contrôle et à l'entretien de celles-ci.

6. LES EXIGENCES

L'arrêté chauffage contient 16 exigences qui portent sur les points suivants:

1.  les orifices de mesure de combustion 
2.  la combustion et les émissions des chaudières en fonctionnement 
3.  le dimensionnement des chaudières en puissance calorifique 
4.  la modulation de la puissance des brûleurs de chaudière 
5.  le tirage de la cheminée 
6.  la ventilation du local de chauffe 
7.  l'étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air 
8.  le calorifugeage des conduits et accessoires 
9.  le partitionnement de la distribution de chaleur et d'air 
10.  la régulation du système de chauffage 
11.  la tenue d'un carnet de bord 
12.  le comptages énergétiques sur les chaudières 
13.  le comptages électriques sur les ventilateurs 
14.  la récupération de chaleur sur l’air extrait 
15.  la variation du débit d’air neuf selon l’occupation réelle 
16.  la tenue d'une comptabilité énergétique

 

7. LES ACTES

7.1 LA RECEPTION DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le RIT doit faire appel à un professionnel agréé pour réaliser la réception du système de

chauffage lors de la mise en service de celui-ci dans au moins un des cas suivants : 

- après l'installation d'une chaudière ; 

- après le remplacement du corps de chaudière ; 

- après le remplacement du brûleur ; 

- après le déplacement d'une chaudière. 

Le but de la réception est de vérifier la conformité du système de chauffage aux différentes 

exigences.

7.2 LE CONTROLE PERIODIQUE DES CHAUDIERES

Tous les ans pour les chaudières au mazout et tous les 3 ans pour les chaudières au gaz, le 

RIT doit faire contrôler les chaudières du système de chauffage par un professionnel agréé. 

Le contrôle périodique comprend: 

- le nettoyage de la chaudière ; 

- le nettoyage du système d’évacuation des gaz de combustion ; 

- le réglage du brûleur de la chaudière ; 

- la vérification des exigences suivantes: 

• orifices de mesure de combustion ;
• exigences relatives à la combustion et à l'émission des chaudières en fonctionnement ;
• exigence relative à la modulation de puissance des brûleurs de chaudière ;
• tirage de la cheminée ;
• ventilation du local de chauffe ;
• étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air.

7.3 LE DIAGNOSTIC DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le diagnostic du système de chauffage est une évaluation non-contraignante de ce système par un professionnel agréé. Il doit être réalisé au plus tôt un an avant et au plus tard un an après que la chaudière la plus âgée d'une puissance supérieure à 20kW raccordée au système de chauffage ait atteint l'âge de 15 ans. Un contrôle périodique doit avoir été réalisé dans les 12 mois précédant le diagnostic.

   

Le diagnostic comprend: 

   

- l'évaluation des performances énergétiques de la ou des chaudières et du système de chauffage ; 

   

- des informations quant au respect des exigences applicables en fonction du type du système de chauffage ;

   

- la détermination du surdimensionnement de la chaudière ou de l'ensemble des chaudières ; 

  

- des conseils sur: 

• le remplacement des chaudières ;
• sur d'autres modifications possibles du système de chauffage;
• sur l'utilisation du système de chauffage ;
• sur les solutions alternatives envisageables.

8. LES PROFESSIONNELS AGREES

L'arrêté chauffage prévoit 5 types d'agrément pour pouvoir réaliser les réceptions, les contrôles  

périodiques et les diagnostics des systèmes de chauffage:

• le technicien chaudière agréé L (chaudière à combustible liquide) ;
• le technicien chaudière agréé G1 (chaudière gaz atmosphérique ou à brûleur prémix) ;
• le technicien chaudière agréé G2 (chaudière gaz à brûleur à air pulsé) ;
• le chauffagiste agréé ;
• le conseiller chauffage PEB.

Le tableau suivant reprend les différents types d'agrément en fonction du type de système de chauffage et des actes pour lesquels ils sont valables.
  

L'octroi des agréments par Bruxelles Environnement est soumis à certaines conditions dont 

l'obtention de certificats d'aptitude selon le type d'agrément et le respect d'une déclaration sur  

l'honneur et le suivi des formations de recyclage.

L'agrément est valable 5 ans et il peut être prolongé par périodes de 5 ans.

Le contrôle de la qualité des activités des professionnels agréés dans le cadre de l'arrêté  

chauffage sera assuré par des organismes de contrôle qualité (OCQ) désignés par Bruxelles

Environnement.

Un ou deux parkings souterrain ???

1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres :

• 250 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries en sous-sol
• Une chaufferie au niveau –1 en-dessous du 107
• 2 x 10 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 209 lots de garages souterrains privatifs avec deux entrées :
• Une pour les garages du niveau -1 (101/103/105 et 107/109/111)
• Une pour les garages du niveau -2 (seulement 107/109/111)

2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme nécessaires pour entre autres :

• 248 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries au rez
• Une chaufferie au niveau –1 à coté du 107
• 2 x 12 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 217 lots de garages souterrains privatifs avec une entrée

3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire.

4. Deux permis d'environnement classe 1B ont été octroyé le 31.01.2007 par IBGE pour deux groupes d'installations, qui forment entre eux ni une unité technique ni géographique:

• Le permis 271460 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants I » pour le groupe d'installations situés aux 107, 109 et 111:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 136 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.3861 kW  (installation classe 2)
• Le permis 271462 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants II » pour le groupe d'installations situés aux 101, 103 et 105:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 121 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.454 kW  (installation classe 2)

Mise à jour jusqu'au 10.11.2011

L’intérêt personnel ou commun ?

Ci-après un extrait de l'opinion de Mikael Petitjean, Professeur à l’Université catholique de Louvain (Louvain School of Management – UCL Mons), tel que repris dans l’article : « La justice sociale à l’épreuve de la crise financière », publié sur le site « LaLibre.be » le 02.10.2011.

« Comment éviter de tomber dans le piège des fondamentalismes qui justifient ou condamnent systématiquement la recherche de l’intérêt personnel ? Une condition nécessaire est d’apprendre à adopter une démarche éthique dont je parlerai lors de la leçon inaugurale donnée ce lundi 3 octobre à la nouvelle « UCL Mons ». Qu’il soit banquier, politicien, chômeur ou professeur d’université, chaque individu a une responsabilité morale envers les autres. Chacun d’entre nous doit apprendre à assumer cette responsabilité car, sans individu moral, il n’y aura jamais de système moral. L’économie, c’est chacun d’entre nous. Nous préférerions tous que l’économie soit naturellement morale et que la morale soit naturellement rentable mais c’est précisément parce que l’économie n’est pas plus morale que la morale n’est créatrice de richesse matérielle que nous avons besoin des deux. »

Le site cartographique de la Région Bruxelloise

La région a finalement mis à disposition du public une carte électronique, qui rassemble tous les données disponibles, mais dispersées dans l'administration bruxelloise.

État des lieux "juridique" de notre ACP (4)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Épilogue provisoire

Les trois articles qui précèdent et celui-ci doivent être lus comme un ensemble. Ils ont été écrits par la volonté d’arrêter le cercle infernal des procédures devant des prétoires et qu’elles soient remplacées par le dialogue démocratique entre nous. C’était le bût de la loi de 1994, confirmé par la loi de 2010, mais aussi de la justice elle-même (voir la page "Querrelles de copropriété" de ce jour sur ce Blog).

Pour comprendre la problématique il est nécessaire de connaître certains aspects, qui ne seront expliqués qu’en AG ou lors de la médiation entre les copropiétaires, sauf en ce qui concerne nos statuts et nos avocats.

Nos statuts

Nos statuts de 1975 sont encore écrits dans l’esprit de la loi de 1924.

Nous avons acceptés très explicitement en 1996 d’appliquer la loi de 1994[i], mais nous n'avons pas fait la coordination de nos statuts pour éviter des procédures judiciaires qui se basaient en fait sur les statuts de 1975 sans tenir compte avec la loi de 1994.

Ce qui permet à interpréter nos statuts dans tous les sens. Cette manière de procéder permettait à « gagner » probablement à ce moment entre 5.000 EUR et 10.000 EUR, mais cela nous a coûté déjà entre au moins 50.000 EUR (selon moi) et 100.000 EUR (selon un préposé de l’ex-syndic).

Le législateur de 2010 a bien compris cette situation, qui est en fait structurelle. Il a imposé une coordination des statuts de toutes les ACP avant le 01.09.2013[ii], non obstant le fait que les lois (et décisions explicites d'AG) à coordonner avec les statuts, sont d'application à partir du 01.08.1995, le 01.09.2010 ou la date de la décision explicite de l'AG (= décision prise dans la forme requise par la loi depuis le 01.08.1995). 

Cette coordination va en principe lever la confusion, si on sépare bien

• d’un coté:  la coordination des décisions de l’AG (loi du 02.06.2010)
• de l’autre coté:  l’intégration des décisions d’organes/personnes autres que l’AG (application depuis le 01.08.1995 des Art. 577-3 à 577-14 CC).

Pour ces dernières décisions, qui sont en fait l’origine de la problématique structurelle depuis 1996[iii], il faut par cas une décision explicite de l’AG.

Il en a au moins une quinzaine de ce type de décisions selon l’ex-syndic[iv], mais en fait beaucoup plus.

Nos avocats

Il est un fait qu'un avocat ne peut pas aller à l'encontre des intérêts de son client.

Il existe de règles très strictes en ce qui concerne le cas d'un avocat qui a été ou est l'avocat de deux parties, qui ont des intérêts différents et/ou opposés.

C'est en principe le cas chez nous pour probablement trois avocats depuis le jugement du 24.01.2011 pour ce qui concerne d'un coté l'ACP et l'autre coté la firme de l'ex-syndic 1983-2007 et 2009-2011. C'est un fait que ce jugement ouvre le droit à l'ACP de faire compenser tous les dégâts constatés suite à ce jugement par la firme de l'ex-syndic. Application de l'Art. 577-8 CC.

Contact

Il est un fait que tout copropriétaire peut :

• me contacter directement ou les autres[v] membres du groupe d’action[vi];
• s’inscrire dans le groupe d’information Yahoo ! « ACOS-EVERE » (Anciens-Combattants – Oud-Strijders – Evere)[vii], où plus d’information est/sera accessible.

Suite voir ultérieurement l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (5)

---

[i] Voir http://luc-docs.blogspot.com/1975/06/acp-anciens-combattants-statuts.html

[ii] Voir http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/none&leftmenu=no&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwb.cfm?lang=F&legislat=53&dossierID=1537

[iii] Mentionner/utiliser des changements de statuts, sans avoir une décision explicite de l’AG, ni un acte authentique correspondant.

[iv] Voir le bulletin-info du 07.02.2011, diffusé par la firme de l’ex-syndic au moment qu’il savait qu’en fait il n’était plus syndic de notre ACP.
[v] Je ne suis en fait que le 5^ème « porte-parole » de ce groupe non-structuré de copropriétaires, résidents ou non, dont certains membres ont été fortement intimidés tant moralement que physiquement par le seul fait de leur appartenance à ce groupe. Heureusement cette période est maintenant passée.

[vi] Ce groupe existe en fait depuis mi les années 80. J’en suis devenu membre par les faits le 14.10.2000. J’ai été « réveillé » par une lettre circulaire d’un membre du conseil de gérance 2000-2001 et 2006-2007, diffusée avec le PV de l’AG 1998.

[vii] Voir http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/.

État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Conclusions

L’ACP devra faire un choix cette année :

·      Ou bien continuer à refuser le dialogue, à utiliser les mêmes avocats, et ainsi à permettre qu’un en soi petit groupe de copropriétaires essaie de forcer coûte que coûte sa solution, peut être rentable pour ce petit groupe de copropriétaires, mais surtout pour des tiers, comme la firme de l’ex-syndic 1983-2007, des cabinets d’avocats, … .

·      Ou bien s‘engager dans un dialogue pour arriver à un compromis honorable et équitable pour les copropriétaires[1].

J’ai préféré d’en parler sur ce Blog, et pas envoyer une lettre à tous les copropriétaires, parce que :

·      les 4 parties civiles[2] d’une série de plaintes pénales contre un copropriétaire ont dit :

Ø  qu’on ne peut pas écrire à eux (ni à l’ACP), que si on représente une majorité. Si non, ils le considèrent comme un harcèlement ;

Ø  qu’on ne peut pas entrer en débat avec eux, sauf si on représente une majorité ;

Ø  qu’on ne peut pas voter autrement qu’eux, parce que si non on sera poursuivi en justice par l’ACP ;

Ø  qu’ils sont concernés directement par chaque citation de l’ACP en justice, et oublient ainsi la répercussion de la loi de 1994[3] sur les statuts de notre communauté des copropriétaires, activé le 01.01.1980 lors de l’AG 1980. En effet cette communauté, sans personnalité morale, a été supprimée d’office le 01.08.1995 et remplacée par une association avec le statut d’un personne morale.

·      Ce blog est lu par des personnes qui le visitent volontairement, et il ne peut donc être considéré comme du harcèlement.

·      La liste des adresses des membres de l’AG fournie par l’ex-syndic 1983-2007 seulement le 18.08.2010 après des années de procédures, s’avère être incomplète et inutilisable pour contacter les vrais propriétaires des 248 appartements et 217 garages. Il faudra attendre la coordination de nos statuts (doit se faire avant le 01.09.2013) et une vérification extensive par le syndic judiciaire, avant d’avoir une liste d’adresses qui est fiable.

·      Les visiteurs journaliers de ce blog sont au moins pour 90% des copropriétaires et a donc statistiquement une forte pénétration directe ou indirecte au sein de notre ACP.

Il ne peut pas être le bût primaire :

·      d’un copropriétaire de gagner des procès sans tenir compte des effets sur les copropriétaires qui sont désinformés ;

·      d’une association, dont on est un membre forcée de par la loi, d’interdire un membre de son organe de décisionnel (AG) de participer aux délibérations et votes.

Mais ce Blog apportera peut être son petit grain à assurer une bonne conservation et administration des parties communes de notre copropriété, ce qui est le seul bût social de notre ACP,

·      par la communauté des copropriétaires depuis 30.06.1975 jusque le 31.07.1995, en respectant la loi de 1924 et nos statuts.

·      par notre association des copropriétaires (ACP) depuis le 01.08.1995, en respectant les lois de 1994 et 2010, ainsi que nos statuts adaptés aux lois en vigueur d’une façon transparente, contradictoire et impartiale.

Proposition

Mais je préfère de loin :

·         que vous êtes présent personnellement lors des AG à venir de 2011 et 2012

·         que vous expliquez vous-même votre opinion avec vos mots, parce que la loi de 2010 a explicitement reconnu le droit inaliénable à un représentant par lot privatif avec des quotités à parler lors de l’AG.

·         que vous participez activement aux délibérations en jouant la balle et pas l’homme.

Suite voir État des lieux "juridique" de notre ACP (4) : épilogue provisoire

---

[1] Le constat que les copropriétaires fortement engagés dans la voie du refus de dialogue sont de fait devenu des préposés de l’ex-syndic 1983-2007, va faciliter le compromis. La firme de l’ex-syndic 1983-2007 est civilement à 100% responsable des actes de ses préposés. Elle ne peut se retourner contre ses préposés quand ils ont commis une faute grave, que s’il a lui-même pas commis de faute grave.

[2] Qui sont en fait des préposés de l’ex-syndic 1983-2007

[3] Cette loi de 1994 a en effet été dissoute notre communauté des copropriétaires le 01.08.1995 et remplacé par l’association des copropriétaires. Notre l’AG l’a accepté en 1996 en votant une adaptation « provisoire » des statuts qui a été notarié en 1998.

État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

La médiation

Lors de cette assemblée a été convenu que le syndic judiciaire allait lancer une procédure de médiation entre les copropriétaires. Son mandat judiciaire lui permet à suivre cette approche.

État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

Les faits juridiques

En 2007 la firme de l’ex-syndic 1983-2007 et ses préposés avaient interjetés appel contre le jugement du 24.02.2007, qui destituait avec effet immédiat cette firme comme notre syndic, qui en nommait un autre et qui demandait à revérifier la comptabilité pour la période 1999-2005.

L’AG de 2008 a constaté qu’il y avait des problèmes et a décidé de nommer un expert comptable externe. Aucun copropriétaire n’a interjeté appel contre cette décision, ni les commissaires aux comptes de la période 1999 à 2005. Cette décision est donc devenu définitive le 15.01.2009. L’ACP a donc décidé définitivement qu’il y a des problèmes comptables pour la période 1999-2005.

L’AG 2009 a été quelques semaines plus tard organisée par la firme de l’ex-syndic et ses préposés, se basant sur une série de signatures de copropriétaires, exclusivement informés par un de ses préposés sur la situation. Moyennant cette technique la firme de l’ex-syndic a alors su imposer pour l’AG de 2009 son ordre du jour. Elle a ainsi, avec des moyens « un peu » douteuses, réussi à évacuer le syndic judiciaire et se remettre en place comme notre syndic à partir du 09.06.2009 pour une période indéterminée.

Une annulation des décisions de cette AG 2009 a été demandée basée sur le principe : « Fraus omnia corrumpit »[1]. Cette procédure a été postposée, comme d’autres, basée sur le principe de l’économie des procès. La demande a été faite par l’avocat, qui représentait dans ces procédures tant l’ACP, que la firme du syndic 1983-2007. Il voulait et a obtenu qu’on attende le résultat de l’appel.

En effet l’avocat de cette firme avait interjeté appel à partir de 14.06.2009 et/ou lancé différentes autres procédures avec sa casquette de l’avocat du syndic, qui représente l’ACP, mais toujours en sauf-gardant l’intérêt de son vrai client, la firme du syndic 1983-2007, et ceci :

·         sans attendre une décision de l’AG, qui est la seule compétente à décider d’aller en appel. Il y avait aucune urgence, puisque aucun des trois jugements n’avaient été signifiés;

·         sans attendre d’être mis en possession des dossiers de l’ACP par le syndic judiciaire, destitué par l’AGE le 08.06.2009.

Passons outre ce qui s’est survenu depuis lors[2].

Le 24.01.2011 le jugement d’appel est intervenu concernant les trois jugements du Juge de Paix entre le 24.02.2007 et le 08.06.2009. La chambre compétente du Tribunal de 1^ère Instance de Bruxelles à en degré d’appel confirmé les trois jugements de 2007 à 2009 et constaté que les jugements de 2005 sont entièrement d’application. Il confirme le mandat du syndic judiciaire 2007-2009 et décide qu’en fait le mandat du syndic judiciaire ne prendrait fin qu’après que la vérification de la comptabilité 1999-2011 serait faite.

Le 30.06.2011 une AGE d’information a été organisé par le syndic judiciaire, se basant sur l’information déjà en sa possession.

Suite … voir État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

---

[1] Pour ceux qui s’y intéressent; ils peuvent entre autres lire:

·       http://www.elfri.be/fraus-omnia-corrumpit (N)

·       http://www.cbar-bchv.be/JuridischeInformatie/FrausOmniaCorrumpit.htm (N)

·       http://www.kuleuven.be/onderzoek/onderzoeksdatabank/project/3H09/3H090475.htm (N)

·       http://ir.anet.ua.ac.be/irua/handle/10067/688270151162165141 (N)

·       http://www.deverzekeringsjuristen.be/download/opzet.ppt (N)

·      http://www.businessandlaw.be/article672.html (F)

[2] Mais notons seulement qu’entre autres une procédure a été lancée contre les décisions de l’AG de 2010. Ceci était nécessaire vu que l’AG s’était en fait, sur instigation de préposés de la firme du syndic 1983-2007, arrogé des pouvoirs qui sont normalement dévolue au Procureur du Roi.

Vote annuel d'une mission recurrente du Conseil de Copropriété?

En lisant le sujet Syndic non professionnel - rémunéré? sur le forum de PIM on peut constater que l'ABSA (une association de syndics professionnels) a répondu à la question d'une façon claire et sans équivoque comme suit:

Q: "Donc si l'assemblée décide à 3/4 des voix pour un an chaque année de répartir certaines tâches bien déterminées du syndic officiel vers le conseil de copropriété, le problème est résolu."

R: "Non. La procédure que vous voulez mettre en place détourne l'esprit de la loi. Le législateur ne veut pas d'un retour en arrière et revenir au bon temps de la cogestion avec le conseil de copropriété."

Dans notre ACP on veut appliquer cette méthode qui en fait date de 1924. Lisez la proposition d'un copropriétaire, diffusé le 07.02.2011 par notre ex-syndic.

Notre ACP et le plan de gestion de l’eau de la Région de Bruxelles-Capitale

Ce plan de gestion de la région va inévitablement concerner notre copropriété, qui consomme de l'eau à un niveau industriel.

ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II

L'association de fait "ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II" sert et a servie à différentes choses, qui varient dans la temps. Elle a fait surface quelque part en 2006 et est utilisé de moins en moins.

ACP Résidence Les Anciens Combattants II

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui sont s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

Pour plus d'info voir l'association soeur "ACP Résidence Les Anciens Combattants I", en tenant compte du fait que "AC II" s'occupe des bâtiments 101, 103 et 105, ainsi que de l'accès au parking souterrain.

Voir pour une vue d'ensemble la page "Les 6 associations gestionnaires" (ultérieurement).

Plus d'information (avec liens vers les fichiers qui sont accessible publiquement) plus tard ...

ACP Résidence Les Anciens Combattants I

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

La vérité fait toujours surface (2)

Il y a plus qu’un an, avant l'AG 2010,  j’ai écrit le texte « La vérité fait toujours surface ».

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (3)

Et la saga continue …. après les épisodes du 29/01/2011 et du 30/01/2011, une firme procédera à des travaux.

La responsabilité des préposés

Comme le syndic met beaucoup de préposés à l’œuvre, il est intéressant de savoir ce que l’ACP peut faire dans le cas qu’ils commettent des fautes volontaires ou involontaires qui causent du dégât à l’ACP.