Synthèse
À l’insu de la grande majorité des copropriétaires, notre syndic n’a probablement pas appliqué à différentes occasions certaines décisions explicites des AG depuis le 01.08.1995.
Ce qui rend entre autres impossible à coordonner sans beaucoup de frais les statuts avant le 01.09.2011 en application de la loi (voir le point 4 plus bas).
Vu ses erreurs manifestes, documentés entre autres par au moins une dizaine d’actes authentiques, il va de soi que tous les frais énormes occasionnés par ce fait sont en principe à la charge du syndic de l’ACP, vu l’article 577-8 § 5 du Code Civil (voir le point 1 plus bas), et pas à charge du copropriétaire.
Explications
D'abord je donne ci-après les textes de la loi, puis je documente certains faits, ensuite j'en donne un commentaire, les conséquences et mes conclusions.
C'est long, mais les montants en jeu sont énormes. Certains mandataires de l'ACP ou préposés du syndic font tout pour éviter que je vous contacte directement.
D'où le fait que je suis acculé à utiliser ce Blog pour communiquer avec les copropriétaires de notre copropriété. J'y travaille pour changer cela, mais entre temps je suis bien obligé à l'utiliser.
Vous trouverez donc dans un texte tout ce qu'il faut pour montrer à votre conseiller juridique, afin défendre vos intérêts dans le contexte des frais actuellement mis à votre charge selon moi indûment par une très petit groupe de mandataires et ex-mandataires de l'ACP.
Les textes légaux
1. L'article 577–8 du Code civil dit en son § 5 depuis le 01.08.1995:
Art. 577-8 CC.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
2. L'article 577–4 du Code civil dit depuis le 01.08.1995:
Art. 577-4 CC.
§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.
3. L'article 577-14 du Code civil dit:
Art. 577-14 CC.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
4. Le §2 de l'article 19 de la loi du 02.06.2010 dit:
Loi du 02.06.2010 - Art. 19
§ 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi , une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.
Faits
5. Le syndic actuel, nommé le 08.09.2009 pour une durée indéterminée, était aussi notre syndic pour la période du 01.12.1983 au 21.02.2007. Il a eu pendant ces deux périodes en tout trois gérants, dont deux qui sont encore copropriétaires de certains lots privatifs en date du 01.01.2010.
Les gérants de ce syndic depuis 1983 sont tous les trois actuellement encore actifs et agréés comme agent immobilier par l’IPI. L'épouse et la mère des deux gérants actuels du syndic est un de nos avocats et en fait notre conseillère juridique depuis 1986.
6. Dans la période de 1983 à 2007 le syndic actuel devait faire transcrire dans les registres du conservateur des hypothèques différentes décisions de l'AG et jugements civils , qui changeait nos statuts.
Le syndic provisoire de 2007-2009 n'a pas eu les dossiers à sa disposition pour le faire, puisqu'ils sont restés aux mains des avocats du syndic actuel, qui sont aussi les avocats de certains ex-mandataires .
Chez le conservateur des hypothèques, aucune trace de différents changements n'ont été retrouvés, malgré différentes recherches intensifs en 2010 d'experts indépendants.
Il manquent entra autres des actes additionnels suivantes, se basant sur des décisions exécutables, concernant :
a. la décision de l'AG 1996 concernant l'application de la loi de 1994 dans le sein de notre copropriété ;
b. une inscription endéans les 4 mois du 30.09.2005, du choix de l’adresse de l’ACP, tenant compte qu’une astreinte de 50 EUR par jour est due à partir du 30.11.2005. Ceci en tenant compte qu'aucune décision des AG annulées (AGO 2004 et AGE du 15.11.2005) n'a été confirmée valablement avant 2009 suivant un écrit d'un avocat éminent de l'ACP. Ce qui exige, si on suit cette logique, la transcription d’un jugement de 2007 ET une décision d’une AG de 2009 ou plus tard.
c. la décision de l'IBGE du 31.01.2007 à remplacer la partie “commodo et incommodo” des six permis de bâtir de 1998 par deux permis d'environnement classe IB le 31.01.2007, en application d'une législation d'application depuis 1999 ;
Commentaire
7. Les actes de vente, passés depuis le 01.08.1995 n’ont pas su tenir compte de la décision du législateur de 1994 de supprimer les deux sous-groupes de 3 bâtiments, instaurés avec l’acte de base du 30.06.1975 et déjà rendu inactif par une décision statutaire de l’AG 1980.
8. Les DEUX décisions de l’IBGE du 31.01.2007 n'ont pas su tenir compte avec entre autres la décision de l'AG 1996, mentionné au point 6.a, vu qu'elle n'était pas opposable à des tiers (comme l'IBGE), puisqu'elle n'a pas été transcrite dans un acte authentique comme il le fallait.
Les actes de vente, passés depuis le 31.01.2007 n’ont pas su tenir compte de la décision de l’IBGE à accorder à deux associations de fait DEUX permis d’environnement qui concernent notre copropriété, puisqu'ils n'ont pas été transcrite dans un acte authentique comme il le fallait.
9. L'astreinte mentionnée au point 5.b ci-devant court donc encore toujours depuis le 30.11.2005. Elle est encore due par l'ACP, après épuisement des procédures actuellement entamés par l'ACP, mais peut-être mise à charge du syndic par l'AG, vu entre autres les faits ci-devant.
Conséquences
10. Vu ce qui précède je vais probablement demander à l’ACP de me rembourser tous les dégâts causés par au moins un de ces mandataires au nom de l’ACP. C’est à l’ACP d’assumer la responsabilité pour les agissements de ses mandataires et les conséquences financiers.
Conclusions
C’est aux +260 copropriétaires, avec droit de vote, réunies d'urgence en AG extra-ordinaire, de décider vers qui elle va répercuter ces dégâts, qui ne sont pas minimes.
Par exemple:
1. DEUX associations de fait (AC I et AC II), regroupés dans une autre association de fait (AC I+II), ayant comme membres solidairement à 100% responsables un petit ou très petit groupe de copropriétaires, ont su s’immiscer depuis 2006 dans la gestion des parties communes par notre ACP et ainsi imposer des mesures qui vont à l’encontre de l’intérêt de tous les copropriétaires (voir DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer?) .
• Aucune dépense, fait suite à ces DEUX permis, ne peut être directement mis à charge de l'ACP, vu que l'ACP n'en est pas titulaire (voir BCE 0884.081.457) .
• Pour ceux qui ont acheté après le 31.01.2007: vérifiez si votre acte d'achat/vente mentionne ces DEUX permis, si non les frais des deux permis ne peuvent pas être mis à votre charge.
2. La réduction des frais (voir le point 4 plus haut) ne sera pas applicable à notre ACP, ceci vu les agissements du syndic.
• Les frais supplémentaires, directs et indirects, peuvent être estimés globalement à une dizaine d’euros par quotité, à multiplier avec le nombre des quotités (en total 10.000).
• Actuellement l’ACP c’est déjà engagé, par la voie du syndic sans en parler explicitement ni délibérer à l'AG, à +65.000 EUR de frais pour « éviter » une dépense de 50.000 EUR, qui sera probablement quand même due.
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