Confusion d’intérêts (3)

Mes textes précédentes sont:

• Confusion d’intérêts (1) du 12.06.2013
• Confusion d’intérêts (2) du 09.01.2014

En complément suivent ci-après des liens vers de articles (et des extraits). Bien qu’ils ne sont parfois pas directement applicable dans notre contexte, ces analyses indiquent quand même la direction de la jurisprudence en cas de confusion/mélange/conflit d’intérêts.

Des sociétés ayant une confusion d’intérêts, d’activité et de direction sont coemployeurs (Chambre sociale de la Cour de cassation du 3 mai 2012, n° de pourvoi 10-27461) (France)

Extrait :
« Ce qu’il faut retenir : La qualification de coemployeurs a des conséquences pratiques importantes. Il s’agit de plusieurs personnes juridiques distinctes qui exercent conjointement le pouvoir de direction. Dans ce cas, toutes les entités sont solidairement responsables. »

Conflits d’intérêts dans le chef d’un administrateur (Pierre Paulus de Châtelet, dans DroitBelge.Net (www.droitbelge.net), Fiche Pratique, consulté le 23 juin 2014)

Extrait :
« Il y a conflit d’intérêt lorsque l’administrateur a un intérêt patrimonial direct ou indirect opposé à celui de la société. »

De la confusion des intérêts au conflit d’intérêts (Yves MÉNY, dans Pouvoirs, revue française d’études constitutionnelles et politiques, n°147, 147 - Les conflits d’intérêts, p.5-15. Consulté le 2014-06-23)

Extrait :
« Peu à peu, sous la pression des médias, de l’opinion publique et en raison de l’internationalisation des débats, l’approche française, malgré de fortes réticences, tend à se rapprocher des pratiques anglo-saxonnes, historiquement les plus avancées dans ce domaine. »

Conflit d’intérêts (CI) : l’avis d’un juriste (D. Pricken, Cabinet d’avocats Actéon, Liège, 28.11.2011)

Extrait :
« 1.3
Tentative de définition au regard de l’expérience collective :
« Le CI est la situation dans laquelle se trouve un individu qui est chargé de prendre une décision ou de donner un avis en application de critères objectifs sur un sujet donné, dans l’intérêt général ou dans l’intérêt d’une personne en particulier, et dont la décision ou l’avis sont susceptibles d’être orientés par l’interférence de critères subjectifs liés à son intérêt propre, c’est-à-dire aux avantages qu’il peut retirer directement ou indirectement de cet avis ou de cette décision » »

Extrait :
« 1.4.
Définition du Comité des Ministres du Conseil de l’Europe (recommandation n° R(2000)10) à propos des agents publics :
« Un CI naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé, possède à titre personnel des intérêts directs ou indirects qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées par cet organisme ».
Selon cette recommandation, il faut entendre, par « intérêt personnel » :
« Tout avantage qui peut exister pour la personne elle-même ou en faveur de sa famille, de ses parents, de ses amis, ou de personnes proches, ou de personnes ou d’organisations avec lesquelles elle a, ou a eu des relations d’affaires ou des relations politiques »  »

Charte de bon voisinage (Bruxelles Environnement - 2010)

Source : Mes obligations en matière de bruit (extrait dd. 16.06.2014) (tekst in F)

• Je ne gêne mes voisins ni le jour ni la nuit.
• À la maison, je marche en chaussures à semelles souples, en pantoufles ou nu-pied.
• Je m’habitue à ne pas crier.
• J’évite de courir dans l’appartement.
• Je modère le son de ma télévision et de ma chaîne hi-fi.
• J’achète des appareils électroménagers silencieux et je ne les fais pas fonctionner pendant la nuit.
• Je bricole et je tonds la pelouse durant la semaine (en tous cas pas les dimanches et jours fériés), en journée et à des horaires acceptables pour tous.
• Je ne claque pas les portes de mon logement ou de ma voiture.
• Je descends les escaliers sans faire de bruit.
• Je place des feutres en dessous des chaises et des meubles que je déplace souvent.
• J’apprends à mon chien à ne pas aboyer intempestivement.
• J'évite, si possible, de faire couler de l'eau la nuit (douche, bain,...).
• Je munis mes électroménagers bruyant et mes tuyauteries de plots ou de colliers anti-vibratiles.
• Je choisis des appareils moins bruyants. De plus en plus souvent, l'indice de puissance Lw de l'appareil est indiqué sur l'étiquette. Plus cet indice est grand, plus l'appareil est bruyant.
• Je préviens mes voisins en cas de fête, de concert ou de travaux.
• Si je joue d’un instrument de musique, je le fais dans un local insonorisé et pendant la journée.
• Je tonds ma pelouse quand c'est autorisé : tous les jours de la semaine de 7h à 20h sauf le dimanche et les jours fériés.
• J’adopte une conduite douce en voiture ou en moto.
• Je ne klaxonne que quand c’est indispensable.
• Je fais vérifier l’état du pot d’échappement de mon véhicule.

Info concernant la conservation des parties communes d'un immeuble à appartements bruxellois (1)

Les info fiches de Bruxelles Environnement

Dans cette liste de plus que 130 fiches, sont intéressant pour une copropriété comme la nôtre :

• LES SYSTEMES DE CHAUFFAGE PERFORMANTS (CH 02)
  Quelles sont les technologies existantes sur le marché ?
• LE REGLAGE ET LA REGULATION DES INSTALLATIONS DE CHAUFFAGE (CH 07)
  Comment régler son installation pour réduire de manière optimale sa consommation d’énergie ?
• LA PRODUCTION D’EAU CHAUDE SANITAIRE (ECS 01)
  Comment réduire sa consommation d’énergie via la production d’eau chaude ?
• L’ECLAIRAGE (ELEC 01)
  Quelles lampes choisir pour consommer moins d’électricité ?
• LA RENTABILITE DES ENERGIES RENOUVELABLES (ER 03)
  Est-il rentable d’investir dans un système exploitant les énergies renouvelables dans votre logement ? L’argent dépensé pour un nouvel équipement sera-t-il récupéré sur vos factures d’énergie ? Pour vous aider à répondre à ces questions, nous vous présentons, dans cette fiche, deux méthodes complémentaires de calcul de rentabilité.
• LES ENERGIES RENOUVELABLES ‘ER’ DANS LES LOGEMENTS (ER 14)
  Quel système peut convenir pour mon habitation ?
• ECONOMISER L’ENERGIE AVEC DE PETITS INVESTISSEMENTS (GEN 03)
  Comment faire des économies d’énergie avec des petits gestes ?
• LES INVESTISSEMENTS ÉCONOMISEURS D'ÉNERGIE (ISO 01)
  Quels sont les investissements permettant de bien isoler votre logement ?
• Suivi des consommations énergétiques
  Comment respecter les conditions de suivi des consommations énergétiques reprises dans votre permis d’environnement ?
• Audit énergétique gros consommateur dans le cadre d’un permis d’environnement classes 1A ou 1B
  L’arrêté du 15 décembre 2011 relatif à un audit énergétique pour les établissements gros consommateurs d’énergie impose des exigences en matière d’audit énergétique et des mesures à mettre en œuvre dans le cadre de l’introduction d’une demande de permis d’environnement, à partir du 30 juillet 2012. Il transpose partiellement la directive 2006/32/CE du Parlement européen et du Conseil relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques.
  Au niveau de la Région de Bruxelles-Capitale, la mise en œuvre de cet arrêté permettra de réduire les émissions du CO2gaz à effet de serre, afin d’atteindre les objectifs fixés par le Gouvernement. Le demandeur pourra également réduire sa consommation énergétique et par conséquent ses coûts d’exploitation, ce qui n’est pas négligeable vu la hausse substantielle du prix de l’énergie ces prochaines années.
  L’audit énergétique doit être joint à toute demande de permis d’environnement de classe 1A ou 1B émanant d’un demandeur public/d’utilité publique ou privé ou de classe 2 public ainsi qu’à toute demande de prolongations et renouvellements.
• Prêt vert Bruxellois : coûts éligibles
  Outre le respect des conditions techniques nécessaires à l’obtention des primes énergie, les coûts éligibles pris en considération dans le calcul du montant du prêt vert bruxellois sont décrits.

Règlement Régional d’urbanisme (RRU)
Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006.

Sa structure comprend 7 titres :

• Titre I – Caractéristiques des constructions et de leurs abords
• Titre II - Normes d’habitabilité des logements
• Titre III – Chantiers* - version coordonnée du Titre III
  9 articles du Titre III (2, 3, 5, 7 à 12) du RRU ont été abrogés par l’arrêté du 11 juillet 2013 relatif à l'exécution de chantiers en voirie.
• Titre IV – Accessibilité des bâtiments par les personnes à mobilité réduite
• Titre V – Isolation thermique des bâtiments
  (abrogé et remplacé par remplacé par l’ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments (PEB))
• Titre VI - Publicités et enseignes
• Titre VII - La voirie, ses accès et ses abords
• Titre VIII- Les Normes de stationnement en dehors de la voie publique

Règlement Général de la Bâtisse de l'Agglomération de Bruxelles

Ce règlement du 17 mars 1976 est toujours valable pour ce qui concerne

• Les mesures de prévention d'incendie (titre XIII).

Primes pour les grands travaux 2015 ?

Le texte « Primes énergie 2014 pour les bâtiments du secteur résidentiel » donne la synthèse officielle des primes énergie 2014, octroyées par la région Bruxelloise. En pratique notre copropriété ne peut plus les demander. Les conditions pour les demander en 2015 ne sont pas encore connues, ni remplies s'ils ne changent pas.

• Extrait :

« Dans cette optique, les montants des primes B10 (construction neuve passive ou rénovation basse énergie, très basse énergie et passive) , B2 ( isolation des murs par l’extérieur) , C1 ( chaudière à haut rendement) , B4 (vitrage super isolant) et de certains boni ont été réduits afin de permettre à un plus grand nombre de Bruxellois et de Bruxelloises de bénéficier des primes énergie.  »

Ceux qui ont suivi l’évolution des primes savent qu’elles diminuent lentement depuis des années, pour probablement basculer vers 2020/2030 dans des amendes si notre copropriété n'économise pas l'énergie.

Une première amende de +1000 EUR est déja notifiée aux titulaires des deux permis d'environnement, qu'ils ont obtenu pour des parties de notre immeuble.

Notre contexte ...

Dans notre copropriété on a préféré à ne pas demander des subsides. Et en plus déposer des plaintes pénales contre ceux qui osaient ou voulaient en parler. Voir entre autres les PV de l’AG 2001, 2003, 2004 et 2010. Pourquoi ?

Posez des questions lors de l’AG suivante, en présence des autres membres de l’AG.

Ou soyez au moins présent personnellement aux trois AG suivantes, pour savoir et décider après ample information et délibération correcte comment les copropriétaires pourront absorber le retard des grands travaux 1990-2030 sans trop bousculer les finances de chaque copropriétaire.

Quelques éléments probables de la réponse aux questions éventuelles …

D’abord une prime n’est octroyée que moyennant

• une certaine transparence 
• la preuve que certaines normes ont été respectées

ceci tant par les fournisseurs que par le demandeur des primes.

En plus les normes comptables imposés par la nouvelle loi sur la copropriété depuis 01.01.2013 forcent le syndic à une transparence quant aux dettes futures de notre copropriété. Pourquoi croyez-vous que la firme qui prétend d’être notre syndic 2012-2013 n’a pas voulu encoder la plupart des mouvements comptables 2013?

• Parce qu’un seul copropriétaire s’oppose au fait que cette firme B s'est subrogé à une autre firme A à l'insu de l'AG?
• Ou parce que, si la firme A ou B applique la loi, certaines opérations douteuses du passé feront automatiquement surface ?

Ensuite pourquoi croyez-vous que la firme qui prétendais d'être notre syndic n’a pas voulu parler des subsides et primes possibles lors de la délibération des grands travaux 2013 durant l’AGO 2013 ?

Finalement pourquoi les membres du conseil de copropriété 2012-2013 n’ont pas parlé de cette omission dans leur deux rapport écrits ? En fait ont-ils envoyés les deux rapports 2012-2013 détaillés à tous les copropriétaires, tel que la loi l'impose et pas seulement à leur sympathisants ? Pas de rapport : pas de décharge possible.

Voir aussi: "De levensduur van een gebouw" (27.02.2012)

Le tram 62 en 2014

 

Depuis le 10 mars 2014, le tram 62 relie le Cimetière de Jette à Da Vinci, en passant par Bockstael (Laeken), Liedts, Rogier et Meiser.

Dès le 22.04.2014 le trajet sera prolongé de Bordet vers Eurocontrol en semaine avant 20h.

 

Plus d’info:

• http://www.stib.be/horaires-dienstregeling2.html?l=fr&moduscode=T&linecode=62 (STIB: Horaires et temps réel du tram 62)
• http://www.stib-mivb.be/travaux-werken.html?l=fr&news_rid=/STIB-MIVB/INTERNET/ACTUS/2008-07/WEB_Article_1215613631520.xml (STIB)
• http://fr.wikipedia.org/wiki/Ligne_62_du_tram_de_Bruxelles (Wikipedia)
• Map by Trudon86 (Own work) [CC-BY-SA-3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons

Quelques réflections concernant la prise de décision dans une ACP

Pourquoi est-il rentable se réunir trios fois en AG avant de prendre et faire exécuter une décision capitale? Une décision qui sera décisive pour l'avenir de l'ACP ? Et aura un impact positif sur les charges de l'ACP, si on arrive à règler les problèmes du passé?

1. La première fois on s’informe, on fait le choix du grand cadre et on demande l’opinion d’experts indépendants (phase choix)
2. La deuxième fois on détermine les grandes options et décide comment le syndic va préparer les modalités d’exécution (phase projet)
3. La troisième fois on délibère et vote sur la manière que les grandes options seront exécutées par le syndic (phase exécution)

Dans quel contexte doit ont prendre une décision séparément (= à délibérer lors des AG différentes) ?

1. Dans le présent, pour permettre l’ACP à fonctionner?
2. Tenir compte du passé pour éviter que des pommes/problèmes pourries puissent faire surface à des moments imprévus ?
3. Préparer le futur en tenant compte de la mission de l’ACP (administrer et conserver les parties communes de l’immeuble en copropriété) ?

La prise de décision à prendre peut être :

1. Urgente, donc à prendre par le syndic
2. Normale, donc à prendre par l’AG
3. Postposée, donc à postposer avec l’accord explicite de l’AG

Comment choisir  la bonne option ?

Le législateur a imposé que le syndic (conventionnel ou provisoire ou judiciaire) prépare une estimation chiffrée du budget à prévoir pour chaque option (y compris celle de rien faire) ET transmet cette estimation écrite avec l’invitation pour l’AG.

Vannes thermostatiques et l'EU ...

Extrait de la Directive 2012/27/UE du 25 octobre 2012

 

CONSIDERANT 28:

 

L'utilisation de compteurs individuels ou de répartiteurs des frais de chauffage pour mesurer la consommation individuelle de chauffage dans les immeubles comprenant plusieurs appartements équipés d'un réseau de chaleur ou d'un système de chauffage central commun est avantageuse lorsque les clients finals ont la possibilité de contrôler leur propre consommation individuelle. Par conséquent, leur utilisation ne se justifie que dans les immeubles dans lesquels les radiateurs sont équipés de vannes thermostatiques.

 

Source: 

http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2012:315:0001:0056:fr:PDF

 

Il y a quatre ans

Il y a quatre ans j’ai publié l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… ».

Depuis la justice a concrètement traitées les plaintes pénales 

• formulées par d'ex-mandataires de notre ACP en 2003/2006 (avec le soutien de l’ex-avocat de l’ACP)
• à l’encontre de deux copropriétaires qui voulaient exprimer leur opinion, appuyée par des documents, lors des AG,

Ils sont données lieu en 2012 (et en 2013 en appel) à un acquittement à 100%, pour les plaintes qui n'étaient pas classés sans suite avant 2010. Cette décision de la justice est définitive.

Les plaignants (et leurs "assistants" professionels) ne sont plus mandataires de notre ACP depuis 2013 et doivent maintenant en personne faire face aux conséquences de leurs agissements entre 2001 et 2013. Sans pouvoir se cacher derrière qui que ce soit.

En plus les organisations de contrôle des syndics s’adaptent lentement à la réalité de la loi de 2010. Dans ce contexte il est intéressant de lire sur l’autre Blog l’article « De syndicus van de toekomst (1) ».

Les « petits » problèmes de gestion de notre ACP ne sont pas encore résolues, mais les conditions pour les résoudre sont inéluctablement mis en place. Cela se passe lentement, vu le manque évident de diffusion correcte de l’information relevante et nécessaire par ceux qui de droit doivent informer les membres de notre ACP. Chaque jour de retard augmente inutilement mais inévitablement le coût.

Par contre les problèmes techniques de nos parties communes n’ont pas été résolues, mais leur aggravation a été bloquée temporairement jusque fin 2013, pour autant que possible. Une diffusion d’information correcte par qui de droit empêche actuellement d’implémenter la solution définitive.

Ces problèmes peuvent être résolues avec un coût financier raisonnable, si:

• d’une part une diffusion correcte, préalable et impartiale d’information est faite
• et d’autre part l’AG permet une délibération qui tient compte d’un respect sans contraintes de l’opinion de chacun et un respect loyal pour les lois et jugements

Finalement le texte suivant de l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… »  reste entièrement valable :

« ... . Mais surtout à l'effort des copropriétaires, jusqu'à ce moment en réalité pas impliqués effectivement dans le fonctionnement de notre association des copropriétaires.

 La nouvelle loi demande moins d'effort avec plus de rendement. ... .»

Emmerdeur constructif ou destructif ?

Pour ceux qui suivent le forum de PIM j’y ai déclaré le 11/01/2014 à 10h53 dans le  sujet « Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » entre autres ce qui suit :

« Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.

Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.

La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel. »

Avant la publication de cet article je diffuserai par écrit aux membres de l’AG ma motivation pour faire ce que j’ai fait, tant d’une manière globale qu’en allant un peu plus en détail en ce qui concerne les évènements clés.

Ceux qui s’y connaissent en sociologie/psychologie de groupe, savent que 50% des emmerdeurs sont constructifs et 50% destructifs.

Le plus qu’un « emmerdeur » est emmerdé par le pouvoir en place, le plus la chance est qu’il est un emmerdeur constructif. Puisqu'il empêche le pouvoir en place de danser en rond (= de réaliser le but caché de ce petit groupe).

Confusion d'intérêts (2)

En complément de la page « confusion d’intérêts (1) » je renvoie d’abord à ma page « belangenvermenging (1) » sur l’autre blog.

Mais aussi au fait que le parlement propose de renforcer le contrôle de la comptabilité des firmes de syndic, leurs sociétés filles et leurs ACP. Le tout devrait être contrôlé par le même réviseur, donner lieu à un rapport annuel, qui devrait être communiqué à l’AG de chaque ACP par la voie du « vérificateur des comptes », en complément des comptes annuels.

Cette proposition du 28.03.2012 est discuté actuellement dans la commission de la justice de la Chambre. Voir le point 3 de séance du 08.01.2014 et le dossier parlementaire 53K2129. 

La proposition propose entre autres de remplacer le texte actuel de l’Art. 577-8 §4 5° du Code Civil par :

“5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires; le syndic est tenu d’effectuer, via ces comptes, les transactions financières dont il est chargé pour le compte de l’association, et en général d’y déposer tous montants appartenant à l’association des copropriétaires; aucune opération qui n’intéresse pas l’association des copropriétaires ne peut être effectuée par le biais de ces comptes; leur solde ne peut pas être saisi au profit des créanciers du syndic ;  »

Ce qui interdit l’existence de montants fantômes dans le bilan annuels, comme c’est « la tradition » chez nous depuis je crois 1999.

Chaque euro mentionné par le syndic dans le bilan, à côté du libellé « fonds de réserve », devrait se retrouver sur le compte bancaire du fonds de réserve sur le même bilan.

Coordination des statuts avant le 01.09.2014

Quand on veut faire la coordination des statuts, il faut aussi vérifier si l'AG à défini tous les règles qu'il sait déterminer. Si non il n'est plus souverain.

Dans le contexte du sujet "adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010", traité sur le forum de PIM, j'ai fait une liste des dispositions des Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil qui nécessitent selon moi une adaptation des statuts, tenant compte avec le jugement concernant notre copropriété du 28.11.2012, qui a été lue lors de l’AG du 28.11.2012, mais pas (encore) mis à la disposition des CP ni pas (encore) publié dans une revue doctrinaire.

En vrac ci-après quelques dispositions qui ont donc un impact sur la mise à jour du règlement de copropriété. Cette liste est probablement incomplète.

Art. 577-4. §1

Extrait :

« Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale; 

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.  »

Art. 577-5

Extrait 1 - (pratiquement toujours à changer – omettre des mots comme résidence, se tenir à ce que la loi demande, pas plus ni moins – néanmoins le Code de Droit Économique (partie BCE) permet d’utiliser séparément un alias, par exemple « Résidence Esplanade » - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. “

Extrait 2 - (dans le cas de plusieurs entrées comme chez nous - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association. “

Art. 577-6. §2

Extrait (disposition qui lui impose de prendre des mesures endéans les trois mois de l’AG précédente, si on sa responsabilité est en cause)

“ Le syndic tient une assemblée générale (…) ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. “

Art. 577-6. § 5

Extrait  (imposer par la voie du règlement de copropriété de mentionner dans le PV le fait que le syndic a vérifié si ce président a la qualité de copropriétaire)

« L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…) »

Art. 577-7.§ 1

 Extrait

«  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; »

Art. 577-8. §4.

Extrait

“ 8° (…) La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. “

Extrait

“ 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; “

Extrait

“ 11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ; "

Extrait

“ 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; “

Extrait

“ 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières; “

Extrait

“ 17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. (…); “

Extrait

“ 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. “

Art. 577-8. §5.

Extrait 

" Le syndic est seul responsable de sa gestion; (…) “

Art. 577-8/1.

Extrait 

“ (…)Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. "

Art. 577-8/2.

Extrait 

“ L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. (…) “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. (…)  “

Art. 577-10.

“ § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

Art. 577-10.

Extrait 

“ § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

Agence immobilière

A titre d'information ci-après des extraits du code déontologique. Dans le cas d'une copropriété le commettant est l'ACP, représenté par un mandataire ad-hoc, explicitement et préalablement nommé par l'AG (ou en cas d'urgence le syndic sortant pour la procédure précédant la nomination).

Art. 2

Pour l’application du présent code, il faut entendre par :

(…)

8° l’agent immobilier syndic : l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration et la conservation des parties communes d’immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété forcée ;

(…)

12° le commettant : la personne avec laquelle l’agent immobilier a conclu un contrat de prestations de services ayant pour cadre l’exercice de la profession réglementée par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 ;

(…)

18° l’agence immobilière : la société ou l’établissement dans le cadre duquel l’agent immobilier exerce sa profession ;

(…)

Art. 8

Préalablement à l’acceptation de toute mission, l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention adapté à l’exercice de la mission qui pourrait lui être confiée par le commettant potentiel. Ce projet doit être conforme aux normes applicables et stipuler de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires.

L’agent immobilier veille à attirer l’attention de son commettant potentiel sur les éléments essentiels du contrat de courtage ou de gestion qu’il lui propose de conclure.

Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit.

Les contrats conclus par l’agent immobilier doivent respecter la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur, ainsi que les arrêtés pris en exécution de cette loi, lorsque cette réglementation est applicable.

Art. 9

Lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente.

Art. 10

L’agent immobilier ne peut accepter, rechercher ou poursuivre une mission dont la nature ou l’objet est contraire aux dispositions du présent code et de ses directives, transgresse des dispositions impératives ou d’ordre public ou met en péril son indépendance.

L’agent immobilier ne peut pas davantage accepter, rechercher ou poursuivre une mission ou un mandat dont il sait que la nature ou l’objet contrevient à des décisions de justice.

Code NACEBEL - ACP et sociétés de syndic

Chaque entreprise (entité avec personnalité juridique) ou établissement (entité sans personnalité juridique) doit mentionner ses activités aux autorités publiques (société: TVA, établissement: ONSS, …). Ces activités ont été codifiés au niveau européen et repris au niveau Belge dans la liste NACEBEL 2008.

En ce qui concerne les sociétés de syndic, le code NACEBEL approprié est 68.321, dont ci-après une copie du texte intégral:

NACEBEL 68.321 
Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers

Explication

Cette sous-classe comprend:

- la prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des biens immobiliers résidentiels gérés

Cette sous-classe comprend également:

- les activités des syndics de biens immobiliers résidentiels

- le recouvrement des loyers

Cette sous-classe ne comprend pas:

- les activités des notaires, voir 69.102

- les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (combinaison de services tels que le nettoyage intérieur courant, l’entretien et les réparations mineures, l’élimination des ordures, le gardiennage et la sécurité), voir 81.100

Appartient à

• 68.32  Administration de biens immobiliers pour compte de tiers

Contient

• 68.32101 Prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des immeubles gérés (immeubles résidentiels)
• 68.32102 Collecte des loyers (immeubles résidentiels)

Extraits de la loi organisant la profession d'agent immobilier

Ci-après à titre d'information des extraits de la loi du 11.02.2013 organisant la profession d'agent immobilier, publié dans le Moniteur du 22.08.2013. 

Plus spécifiquement les articles 5, 6, 7 et 10, qui ont un impact direct sur le choix du syndic, en application du jugement du 28.11.2012, communiqué oralement et lu lors de l’AGO du même jour.

Art. 5

§ 1er. Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.

Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau.

§ 2. Les agents immobiliers sont soumis aux obligations suivantes, dont le Roi détermine les modalités :

1. a) pour les personnes physiques être titulaire d'un diplôme;

b) pour les personnes morales répondre aux conditions visées à l'article 10.

2. Respecter les règles de déontologie.

§ 3. Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er.

Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.

Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er.

§ 4. Les agents immobiliers et les personnes visées au § 3, alinéa 1er, doivent transmettre à l'Institut le 1er janvier de chaque année au plus tard la liste des copropriétés dont ils sont les syndics.

Art. 6.

Nul ne peut porter un titre ni ajouter à celui sous lequel il est inscrit au tableau visé à l'article 3, une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d'agent immobilier intermédiaire, d'agent immobilier syndic ou d'agent immobilier régisseur.

Art. 7.

Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l'exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

Art. 10

§ 1er. Les personnes morales peuvent exercer la profession d'agent immobilier si elles répondent aux conditions suivantes :

• 1° tous les gérants, administrateurs, membres du comité de direction et de façon plus générale, les mandataires indépendants qui interviennent au nom et pour compte de la personne morale, sont des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5;
• 2° son objet et son activité doivent être limités à la prestation de services relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier et ne peuvent pas être incompatibles avec celle-ci;
• 3° si elle est constituée sous la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite par actions, ses actions doivent être nominatives;
• 4° au moins 60 % des parts ou actions ainsi que des droits de vote doivent être détenus, directement ou indirectement, par des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5; toutes les autres parts ou actions peuvent uniquement être détenues par des personnes physiques ou morales, signalées à l'Institut, exerçant une profession qui ne soit pas incompatible;
• 5° la personne morale ne peut détenir de participations dans d'autres sociétés ou personnes morales à caractère autre qu'exclusivement professionnel. L'objet social et les activités de ces sociétés ne peuvent pas être incompatibles avec la fonction d'agent immobilier;
• 6° la personne morale est inscrite dans une des colonnes du tableau de l'Institut.

§ 2. Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.

La personne morale visée à l'alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes :

• 1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l'activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l'activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.
• 2° A défaut de ces personnes, l'obligation visée au 1° s'applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet. Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Extraits du Code des Sociétés (Art 5 et 61)

A titre d'information ci-après le texte des Art. 5 et 61 du Code des Sociétés Art 5 et 61, qui sont d'application pour les sociétés et établissements de syndic (= les agences imobilières, tel que défini dans l'Art. 2 18° de la déontlogie des agents immobiliers).

Art. 5.

  § 1er. Par " contrôle " d'une société, il faut entendre le pouvoir de droit ou de fait d'exercer une influence décisive sur la désignation de la majorité des administrateurs ou gérants de celle-ci ou sur l'orientation de sa gestion.

   § 2. Le contrôle est de droit et présumé de manière irréfragable :

• 1° lorsqu'il résulte de la détention de la majorité des droits de vote attachés à l'ensemble des actions, parts ou droits d'associés de la société en cause;
• 2° lorsqu'un associé a le droit de nommer ou de révoquer la majorité des administrateurs ou gérants;
• 3° lorsqu'un associé dispose du pouvoir de contrôle en vertu des statuts de la société en cause ou de conventions conclues avec celle-ci;
• 4° lorsque, par l'effet de conventions conclues avec d'autres associés de la société en cause, un associé dispose de la majorité des droits de vote attachés à l'ensemble des actions, parts ou droits d'associés de celle-ci;
• 5° en cas de contrôle conjoint.

  § 3. Le contrôle est de fait lorsqu'il résulte d'autres éléments que ceux visés au § 2.

  Un associé est, sauf preuve contraire, présumé disposer d'un contrôle de fait sur la société si, à l'avant-dernière et à la dernière assemblée générale de cette société, il a exercé des droits de vote représentant la majorité des voix attachées aux titres représentés à ces assemblées.

Art. 61.

  § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.

La médiation (1/4)

Finalement le moment est arrivé pour entamer une médiation, volontaire ou judicaire,

• entre d'une part l’ACP, représenté par un avocat nommé explicitement et unanimement par l’AGE récente
• et d'autre part les copropriétaires concernées, qui essayent d'y arriver depuis ... 2001.

Les deux médiations judicaires en 2009 et 2012 étaient en somme financées à 100% par l’État. Ils concernaient la série des plaintes pénales de quatre copropriétaires et trois tiers déposés entre 2003 et 2009 contre un copropriétaire .
La médiation volontaire entamé par le syndic judiciaire en 2011 a été étouffé dans l'oeuf par des membres d'un organe de l'ACP. Ceci explique les frais en 2011 d'avocat tant de l'ACP que des copropriétaires concernées.

Ces médiations n’ont pas démarrés surtout suite à l’application de l’Art. 1729,... par les plaignants. 
Leurs demandes pénales ont été déboutées à 100% et l’accusé acquitté, tant en première instance en 2011 qu’en appel en 2013. Même de telle façon que la plainte pénale de l'ACP en 2010, déposé contre lui et sa femme, n'a aucune chance de réussir.

Il est dans ce cadre utile de rappeler les textes légales de base de 1967, adaptés en 2005. Ainsi que certains textes relatées.

Voir pour l'extrait complet les pages suivantes::

·         Lamédiation (2/4) – Principes généraux

·         Lamédiation (3/4) – La médiation volontaire

·         Lamédiation (4/4) – La médiation judicaire

Liste des articles et pages concernées :

0. Code Judiciaire :

«10 OCTOBRE 1967. - CODE JUDICIAIRE. - Septième partie : LA MEDIATION (art. 1724 à 1737) »

1. Extrait du Code Judiciaire :

CHAPITREPREMIER. - Principes généraux.

Article 1724.

Art. 1725.

Art. 1726.

Art. 1727.

Art. 1728.

Art. 1729.

2. Extrait du Code Judiciaire :

CHAPITREII. - La médiation volontaire.

Art. 1730.

Art. 1731.

Art. 1732.

Art. 1733.

2.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

2.b. Extrait du Code Civil :

Art. 1153.

2.c. Extrait du Code Judiciaire

TITRE V_ Introduction et instruction de la demande sur requête unilatérale.

Art. 1025.

Art. 1026.

Art. 1027.

Art. 1028.

Art. 1029.

Art. 1030.

Art. 1031.

Art. 1032.

Art. 1033.

Art. 1034.

3. Extrait du Code Judiciaire

CHAPITREIII. - La médiation judiciaire.

Art. 1734.

Art. 1735.

Art. 1736.

Art. 1737.
3.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

La médiation (2/4) - principes généraux

1. Extrait du Code Judiciaire :
CHAPITRE PREMIER. - Principes généraux.
Inséré parL 2005-02-21/36, art. 8; En vigueur : 30-09-2005.
Article 1724.

  Tout différend susceptible d'être réglé par transaction peut faire l'objet d'une médiation, de même que :

  1° les différends relatifs aux matières visées aux chapitres V et VI du titre V, au chapitre IV du titre VI et au titre IX du livre Ier du Code civil;

  2° les différends relatifs aux matières visées au titre Vbis du livre III du même Code;

  3° les différends introduits conformément aux sections Ire à IV du chapitre XI du livre IV de la quatrième partie du présent Code;

  4° les différends découlant de la cohabitation de fait.

  Les personnes morales de droit public peuvent être parties à une médiation dans les cas prévus par la loi ou par arrêté royal délibéré en Conseil des Ministres.

  Art. 1725.

  § 1er. Tout contrat peut contenir une clause de médiation, par laquelle les parties s'engagent à recourir à la médiation préalablement à tout autre mode de résolution des éventuels différends que la validité, la formation, l'interprétation, l'exécution ou la rupture du contrat pourrait susciter.

  § 2. Le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.

  § 3. La clause de médiation ne fait pas obstacle aux demandes de mesures provisoires et conservatoires. L'introduction de telles demandes n'entraîne pas renonciation à la médiation.

  Art. 1726.

  § 1er. Peuvent être agréés par la commission visée à l'article 1727 les médiateurs qui répondent au moins aux conditions suivantes :

  1° posséder, par l'exercice présent ou passé d'une activité, la qualification requise eu égard à la nature du différend;

  2° justifier, selon le cas, d'une formation ou d'une expérience adaptée à la pratique de la médiation;

  3° présenter les garanties d'indépendance et d'impartialité nécessaires à l'exercice de la médiation;

  4° ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation inscrite au casier judiciaire et incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé;

  5° ne pas avoir encouru de sanction disciplinaire ou administrative, incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé, ni avoir fait l'objet de retrait d'agrément.

  § 2. Les médiateurs agréés se soumettent à une formation continue dont le programme est agréé par la commission visée à l'article 1727.

  § 3. Cet article s'applique également lorsqu'il est fait appel à un collège de médiateurs.

  Art. 1727.

  § 1er. Il est institué une commission fédérale de médiation, composée d'une commission générale et de commissions spéciales.

  § 2. La commission générale est composée de six membres spécialisés en médiation, à savoir : deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Il est veillé, dans la composition de la commission générale, à une représentation équilibrée des domaines d'intervention.

  La commission générale comporte autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixés par arrêté ministériel.

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le Ministre de Justice, sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat de membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 3. La commission générale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone. La présidence et la vice-présidence sont, en outre, exercées alternativement par des notaires, des avocats et par des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  La commission générale établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 4. Trois commissions spéciales, sont instituées pour donner des avis à la commission générale.

  - une commission spéciale en matière familiale;

  - une commission spéciale en matière civile et commerciale;

  - une commission spéciale en matière sociale.

  Ces commissions spéciales sont composées de spécialistes et de praticiens de chacun de ces types de médiation, à savoir :

  deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Les commissions spéciales comportent autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  (Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixées par arrêté ministériel.)

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le ministre de la Justice sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat du membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 5. Chaque commission spéciale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone.

  Elle établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission spéciale doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 6. Les missions de la commission générale sont les suivantes :

  1° agréer les organes de formation des médiateurs et les formations qu'ils organisent;

  2° déterminer les critères d'agrément des médiateurs par type de médiation;

  3° agréer les médiateurs;

  4° retirer, temporairement ou définitivement, l'agrément accordé aux médiateurs qui ne satisfont plus aux conditions prévues à l'article 1726;

  5° fixer la procédure d'agrément et de retrait, temporaire ou définitif du titre de médiateur;

  6° dresser et diffuser la liste des médiateurs auprès des cours et tribunaux;

  7° établir un code de bonne de conduite et déterminer les sanctions qui en découlent.

  Les décisions de la commission sont motivées.

  § 7. Le Ministre de la Justice met à disposition de la commission fédérale de médiation le personnel et les moyens nécessaires à son fonctionnement.

  (Le Roi détermine le jeton de présence qui peut être alloué aux membres de la commission fédérale de médiation, ainsi que les indemnités qui peuvent leur être allouées en remboursement de leurs frais de parcours et de séjour.)

  Art. 1728.

§ 1er. Les documents établis et les communications faites au cours d'une procédure de médiation et pour les besoins de celle-ci sont confidentiels. Ils ne peuvent être utilisés dans une procédure judiciaire, administrative ou arbitrale ou dans toute autre procédure visant à résoudre des conflits et ne sont pas admissibles comme preuve, même comme aveu extrajudiciaire. L'obligation de secret ne peut être levée qu'avec l'accord des parties pour permettre notamment au juge d'homologuer les accords de médiation.

  En cas de violation de cette obligation de secret par une des parties, le juge ou l'arbitre se prononce sur l'octroi éventuel de dommages-intérêts. Les documents confidentiels qui sont malgré tout communiqués ou sur lesquels une partie se base en violation de l'obligation de secret sont d'office écartés des débats.

  Sans préjudice des obligations que la loi lui impose, le médiateur ne peut rendre publics les faits dont il prend connaissance du fait de sa fonction. Il ne peut être appelé comme témoin par les parties dans une procédure civile ou administrative relative aux faits dont il a pris connaissance au cours de la médiation. L'article 458 du Code pénal s'applique au médiateur.

  § 2. Dans le cadre de sa mission et pour les besoins de celle-ci, le médiateur peut, avec l'accord des parties, entendre les tiers qui y consentent ou lorsque la complexité de l'affaire l'exige, recourir aux services d'un expert, spécialiste du domaine traité. Ceux-ci sont tenus à l'obligation de secret visée au § 1er, alinéa 1er. Le § 1er, alinéa 3, s'applique à l'expert.

  Art. 1729.

Chacune des parties peut à tout moment mettre fin à la médiation, sans que cela puisse lui porter préjudice.