Il faut avoir accès à l’information et l’analyser. La loi de 2010 a confirmé ce principe d’accès total à l’information par un copropriétaire déjà applicable depuis 1995. Pour notre copropriété mis en application par les jugements de 2005, mais de fait non appliqués par le syndic depuis 2009.
Un exemple très concret :
Les difficultés pour maintenir la température d’eau chaude dans nos 6 bâtiments avec une chaufferie vieillissante (+30 ans) … .
J’ai finalement compris que notre syndic oublie parfois qu’il est en Belgique et applique en fait la loi française, ceci :
- en lisant la page «Le syndic, pouvoirs et responsabilité » sur le site parisien 123IMMO.COM
- en sachant que notre syndic en 2009 a transféré les comptes bancaires de nos quatre ACP (la légale et les trois créées en 2006 par lui) vers la commune la plus française de Belgique, située dans la botte du Hainaut
- (preuves écrites obtenu le 10.03.2010 malgré une opposition farouche de préposés du syndic)
- ayant constaté la transformation de nos deux circuits d’eau chaude et froide, qui desservaient nos 6 bâtiments depuis 1978 en une cinquantaine de circuits
- en 2009 sur décision du syndic ou de son préposé, sans en informer les copropriétaires
- sans une approbation explicite de l’AG 2010, ce qui met la décharge donné lors de cette AG en doute
(vu que ce n’est alors pas une décision d’AG elle ne peut pas être annulée par le Juge mais doit être discuté lors de l’AG 2011) - ayant constaté que le syndic mentionne depuis 2009 différentes fois dans ces courriers les mots « travaux nécessaires »
(voir les courriers envoyés par le syndic aux copropriétaires depuis le 08.06.2009) - en m’informant en plus en détail sur la définition des travaux nécessaires
(voir le site parisien de FR.123IMMO.COM)
La page mentionné ci-devant est divisé en deux sections :
1. Des pouvoirs très étendus
« Le syndic … est ainsi chargé … d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ».
Mais dans un encadré on peut quand même lire qu’en France, même avec les pouvoirs étendues du syndic :
« En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'AG. Il doit alors informer les copropriétaires des travaux qu'il fait entreprendre, et convoquer immédiatement une AG qui devra valider sa décision, à la majorité simple. Dans cette situation d'urgence, le syndic peut aussi demander aux copropriétaires le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif, après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il existe. »
2. Une responsabilité à plusieurs facettes
On peut lire sur ce site de 123IMMO que même en France :
« … le syndic pourra être responsable envers la copropriété … s'il fait exécuter des travaux non urgents sans accord préalable de la copropriété, ou à l'inverse s'il s'abstient de prendre les mesures urgentes que la situation exige … »
Situation en Belgique
Le Code Civil Belge reprend 16 tâches qui sont explicitement et impérativement confié au syndic. Il ne peut donc pas s’en défaire. En plus la conservation et l’administration de notre groupe de bâtiments n’est pas confié au syndic mais à l’ACP (= pouvoir décisionnel appartient à l'AG):
«Art. 577-5. § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
…
Art. 577-8.
…
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
…
§ 5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
… »
Dans notre ACP Belge aucun syndic n’a été adjoint au syndic conventionnel pour exécuter certaines tâches avec une durée limité ou une mission spécifique.
En plus un copropriétaire qui est un préposé du syndic doit faire attention aux répercussions de l’article suivant du Code Civil Belge lors les délibérations en AG et surtout quand il est nommé comme président du Conseil de Copropriété par le syndic :
« Art. 577-6. § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. »
Le futur …
Comment résoudre cette problématique de l’eau chaude ?
Je le propose en fait déjà indirectement depuis 2001. Je l’ai proposé en 2008, 2010 et je vais à nouveau le proposer en 2011.
Concrètement : que l’ACP nomme un architecte indépendant du syndic pour les tâches d’expertise préparatoire à tout travail d’un impact important sur le fonctionnement technique de notre copropriété.
Le groupe des 15 a adhéré en 2007 à une suggestion de notre syndic de 2006, qui n’a pas été soumise à l’AG. Les faits prouvent que le seul but était en fait d’empêcher un contrôle indépendant du travail du syndic.
Quels sont ces faits ? Les preuves ont été et seront remis au Juge compétent, et mis à la disposition entre autres des copropriétaires qui sont membres du groupe d’information « ACOS Evere ».
Sur le site belge LIVIOS l’article suivant est disponible : Chronique juridique: L’indépendance de l’architecte: une priorité (2003).
