L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (1) la situation

Mis à jour jusqu'au 09.02.2015

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Beaucoup de copropriétaires croient que le syndic est responsable pour tout et que leur propre responsabilité est exclusivement limitée au paiement des charges. En plus ils croient que l'adage "ecouter, voir, taire, payer" est d'application. 

Ci-après un approche non-juridique de la situation.Suivie par une solution possible sous la forme d'un ébauche du cahier des charges pour candidat syndic d'ACP (voir l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (2) une solution").

Et finalement l'opinion des autres, pour autant que publiquement disponible, dans l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (3) l'opinion des autres". Ce texte sera mis à jour à fur et mesure que d'autres publient leur opinion sur la responsabilité au sein de l'ACP.

Contexte

On occulte parfois trop aux copropriétaires des parties communes de l'immeuble en copropriété forcée que:

• la responsabilité des copropriétaires 
• est illimitée
• sauf si la responsabilité du syndic est mise en cause par l’AG
• la responsabilité du syndic
• est limitée
• si le syndic est une personne morale avec une responsabilité limitée (SPRL, SA, ... )
• sauf s'il est représenté par un représentant permanent repris dans le PV des décisions qui nomme ce syndic et répondant aux autres obligations légales.
• n'existe plus dès qu'on lui a donne décharge (décision définitive de l'AG).

Cette responsabilité illimitée est certainement pro rata repartie entre les membres de l'AG en fonction de la clé des charges pour les parties communes (voir les statuts de la copropriété). Mais le montant qui résulte d'une division d'un montant illimité divisé par un nombre limité, reste un montant illimité. L'apport effectif à payer par un propriétaire d'un lot privatif  (ou l'indivision des copropriétaires den copropriété normale de ce lot) n'est ni limité par le budget prévisionnel de l'année en cause, ni par sa quote-part dans le fonds de réserve, ni par la valeur de ses lots privatifs.

Les copropriétiares du lot privatif (en cas d''une indivision) répartissent le montant de la responsabilité, si nécessaire, selon l'acte d'achat de leur partie privative, ... (application de l'Art; 577-2 CC).

Deux conséquences:

• le montant reste illimité, quoi que le risque est reparti entre les propriétaires des lots pribvatifs
• il est impératif qu'un copropriétaire posséde au moins une quotité, si non il ne participe pas aux risques. Donc être propriétaire d'une cave, sans plus doit, être rendu impossible.

N'oublions pas que le titre du projet de loi déposé le 07/07/2008 par les députés NYSSENS et HAMAL était: "Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion."

L'essentiel

La souveraineté de l’AG est intimement lié à la responsabilité illimitée des copropriétaires. 

C’est l’ACP et pas le syndic qui gère les parties communes d'un immeuble en copropriété forcée :

1. La base légale est pour les copropriétaires :

• D’une part les dispositions de l’Art. 537 et 544 du Code Civil de 1804 (« autonomie » du propriétaire):

« Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois. »

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• D’autre par l’Art. 577-5 du Code Civil, tel qu’adapté en 1994 (ACP = gérant):

« L’objet (de l’association des copropriétaires) (…) consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

2. Pour le syndic de l’ACP comme organe exécutive de l’ACP comptent les dispositions suivantes de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (…) d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale (et) d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire»

3. La fonction de syndic d’immeuble/copropriété (= organe décisionnel de l'ACP) n’est pas créé par le Code Civil et n'existe donc pas..

La probabilité et la copropriété (1)

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement

Dans mon temps d’étudiant,  j’ai entre autres appris la théorie des probabilités.

La théorie

La page « Probabilités (mathématiques élémentaires) » l’explique au niveau élémentaire. D’autres pages de Wikipedia vont plus en détail.

Extrait de cette page :

« Les probabilités est la branche des mathématiques qui calcule la probabilité d'un événement, c'est-à-dire la fréquence d'un événement par rapport à l'ensemble des cas possibles.Cette branche des mathématiques est née des jeux du hasard, plus précisément du désir de prévoir l'imprévisible ou de quantifier l'incertain. Il faut avant tout préciser ce qu'elle n'est pas : elle ne permet pas de prédire le résultat d'une unique expérience. »

Un autre extrait :

« Le calcul des probabilités s'est aussi révélé un outil indispensable dans l'étude et la couverture des risques et est à la base de tous nos systèmes d'assurance. »

L’essence du problème

Simplifions et concentrons-nous sur la chance de réussite si un CP veut proposer un point qui est intrinsèquement légal (= dans l’intérêt général), mais qui va à l’encontre des intérêts d’un groupe de CP. Souvent il n’arrive pas à convaincre, n’importe la méthode et l’approche. Pourquoi ?

Que dit la théorie des probabilités ? Elle démontre entre autres que plus de niveaux dépendants interviennent plus la chance de réussite diminue. Cela ne veut pas dire qu'il ne réussira pas à convaincre ses collègues. Mais il devra d'abord se concentrer sur l'indépendance des différents niveaux.

Si la chance de réussite en passant par un niveau au sein de la copropriété est 90%, alors la chance d’obtenir raison est :

• Niveau A             0,9 = 0,9 = 90%
• Niveau B             0,9 * 0,9 = 0,81 = 81%
• Niveau C             0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,729 = 73%
• Niveau D             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,6561 = 66 %
• Niveau E             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,59049= 60 %
• Etc …

Donc si la chance de réussite est par niveau 90%, elle ne sera que globalement 73%, si on doit passer trois niveaux et 60% si on doit passer par 5 niveaux. 

Cela est souvent su et surtout appliqué par un mandataire qui ne défend que ses propres intérêts et pas l’intérêt général de la copropriété. 

D’où l’intérêt pour la copropriété :

• qu’un mandataire de l’ACP (syndic, commissaire aux comptes, conseil de copropriété, président de séance, …) soit du type « bon père de famille ».
• que les professionnels entre eux emploient des techniques professionnelles de « bon père de famille ».

La pratique

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de lex-syndic lors de l’AGE 2014).

Une solution possible

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (3) »,qui sera publié ultérieurement.

La solution qui sera expliquée dans l'article en détail sera réaliste et n’exigera que des changements minimales de la loi, si on veut éviter de longues procédures judiciaires.

• D’un côté elle propose de lier certains dispositions de la loi à des sanctions d’ordre public
• Mais d’un autre côté de restaurer la fonction commune des professionnels de la copropriété (syndic, avocat, architecte, comptable, …): la médiation.

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement