La médiation (2/4) - principes généraux

1. Extrait du Code Judiciaire :
CHAPITRE PREMIER. - Principes généraux.
Inséré parL 2005-02-21/36, art. 8; En vigueur : 30-09-2005.
Article 1724.

  Tout différend susceptible d'être réglé par transaction peut faire l'objet d'une médiation, de même que :

  1° les différends relatifs aux matières visées aux chapitres V et VI du titre V, au chapitre IV du titre VI et au titre IX du livre Ier du Code civil;

  2° les différends relatifs aux matières visées au titre Vbis du livre III du même Code;

  3° les différends introduits conformément aux sections Ire à IV du chapitre XI du livre IV de la quatrième partie du présent Code;

  4° les différends découlant de la cohabitation de fait.

  Les personnes morales de droit public peuvent être parties à une médiation dans les cas prévus par la loi ou par arrêté royal délibéré en Conseil des Ministres.

  Art. 1725.

  § 1er. Tout contrat peut contenir une clause de médiation, par laquelle les parties s'engagent à recourir à la médiation préalablement à tout autre mode de résolution des éventuels différends que la validité, la formation, l'interprétation, l'exécution ou la rupture du contrat pourrait susciter.

  § 2. Le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.

  § 3. La clause de médiation ne fait pas obstacle aux demandes de mesures provisoires et conservatoires. L'introduction de telles demandes n'entraîne pas renonciation à la médiation.

  Art. 1726.

  § 1er. Peuvent être agréés par la commission visée à l'article 1727 les médiateurs qui répondent au moins aux conditions suivantes :

  1° posséder, par l'exercice présent ou passé d'une activité, la qualification requise eu égard à la nature du différend;

  2° justifier, selon le cas, d'une formation ou d'une expérience adaptée à la pratique de la médiation;

  3° présenter les garanties d'indépendance et d'impartialité nécessaires à l'exercice de la médiation;

  4° ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation inscrite au casier judiciaire et incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé;

  5° ne pas avoir encouru de sanction disciplinaire ou administrative, incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé, ni avoir fait l'objet de retrait d'agrément.

  § 2. Les médiateurs agréés se soumettent à une formation continue dont le programme est agréé par la commission visée à l'article 1727.

  § 3. Cet article s'applique également lorsqu'il est fait appel à un collège de médiateurs.

  Art. 1727.

  § 1er. Il est institué une commission fédérale de médiation, composée d'une commission générale et de commissions spéciales.

  § 2. La commission générale est composée de six membres spécialisés en médiation, à savoir : deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Il est veillé, dans la composition de la commission générale, à une représentation équilibrée des domaines d'intervention.

  La commission générale comporte autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixés par arrêté ministériel.

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le Ministre de Justice, sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat de membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 3. La commission générale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone. La présidence et la vice-présidence sont, en outre, exercées alternativement par des notaires, des avocats et par des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  La commission générale établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 4. Trois commissions spéciales, sont instituées pour donner des avis à la commission générale.

  - une commission spéciale en matière familiale;

  - une commission spéciale en matière civile et commerciale;

  - une commission spéciale en matière sociale.

  Ces commissions spéciales sont composées de spécialistes et de praticiens de chacun de ces types de médiation, à savoir :

  deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Les commissions spéciales comportent autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  (Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixées par arrêté ministériel.)

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le ministre de la Justice sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat du membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 5. Chaque commission spéciale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone.

  Elle établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission spéciale doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 6. Les missions de la commission générale sont les suivantes :

  1° agréer les organes de formation des médiateurs et les formations qu'ils organisent;

  2° déterminer les critères d'agrément des médiateurs par type de médiation;

  3° agréer les médiateurs;

  4° retirer, temporairement ou définitivement, l'agrément accordé aux médiateurs qui ne satisfont plus aux conditions prévues à l'article 1726;

  5° fixer la procédure d'agrément et de retrait, temporaire ou définitif du titre de médiateur;

  6° dresser et diffuser la liste des médiateurs auprès des cours et tribunaux;

  7° établir un code de bonne de conduite et déterminer les sanctions qui en découlent.

  Les décisions de la commission sont motivées.

  § 7. Le Ministre de la Justice met à disposition de la commission fédérale de médiation le personnel et les moyens nécessaires à son fonctionnement.

  (Le Roi détermine le jeton de présence qui peut être alloué aux membres de la commission fédérale de médiation, ainsi que les indemnités qui peuvent leur être allouées en remboursement de leurs frais de parcours et de séjour.)

  Art. 1728.

§ 1er. Les documents établis et les communications faites au cours d'une procédure de médiation et pour les besoins de celle-ci sont confidentiels. Ils ne peuvent être utilisés dans une procédure judiciaire, administrative ou arbitrale ou dans toute autre procédure visant à résoudre des conflits et ne sont pas admissibles comme preuve, même comme aveu extrajudiciaire. L'obligation de secret ne peut être levée qu'avec l'accord des parties pour permettre notamment au juge d'homologuer les accords de médiation.

  En cas de violation de cette obligation de secret par une des parties, le juge ou l'arbitre se prononce sur l'octroi éventuel de dommages-intérêts. Les documents confidentiels qui sont malgré tout communiqués ou sur lesquels une partie se base en violation de l'obligation de secret sont d'office écartés des débats.

  Sans préjudice des obligations que la loi lui impose, le médiateur ne peut rendre publics les faits dont il prend connaissance du fait de sa fonction. Il ne peut être appelé comme témoin par les parties dans une procédure civile ou administrative relative aux faits dont il a pris connaissance au cours de la médiation. L'article 458 du Code pénal s'applique au médiateur.

  § 2. Dans le cadre de sa mission et pour les besoins de celle-ci, le médiateur peut, avec l'accord des parties, entendre les tiers qui y consentent ou lorsque la complexité de l'affaire l'exige, recourir aux services d'un expert, spécialiste du domaine traité. Ceux-ci sont tenus à l'obligation de secret visée au § 1er, alinéa 1er. Le § 1er, alinéa 3, s'applique à l'expert.

  Art. 1729.

Chacune des parties peut à tout moment mettre fin à la médiation, sans que cela puisse lui porter préjudice.

La médiation (3/4) - La médiation volontaire

2. Extrait du Code Judiciaire :
CHAPITRE II. - La médiation volontaire.

  Art. 1730.

  § 1er. Toute partie peut proposer aux autres parties, indépendamment de toute procédure judiciaire ou arbitrale, avant, pendant ou après le déroulement d'une procédure judiciaire, de recourir au processus de médiation. Les parties désignent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de cette désignation.

  § 2. Si la proposition est adressée par envoi recommandé et qu'elle contient la réclamation d'un droit, elle est assimilée à la mise en demeure visée à l'article 1153 du Code civil.

  § 3. Dans les mêmes conditions, la proposition suspend le cours de la prescription de l'action attachée à ce droit pendant un mois.

  Art. 1731.

  § 1er. Les parties définissent entre elles, avec l'aide du médiateur, les modalités d'organisation de la médiation et la durée du processus. Cette convention est consignée par écrit dans un protocole de médiation signé par les parties et par le médiateur. Les frais et honoraires de la médiation sont à charge des parties par parts égales, sauf si elles en décident autrement.

  § 2. Le protocole de médiation contient :

  1° le nom et le domicile des parties et de leurs conseils;

  2° le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, et le cas échéant, la mention que le médiateur est agréé par la commission visée à l'article 1727;

  3° le rappel du principe volontaire de la médiation;

  4° un exposé succinct du différend;

  5° le rappel du principe de la confidentialité des communications échangées dans le cours de la médiation;

  6° le mode de fixation et le taux des honoraires du médiateur, ainsi que les modalités de leur paiement;

  7° la date;

  8° la signature des parties et du médiateur.

  § 3. La signature du protocole suspend le cours de la prescription durant la médiation.

  § 4. Sauf accord exprès des parties, la suspension de la prescription prend fin un mois après la notification faite par l'une des parties ou par le médiateur à l'autre ou aux autres parties de leur volonté de mettre fin à la médiation. Cette notification a lieu par lettre recommandée.

  Art. 1732.

Lorsque les parties parviennent à un accord de médiation, celui-ci fait l'objet d'un écrit daté et signé par elles et le médiateur. Le cas échéant, il est fait mention de l'agrément du médiateur.

Cet écrit contient les engagements précis pris par chacune d'elles.

  Art. 1733.

En cas d'accord, et si le médiateur qui a mené la médiation est agréé par la commission visée à l'article 1727, les parties ou l'une d'elles peuvent soumettre l'accord de médiation obtenu conformément aux articles 1731 et 1732 pour homologation au juge compétent. Il est procédé conformément aux articles 1025 à 1034. La requête peut cependant être signée par les parties elles-mêmes si celle-ci émane de toutes les parties à la médiation. Le protocole de médiation est joint à la requête.

  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineurs.

  L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement au sens de l'article 1043. »

2.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

Les parties peuvent demander au juge d'acter l'accord qu'elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

  Ce jugement n'est susceptible d'aucun recours de la part des parties litigantes, à moins que l'accord n'ait point été légalement formé et sauf les voies d'interprétation et de rectification prévues aux articles 793 à 801, s'il y a lieu. »

2.b. Extrait du Code Civil :

Art. 1153.

Dans les obligations qui se bornent au payement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans les intérêts légaux, sauf les exceptions établies par la loi.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Ils sont dus à partir du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

S'il y a dol du débiteur, les dommages et intérêts peuvent dépasser les intérêts légaux.

Sous réserve de l'application de l'article 1907, le juge peut, d'office ou à la demande du débiteur, réduire l'intérêt stipulé à titre de dommages-intérêts pour retard dans l'exécution si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l'intérêt légal. Toute clause contraire aux dispositions du présent alinéa est réputée non écrite. »

2.c. Extrait du Code Judiciaire

TITRE V_ Introduction et instruction de la demande sur requête unilatérale.

  Art. 1025.

Sauf dans les cas où il y est formellement dérogé par la loi les procédures sur requête sont réglées ainsi qu'il est dit au présent titre.

  Art. 1026.

La requête contient à peine de nullité:

  1° l'indication des jour, mois et an;

  2° les nom, prénom, profession et domicile du requérant, ainsi que, le cas échéant, les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux;

  3° l'objet et l'indication sommaire des motifs de la demande;

  4° la désignation du juge qui doit en connaître;

  5° sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.

  Art. 1027.

La requête est adressée en double exemplaire au juge appelé à statuer sur la demande. Sauf les exceptions expressément prévues par la loi, elle ne peut être présentée que par un avocat.

Elle est déposée au greffe, visée à sa date par le greffier, inscrite dans le registre des requêtes et versée au dossier de la procédure. Elle peut aussi être adressée sous pli par l'avocat au greffier.

Le requérant reproduit au pied de la requête l'inventaire des pièces numérotées et enliassées qu'il joint à celle-ci.

  Art. 1028.

Le juge vérifie la demande.

Il peut à cet effet convoquer le requérant et les parties intervenantes en chambre du conseil. La convocation est adressée aux parties par le greffier sous pli judiciaire.

  Art. 1029.

L'ordonnance est délivrée en chambre du conseil.

Elle est exécutoire par provision, nonobstant tout recours et sans caution, à moins que le juge n'en ait décidé autrement.

  Art. 1030.

Dans les trois jours de la prononciation, l'ordonnance est notifiée sous pli judiciaire par le greffier au requérant et aux parties intervenantes. Une copie non signée est, le cas échéant, adressée à leurs avocats par simple lettre.

L'expédition de l'ordonnance peut être délivré au bas d'un exemplaire de la requête.

  Art. 1031.

L'appel de l'ordonnance par le requérant ou par toute partie intervenante est formé dans le mois à partir de la notification, par une requête, conforme aux dispositions de l'article 1026 et déposée au greffe de la juridiction d'appel.

  Art. 1032.

Le requérant ou l'intervenant peut lorsque les circonstances ont changé et sous réserve des droits acquis par des tiers, demander par requête la modification ou la rétractation de l'ordonnance au juge qu'il a rendue.

  Art. 1033.

Toute personne qui n'est pas intervenue à la cause, en la même qualité, peut former opposition à la décision qui préjudicie à ses droits.

  Art. 1034.

L'article 1125 est applicable à l'apposition formée en vertu de l'article 1033. Celle-ci doit être formée dans le mois de la signification de la décision qui aura été faite à l'opposant.

La médiation (4/4) - La médiation judicaire

3. Extrait du Code Judiciaire
CHAPITRE III. - La médiation judiciaire.
Inséré par L 2005-02-21/36, art. 18; En vigueur : 30-09-2005.

  Art. 1734.

  § 1er. Sauf devant la Cour de cassation et le tribunal d'arrondissement, en tout état de la procédure et ainsi qu'en référé, le juge déjà saisi d'un litige peut, à la demande conjointe des parties ou de sa propre initiative mais avec l'accord de celles-ci, ordonner une médiation, tant que la cause n'a pas été prise en délibéré. Les parties s'accordent sur le nom du médiateur, qui doit être agréé par la commission visée à l'article 1727.

  Par dérogation à l'alinéa précédent, les parties peuvent, conjointement et de manière motivée, demander au juge qu'il désigne un médiateur non agréé. Sauf si le médiateur proposé par les parties ne répond manifestement pas aux conditions visées à l'article 1726, le juge fait droit à cette demande si les parties démontrent qu'aucun médiateur agréé présentant les compétences requises pour les besoins de la médiation n'est disponible.

  § 2. La décision qui ordonne une médiation mentionne expressément l'accord des parties, le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, fixe la durée initiale de sa mission, sans que celle-ci puisse excéder trois mois, et indique la date à laquelle l'affaire est remise, qui est la première date utile après l'expiration de ce délai.

  § 3. Au plus tard lors de l'audience visée au § 2, les parties informent le juge de l'issue de la médiation. Si elles ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent solliciter un nouveau délai ou demander que la procédure soit poursuivie.

  § 4. Les parties peuvent solliciter une médiation soit dans l'acte introductif d'instance, soit à l'audience, soit par simple demande écrite déposée ou adressée au greffe. Dans cette dernière hypothèse, la cause est fixée dans les quinze jours de la demande.

  Le greffier convoque les parties par pli judiciaire, et, le cas échéant, leur conseil par simple pli. S'il s'agit d'une demande conjointe des parties, celles-ci et, le cas échéant, leur conseil, sont convoqués par simple pli.

  § 5. Lorsque les parties sollicitent conjointement qu'une médiation soit ordonnée, les délais de procédure qui leur sont impartis sont suspendus à dater du jour où elles formulent cette demande.

  Le cas échéant, les parties ou l'une d'elle peuvent solliciter de nouveaux délais pour la mise en état de la cause à l'audience visée au § 2 ou à l'article 1735, § 5.

  Art. 1735.

  § 1er. Dans les huit jours du prononcé de la décision, le greffe envoie au médiateur sous pli judiciaire une copie certifiée conforme du jugement. Dans les huit jours, le médiateur avise par lettre le juge et les parties des lieu, jour et heure où il commencera sa mission.

  § 2. La médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

  § 3. Le juge reste saisi durant la médiation et peut, à tout moment, prendre toute mesure qui lui paraît nécessaire. Il peut aussi, à la demande du médiateur ou de l'une des parties, mettre fin à la médiation avant l'expiration du délai fixé.

  § 4. De l'accord des parties, le médiateur désigné peut, à tout moment de la procédure, être remplacé par un autre médiateur agréé. Cet accord est signé par les parties et versé au dossier de la procédure.

  § 5. La cause peut être ramenée devant le juge avant le jour fixé par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe par les parties ou l'une d'elles. La cause est fixée dans les quinze jours de la demande.

  Le greffier convoque les parties par pli judiciaire, et, le cas échéant, leur conseil par simple pli. S'il s'agit d'une demande conjointe des parties, celles-ci et le cas échéant, leur conseil, sont convoqués par simple pli. "

  Art. 1736.

  La médiation se déroule conformément aux dispositions des articles 1731 et 1732.

  A l'expiration de sa mission, le médiateur informe par écrit le juge de ce que les parties sont ou non parvenues à trouver un accord.

  Si la médiation a donné lieu à la conclusion d'un accord de médiation, fût-il partiel, les parties ou l'une d'elles peuvent, conformément à l'article 1043, demander au juge de l'homologuer.

  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineur.

  Si la médiation n'a pas donné lieu à la conclusion d'un accord de médiation complet, la procédure est poursuivie au jour fixé, sans préjudice de la faculté pour le juge, s'il l'estime opportun et moyennant l'accord de toutes les parties, de prolonger la mission du médiateur pour un délai qu'il détermine.

  Art. 1737.

  La décision ordonnant, prolongeant ou mettant fin à la médiation n'est pas susceptible de recours.

3.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

Les parties peuvent demander au juge d'acter l'accord qu'elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

  Ce jugement n'est susceptible d'aucun recours de la part des parties litigantes, à moins que l'accord n'ait point été légalement formé et sauf les voies d'interprétation et de rectification prévues aux articles 793 à 801, s'il y a lieu. »

To be or not to be ....

Vu des décisions pris (ou pas prise)  lors les trois dernières AGO ou AGE de notre ACP, il est évident qu’il faudra tenir compte de certaines dispositions du Code Civil, dont entre autres (mais pas seulement) :

Extraits de l’Art. 577-4:

« § 1. (…)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

(…) »

Extraits de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« § 1. (…) Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.

(…)

§ 4.

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

(…) »

Ainsi que le texte complet de l’Art. 577-14 :

« Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »

Pensée de Groupe

Surfant sur l’internet j’ai trouvé une page très instructif sur la pensée de groupe, dont je cite le début et deux autres extraits. Je renvoie ici pour le reste de cet article assez long, qui en cite d’autres.

Une introduction ...:

« Nous sommes en 2011, en 40 ans tout a  beaucoup changé ; nous avons internet et le management entre autres progrès.

Pour tous ceux qui font partie d'associations, de conseils de quartier, et autres groupes, de deux ou plusieurs personnes, voici une information donnée par une personne de Blanquefort dont l'entreprise avait embauché un psychologue pour mieux gérer son personnel.»

un constat:

« L'effet "Janis" = phénomène dit de "pensée groupale" ou "pensée moutonnière".

L'effet "Janis" tendrait à se constituer lorsqu'un groupe vise à établir un consensus sur la solution la plus acceptable pour sauvegarder la cohésion du groupe et éviter les discussions susceptibles d'être sources de conflit.

Un certain climat de complicité cherche à s'instaurer dans le groupe. Les membres évitent de prendre des initiatives ou de suggérer des contre-hypothèses. La solution préférée initialement par le groupe est soutenue de façon sélective.

Le groupe aveuglé par les péjugés est victime de l'esprit de corps qui tend à étouffer toute pensée critique indépendante. »

et un conseil:

« Pour qu'un groupe cohésif évite cet effet, il doit accepter les divergences, les désaccords et ne pas rejeter les arguments neufs et les solutions originales. »

Priorité du contrat sur la loi ?

L’art. 577-8 du Code Civil dispose depuis le 01.09.2010 dans son §4 que le syndic est toujours chargé de seize missions, n’importe ce que dit le règlement de copropriété. 

Et donc certainement n’importe les dispositions du contrat du syndic, qui doit rester dans le cadre imposé par la loi et les statuts.

Et si c’est pas le cas ? Lisez en bas les dispositions de l’art. 577-14 CC.

Les mots « l'étendue de ses pouvoirs » de l'art. 577-4 CC (voir ci-après) indique que le contrat du syndic ne peut pas outre passer les statuts. Et si les statuts n’ont pas encore été adopté depuis le 01.09.2010 (ce qui est le cas chez nous) ? Le syndic doit en principe, dès qu’il est en place lancer la procédure contradictoire à les adapter.

Extraits du Code Civil belge:

Art. 577-4.

  § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

   L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

   Ce rapport est repris dans l'acte de base.

   Le règlement de copropriété doit comprendre :

  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

  3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

  4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

  5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

  § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

  § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
  § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.

Art. 577-8.

  § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

  1°  ...

  2°  ...

  3°  d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;

  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

  5°  d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

  6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires.;

  7° de fournir le relevé des dettes visées à  l'article 577-11, § 2 , dans les  trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;

  8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée.  La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

  9°  de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

   10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;

   11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ;

   12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;

   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

   14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;

   15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

   16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

   17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

   18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Art. 577-14.

  Les dispositions de la présente section sont impératives.

  Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ...

A titre d'information …

• 22.10.2013 (N)
  http://www.billionhomes.com/vastgoednieuws/2013/10/22/voorzitter-michel-dussart-weggestuurd-uit-het-biv/
• 17.10.2013 (N)
  http://www.billionhomes.com/vastgoednieuws/2013/10/17/ruzie-binnen-de-top-van-het-biv/
• 15.10.2013 (N)
  http://www.immospector.be/NewsView.aspx?contentdomains=OR(IMMOPRO)&id=kl1705526
• 11.10.2013 (F)
  http://www.lecho.be/actualite/entreprises_immobilier/Michel_Dussart_le_president_qui_genait_a_l_IPI_est_remplace.9417786-3064.art
• 09.10.2013 (F)
  www.ipi.be/admin/userfiles/file/FR/Nouveau%20site/Communiqués%20de%20presse/2013/CP_IPI_09_10_13.pdf
• Depuis la loi de 2010 (F)
  http://www.bmctools.be/BMC_Tools/presentation.html
• 28.07.2010 (F)
  http://www.ejustice.just.fgov.be/tsv_pdf/2010/08/13/10121014.pdf

Et un extrait de http://www.biv.be/NV_1_D.php?lingua=FR:

“CONSEIL NATIONAL

Effectifs:
Jean CORMAN, Geoffroy de CLIPPELE, Alain DEKETELAERE, Patrick DE SMET, Christophe de VIRON, Filip DEWAELE, Michel DUSSART, Evelyne GIELEN, Paul HOUTART, Angie IMPELLIZZERI, Luc MACHON, Luc ROSSEEL, Cindy UTTERWULGHE, Filip VAN der VEKEN, Karen VAN DE WOESTYNE, Yves VAN ERMEN, Cécile VAUSE, Francis VERVISCH.

Suppléants:
Patrick BALCAEN, Elie BEX, Jacques BILLEN, Patrick BOTERBERGH, Marc CLOETENS, Wim CHRISTIAEN, Stéphane COLLIN, Jean-François DENIS, Gwenny DE VROE, Patrick LAGA, Luc JANSSENS, Jean-Michel MARCHAL, Jean MOREAU, Jean-Marc PAHAUT, Philippe PIERSON, Jean-Paul THEWIS, Dirk VAN D'HELSEN, Armand ZEGERS.
Commissaire du Gouvernement: Vincent BRANDERS
Commissaire du Gouvernement suppléante: Margaretha VERMEYLEN
Secrétaire: Steven LEE

BUREAU
(émanation du Conseil National)
Yves VAN ERMEN, Président
Luc MACHON, Premier Vice-président
Paul HOUTART, Second Vice-président
Filip VAN der VEKEN, Trésorier »

Comment nommer un syndic d’ACP ? (2)

Le 06.04.2012 j’ai publié sur mon Blog VME, il y a plus que 18 mois,  un article « Hoe een syndicus aanstellen ?(1) », qui expliquait comment sélectionner un syndic et qui se basait sur des textes externes. Cet article est intensivement lu et appartient au Top 3 de mon Blog (pénétration de +10%).

Depuis les zones grises ont été éclairé.

Lentement un consensus fait jour. Lire dans ce contexte la publication  électronique NICM eNews 210 diffusé hier, y compris un article sur leur site web.

En synthèse :

1. Les statuts de l’ACP

Le règlement de copropriété doit intégrer les règles (d'urgence depuis le 02.06.2010) approuvées par l’AG en application de l’Art. 577-4 CC

·         coordination à faire avant le 01.09.2014

·         mais les conséquences de la non-existence de ces règles à charge de l’ACP, dès le 01.09.2010.

2. Le cahier des charges pour un candidat-syndic de notre ACP : 

Doit exister depuis l'AG après celui mentionné au point 1

·         Si l’ACP n’a pas approuvé un montant limite, il doit être approuvé lors d’une AG précédente.

·         Si oui, ce montant devait être, s’il veut être impartiale, plus bas que la montant annuel des honoraires et frais du syndic. Donc le cahier des charges doit exister.

·         Voir Art. 577-7. 1). D) CC et Art. 577-8 §4 13° CC

3.  L’offre des candidats-syndics

Cet offre remis à l’ACP au moins trois semaines avant la date de l’AGA ou AGE (et donc notifié par écrit à son représentant légal, le syndic en place). Le syndic en place doit envoyer une lettre recommandé à lui-même et à l'ACP.

·        Ces offres doit être accessible dés l'envoi de l’invitation pour l’AGA ou AGE, dont tous les documents doivent être accessibles aux membres de l’AG à la place indiqué dans les statuts.

·        Tout copropriétaire peut dés ce moment à ses frais et sous sa propre responsabilité diffuser son synthèse et sa comparaison. Etant donné la mission légale du conseil de copropriété, ce conseil ne peut pas le faire selon moi, si non il sort de sa mission (contrôle du syndic en place).

·        Lire dans ce contexte le jugement SJN dd. 28.11.2012, pas encore publièé, mais montré à l'écran lors de notre AGA 2012.

À titre d’information ci-après le texte clé du Code Civil, d’application depuis le 01.09.2010. Les dégâts causés, si cette disposition n'a pas été exécutée, sont probablement à charge de l’ACP jusqu’au 31.08.2014 et du syndic dès le 01.09.2014 (voir le point 1).

« Art 577- 5 §1 4^ème alinéa du Code Civil (d'application au 01.09.2010)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »

Formalités de publicité d'une société

Ci-après à titre d'information un extrait du Code des Sociétés, en ce qui concerne les formalités de publicité. Ces formalités sont applicables à toute société de syndic. 

L’intérêt d’un respect à 100% a augmenté vu la loi du 11.02.2013, d’application à ces firmes depuis le 01.09.2013.

• Source : JUSTEL (04.10.2013)

Données des sociétés de syndic :

• En ce qui concerne une agence, avec le statut légal d’établissement BCE ou non: IPI 
• En ce qui concerne une agence, sous forme d’une société avec personnalité morale (RPM): BCE 

Extrait des articles 66 à 80 du Code des Sociétés:

" TITRE V. - Constitution et formalités de publicité.

  CHAPITRE PREMIER. - Forme de l'acte constitutif.

  Art. 66. Les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés coopératives à responsabilité illimitée, les groupements d'intérêt économique et les sociétés agricoles sont, à peine de nullité, formés par des actes authentiques ou sous seing privé, en se conformant, dans ce dernier cas, à l'article 1325 du Code civil. Il suffit de deux originaux pour les sociétés coopératives à responsabilité illimitée.
  Les sociétés privées à responsabilité limitée, les sociétés coopératives à responsabilité limitée, les sociétés anonymes et les sociétés en commandite par actions sont, à peine de nullité, constituées par des actes authentiques. [Il en est de même pour les SE [et les SCE].]
  Toute modification conventionnelle à l'acte constitutif doit, à peine de nullité, être faite en la forme requise pour cet acte.

  CHAPITRE II. - Formalités de publicité.

  Section I. - Sociétés belges.

  Sous-section I. - Formalités de publicité à l'occasion de la constitution.

  Art. 67. § 1er. Les expéditions des actes authentiques, les doubles ou les originaux des actes sous seing privé et les extraits [, sous forme électronique ou non,] dont les articles suivants prescrivent le dépôt ou la publication sont déposés au greffe du tribunal de commerce dans le ressort territorial duquel la société a son siège social.
  [En vue de leur dépôt, ces documents doivent être rédigés dans la langue ou l'une des langues officielles du ressort dans lequel la société a été établie.
  Ces documents peuvent, en outre, être traduits et déposés dans une ou plusieurs langues officielles de l'Union européenne.]
  Les dépôts ultérieurs devront se faire au même greffe.
  § 2. [Les pièces déposées sont conservées dans le dossier qui est tenu à ce greffe pour chaque société et les sociétés en question sont inscrites au registre des personnes morales, répertoire de la Banque-Carrefour des Entreprises.]
  § 3. Il est donné récépissé du dépôt des documents.
  Le Roi détermine les modalités [d'inscription des sociétés et d'autres données pertinentes à la Banque-Carrefour des Entreprises et] de constitution et de consultation du dossier.

  Art. 68. Un extrait de l'acte constitutif est déposé lors de la constitution dans la quinzaine de la date de l'acte définitif.
  [Sauf pour ce qui concerne la société en nom collectif et la société en commandite simple, les documents suivants sont déposés [...] :
  ]
  1° une expédition de l'acte constitutif authentique ou un double de l'acte constitutif sous seing privé;
  2° une expédition des mandats authentiques ou un original des mandats sous seing privé, annexés à l'acte [sous seing privé] auquel ils se rapportent.
  [En cas de dépôt sous forme papier au greffe, le dépôt prévu à l'alinéa 2 se fait en même temps que le dépôt de l'extrait de l'acte constitutif. En cas de dépôt sous forme électronique, le dépôt de ce qui est prévu à l'alinéa 2, 1°, se fait en même temps que le dépôt de l'extrait de l'acte constitutif.
  L'alinéa 3 est applicable par analogie pour tout attestation, rapport et autres documents qui doivent être joints aux actes à déposer ou qui doivent être déposés en même temps que ces actes.]

  Art. 69.L'extrait de l'acte constitutif des sociétés, à l'exception des groupements d'intérêt économique, contient :
  1° la forme de la société et sa dénomination sociale; dans le cas d'une société coopérative, si elle est à responsabilité limitée ou illimitée; dans le cas prévu au livre X, ces mentions doivent être suivies des mots " à finalité sociale ";
  2° la désignation précise du siège social;
  3° la durée de la société lorsqu'elle n'est pas illimitée;
  4° la désignation précise de l'identité des associés solidaires, des fondateurs et des associés qui n'ont pas encore libéré leur apport; dans ce dernier cas, l'extrait contient pour chaque associé le montant des valeurs à libérer;
  5° le cas échéant, le montant du capital social; le montant de la partie libérée; le montant du capital autorisé; pour les sociétés en commandite, le montant des valeurs libérées ou à libérer en commandite et pour les sociétés coopératives, le montant de la part fixe du capital;
  6° la manière dont le capital social ou, à défaut, le fonds social est formé ainsi que, le cas échéant, les conclusions du rapport du réviseur d'entreprises concernant les apports en nature;
  7° le début et la fin de chaque exercice social;
  8° les dispositions relatives à la constitution des réserves, à la répartition des bénéfices et du boni résultant de la liquidation de la société;
  9° la désignation des personnes autorisées à administrer et à engager la société, l'étendue de leurs pouvoirs et la manière de les exercer, soit en agissant seules, soit conjointement ou en collège [, et dans le cas de la SE [ou de la SCE], la désignation des membres du conseil de surveillance, l'étendue de leurs pouvoirs et la manière de les exercer;]
  10° [le cas échéant,] la désignation des commissaires;
  11° la désignation précise de l'objet social;
  12° les lieu, jour et heure de l'assemblée générale ordinaire des associés ainsi que les conditions d'admission et d'exercice du droit de vote.
  [13° les données essentielles à caractère personnel, les données prévues par le présent Code ainsi que les dispositions pertinentes d'une procuration sous seing privé ou authentique;
  14° l'attestation par le notaire instrumentant du dépôt du capital libéré, conformément aux dispositions du présent Code, avec mention du nom de l'institution auprès de laquelle le dépôt a été effectué.]
  [Les points 11° à 14° ne sont pas applicables aux sociétés en nom collectif et en commandite simple.
  Les points 8°, 10° et 12° à 14° ne sont pas applicables aux sociétés agricoles.
  Les points 13° et 14° ne sont pas applicables aux sociétés coopératives à responsabilité illimitée.]
  [¹ Le point 14° n'est pas applicable à la société privée à responsabilité limitée starter, visée à l'article 211bis.]¹
  ----------
  (1)

  Art. 70.L'extrait du contrat constitutif d'un groupement d'intérêt économique contient :
  1° la dénomination du groupement d'intérêt économique; dans le cas prévu au livre X, cette mention doit être suivie des mots " à finalité sociale ";
  2° la désignation précise de l'objet du groupement d'intérêt économique;
  3° les nom, prénoms, le domicile, ou, au cas où il s'agit d'une personne morale, le nom, la forme, l'objet social et le siège social, et, le cas échéant, le numéro [¹ d'entreprise]¹ de chacun des membres du groupement d'intérêt économique;
  4° la durée pour laquelle le groupement d'intérêt économique est constitué lorsqu'elle n'est pas indéterminée;
  5° la désignation précise du siège du groupement d'intérêt économique;
  6° les conditions de nomination et de révocation du ou des gérants;
  7° la nature et la valeur des apports éventuels, ainsi que les nom, raison commerciale ou dénomination sociale des membres apporteurs;
  8° les lieu et jour de l'assemblée des membres;
  9° le cas échéant, la clause exonérant un nouveau membre du paiement des dettes antérieures à son admission;
  10° le cas échéant, la clause donnant qualité à un ou plusieurs gérants pour représenter le groupement d'intérêt économique seuls, conjointement ou collégialement.
  ----------
  (1)

  Art. 71. L'extrait des actes des sociétés est signé pour les actes authentiques, par les notaires, et pour les actes sous seing privé, par tous les associés solidaires ou par l'un d'entre eux, investi à cet effet par les autres d'un mandat spécial.

  Art. 72.[¹ Lors du dépôt de l'extrait de l'acte constitutif, une redevance, dont le montant est fixé par le Roi, est imputée à l'intéressé. Cette redevance reste due, même si, finalement, il n'y a eu aucune constitution de dossier ni aucune publication.]¹
  ----------
  (1)

  Art. 73.La publication a lieu dans les Annexes du Moniteur belge dans les quinze jours du dépôt, à peine de dommages-intérêts contre les fonctionnaires auxquels l'omission ou le retard serait imputable.
  Le Roi désigne les fonctionnaires [¹ ou systèmes électroniques]¹ qui recevront les actes ou extraits d'actes et détermine la forme et les conditions du dépôt et de la publication.
  ----------
  (1)

  Sous-section II. - Autres formalités de publicité.

  Art. 74. Sont déposés et publiés conformément aux articles précédents :
  1° les actes apportant changement aux dispositions dont le présent code prescrit la publication;
  2° l'extrait des actes relatifs à la nomination et à la cessation des fonctions :
  a) des personnes autorisées à administrer et à engager la société;
  b) des commissaires;
  c) des liquidateurs; au cas où le liquidateur est une personne morale, l'extrait contiendra la désignation ou la modification à la désignation de la personne physique qui la représente pour l'exercice des pouvoirs de liquidation;
  d) des administrateurs provisoires.
  [e) des membres du conseil de surveillance.]
  L'extrait précise l'étendue des pouvoirs de ces personnes ainsi que la manière d'exercer ceux-ci, soit en agissant seules, soit conjointement, soit en collège;
  3° l'extrait de la décision judiciaire passée en force de chose jugée ou exécutoire par provision prononcent la dissolution de la société, de même que l'extrait de la décision judiciaire réformant le jugement exécutoire par provision précité.
  Cet extrait contiendra :
  a) la dénomination sociale et le siège social;
  b) la date de la décision et la juridiction qui l'a prononcée;
  c) le cas échéant, les noms, prénoms et adresse des liquidateurs; au cas où le liquidateur est une personne morale, l'extrait contiendra la désignation ou la modification à la désignation de la personne physique qui la représente pour l'exercice des pouvoirs de liquidation;
  4° une déclaration, signée par les organes compétents de la société, constatant :
  a) la dissolution de la société;
  b) tout événement susceptible de mettre fin de plein droit aux fonctions d'une des personnes mentionnées au 2° du pressent article;
  5° les actes ou extraits dont la publication est prescrite par le présent code.

  Art. 75. Sont déposés conformément aux articles précédents :
  1° les actes modificatifs de l'acte constitutif qui ne sont pas soumis à la publication par extraits;
  2° après chaque modification des statuts, le texte intégral de ces statuts dans une rédaction mise à jour, accompagné d'un document mentionnant la date de publication des actes constitutifs et modificatifs des statuts;
  3° les actes dont le dépôt seul est prescrit par le présent code.
  Une mention aux Annexes du Moniteur belge publiée conformément aux articles précédents, indique l'objet des actes dont le dépôt est prescrit par l'alinéa 1.

  Sous-section III. - Opposabilité.

  Art. 76. Les actes et indications dont la publicité est prescrite ne sont opposables aux tiers qu'à partir du jour de leur publication par extraits ou par mention aux Annexes du Moniteur belge, sauf si la société prouve que ces tiers en avaient antérieurement connaissance.
  Les tiers peuvent néanmoins se prévaloir des actes dont la publicité n'a pas été effectuée.
  Pour les opérations intervenues avant le seizième jour qui suit celui de la publication, ces actes ne sont pas opposables aux tiers qui prouvent qu'ils ont été dans l'impossibilité d'en avoir connaissance.
  En cas de discordance entre le texte déposé et celui qui est publié aux Annexes du Moniteur belge, ce dernier n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent néanmoins s'en prévaloir, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance du texte déposé.
  [En cas de discordance entre les documents visés a l'article 67, § 1er, alinéa 2, et à l'article 67, § 1er, alinéa 3, cette dernière traduction volontairement publiée n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent toutefois se prévaloir des traductions volontairement publiées, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance de la version visée à l'article 67, § 1er, alinéa 2.]

  Art. 77. L'accomplissement des formalités de publicité relatives aux personnes qui, en qualité d'organe de la société, ont le pouvoir de l'engager, rend toute irrégularité dans leur nomination inopposable aux tiers, à moins que la société ne prouve que ces tiers en avaient connaissance.

  Sous-section IV. - De certaines indications à faire dans les actes.

  Art. 78. Tous les actes, factures, annonces, publications, lettres, notes de commande [, sites Internet et autres documents, sous forme électronique ou non,] émanés :
  - des sociétés privées à responsabilité limitée;
  - des sociétés coopératives;
  - des sociétés anonymes;
  - des sociétés en commandite par actions;
  - des groupements d'intérêt économique;
  [- des sociétés européennes]
  [- des sociétés coopératives européennes]
  doivent contenir les indications suivantes :
  1° la dénomination de la société;
  2° la forme, en entier ou en abrégé, ainsi que, selon le cas, les mots " société civile à forme commerciale " reproduits lisiblement et placés immédiatement avant ou après le nom de la société; dans le cas d'une société coopérative, si elle est à responsabilité limitée ou illimitée; dans le cas prévu au livre X, cette mention ou ces initiales doivent être suivies des mots " à finalité sociale ";
  3° l'indication précise du siège de la société;
  4° [le [...] numéro d'entreprise.
  [Pour les sociétés, créées avant le 1er juillet 2003, l'alinéa 1er entre en vigueur le 1er janvier 2005;]]
  5° [le terme " registre des personnes morales " ou l'abréviation " RPM ", suivi de l'indication du siège du tribunal dans le ressort territorial duquel la société a son siège social.]
  [6° le cas échéant, l'indication que la société est en liquidation.]

  Art. 79. Au cas où une société anonyme, [une société européenne,] [une société coopérative européenne,] une société privée à responsabilité limitée ou une société en commandite par actions fait mention [sur les sites Internet ou] dans les documents visés à l'article 78 de son capital social, celui-ci doit être le capital libéré, tel qu'il résulte du dernier bilan. Si celui-ci fait apparaître que le capital libéré n'est plus intact, mention doit être faite de l'actif net tel qu'il résulte du dernier bilan.
  Au cas où est mentionné un montant supérieur au montant permis et où la société demeure en défaut, le tiers aura le droit de réclamer de la personne qui est intervenue pour la société dans cet acte [ou sur ce site Internet] une somme suffisante pour qu'il soit dans la même situation que si le montant correct avait été énoncé.

  Art. 80. Toute personne qui interviendra pour une société visée dans l'article 78 dans un acte [ou sur ce site Internet] ou les prescriptions y visées ne seraient pas remplies pourra, suivant les circonstances, être déclarée personnellement responsable des engagements qui y sont pris par la société. "

Des règles concernant les organes et la dénomination des sociétés

Ci-après à titre d'information un extrait du Code des Sociétés, en ce qui concerne des règles concernant les organes et la dénomination des sociétés. Ces formalités sont applicables à toute société de syndic. 

L’intérêt d’un respect à 100% a augmenté nettement vu la loi du 11.02.2013, d’application à ces firmes depuis le 01.09.2013.

• Source : JUSTEL (04.10.2013)

Données des sociétés de syndic :

• En ce qui concerne une agence, avec le statut légal d’établissement BCE ou non: IPI 
• En ce qui concerne une agence, sous forme d’une société avec personnalité morale (RPM): BCE 

Extrait des articles 61 à 65 du Code des Sociétés:

" TITRE III. - Organes.

  CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

  Art. 61. [§ 1.] Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
  [§ 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.]
  [La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.
  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.]

  Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent.

  CHAPITRE II. - Règles de délibération et sanctions.

  Art. 63. A défaut de dispositions statutaires, les règles ordinaires des assemblées délibérantes s'appliquent aux collèges et assemblées prévus par le présent code, sauf si celui-ci en dispose autrement.

  Art. 64. Est frappée de nullité, la décision prise par une assemblée générale :
  1° lorsque la décision prise est entachée d'une irrégularité de forme, si le demandeur prouve que cette irrégularité a pu avoir une influence sur la décision;
  2° en cas de violation des règles relatives à son fonctionnement ou en cas de délibération sur une question étrangère à l'ordre du jour lorsqu'il y a intention frauduleuse;
  3° lorsque la décision prise est entachée de tout autre excès de pouvoir ou de détournement de pouvoir;
  4° lorsque des droits de vote qui sont suspendus en vertu d'une disposition légale non reprise dans le présent code, ont été exercés et que, sans ces droits de vote illégalement exercés, les quorums de présence ou de majorité requis pour les décisions d'assemblée générale n'auraient pas été réunis;
  5° pour tout autre cause prévue dans le présent code.

  TITRE IV. - Dénomination des sociétés.

  Art. 65. Chaque société est désignée par une dénomination sociale qui doit être différente de celle de toute autre société.
  Si elle est identique, ou si la ressemblance peut induire en erreur, tout intéressé peut la faire modifier et réclamer des dommages-intérêts, s'il y a lieu.
  Les fondateurs, ou en cas de modification ultérieure de la dénomination sociale, les membres de l'organe de gestion sont tenus solidairement envers les intéressés des dommages-intérêts visés à l'alinéa 2."

Agir, réagir, accomplir (act, react, impact)

"« Agir, réagir, accomplir » (en anglais : act, react, impact), tel sera le slogan de la nouvelle campagne du Parlement européen qui s’adresse aux 400 millions d’électeurs européens dans les 28 Etats de l’Union en prévision des élections de 2014."
Elections européennes : « Cette fois, c'est différent ». Vraiment ?, François Janne d'Othée, LeVif, 14.09.2013

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N: http://www.youtube.com/watch?v=lz5Qg3GU8dM&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

F: http://www.youtube.com/watch?v=-3LGFgXC_fI&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

E: http://www.youtube.com/watch?v=v4PvZSGbd8E&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

Copropriété et infraction d’urbanisme

A titre d’information, Mtre Gilles Carnoy a écrit un commentaire sur un arrêt récent de la Cour de Cassation qui est de fait probablement aussi applicable dans notre copropriété " Copropriété et infraction d’urbanisme " (Cass., 10 avril 2013, rôle n° P.12.2017.F, www.juridat.be.)

Lire aussi dans ce contexte du même auteur « L’effet du temps sur les infractions d’urbanisme ». 

Je cite deux extraits de ce dernier article:

« Il faut que le propriétaire régularise pour que le délit commence à se prescrire. »

et aussi :

« Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, le demandeur faisait valoir qu’ayant constaté le dépassement du délai raisonnable, la Cour d’appel de Liège ne pouvait plus ordonner la remise des lieux en état réclamée par le fonctionnaire délégué.

La Cour de cassation n’est pas d’accord (Cass., 2 mai 2012, rôle n° P.12.0020.F., www.juridat.be).

Selon la Cour, la compensation due à l’auteur d’un délit continu jugé avec retard ne réside pas dans l’interdiction de mettre fin à la situation illégale qui a pu se prolonger à la faveur du temps mis aux poursuites.

Contrairement à ce que le demandeur soutient, poursuit la Cour de cassation, « il ne se déduit pas de la nature « pénale » de la remise en état, au sens de l’article 6 de la Convention de sauvegarde, que cette mesure de réparation ne puisse plus être ordonnée par suite du dépassement du délai raisonnable. »

Et elle conclut :

« Un tel dépassement ne saurait avoir pour effet de pérenniser une situation contraire au bon aménagement du territoire, en créant au profit du contrevenant le droit d’en conserver définitivement le bénéfice. »

Bref, le prévenu ne peut sans doute plus être condamné, et ne subit qu’une simple déclaration de culpabilité, mais cela n’interdit pas au juge d’ordonner la remise en état des lieux. »

Transparence, démocratie et bonne foi

Traduction libre d’un extrait d’un jugement du 28.11.2012 qui a probablement une signification importante pour notre copropriété.

«Concrètement cela signifie que l’assemblée générale devra décider souverainement qui elle élira comme syndic à la fin du mandat judiciaire du syndic provisoire (…). L’assemblée générale veillera naturellement que plusieurs candidats seront présentés, que l’information utile, adéquate et complète concernant ces candidatures seront mis à disposition, pour que les membres ayant voix délibérative peuvent émettre leur vote (…).

L’assemblée générale agira donc souverainement dans le choix de son syndic et prendra soin que sa décision répond à la transparence requise, la régularité démocratique et de bonne foi, pour ainsi éviter par la suite de nouvelle contestations. »

Tekst in het nederlands (23.03.2013).