Fiabilité globale des décisions d'AG de 25 membres

Marge d'erreur	Fiabilité  individuelle	Fiabilité Globale
10%	0,9	0,071789799 = 7% fiable (= 93% d'erreurs)
1%	0,99	0,777821359 = 77%
0,10%	0,999	0,975297713 = 97%
0,01%	0,9999	0,997502998 = 99%

Une réunion de 25 personnes se tient. Partons du fait qu'ils ont été désinformés sur un aspect sur 10, 100, 1000, 10.000 dans le contexte des décisions qu’ils prennent.

Qu’elle est l’impact globale sur l’ensemble des décisions prises ?

Seulement si la marge d’erreur est plus petit qu’un sur 1000, le risque d’erreur globale devient gérable (= plus petit que 1%).

Il est donc opportun qu’on se concentre sur la qualité de l’information et se poser entre autres les  questions suivantes :

• Est-ce tous ont eu un accès le plus direct possible et surtout le même accès à l’information requise ?
• Est-ce un expert indépendant (= non-impliqué) l’a repassé et fait une synthèse succincte, claire et honnête ?
• ...

Volontarisme

Hebdomadairement une petite liste des articles « à lire » de la semaine passée est donné par le rédacteur en chef du DE STANDAARD.

Sélection de cette semaine: http://www.standaard.be/cnt/dmf20170310_02773177

C’est en néerlandais et payant. Je sais. Mais cela ne reste pas moins relevant. Et des articles semblables existent probablement dans la presse francophone.

1.De redder van Europa (maar nu eerst Frankrijk)

“Geert Wilders en Marine Le Pen krijgen het niet zomaar gewonnen. Tegen hen staan voluntaristen op. Piepjong, outsiders, optimistisch, pro-Europees.”

2.De perfecte tegenpool van Wilders

“Dat Europese voluntarisme heeft Macron gemeen met Jesse Klaver (30). In een Nederlandse campagne die vooral over boosheid gaat, serveert de lijsttrekker van Groenlinks onversneden optimisme. Ruud Goossens ging naar zijn meetings en zag een Nederlandse Justin Trudeau.”

Ce qui est important pour moi c’est qu’un groupe de volontaristes pointe à l’horizon pour contrecarrer d’une façon constructive (« curative ») cette version de "démocratie" qui refuse l’existence d’une opposition.

Le volontarisme pointe à l’horizon au Canada, en France, en Hollande, en Wallonie, à Gand, … mais aussi dans notre copropriété. On commence à oser parler avec ceux qui ont une autre opinion.

Chicotin
Le site vmeweb.be, mentionné dans la page "chicotin", n'est encore accessible vu que la procédure d'élection d'un syndic conventionnel n'a pas encore été délibérée ni votée en AG (voir le PV de l'AG d'avril 2016).

Éthique, pour quoi faire ?

Un article « Éthique, pour quoi faire ? » sur le site « LES ECHOS.FR » écrit le 17.09.2014, par Thibault Bouvier, un dirigeant français, mérite réflexion dans le contexte du fonctionnement d'un   bien immobilier en copropriété.

Le marché et la confiance (extrait) :

"La confiance est le sentiment de sécurité qu’inspire à chacun la perception de prévisibilité et de stabilité qu’il a d’une situation. C’est une composante fondamentale de l’économie puisqu’elle permet une projection dans l’avenir, indispensable à toute transaction telle que le prêt, l’investissement (matériel, financier, humain), etc. (...)"

L'environnement (extrait):

"(...) Pour autant, les principes moraux qui sont à la base de la conduite de chacun, c’est-à-dire son éthique, doivent rester stables, quelles que soient les modifications de l’environnement.En particulier, dans un contexte de crise, qu’elle soit personnelle (divorce), sociale (grève), économique (récession), nationale (guerre)…, les comportements des individus sont modifiés, et cet écart à leur norme est parfois expliqué, excusé, légitimé, exacerbé, voire encouragé par cette crise.

Mais quelle est la valeur d’une prestation réalisée sans éthique ? Une perte de chiffre d’affaires ou une exigence de rentabilité (p.ex. EBITDA) à court terme justifient-elles un comportement déviant, voire frauduleux ?

Du simple manque de diligence au dénigrement ou au conflit d’intérêts, en passant par la surfacturation ou la trahison d’un secret professionnel, la liste des écarts à la déontologie est longue et non exhaustive. 

Mais nécessité ne fait pas toujours loi. Car sans être nécessairement illégaux, les comportements déviants, si faciles à adopter pour un expert sont souvent basés sur l’ignorance du client. Seulement, à moins de le marabouter, celui-ci s’en rend compte tôt ou tard et la relation est dans ce cas directement mise en péril." 

Conclusion (extrait)

"(...) Choisir l’éthique, c’est trouver la force de se battre pour préserver son libre arbitre. Mais l’éthique, c’est aussi un rapport au temps. Choisir l’éthique, c’est s’inscrire dans le long terme, s’imposer une rigueur pour bâtir la confiance, essentielle à la pérennité de nos activités. Et la confiance est indispensable pour la transmission d’informations sensibles, essentielle dans un métier d’expert."

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès?

La loi du 02.06.2010 a changé en 2010 fondamentalement la manière que le syndic met les coordonnés des copropriétaires à disposition d'autres intéressés éventuels.

Pour les articles du Code Civil changés dans ce contexte voir le sujet Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 du forum de PIM.

Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1^er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits »

Le membre de l’AG peut se trouver sur la liste des ayants-droits, mais ne le doit pas.

Accessibilité permanente:

La liste des membres d’AG devra être accessible aux  membres de l'AG à tout moment selon les dispositions statutaires (si les statuts sont coordonnées), l'accès doit être préalablement demandé (= demande enregistré, éventuellement par voie éléctronique).

La liste des ayant droits devra être accessible de même manière aux membres du conseil de copropriété et éventuellement le commissaire aux comptes, l’accès doit être enregistré.

L'attention est attiré sur les faits suivants:

• Les deux listes ne peuvent être accessibles à personne d'autre, sauf sur ordre d'un juge compétent ou éventuellement l'autorisation explicite et préalable de l'AG. C'est aux statuts (coordonnés) de reprendre les obligations du membre de l'AG, qui reçoit une copie de cette liste.
• Comme une adresse e-mail est une coordonné, elle peut aussi être comuniqué par le syndic ET utilisé par les autres membres de l'AG et/ou membres du conseil de copropriété.
• Si la firme du syndic tient une seule liste pour tous les ACP dont il est le syndic de l’ACP, il doit avoir selon moi au moins l’autorisation préalable de la Commission concernée.
  Lire entre autres : Avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée, www.privacycommision.be , 11.06.2008

Droit du propriétaire d’un lot privatif et copropriétaire des parties communes

«  Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée. »

Source : Gilles Carnoy : « Peut-on être voisin dans la même propriété ? », www.gillescarnoy.be , 26.10.2014.

Aussi à lire :

• Droits réels et droits personnels (France)

Droit réel

« Un droit réel étant un droit qui porte directement et nécessairement sur une chose, et qui permet de retirer de cette chose, tout ou partie de l’utilité qu’elle comporte. »

Source : Eric Boigelot e.a., « Comment optimiser l’acquisition d’un immeuble ? Usufruit, emphytéose et superficie », www.droitbelge.net, extrait du 08.03.2015.

Droit personnel

 « Le droit personnel est le droit d'exiger d'une personne une obligation quelconque. »

Source : « Droit personnel », Wikipedia, extrait du 08.03.2015.

Exemple concret qui fonctionne comme la loi l'impose

Prenons une ACP avec en 2015:

• 250 membres de l’AG
• 150 personnes avec un droit réel, mais sans droit de vote à l’AG
• 300 personnes avec un droit personnel
• Un conseil de copropriété avec 6 membres
• Un commissaire aux comptes 2014
• Un commissaire aux comptes 2015
• Un commissaire aux comptes 2016

Les listes à tenir par le syndic sont:

• La liste des membres de l’AG comprendra 250 noms, à adapter sur base d’une déclaration 
• d’un copropriétaire (pour démettre son membre de l’AG)
• par tous les CP des lots concernés (pour nommer leur membre de l’AG).
• La liste des ayants droits comprendra 150+300 = 450 noms, à adapter sur base d’une déclaration d’un membre de l’AG pour les ayants droits du/des lots qu’il représente.
• La liste de personnes avec accès autorisé du type « extranet » comprendra
• 9 noms de copropriétaires (6 CdC & 3 commissaires)
• 5 noms de préposés de la firme du syndic (gérant, gestionnaire, assistant du gestionnaire, comptable, gestionnaire litiges assurances)

Le syndic aura un logiciel qui gère entre autres

• Les coordonnés des personnes concernées
• L’accès « extranet » personnalisés aux données par les membres de l’AG, les mandataires de l’ACP et les préposés du syndic (logbook avec quoi et quand).
• l'accès aux données comptables des membres de l'AG
• les sous-comptes comptables de leur lots privatifs (appartement, garage, cave, ...)
• les sous-comptes comptables de leur quote-part du fonds de roulement et du fonds de réserve.

Le réglement de copropriété prévoit:

• que le syndic choisit et impose le formulaire à utiliser par le membre de l'AG pour lui annoncer par lettre ou voie électronique un changement des droits réels et/ou personnels. Ce formulaire doit comprendre en un langage compréhensible les changements à communiquer au syndic (qui, quoi, quand, comment ...);
• que les mandataires de l’ACP qui ont un accès immédiat et complet aux deux listes (ainsi que les préposés du syndic qui gèrent cette liste) doivent signer avant d’entrer en fonction, une clause de confidentialité, qui détermine aussi les sanctions en cas de non-respect de cette clause;
• que le nom sur les boîtes aux lettres, la sonnette à l'entrée principale et à la porte d’entrée de l’appartement ne peut être changé que par le syndic après remise/envoi du formulaire "changement d'ayant-droits";