ACP: Quo Vadis, après la loi du 06.05.2010 ….

Le législateur a reconnu qu'il y avait des zones grises dans la loi de 1994. Il les a complétés.
Cette loi a supprimé l'organe facultatif « conseil de gérance », dès que la loi est d'application.
Cette loi créé deux nouveaux organes : le « conseil de copropriété » et le « commissaire aux comptes », et rend nécessaire qu'il y a un règlement détaillé concernant ces fonctions, avant qu'ils puissent être nommés et fonctionner.

ACP: Quo Vadis, avant la loi de 2010 ….

Les événements des derniers mois démontrent que notre association des copropriétaires (ACP) évolue lentement vers un choix décisif, plein de conséquences financières pour tous les copropriétaires.

• Y compris ceux qui ne viennent pas à l'Assemblée Générale (AG).
• Y compris ceux qui font confiance à quelqu'un pour le représenter à l'AG.

L'éclairage et la lumière

Lu sur un forum de l'immobilier … en réponse à une communication d'un copropriétaire éminent de notre copropriété, qui veut scinder notre copropriété et notre Parc résidentiel en deux.

Un jour de printemps en avril ....

Koshin

Three monkeys worldwide. Hear, see and speak no evil

Un jour d'hiver en janvier 2010 ...

Hormis les "petits" problèmes de gestion, on doit constater que notre copropriété se présente bien. La perception y est en tout cas.

Les parkings souterrains existants et le LPG (1)

Le pouvoir en place de notre copropriété n'a pas informé au moment correct, les copropriétaires des conséquences d'une décision fédérale qui concerne le fonctionnement de notre parking souterrain pour les quelques résidents qui utilisent ce parking, ayant une voiture LPG.

Pour plus d'info lisez la page « Mag ik met een LPG-wagen in een ondergrondse parking staan? » sur mon autre Blog. Je vais envoyer une synthèse en français à notre syndic.

Ce Blog donne entre autres les références qui seront probablement utilisé lors de la procédure néerlandophone devant le Conseil d'État en cours. Ils attestent que notre parking souterrain ne peut être divisé en deux, que moyennant des travaux, soumis préalablement à un permis mixte urbanisme-environnement.

Mais par contre scinder notre copropriété est la « volonté » explicite de l'AG du 15.03.2010, tout au moins de son président et d'un groupe de copropriétaires présents (en tout à peine 20% des 250 copropriétaires). Les travaux seront très importants et coûteux.

On peut les estimer à au moins des centaines de milliers d'euros. Tout cela pour « épargner » 50.000 EUR … .

Logique ?

Dire A et faire B … les conséquences (1)

Parfois on dit une chose, mais on fait autre chose.
Souvent cela n'a pas des conséquences, mais parfois on est « pris » sur le fait, parce que cela lèse trop ouvertement les intérêts d'autres personnes et/ou … l'intérêt public.
Et en payer les conséquences, sans pouvoir le mettre sur le dos d'autres.
L'effet parfois pervers des astuces

La vérification de la comptabilité d’une ACP par une personne externe.

Parfois une ACP rencontre des problèmes avec la comptabilité et veut faire contrôler cette comptabilité par une personne ou firme externe à l'ACP.

AG 2010 (1)

Ultérieurement.

Code Judicaire (2)

Les articles suivants sont la réference concernant pas seulement les juges, mais aussi par exemple les membres d'un Chambre Exécitive, les assesseurs juridiques d'un Institut Professionnel, ... .

Code Judicaire

CHAPITRE V. _ Les récusations.

Art. 828. Tout juge peut être récusé pour les causes ci-après:

Code Judiciaire (1)

La loi détermine notre cadre de vie. Sans ces règles la loi du plus fort s'imposerait. On vivrait dans une dictature ou une oligarchie.
Ci-après le texte de quelques articles de la loi, qui sont probablement d'actualité dans notre copropriété …. (>Complèté et corige avec l'article Code Pénal (2)).

Code Judicaire

CHAPITRE V. - DES ATTEINTES PORTES A L'HONNEUR OU A LA CONSIDERATION DES PERSONNES.

Action judiciaire pour dommages et intérêts (1)

Tout bon père/mère de famille s'informe avant d'entamer ou de participer à une procédure judiciaire pour dommages et intérêts. Surtout si elle se base sur des faits d'ordre pénal.

Pour pouvoir entamer une action judiciaire pour dommages et intérêts il faut s'informer à l'avance et individuellement que les conditions requises soient remplies. Si non on risque une condamnation personelle à une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (suite)

Nos peupliers, qui font partie de la centaine d'arbre de notre Parc Résidentiel de 1.8 Ha, situé dans le poumon vert de notre commune

Ce lundi 08.10.2010 et mardi 09.10.2010 les deux groupes restants de peupliers ont été heureusement seulement élagués, mais pas abattus. Le bilan est donc actuellement 11 arbres abattus et une dizaine élagués. Le bilan provisoire de dimanche 07.02.2010 est donc fortement alourdi.
Que va donner le futur ? On ne le sait pas, parce que ces travaux sont exécutés sur ordre de notre syndic, avec l'autorisation de notre conseil de gérance, sans décision de l'AG ni aucune motivation de l'urgence par le syndic envers les copropriétaires. Une « validation » avec effet rétroactif est donc pratiquement impossible. Le montant de ces travaux risque donc être à charge de ceux qui ont signé le ou les bons de commande. Ces travaux sont donc de fait des travaux occultes. Seul ceux « au pouvoir » savent peut-être ce que le syndic (ou le président du conseil de gérance avec droit de véto) vont exécuter.
Je rappelle, que si de peupliers sont bien entretenu (ce qui n'est manifestement pas le cas chez nous), leur abattage peut avoir un rendement sur base annuelle d'environs 6%, si on met le bois en vente. Mais seulement si c'est fait après 25 à 30 ans, donc par exemple en 2004, si on avait appliqué la procédure du permis d'environnement classe 1A.
Le prix de revient de cette vente aurait largement dépassé le prix net de la différence du coût entre un permis 1A et DEUX permis 1B (actuellement au maximum environs 20.000 EUR, si on ne tient pas compte du surcout annuelle de DEUX permis au lieu d'UN permis pendant 30 ans.).
Plus de détail après que la neige de mercredi a fondu et après que je suis certain que les travaux « arbres » sont terminés.

 

Notre ACP légale et nos trois associations fictives, avec la même firme comme représentant (conflit d'intérêts ?)

Pour ceux qui s'interrogent sur l'existence de ces quatre associations. C'est un « truc » du même genre d'u n couple, qui se présente parfois comme un couple marié ou divorcé, selon que cela peut rapporter.

• Sur la plan civil ; Le juge de paix à déjà tranché (une seule ACP existe), mais l'ACP est allé en appel contre cette décision (jugement vers la fin de 2010)
• Sur el plan administratif : Le conseil d'État va trancher pour els trois autres associations (procédure démarré le 01.08.2008), mais on ne connait pas la date de la décision.
• Sur le plan pénal : Le tribunal correctionnel n'a pas tranché et a de fait renvoyé le dossier au niveau civil et administratif en mai 2009, se basant sur la situation d'octobre ou un copropriétaire prétendait à pouvoir représenter l'AG.
• Sur le plan interne : la situation est confuse, mais le « pourvoir en place » donne l'impression aux copropriétaires qu'on est « mariée », mais en même temps elle se présente comme « divorcé » à des tiers.

Ces travaux ont été annoncés par le gestionnaire des trois associations fictives, qui prétendent gérer ensemble notre copropriété, dans une lettre de 31.12.2009, reçu le 14.01.2010, aux « copropriétaires », membres de ces associations fictives, mais aussi de fait aux copropriétaires de l'ACP légale.
Si on lit être les lignes de cette lettre et des autres lettres envoyés depuis ou affichés, on ne peut constater que cette lettre du 31.12.2009 est probablement la dernière lettre que le signataire à signé comme gérant de notre syndic.
Le gérant actuelle de notre syndic légal est dans l'impossibilité de communiquer la date de noter AG annuelle, qui tombe enter le 01.03.2010 et le 15.03.2010, bien qu'il admet qu'il a déjà loué la salle.
Enter parenthèses : le représentant des trois associations fictives et le représentant de notre ACP légale est la même personne. C'est un exemple classique d'un mélange d'intérêts.

 

La nouvelle loi en préparation

Pour finir ce cite deux phrases d'une lettre envoyé par un président d'une partie de la majorité à des copropriétaires, qui sont membre de son partie :

«  (…)

Nombre de copropriétaires avec lesquels (notre partie) est en contact fustigent régulièrement l'absentéisme des autres aux assemblées générales et le fait qu'ils procurent. Nombre de copropriétaires absents se plaignent alors même qu'ils n'assistent pas aux assemblées générales…

 

Concernant l'autorisation de l'assemblée générale de déléguer au Conseil de gérance (Conseil de copropriété à l'avenir), je vous confirme que cette délégation sera encadrée.

(…) »

Le futur immédiat

D'abord en ce qui concerne la délégation actuelle que l'AG 2009 a donné, on peut donc constater que cette délégation est actuellement illégale, mais que la nouvelle loi (qui n'a pas encore été envoyé) va « encadrer » cette délégation. Ce qui est logique, parce que le contrôleur ne peut pas être la même personne que le contrôlé, comme c'était le cas chez nous en moins de 1999 à 2009.
Ce qui va dans le sens du jugement de 21.02.2007, contesté par le « pouvoir en place », sous le nom de notre ACP en justice. Jugement pour les décisions contestées du syndic provisoire de 2007 à 2008 vers la fin de 2010 (Tribunal de première instance) et pour ceux de 2009-2010 du syndic actuel (le même que celui de 1983-2007) vers mi 2010 (Justice de Paix).
Tous les décisions de noter syndic actuel et de notre conseil de gérance risquent donc d'être annulés. Les dégâts sont à charge d'eux, sauf si les copropriétaires sont d'accord à supporter eux-mêmes les dégâts. Dans ce cas ce montant (qui peut aller jusqu'à 4.000 EUR par copropriétaire) ne sera pas payé par els assureurs en notre syndic e de noter conseil de gérance. Notez que les assureurs ne paieront pas si « la double signature » existe pour au moins un compte ou carnet bancaire, et que cette décision de l'AG n'a pas été annulé par un Juge.
Les procédures en cours permettent, si j'obtiens raison pour la chaine des procès tendant à faire annuler les AG depuis 2004, à récupérer les dégâts à partir de 1999, si l'AG s'aligne sur la décision des tribunaux et exécuter loyalement les jugements. D'où « l'insistance  »  du « pouvoir en place » de ne pas le faire.

 

Copropriétaires avec droit de vote : venez en personne à l'AG de 2010 !!!

Faites ce que ce président de parti important demande : venez « en personne » à l'AG, et surtout à celui qui sera tenu dans quelques semaines. La salle est déjà loué, mais le syndic ne veut que communiquera la date qu'une dizaine de jours avant l'AG, parce que la loi actuelle ne l'oblige pas à la communiquer plus tôt. La nouvelle loi mettra fin à cette « interprétation » au moins un peu fantaisiste, qui ne tend qu'à protéger les intérêts privés d'un petit groupe de copropriétaires et fournisseurs, au détriment des intérêts de notre copropriété et de tous les +400 copropriétaires.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel

Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous mêmes.

La vérité fait toujours surface

C'est la tâche de la justice de chercher la vérité. Un tribunal correctionnel l'a déjà dit lors d'un procès sur une dizaine de factures un « peu bizarres » de notre copropriété. Une Chambre de la Cour d'Appel a déterminé que ce sont les tribunaux civils (Juge de Paix) et administratifs (Conseil d'État) qui sont responsable de la recherche de la vérité dans notre cas.

La responsabilité d’un volontaire comme mandataire ou comme membre d’un groupe de copropriétaires

Il y a quelques heures un copropriétaire très actif, qui appartient à différentes groupes d'actions au sein de notre ACP, composées de 15 à 66 copropriétaires, m'a reproché vivement de rien faire au sein de la copropriété, mais seulement de critiquer les erreurs des volontaires bénévoles.
Je lui ai demandé qui paierait si je commettais des fautes comme volontaire ?

Le syndic d’ACP

Le texte légal qui régit le travail d'un syndic d'ACP se trouve principalement dans l'article 577-8 du Code Civil

Liste des sujets (3)

Une liste des sujets est tenue à jour comme suit:

• Synthèse (à lire dans tous les cas)
• Liste des sujets des QUATRE Blogs (à lire si on veut approfondir et savoir pourquoi)

Les nouveaux pages les plus récents sont :

• La cogérance: les textes … (15/09/2009)
• Le huitième arbre disparu … (11/09/2009)
• Il faut être riche pour bricoler … (20/08/2009)
  • Le dysfonctionnement de notre copropriété … (14/09/2009)
  • Le résultat d'un bricolage systématique … (20/08/2009)
  • La réalité doit correspondre avec ce qu'on décrit … (20/08/2009)

Copropriété : que dit la loi du 30 juin 1994 ?

A titre d'info ....

LOI DU 30 JUIN 1994 MODIFIANT ET COMPLETANT LES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL RELATIVES A LA COPROPRIETE

Lisez surtout les deux commentaires:
- l'une d'une schaerbekoise ...
- l'autre une carte blanche du parlementaire, et vice-président du SNP, M. Olivier HAMAL.

La cogérance: les textes …

Extrait du Code Civil. Les parties du texte qui sont important dans le cadre de la cogérance sont mis en gras.