L’art.
577-8 du Code Civil dispose depuis le 01.09.2010 dans son §4 que le syndic est toujours chargé de seize missions, n’importe
ce que dit le règlement de copropriété.
Et donc certainement n’importe les
dispositions du contrat du syndic, qui doit rester dans le cadre imposé par la loi et les statuts.
Et si c’est pas le cas ? Lisez en bas les dispositions de l’art. 577-14 CC.
Les mots « l'étendue
de ses pouvoirs » de l'art. 577-4 CC (voir ci-après) indique que le contrat du syndic ne peut pas outre passer
les statuts. Et si les statuts n’ont pas encore été adopté depuis le 01.09.2010
(ce qui est le cas chez nous) ? Le syndic doit en principe, dès qu’il est en place lancer
la procédure contradictoire à les adapter.
Extraits du Code Civil belge:
Art. 577-4.
§ 1. L'acte de base et le règlement de
copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles
bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet
d'un acte authentique.
L'acte
de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties
privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties
communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée
en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie
nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur
la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte
ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre
:
1° la description des droits et des
obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux
parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul
de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de
convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic,
l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de
renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat
ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours
pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des
copropriétaires.
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement
d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des
statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot
à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des
statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de
trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente
section.
Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui
sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° ...
2° ...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions
prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et
tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des
copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être
intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte
distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de
réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des
copropriétaires;
6° de représenter l'association des
copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous
réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance
recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la
résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des
copropriétaires.;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2 , dans les trente jours de la demande qui lui en est
faite par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant
l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit
de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de
formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes
qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un
endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
9° de
transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un
délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la
gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au
président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les
actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur
lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant
l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les
comptes financiers de la copropriété;
10° de
souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de
fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance
est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir
accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la
copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété
ou par l'assemblée générale ;
12° de conserver, le cas échéant, le dossier
d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
13° de présenter, pour la mise en
concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis
établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l'assemblée générale
ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
15° de solliciter l'autorisation préalable
de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des
copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré;
il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et
une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le
capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles
exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont
salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut,
sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée
générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec
une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation
dans son capital;
16° de tenir à jour la liste et les
coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de
l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande
et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la
transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques
conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre
1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres
copropriétaires;
17° de tenir les comptes de l'association
des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan
comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de
vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à
tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les
dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités
en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de
réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les
dettes des copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour
faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble,
ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces
budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des
copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale
appelée à voter sur ces budgets.
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont
impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à
la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions
légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
