Site ACOS Evere

ACOS Evere (http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/ ) est un site  indépendant d'information réservé aux membres avec droit de vote de l' "Association des Copropriétaires à Evere, Avenue des Anciens Combattants 101, 103, 105, 107, 109 et 111" (RPM 0884.081.457).

Inscription

Êtes vous un des +400 copropriétaire dans cette copropriété forcée de 248 appartements, 24 lots de garages en surface et 217 lots de garages souterrains?

Envoyez un message au modérateur de ce groupe, Luc Matthijs (acos-evere-owner@yahoogroupes.fr), si vous voulez visiter ce site.

Distribution de l'info

Chaque participant de ce groupe Yahoo! peut distribuer sous sa responsabilité l’info publié sur ce site à d’autres membres avec droit de vote dans notre AG, pour autant

1. qu’il cite ces sources

2. qu’il distribue les fichiers en entier, donc sans une citation sélective.

C'est une application concrète de la transparence nécessaire au sein de notre AG, imposé par la loi.

La liste des participants n'est pas accessible aux autres participants. Le forum est donc seulement un forum d'information. L'information est modéré par les modérateurs. Donc en pratique impossible à débâter. La place du débat est à l'AG.

Actualisation

Vu que l’ancien syndic 1983-2007 est de fait à nouveau revenu, les infos publiées sur ce site seront à nouveau actualisés plus régulièrement.

D'abord parce que le conseil de copropriété n’envoie pas les rapports circonstanciés semestriels à tous les copropriétaires avec droit de vote à l’AG, malgré le fait que la loi rend ces rapports obligatoires. Il l'envoie à un groupe restreint, tant copropriétaires que d'autres.

Mais aussi parce qu'un petit groupe veut restaurer la méthode de cogérance, à l'encontre de la loi de 1994 et de nos intérêts financiers (voir le PV de l'AG du 28.11.2012).

La copropriété en 2025 …

Le 28/11/2012 un colloque est tenu par le SNP concernant « LA COPROPRIETE EN BELGIQUE EN 2025 - UN ENJEU SOCIETAL ET UNE PRIORITES DES POLITIQUES DU LOGEMENT POUR LES 10 PROCHAINES ANNEES ».

Dans ce cadre leur vice-président Olivier HAMAL décrit d'abord la situation en France et puis écrit :

« Fort heureusement nous n’en sommes pas encore là en Belgique sous réserve de dossiers ponctuels mais quid dans les 10 à 15 années qui viennent et tenant compte que nombre d’immeubles construits après le deuxième conflit mondial et soumis au régime de la copropriété se verront contraints d’effectuer d’importants travaux de rénovation lourds mais aussi économisateurs d’énergie.

Mieux vous prévenir que guérir et dès à présent prendre en compte ce phénomène et par différentes mesures anticiper les choses :

1.      une nouvelle loi sur la copropriété de manière à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires et tel est déjà le cas avec la loi votée en 2010. Il faut cependant conscientiser davantage les copropriétaires à la gestion de leurs résidences et voir privilégier dans leur chef l’approche collective des choses. C’est toute l’approche sociologique la copropriété matière peut développée et qui a toute son importance.

2.      Revoir le statut des syndics professionnels principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire et fonctionnement des organes disciplinaires, assurance indélicatesse collective. Ce sont les objectifs poursuivis par le projet de réforme porté par la Ministre LARUELLE.

3.      Sur le plan judiciaire veiller que les syndics indélicats, contrairement à ce qui se passe aujourd’hui, ne bénéficient plus d’une véritable impunité et à nouveau ce n’est pas tenir compte de la situation catastrophique dans laquelle des copropriétés peuvent se retrouver quant un syndic part avec la caisse et quand un syndic professionnel le fait dans un immeuble il y a des chances que tel soit le cas dans d’autres. »

Source : http://www.olivier-hamal.be/federal.php?news=136&annee=2012&mois=9

Code Civil : contrats, preuves, …

Vu les procédures en cours il est probablement utile de relire certains textes du Code Civil.

Plus en particulier ceux qui ont trait aux contrats. J’ai repris le texte intégral du Code Civil, tel que publié officiellement, dans les pages suivantes :

·         Les contrats – dispositions préliminaires

·         Les obligations – leur preuve et leur paiement

A retenir pour le preuve du paiement des obligations qu’il faut une preuve écrite pour les montants de 375 EUR. En concret non seulement un extrait original du compte bancaire, ...  mais aussi une décision explicite que l’obligation est à charge de l’ACP, ... .

Principe bien connue par les avocats de notre ACP, puisque appliqué à leur demande lors d’un procès en 2001/2002 (refus du témoignage d’un membre du Conseil de Gérance, contre son gré).

Code Civil – Art 1315 à 1369: Les obligations – leur preuve et leur paiement

Extrait de JURIDAT en date du 22.06.2012 :
==================================================================================
CHAPITRE VI. - DE LA PREUVE DES OBLIGATIONS, ET DE CELLE DU PAYEMENT.
  Art. 1315. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
  Art. 1316. Les règles qui concernent la preuve littérale, la preuve testimoniale, les présomptions, l'aveu de la partie et le serment, sont expliquées dans les sections suivantes.
  SECTION I. - DE LA PREUVE LITTERALE.
  § 1. DU TITRE AUTHENTIQUE.
  Art. 1317. L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
Il peut être dressé sur tout support s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres.
  Art. 1318. L'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.
   Art. 1319. L'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause.
Néanmoins, en cas de plaintes en faux principal, l'exécution de l'acte argué de faux sera suspendue par la mise en accusation; et, en cas d'inscription de faux [...], les tribunaux pourront, suivant les circonstances, suspendre provisoirement l'exécution de l'acte.
  Art. 1320. L'acte, soit authentique, soit sous seing privé, fait foi entre les parties, même de ce qui n'y est exprimé qu'en termes énonciatifs, pourvu que l'énonciation ait un rapport direct à la disposition. Les énonciations étrangères à la disposition ne peuvent servir que d'un commencement de preuve.
  Art. 1321. Les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes; elles n'ont point d'effet contre les tiers.
  § 2. DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE.
  Art. 1322. L'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique.
Peut satisfaire à l'exigence d'une signature, pour l'application du présent article, un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l'intégrité du contenu de l'acte.
  Art. 1323. Celui auquel on oppose un acte sous seing privé, est obligé d'avouer ou de désavouer formellement son écriture ou sa signature.
Ses héritiers ou ayants cause peuvent se contenter de déclarer qu'ils ne connaissent point l'écriture ou la signature de leur auteur.
  Art. 1324. Dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, et dans le cas où ses héritiers ou ayants cause déclarent ne les point connaître, la vérification en est ordonnée en justice.
  Art. 1325. Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.
Il suffit d'un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt.
Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits.
Néanmoins le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l'acte.
  Art. 1326. Le billet ou la promesse sous seing privé par lequel une seule partie s'engage envers l'autre à lui payer une somme d'argent ou une chose appréciable, doit être écrit en entier de la main de celui qui le souscrit; ou du moins il faut qu'outre sa signature, il ait écrit de sa main un "bon" ou un "approuvé", portant en toutes lettres la somme ou la quantité de la chose;
Excepté dans le cas où l'acte émane de marchands, artisans, laboureurs, vignerons, gens de journée et de service.
  Art. 1327. Lorsque la somme exprimée au corps de l'acte est différente de celle exprimée au "bon", l'obligation est présumée n'être que de la somme moindre, lors même que l'acte ainsi que le "bon" sont écrits en entier de la main de celui qui s'est obligé, à moins qu'il ne soit prouvé de quel côté est l'erreur.
  Art. 1328. Les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire.
  Art. 1329. Les registres des marchands ne font point, contre les personnes non marchandes, preuve des fournitures qui y sont portées, sauf ce qui sera dit à l'égard du serment.
  Art. 1330. Les livres des marchands font preuve contre eux; mais celui qui en veut tirer avantage, ne peut les diviser en ce qu'ils contiennent de contraire à sa prétention.
  Art. 1331. Les registres et papiers domestiques ne font point un titre pour celui qui les a écrits. Ils font foi contre lui :
  1° dans tous les cas où ils énoncent formellement un payement reçu ;
  2° lorsqu'ils contiennent la mention expresse que la note a été faite pour suppléer le défaut de titre en faveur de celui au profit duquel ils énoncent une obligation.
  Art. 1332. L'écriture mise par le créancier à la suite, en marge ou au dos d'un titre qui est toujours resté en sa possession, fait foi, quoique non signée ni datée par lui, lorsqu'elle tend à établir la libération du débiteur.
Il en est de même de l'écriture mise par le créancier au dos, ou en marge, ou à la suite du double d'un titre ou d'une quittance, pourvu que ce double soit entre les mains du débiteur.
  § 3. DES TAILLES.
  Art. 1333. Les tailles corrélatives à leurs échantillons font foi entre les personnes qui sont dans l'usage de constater ainsi les fournitures qu'elles font et reçoivent en détail.
  § 4. DES COPIES DES TITRES.
  Art. 1334. Les copies, lorsque le titre original subsiste, ne font foi que de ce qui est contenu au titre, dont la représentation peut toujours être exigée.
  Art. 1335. Lorsque le titre original n'existe plus, les copies font foi d'après les distinctions suivantes :
  1° Les grosses ou premières expéditions font la même foi que l'original; il en est de même des copies qui ont été tirées par l'autorité du magistrat, parties présentes ou dûment appelées, ou de celles qui ont été tirées en présence des parties et de leur consentement réciproque.
  2° Les copies qui, sans l'autorité du magistrat, ou sans le consentement des parties, et depuis la délivrance des grosses ou premières expéditions, auront été tirées sur la minute de l'acte par le notaire qui l'a reçu, ou par l'un de ses successeurs, ou par officiers publics qui, en cette qualité, sont dépositaires des minutes, peuvent, en cas de perte de l'original, faire foi quand elles sont anciennes.
Elles sont considérées comme anciennes quand elles ont plus de trente ans.
Si elles ont moins de trente ans, elles ne peuvent servir que de commencement de preuve par écrit;
  3° Lorsque les copies tirées sur la minute d'un acte ne l'auront pas été par le notaire qui l'a reçu, ou par l'un de ses successeurs, ou par officiers publics qui, en cette qualité, sont dépositaires des minutes, elles ne pourront servir, quelle que soit leur ancienneté, que de commencement de preuve par écrit;
  4° Les copies de copies pourront, suivant les circonstances, être considérées comme simples renseignements.
  Art. 1336. La transcription d'un acte sur les registres publics ne pourra servir que de commencement de preuve par écrit; et il faudra même pour cela,
  1° Qu'il soit constant que toutes les minutes du notaire, de l'année dans laquelle l'acte parait avoir été fait, soient perdues, ou que l'on prouve que la perte de la minute de cet acte a été faite par un accident particulier;
  2° Qu'il existe un répertoire en règle du notaire, qui constate que l'acte a été fait à la même date.
  Lorsqu'au moyen du concours de ces deux circonstances la preuve par témoins sera admise, il sera nécessaire que ceux qui ont été témoins de l'acte, s'ils existent encore, soient entendus.
  § 5. DES ACTES RECOGNITIFS ET CONFIRMATIFS.
  Art. 1337. Les actes récognitifs ne dispensent point de la représentation du titre primordial, à moins que sa teneur n'y soit spécialement relatée.
Ce qu'ils contiennent de plus que le titre primordial, ou ce qui s'y trouve de différent, n'a aucun effet.
Néanmoins, s'il y avait plusieurs reconnaissances conformes, soutenues de la possession, et dont l'une eût trente ans de date, le créancier pourrait être dispensé de représenter le titre primordial.
  Art. 1338. L'acte de confirmation ou ratification d'une obligation contre laquelle la loi admet l'action en nullité ou en rescision, n'est valable que lorsqu'on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l'action en rescision, et l'intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.
A défaut d'acte de confirmation ou ratification, il suffit que l'obligation soit exécutée volontairement après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée.
La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.
  Art. 1339. Le donateur ne peut réparer par aucun acte confirmatif les vices d'une donation entre vifs; nulle en la forme, il faut qu'elle soit refaite en la forme légale.
  Art. 1340. La confirmation ou ratification, ou exécution volontaire d'une donation par les héritiers ou ayant cause du donateur, après son décès, emporte leur renonciation à opposer soit les vices de forme, soit toute autre exception.
  SECTION II. - DE LA PREUVE TESTIMONIALE.
  Art. 1341. [Il doit être passé acte devant notaire ou sous signature privée, de toutes choses excédant une somme ou valeur de [375 EUR], même pour dépôts volontaires; et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de [375 EUR].]
Le tout sans préjudice de ce qui est prescrit dans les lois relatives au commerce.
  Art. 1342. La règle ci-dessus s'applique au cas où l'action contient, outre la demande du capital, une demande d'intérêts qui, réunis au capital, excèdent la somme de [[375 EUR].]
  Art. 1343. Celui qui a formé une demande excédant [[375 EUR]], ne peut plus être admis à la preuve testimoniale, même en restreignant sa demande primitive.
  Art. 1344. La preuve testimoniale, sur la demande d'une somme même moindre de [[375 EUR]], ne peut être admise lorsque cette somme est déclarée être le restant ou faire partie d'une créance plus forte qui n'est point prouvée par écrit.
  Art. 1345. Si dans la même instance une partie fait plusieurs demandes dont il n'y ait point de titre par écrit, et que, jointes ensemble, elles excèdent la somme de [[375 EUR]], la preuve par témoins n'en peut être admise, encore que la partie allègue que ces créances proviennent de différentes causes, et qu'elles se soient formées en différents temps, si ce n'était que ces droits procédassent, par succession, donation ou autrement, de personnes différentes.
  Art. 1346. Toutes les demandes, à quelque titre que ce soit, qui ne seront pas entièrement justifiées par écrit, seront formées par un même exploit, après lequel les autres demandes dont il n'y aura point de preuves par écrit ne seront pas reçues.
  Art. 1347. Les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit.
On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.
  Art. 1348. Elles reçoivent encore exception toutes les fois qu'il n'a pas été possible au créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation qui a été contractée envers lui.
Cette seconde exception s'applique :
  1° Aux obligations qui naissent des quasi-contrats et des délits ou quasi-délits;
  2° Aux dépôts nécessaires faits en cas d'incendie, ruine, tumulte ou naufrage, et à ceux faits par les voyageurs en logeant dans une hôtellerie, le tout suivant la qualité des personnes et les circonstances du fait;
  3° Aux obligations contractées en cas d'accidents imprévus, où l'on ne pourrait pas avoir fait des actes par écrit;
  4° Au cas où le créancier a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale, par suite d'un cas fortuit, imprévu et résultant d'une force majeure.
  SECTION III. - DES PRESOMPTIONS.
  Art. 1349. Les présomptions sont des conséquences que la loi ou le magistrat tire d'un fait connu à un fait inconnu.
  § 1. DES PRESOMPTIONS ETABLIES PAR LA LOI.
  Art. 1350. La présomption légale est celle qui est attachée par une loi spéciale à certains actes ou à certains faits; tels sont :
  1° Les actes que la loi déclare nuls, comme présumés faits en fraude de ses dispositions, d'après leur seule qualité;
  2° Les cas dans lesquels la loi déclare la propriété ou la libération résulter de certaines circonstances déterminées;
  3° L'autorité que la loi attribue à la chose jugée;
  4° La force que la loi attache à l'aveu de la partie ou à son serment.
  Art. 1351. [Abrogé]
  Art. 1352. La présomption légale dispense de toute preuve celui au profit duquel elle existe.
Nulle preuve n'est admise contre la présomption de la loi, lorsque, sur le fondement de cette présomption, elle annule certains actes ou dénie l'action en justice, à moins qu'elle n'ait réservé la preuve contraire, et sauf ce qui sera dit sur le serment et l'aveu judiciaires.
  § 2. DES PRESOMPTIONS QUI NE SONT POINT ETABLIES PAR LA LOI.
  Art. 1353. Les présomptions qui ne sont point établies par la loi, sont abandonnées aux lumières et à la prudence du magistrat, qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet les preuves testimoniales, à moins que l'acte ne soit attaqué pour cause de fraude ou de dol.4
  SECTION IV. - DE L'AVEU DE LA PARTIE.
  Art. 1354. L'aveu qui est opposé à une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire.
  Art. 1355. L'allégation d'un aveu extrajudiciaire purement verbal est inutile toutes les fois qu'il s'agit d'une demande dont la preuve testimoniale ne serait point admissible.
  Art. 1356. L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial.
Il fait pleine foi contre celui qui l'a fait.
Il ne peut être divisé contre lui.
Il ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait.
Il ne pourrait être révoqué sous prétexte d'une erreur de droit.
  SECTION V. - DU SERMENT.
  Art. 1357. Le serment judiciaire est de deux espèces :
  1° Celui qu'une partie défère à l'autre pour en faire dépendre le jugement de la cause : il est appelé "décisoire";
  2° Celui qui est déféré d'office par le juge à l'une ou à l'autre des parties.
  § 1. DU SERMENT DECISOIRE.
  Art. 1358. Le serment décisoire peut être déféré sur quelque espèce de contestation que ce soit.
  Art. 1359. Il ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère.
  Art. 1360. Il peut être déféré en tout état de cause, et encore qu'il n'existe aucun commencement de preuve de la demande ou de l'exception sur laquelle il est provoqué.
  Art. 1361. Celui auquel le serment est déféré, qui le refuse ou ne consent pas à le référer à son adversaire, ou l'adversaire à qui il a été référé et qui le refuse, doit succomber dans sa demande ou dans son exception.
  Art. 1362. Le serment ne peut être référé quand le fait qui en est l'objet n'est point celui des deux parties, mais est purement personnel à celui auquel le serment avait été déféré.
  Art. 1363. Lorsque le serment déféré ou référé a été fait, l'adversaire n'est point recevable à en prouver la fausseté.
  Art. 1364. La partie qui a déféré ou référé le serment, ne peut plus se rétracter lorsque l'adversaire a déclaré qu'il est prêt à faire ce serment.
  Art. 1365. Le serment fait ne forme preuve qu'au profit de celui qui l'a déféré ou contre lui, et au profit de ses héritiers et ayants cause ou contre eux.
Néanmoins le serment déféré par l'un des créanciers solidaires au débiteur ne libère celui-ci que pour la part de ce créancier;
Le serment déféré au débiteur principal libère également les cautions;
Celui déféré à l'un des débiteurs solidaires profite aux codébiteurs.
Et celui déféré à la caution profite au débiteur principal.
Dans ces deux derniers cas, le serment du codébiteur solidaire ou de la caution ne profite aux autres codécideurs ou au débiteur principal, que lorsqu'il a été déféré sur la dette, et non sur le fait de la solidarité ou du cautionnement.
  § 2. DU SERMENT DEFERE D'OFFICE.
  Art. 1366. Le juge peut déférer à l'une des parties le serment, ou pour en faire dépendre la décision de la cause, ou seulement pour déterminer le montant de la condamnation.
  Art. 1367. Le juge ne peut déférer d'office le serment, soit sur la demande, soit sur l'exception qui y est opposée, que sous les deux conditions suivantes : il faut,
  1° Que la demande ou l'exception ne soit pas pleinement justifiée;
  2° Qu'elle ne soit pas totalement dénuée de preuves.
Hors ces deux cas, le juge doit ou adjuger ou rejeter purement et simplement la demande.
  Art. 1368. Le serment déféré d'office par le juge à l'une des parties, ne peut être par elle référé à l'autre.
  Art. 1369. Le serment sur la valeur de la chose demandée, ne peut être déféré par le juge au demandeur que lorsqu'il est d'ailleurs impossible de constater autrement cette valeur.
Le juge doit même, en ce cas, déterminer la somme jusqu'à concurrence de laquelle le demandeur en sera cru sur son serment.
==================================================================================

Code Civil : Art. 1101 à 1133 – dispositions préliminaires concernant des contrats, …

Extrait de JURIDAT en date du 22.06.2012 :

====================================================================

TITRE III. - DES CONTRATS OU DES OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES EN GENERAL.

CHAPITRE I. - DISPOSITIONS PRELIMINAIRES.

Article 1101. Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Art. 1102. Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.

Art. 1103. Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers une ou plusieurs autres, sans que de la part de ces dernières il y ait d'engagement.

Art. 1104. Il est commutatif lorsque chacune des parties s'engage à donner ou à faire une chose qui est regardée comme l'équivalent de ce qu'on lui donne, ou de ce qu'on fait pour elle.

Lorsque l'équivalent consiste dans la chance de gain ou de perte pour chacune des parties, d'après un événement incertain, le contrat est aléatoire.

Art. 1105. Le contrat de bienfaisance est celui dans lequel l'une des parties procure à l'autre un avantage purement gratuit.

Art. 1106. Le contrat à titre onéreux est celui qui assujettit chacune des parties à donner ou à faire quelque chose.

Art. 1107. Les contrats, soit qu'ils aient une dénomination propre, soit qu'ils n'en aient pas, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent titre.

Les règles particulières à certains contrats sont établies sous les titres relatifs à chacun d'eux; et les règles particulières aux transactions commerciales sont établies par les lois relatives au commerce.

CHAPITRE II. - DES CONDITIONS ESSENTIELLES POUR LA VALIDITE DES CONVENTIONS.

Art. 1108. Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :

Le consentement de la partie qui s'oblige;

Sa capacité de contracter;

Un objet certain qui forme la matière de l'engagement;

Une cause licite dans l'obligation.

SECTION 1. - DU CONSENTEMENT.

Art. 1109. Il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Art. 1110. L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

Elle n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle ont a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

Art. 1111. La violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation, est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite.

Art. 1112. Il y a violence, lorsqu'elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu'elle peut lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

On a égard, en cette matière, à l'âge, au sexe et à la condition des personnes.

Art. 1113. La violence est une cause de nullité du contrat, non seulement lorsqu'elle a été exercée sur la partie contractante, mais encore lorsqu'elle l'a été sur son époux ou sur son épouse, sur ses descendants ou ses ascendants.

Art. 1114. La seule crainte révérencielle envers le père, la mère, ou autre ascendant, sans qu'il y ait eu de violence exercée, ne suffit point pour annuler le contrat.

Art. 1115. Un contrat ne peut plus être attaqué pour cause de violence, si, depuis que la violence a cessé, ce contrat a été approuvé, soit expressément, soit tacitement, soit en laissant passer le temps de la restitution fixé par la loi.

Art. 1116. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Art. 1117. La convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

Art. 1118. La lésion ne vicie les conventions que dans certains contrats ou à l'égard de certaines personnes, ainsi qu'il sera expliqué en la même section.

Art. 1119. On ne peut, en général, s'engager, ni stipuler en son propre nom, que pour soi-même.

Art. 1120. Néanmoins on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci; sauf l'indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l'engagement.

Art. 1121. On peut pareillement stipuler au profit d'un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même ou d'une donation que l'on fait à un autre. Celui qui a fait cette stipulation, ne peut plus la révoquer, si le tiers a déclaré vouloir en profiter.

Art. 1122. On est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

SECTION II. - DE LA CAPACITE DES PARTIES CONTRACTANTES.

Art. 1123. Toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi.

Art. 1124. Les incapables de contracter sont : les mineurs, les interdits et généralement tous ceux à qui la loi interdit certains contrats.

Art. 1125. Le mineur et l'interdit ne peuvent attaquer, pour cause d'incapacité, leurs engagements que dans les cas prévus par la loi.

Les personnes capables de s'engager ne peuvent opposer l'incapacité du mineur ou de l'interdit avec qui elles ont contracté.

SECTION III. - DE L'OBJET ET DE LA MATIERE DES CONTRATS.

Art. 1126. Tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, ou qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire.

Art. 1127. Le simple usage ou la simple possession d'une chose peut être, comme la chose même, l'objet du contrat.

Art. 1128. Il n'y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l'objet des conventions.

Art. 1129. Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.

La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.

Art. 1130. Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation.

On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s'agit [, sauf dans les cas prévus par la loi].

SECTION IV. - DE LA CAUSE.

Art. 1131. L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Art. 1132. La convention n'est pas moins valable, quoique la cause n'en soit pas exprimée.

Art. 1133. _ La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public.

===================================================================

La prime à la rénovation en Région bruxelloise : le bon plan !

Lu sur Livios, grâce au forum de PIM:

« En Région bruxelloise, les aides au logement vont en priorité à la rénovation des bâtiments existants. Logique: pour construire du neuf, il faut soit trouver un terrain à bâtir (très rare à Bruxelles) soit démolir un bâtiment ancien. Le parc de logements existant y a grand besoin d’être rénové. Beaucoup d’immeubles datent d’avant la dernière guerre voire bien souvent d’avant 1914! Et beaucoup de constructions et rénovations des années 50 à 70, époque du pétrole bon marché, se sont faites en visant le confort mais en négligeant l’isolation thermique. 

Si vous être propriétaire ou candidat acquéreur d’un de ces logements anciens mal isolés, vous avez le choix entre deux stratégies :

■ rénover pas à pas, année après année, en commençant par exemple par isoler le toit

 ■ou intégrer les travaux d’isolation dans un projet plus global. Et là, cela vaut la peine de vous renseigner sur la prime à la rénovation.

Cette prime est fort généreuse. Elle peut atteindre jusqu’à 35.000€, financer de 30 à 70% du montant des travaux. Et grosse cerise sur le gâteau : une avance de 90% de la prime peut être versée au début des travaux, sur base d’une première facture de l’entrepreneur. (...) .»

Pour en savoir plus sur les conditions, cliquez ici …

Bruxelles 2040: Trois visions pour une métropole

Quelle forme prendra Bruxelles en 2040 si la croissance démographique se poursuit?
Voulez-en savoir plus?

L’exposition ‘Bruxelles 2040. Trois visions pour une métropole’ présente trois approches ... à visiter avant le 20.05.2012. Des courts-métrages inédits, réalisés par les journalistes Robin Ramaekers et Jo Ackermans, présentent chacune de ces trois visions.


Voir pour plus d'info le site de BOZAR:
Bruxelles 2040: Trois visions pour une métropole.

ou le video:
Brussels 2040: 3 visions for a metropolis at BOZARbrussels

Charges de copropriété pour 2010 en France

L'article "Paris : les charges de copropriété en hausse de 3% en 2010", publié le 13/12/2011 sur un site français, est basé sur des informations d'une association importante d'agents immobiliers (FNAIM).

L'auteur arrive entre autres aux conclusions suivantes, qui intéressent indirectement notre ACP:

Charges annuelles: 1829 EUR/an/lot (= ca 457 EUR/trim)
Augmentation 2010/2009: + 6 % (= ca 27 EUR/trim)

La situation française est pour certains aspects très différente du contexte belge (ex: majoritairement pas de compteurs d'énergie, ...), mais la tendance est en gros semblable.

Source primaire: www.relaxnews.com

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu

Ce matin (27/11) lu sur le site de La Libre.be un article de Myriam TONUS, avec comme titre :
«La démocratie n’a rien d’un jeu »

Un extrait :

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner, avec contrôle permanent de tous les représentants. Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêche que l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .»

Source :
http://www.lalibre.be/debats/opinions/article/702710/la-democratie-n-a-rien-d-un-jeu.html

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011

Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.

La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... .

Le RIT (souligné en gras par moi) est pour nous en principe notre ACP Anciens Combattants (BCE 0884.081.457), mais en fait ce sont les DEUX demandeurs des permis d'environnement classe 1B.

Comme il s'agit de deux associations de fait, il en résulte probablement que c'est notre ex-syndic qui est  notre RIT, tant que le problème des permis n'est pas résolu.

Ci-après l'extrait complet de cette réglementation, d'application depuis  le 01.01.2011.

Source officielle: http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/IF_ChauffagePEB_Prof_FR.PDF?langtype=2060

 =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=- =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

LA REGLEMENTATION CHAUFFAGE PEB
Les exigences applicables aux systèmes de chauffage lors de leur installation et

pendant leur exploitation

1. LA BASE LEGALE

En application de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments 2002/91/EC et de l'ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments, les systèmes de chauffage doivent respecter une série d'exigences qui visent une efficacité énergétique minimale et la réduction de leur impact environnemental. Pour garantir le respect de ces exigences, la réglementation impose, à partir du 1er janvier 2011, de faire réaliser différents actes de contrôle par des professionnels agréés par Bruxelles Environnement.

Ces exigences et ces actes sont repris dans l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation (ci-après dénommé "arrêté chauffage").

2. OBJECTIF

On évalue la diminution des gaz à effet serre émis en Région de Bruxelles-Capitale suite à la mise en oeuvre de cet arrêté à 166 ktéq. CO2 d'ici à 2020, soit une diminution de 6,10 % des émissions directes liées à l'activité des bâtiments et de 3,79 % des émissions directes de la RBC.

3. LE CHAMP D'APPLICATION

Les dispositions de l'arrêté chauffage s'appliquent à tous les systèmes de chauffage sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant une ou plusieurs chaudières, 

• d’une puissance nominale supérieure à 20 kW, et 
•  fonctionnant avec un combustible liquide ou gazeux, et 
• -hauffant de l’eau comme fluide caloporteur intermédiaire.

 

4. LE SYSTEME DE CHAUFFAGE

Le système de chauffage est l'ensemble des composantes nécessaires pour chauffer l'air d'un bâtiment et/ou de l'eau chaude sanitaire, en ce compris le ou les générateurs de chaleur, les conduites de distribution, les ballons de stockage et les éléments pour l'émission (radiateurs, convecteurs, planchers chauffants,…), ainsi que les systèmes de régulation.

Un système de chauffage est de type 1 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale inférieure à 100 kW et de type 2 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale supérieure ou égale à 100 kW ou par plusieurs chaudières.

5. LE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES

Le responsable des installations techniques (RIT) est :

• pour les installations soumises à permis d'environnement: la personne physique ou morale, titulaire du permis d'environnement, 
• pour les installations non soumises à permis d'environnement: leur propriétaire ou chacun des co-propriétaires. 

C'est au RIT qu'incombe l'obligation de respecter les exigences PEB relatives aux installations

et de faire procéder au contrôle et à l'entretien de celles-ci.

6. LES EXIGENCES

L'arrêté chauffage contient 16 exigences qui portent sur les points suivants:

1.  les orifices de mesure de combustion 
2.  la combustion et les émissions des chaudières en fonctionnement 
3.  le dimensionnement des chaudières en puissance calorifique 
4.  la modulation de la puissance des brûleurs de chaudière 
5.  le tirage de la cheminée 
6.  la ventilation du local de chauffe 
7.  l'étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air 
8.  le calorifugeage des conduits et accessoires 
9.  le partitionnement de la distribution de chaleur et d'air 
10.  la régulation du système de chauffage 
11.  la tenue d'un carnet de bord 
12.  le comptages énergétiques sur les chaudières 
13.  le comptages électriques sur les ventilateurs 
14.  la récupération de chaleur sur l’air extrait 
15.  la variation du débit d’air neuf selon l’occupation réelle 
16.  la tenue d'une comptabilité énergétique

 

7. LES ACTES

7.1 LA RECEPTION DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le RIT doit faire appel à un professionnel agréé pour réaliser la réception du système de

chauffage lors de la mise en service de celui-ci dans au moins un des cas suivants : 

- après l'installation d'une chaudière ; 

- après le remplacement du corps de chaudière ; 

- après le remplacement du brûleur ; 

- après le déplacement d'une chaudière. 

Le but de la réception est de vérifier la conformité du système de chauffage aux différentes 

exigences.

7.2 LE CONTROLE PERIODIQUE DES CHAUDIERES

Tous les ans pour les chaudières au mazout et tous les 3 ans pour les chaudières au gaz, le 

RIT doit faire contrôler les chaudières du système de chauffage par un professionnel agréé. 

Le contrôle périodique comprend: 

- le nettoyage de la chaudière ; 

- le nettoyage du système d’évacuation des gaz de combustion ; 

- le réglage du brûleur de la chaudière ; 

- la vérification des exigences suivantes: 

• orifices de mesure de combustion ;
• exigences relatives à la combustion et à l'émission des chaudières en fonctionnement ;
• exigence relative à la modulation de puissance des brûleurs de chaudière ;
• tirage de la cheminée ;
• ventilation du local de chauffe ;
• étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air.

7.3 LE DIAGNOSTIC DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le diagnostic du système de chauffage est une évaluation non-contraignante de ce système par un professionnel agréé. Il doit être réalisé au plus tôt un an avant et au plus tard un an après que la chaudière la plus âgée d'une puissance supérieure à 20kW raccordée au système de chauffage ait atteint l'âge de 15 ans. Un contrôle périodique doit avoir été réalisé dans les 12 mois précédant le diagnostic.

   

Le diagnostic comprend: 

   

- l'évaluation des performances énergétiques de la ou des chaudières et du système de chauffage ; 

   

- des informations quant au respect des exigences applicables en fonction du type du système de chauffage ;

   

- la détermination du surdimensionnement de la chaudière ou de l'ensemble des chaudières ; 

  

- des conseils sur: 

• le remplacement des chaudières ;
• sur d'autres modifications possibles du système de chauffage;
• sur l'utilisation du système de chauffage ;
• sur les solutions alternatives envisageables.

8. LES PROFESSIONNELS AGREES

L'arrêté chauffage prévoit 5 types d'agrément pour pouvoir réaliser les réceptions, les contrôles  

périodiques et les diagnostics des systèmes de chauffage:

• le technicien chaudière agréé L (chaudière à combustible liquide) ;
• le technicien chaudière agréé G1 (chaudière gaz atmosphérique ou à brûleur prémix) ;
• le technicien chaudière agréé G2 (chaudière gaz à brûleur à air pulsé) ;
• le chauffagiste agréé ;
• le conseiller chauffage PEB.

Le tableau suivant reprend les différents types d'agrément en fonction du type de système de chauffage et des actes pour lesquels ils sont valables.
  

L'octroi des agréments par Bruxelles Environnement est soumis à certaines conditions dont 

l'obtention de certificats d'aptitude selon le type d'agrément et le respect d'une déclaration sur  

l'honneur et le suivi des formations de recyclage.

L'agrément est valable 5 ans et il peut être prolongé par périodes de 5 ans.

Le contrôle de la qualité des activités des professionnels agréés dans le cadre de l'arrêté  

chauffage sera assuré par des organismes de contrôle qualité (OCQ) désignés par Bruxelles

Environnement.

Un ou deux parkings souterrain ???

1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres :

• 250 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries en sous-sol
• Une chaufferie au niveau –1 en-dessous du 107
• 2 x 10 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 209 lots de garages souterrains privatifs avec deux entrées :
• Une pour les garages du niveau -1 (101/103/105 et 107/109/111)
• Une pour les garages du niveau -2 (seulement 107/109/111)

2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme nécessaires pour entre autres :

• 248 appartements privatifs avec 6 entrées
• Deux conciergeries au rez
• Une chaufferie au niveau –1 à coté du 107
• 2 x 12 emplacements de parking en surface pour visiteurs
• 217 lots de garages souterrains privatifs avec une entrée

3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire.

4. Deux permis d'environnement classe 1B ont été octroyé le 31.01.2007 par IBGE pour deux groupes d'installations, qui forment entre eux ni une unité technique ni géographique:

• Le permis 271460 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants I » pour le groupe d'installations situés aux 107, 109 et 111:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 136 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.3861 kW  (installation classe 2)
• Le permis 271462 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants II » pour le groupe d'installations situés aux 101, 103 et 105:
• un parking en surface de 12 places  (installation classe 2)
• un parking en souterrain de 121 emplacements (installation classe 1B)
• une chaudière à gaz de 1.454 kW  (installation classe 2)

Mise à jour jusqu'au 10.11.2011