Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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26 octobre 2015

Perles constructives de la copropriété

Dans Le Cri du mois d’octobre 2015 est publié un article ”Quelques perles en matière de copropriété” par le SNPC, qui critique certains approches au sein de certains copropriétés. [NDLR: L'article est exclusivement accessible aux membres du SNPC]

Sur le forum de PIM un membre actif de ce forum, ninifel, a démarré le sujet « Perles de la copropriété belge » dans le même sens. [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]

Mais grmff, le membre le plus actif sur le forum PIM, a répliqué d’une façon constructiveJe cite :
« Dans toute copropriété, il y a un emmerdeur de service. Ce n'est pas parce que l'emmerdeur de service "perturbe" les assemblées en donnant un avis contraire à l'avis général qu'il a tort.

Bien souvent, dans les grandes assemblées, l'emmerdeur de service représente une opinion minoritaire, mais pas unique. Les assemblées sont souvent le repaires de personnes qui parlent peu, vote longtemps dans le sens de la majorité tout en pensant que la voix de l'emmerdeur n'est pas dénuée de bon sens.

Et parfois, l'emmerdeur de service a raison sur le fond mais pas sur la forme. Ce qui lui vaut d'être qualifié d'emmerdeur de service par la majorité aboyante qui se croit tout permis.

Demander le respect de la loi n'est pas perturbateur. Mais souvent, quand la loi n'arrange pas ceux qui sont sensés l'appliquer, on s'arrange d'une lecture un peu trop large de la loi. »
Source : PIM : «Perles de la copropriété belge », grmff, 24.10.2016 23 :04  [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]
En plus j'ai reçu une copie d'un jugement. Dans ce jugement non publié du 24.06.2015 le Juge de Paix de Saint-Josse-Ten-Noode a jugé concernant au fond un échange tumultueux de courriers entre copropriétaires, dont certains mandataires « permanents » de l’ACP concernée. 

Extrait de ce jugement, publié avec l’autorisation d’une des parties :
« 4.4. En définitive la demande est mal fondée et par conséquent Ie but apparemment poursuivi par les demandeurs n'est pas atteint.
Il n'empêche - et combien de fois Ie tribunal devra-t-il encore Ie rappeler - que le premier défendeur adopte en permanence un comportement qui ne peut qu'entrainer ressentiment et, suspicion par son goût insatiable de l'intrigue et du mauvais esprit.

Que les propriétaires qui ne sont pas dans ses bonnes grâces ou qui ne font pas partie de son clan, aient l'impression qu'il ne cherche qu’à les manipuler, explique la tension dans l'association de la copropriété avec un retour systématique au tribunal.

Ne serait-il pas judicieux de lege ferenda que comme dans toute bonne démocratie les organes décisionnels de la copropriété soient systématiquement renouvelés à intervalles réguliers et que les mandats soient limités. Cela  permettrait non seulement de nouvelles idées mais surtout de susciter auprès des copropriétaires l'impression et la réalité qu'ils peuvent influencer les décisions dans la copropriété et qu'il n'y a pas de fatalité ... .
En conclusion, le tribunal se permet donc de lancer une nouvelle invitation pressante au premier défendeur de réfléchir aux considérations ci-dessus et de s'y confirmer. »

Références accessibles sur internet

En ce qui concerne l’interprétation possible de « de lege ferenda » je lis d’abord sur mon site préféré de jurisprudence :
“Het positief recht staat ook in tegenstelling tot het recht dat nog niet van toepassing is, maar dat men in de toekomst hoopt te realiseren, of zoals het recht zou moeten zijn. De Latijnse term is hier lege ferenda.”
Source: « DE LEGE FERENDA », www.elfri.be, 20/07/2010
Puis dans le Juridictionnaire, un site canadien officiel de traduction :
« De lege ferenda signifie quant à la loi qu’on souhaiterait voir adoptée. Elle renvoie à la loi telle qu’elle serait si, comme on le souhaite, elle était changée. Placée au début de la phrase, elle annonce l’utilisation du conditionnel présent puisqu’elle envisage la possibilité d’une réforme éventuelle. »
Source: « de lege / de lege ferenda / de lege lata », www.btb.termiumplus.gc.ca, 20/07/2010
Finalement sur Wikipédia je retrouve :
« Lex ferenda est locution latine qui signifie «future loi» dans le sens de «ce qui devrait être la loi» (par opposition à la lex lata qui désigne «la loi actuelle» dans le sens droit positif).L'expression dérivée de lege ferenda signifie «en vue de la future loi». Ces expressions sont généralement utilisées dans le cadre de propositions d'améliorations législatives, en particulier dans la littérature académique, à la fois dans les pays anglo-américains et dans les systèmes juridiques continentaux. Elles sont également utilisées en droit international public. »
Source: « Lex ferenda », fr.wikipedia.org, 23 septembre 2013

Mon commentaire

Le droit positif concernant le renouvellement des mandats à intervalles réguliers et la limitation (du nombre) des mandats se retrouve probablement indirectement dans les dispositions suivantes du Code Civil (une partie des textes citées est mis en gras et/ou souligné par moi) :
  • Concernant la souveraineté de l’ACP, probablement déduite de la souveraineté du propriétaire concernant sa propriété :
« Art. 544.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
  • Concernant le mandat légal de l’association des copropriétaires (ACP) :
« Art. 577-5.§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »
  • Concernant le mandat de l’assemblée générale des copropriétaires (AG):
« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :
(…)3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;(…) »
  • Concernant le mandat du syndic de l’ACP :
« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :(…)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;(…) »
  • Concernant le mandat du membre du conseil de copropriété
"Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale.
Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »
  • Concernant le mandat du commissaire aux comptes
« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »
  • Concernant le mandat du président d’une séance de l’AG :
«Art. 577-6
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…)
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »
«Art. 577-8§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
(…) »
  • Concernant le mandat du secrétaire d’une séance de l’AG ;
          Voir l’extrait de l’Art. 577-6 §10 ci-dessus.

Conclusion

Mes conclusions provisoires, en attente d’un jugement éventuel d’interprétation, sont:
  • C’est à l’AG de déterminer les règles d’application au sein de l’ACP, en tenant compte des lois et reglements. 
  • L’expression « de lege referenda » réfère selon moi en fait à la « lex » de la copropriété : les statuts
  • Dans ce contexte les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil peuvent être considéré  comme la "constitution de l'ACP¨.
  • Le syndic doit en principe proposer le texte de toute coordination des statuts avec la loi (voir Art. 19 de la loi du 02.06.2010). 
  • Si le syndic fait défaut, tout membre de l’AG ou tout copropriétaire sans droit de délibération ou vote à l’AG peut faire une proposition, cela plus que trois semaines avant l’AG annuelle.
  • Il s’en suit aussi de fait que le syndic doit annoncer au moins 4 semaines à l’avance aux copropriétaires, avec droit de vote ou non, la date de l’AG suivante si la période pour l’AG annuelle n’est pas déterminé par les statuts.
  • C’est au juge compétent de déterminer si les règles statutaires sont restés dans le cadre imposé par la Code Civil = « la constitution de la copropriété », sur demande d'un ou plusieurs propriétaires par voie de citation.

Synthèse

Quelle signification à donner au mot latin « lex » dans le contexte de ce jugement ?
  •  « lex » = « Code Civil » ?
    (interprétation classique dans le monde législatif)
  • « lex » = « Statuts de la copropriété » de l’ACP souveraine  = la loi de la copropriété?
    (interprétation logique si on retourne à la source de la démocratie d’il y a 40 siècles)

Luc
28.10.2015
NDLR: Page mis à jour le 08.03.2016 16h00 - correction de liens.

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