L’esprit de la loi ou la lettre de la loi? (1)

Il y a des organisations professionnelles qui ont en pratique rendu impossible que la majorité des ACP appliquent la loi. Surtout en se basant sur une partie de la loi et en l’interprétant à la lettre. Cette réaction est humaine. 

Mais elle empêche de voir l’efficacité ET la rentabilité de toutes des changements imposés par la loi de 2010. C'est un tout. Si un élément n'est pas appliqué, alors la rentabilité de l'ensemble en souffre.

Comme les modalités d’exécution ne sont pas encore toutes publiés, il est utile d’en faire une  petite synthèse, avec des liens/renvois vers la loi, mais aussi vers les problèmes concrets, tant avant qu’après 2010.

En plus comme prévue les brochures d’information concernant les différents domaines ou une ACP est actif, commencent à sortir à fur et mesure de la publication des AR d‘exécution (les liens PIM dirigent vers le sujet correspondant du forum PIM):

• Général (Loi 02.06.2010 : FRB avec le notariat) :

1. FRB : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (F)
2. KBS : Praktische gids voor mede-eigenaars (N)
3. PIM : Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires

• Administratif (Loi 02.06.2010 et l’Art. 577-8 §2/1 CC : en attente)

1. BCE : ultérieurement (F)
2. KBO : ultérieurement (N)
3. Application concrète :

PIM : Inscription à la BCE (2011)
PIM: ACP: Entreprise ou non? (2010)

PIM : Compte bancaire pour co-propriété (2014)
PIM : La gestion des syndics devient plus transparente (2013)
PIM : Taxe régionale Bxl- installations soumises à un permis classe ½ (2012)
PIM : Copropriété et IBGE (2008)
PIM : La résidence portera dans le futur le nom du syndic ? (2008)
PIM : Compte bancaire et association (2007)

• Comptabilité (Loi 02.06.2010 et l’AR 12.7.2012 : CNC avec FSP Justice)

1. CNC : Avis 2012/14 - Exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 (Avis du 5 septembre 2012)
2. Kluwer : La réforme critiquable et critiquée de la comptabilité des associations de copropriétaires (2013)
3. PIM : Approbation des comptes en AG, une logique? (2014)
4. PIM : Décompte des charges (2014)
5. PIM : AR Comptabilité ACP (2013)
6. PIM : Types de comptabilité (2006)

• Travaux et leur financement (Loi 02.06.2010 : SNPC avec Electrabel) :

1. SNPC: www.snpc-nems.be/energie (F)
2. NICM: ultérieurement (N)
3. Electrabel: La copropriété : ses travaux, leur financement et le défi énergétique
4. PIM: Copropriété : Publication Travaux et Financement

• Travaux et le dossier « DIU » (Loi 02.06.2010 et l’AR de l’Art. 577-???: en attente) :

1. SPF Emploi : 22 MARS 2006. - Arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles
2. Notaires.be : Dossier d'intervention ultérieure (DIU)
3. Carnoy : DIU et promotion (2013)
4. PIM : DIU: centraliser chez le syndic ? (2007)

Leur facteur commun est qu’ils appliquent la loi comme un bon père de famille le ferait. Il y a certes encore des zones grises. Les brochures ne les exploitent pas au profit d’un petit groupe, mais indiquent des solutions pratiques dans l'intérêt général.

Seulement quand toutes les AR d’exécution ont été publiés, les associations de défense pourront finalement publier, de préférence ensemble, le « Manuel du copropriétaire belge du 21^ème siècle », avec dedans des propositions pratiques concernant le contenu des statuts, le contrat du syndic et de ses mandataires, …. .

Mais surtout comment un propriétaire au sein d’une copropriété forcée :

• devient copropriétaire, tant avant qu’après l’achat ;
• est informé en permanence ;
• prend part au processus décisionnel ;
• participe activement à plusieurs degrés au fonctionnement de sa copropriété ;
• n’est plus copropriétaire, tant avant qu’après l’achat .

Le document, diffusé lors le congrès bilingue de la Journée du Copropriétaire 2014, organisé à Elewijt par la CNIC en collaboration avec le SNPC, … indique que des initiatives sont prises dans le sens indiqué ci-devant. La table des matières de ce document est parlant à lui-même. Lisez la partie III.

Last but not least il faut comprendre que la comptabilité se scinde en

• comptabilité générale (normalisée) = l’inventaire depuis 2013 et le bilan d’avant 2013
• comptabilité analytique (non normalisée) = le décompte d’avant 2013
• comptabilité budgétaire (non normalisée) = les provisions, ... d’avant 2013

C’est un fait que la comptabilité d’une ACP doit rester simple, mais elle doit se fonder sur les mêmes principes de base.

Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

Code Civil – Copropriété (1924-1994)

Pour mettre nos statuts de 1975 dans leur contexte correct, il faut lire le texte du seule article du Code Civil qui s’occupait avec le copropriété depuis seulement 1924 :

« Art. 577bis. § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :

§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.

§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.  Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à titre d'accessoires à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents, ne sont point sujets à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits ou saisis qu'avec l'héritage dont ils sont l'accessoire.  Les charges de cette copropriété, et notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en proportion de la valeur des héritages principaux.

§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

§ 11. Lorsque les divers étages ou parties d'étages d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à l'usage commun des divers étages ou parties d'étages, tels que sol, fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseur, canalisation et toutes autres, sont réputées communes et sont régies par les dispositions du présent chapitre, spécialement par les §§ 9 et 10. »

Code de Droit Économique et la copropriété

Le Code du Droit Économique a regroupé en 2013 toute une série de lois, … qui sont d’application dans notre vie quotidienne, comme consommateur, copropriétaire, … .

L’Art. III.40 du CDE oblige chaque copropriété de coordonner les statuts avec la loi de 1994 et 2010. La sanction : radiation de l’ACP de la Banque Carrefour (BCE), ce qui est la même chose que de retirer votre carte d’identité. Cette sanction est tellement grave que la législateur n’a pas prévue de sanction pour la non-exécution de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010. Lisez le §5.

"Art. III.40. § 1 er. Lorsque la donnée erronée ou l'absence de la donnée résulte de l'inaccomplissement par une entreprise des formalités auxquelles elle est tenue par ou en vertu d'une loi, d'un décret ou d'une ordonnance. le service de gestion invite l'entreprise par courrier. à procéder à l'inscription, la modification ou la radiation de ses données auprès du service désigné dans le courrier par le service de gestion.L'entreprise dispose d'une période de trente jours après l'envoi du courrier pour procéder auprès du service y désigné à l'inscription, à la modification ou à la radiation demandée.§ 2. A défaut pour l'entreprise d’avoir accompli les formalités dans le délai requis, le service de gestion procède à la radiation d'office des données erronées. Cette radiation s'effectue sur base d'un jugement ou arrêt, d'un rapport d'enquête ou d'un procès-verbal établi par un fonctionnaire de police de la police locale ou fédérale, ou par un fonctionnaire mandaté par un service, une autorité ou une administration constatant le caractère erroné de la donnée.§ 3. Lorsque le service de gestion procède à la radiation dans la Banque Carrefour des Entreprises d'une donnée qui doit faire t'objet d'une publication aux annexes du Moniteur belge, la radiation est publiée gratuitement aux annexes du Moniteur beige à la demande du service de gestion.§ 4. La procédure de radiation d'office des données ne dispense en aucun cas l'entreprise d'effectuer les formalités légales qui lui incombent.Le service de gestion ne peut être tenu responsable du dommage causé à des tiers en raison de l'inaccomplissement par l'entreprise des formalités légales qui incombent à celle dernière.§ 5. Afin de garantir et d'améliorer la qualité des données de la Banque Carrefour des Entreprises, le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, fixer les conditions et modalités de modification ou d'inscription d'office."

Depuis le 01.01.2013 les ACP doivent tenir leur comptabilité suivant des normes publiée dans l’AR du 12.07.2012. Je ne rentre pas dans le détail quant aux sanctions implicites. Mais les principes de base, repris dans l'AR,  sont:

"Art. III.84. Toute comptabilité est tenue selon un système de livres et de comptes et conformément aux règles usuelles de la comptabilité en partie double.Les opérations sont inscrites sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, soit dans un livre journal unique soit dans un journal auxiliaire unique ou subdivisé en journaux spécialisés. Elles sont méthodiquement inscrites ou transposées dans les comptes qu'elles concernent." 

Source :

• SPF Économie, « Code de Droit Économique », 2014
• Pim, « Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 », 05.11.2014

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1. Code Civil – Art 1315 à 1369: Les obligations – leur preuve et leur paiement (22 jun. 2012)
2. Code Civil - Art. 1370 à 1384 : Des engagements qui se forment sans convention (20 sep. 2014)
3. La relation entre la CTIF et les agents immobilier... (6 okt. 2014)
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9. Code NACEBEL - ACP et sociétés de syndic (12 dec. 2013)
10. Responsabilité de l’ACP, de ses membres et ses mandataires (5 okt. 2014)
    (message qui devient populaire)

La relation entre la CTIF et les agents immobiliers. Son impact sur la comptabilité des ACP (1)

Un syndic gère l’argent d‘autrui.

Dans les jours/semaines qui viennent une réglementation va être opérationnelle qui aura un impact énorme sur l’organisation du travail d’un agent immobilier, syndic ou pas.

Notre ACP a déja ressenti les premiers effets lors de l'AGE 2014, en ce qui concerne la comptabilité de 2013.

Sans rentrer dans le détail, un document officiel assez long de 225 pages, publié sur le site du CTIF, situe l’évolution entre 1993 et 2013, ainsi que le futur immédiat .... : 

Le livre blanc de l’argent noir - 20 ans de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme 

Deux extraits :

« La Cellule de traitement des informations financières (CTFI) trouve son fondement dans la loi du 11 janvier 1993 préventive de l‘utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme. » (p. 9)

« Lors des contrôles, le SPF Économie a pu constater que de nombreux commerçants n‘avaient pas connaissance de leurs obligations en matière de limitation des paiements en espèces. Or, ils ont fait appel aux services de comptables, fiduciaires, réviseurs, qui soit n‘étaient pas au courant de la législation, soit n‘ont pas exercé leur devoir de conseil envers leur client, et dans tous les cas n‘ont pas rempli leurs obligations en matière de prévention du blanchiment. Si, dans certains cas, on peut être indulgent avec le petit commerçant ou le petit entrepreneur, il n‘en est pas de même avec les professionnels du chiffre … Ce n‘est un secret pour personne que certains acteurs n‘ont toujours pas abordé sérieusement leur rôle dans la chaîne de prévention du blanchiment. D‘autres, par contre ont pris la mesure de leurs obligations et le SPF Économie peut témoigner que de gros efforts sont déployés par les agents immobiliers. Il sera de la responsabilité du SPF Économie, en tant qu‘autorité de surveillance, de s‘assurer, lorsque le règlement applicable à ce secteur entrera en vigueur au deuxième semestre 2014, que les mesures de prévention du blanchiment seront effectivement mises en œuvre et qu‘elles se traduiront par une augmentation significative des signalements transmis à la CTIF. À cet effet, le SPF Économie mettra en œuvre prioritairement une politique de guidance du secteur et utilisera le cas échéant les moyens prévus par la loi pour la recherche et la poursuite des infractions. » (p. 132)

Responsabilité de l’ACP, de ses membres et ses mandataires (1)

Il est un fait qu’il est conseillé de connaître les responsabilités des différents acteurs dans le contexte de l’ACP, surtout si on décide comme membre de l’AG pour un montant de plusieurs centaines de milliers d’EUR.

Voir d'abord sur ce Blog:

• Statut légal des volontaires au sein d’une ACP  (02.03.2013)
• Confusion d’intérêts (3) (23.06.2014)

Plus d’info :

• La responsabilité de l’association et des dirigeants (France)
• Responsabilités des dirigeants et administrateurs d’a.s.b.l. (Belgique)
• Gestion de la S.P.R.L. (Belgique)
• L'association de fait (Belgique - officiel)
• L’association de fait (Belgique)
• Association de fait et Banque-Carrefour des entreprises

"Une association de fait doit également se déclarer à l’ONSS quand elle occupe des travailleurs salariés. L’ONSS sera alors l’initiateur de l’attribution d’un numéro d’entreprise à l’association de fait. " 

Ce qui était le cas pour les communautés de copropriétaires avant le 01.08.1995, qui engagaient des concierges.

Comptabilité des associations de copropriétaires :

À titre d'information, des synthèses de la méthode comptable à suivre dès le 01.01.2013 sont entre autres accessible sur l’internet, y compris le plan comptable à suivre minimalement :

CNC (officiel)

• Avis 2012/14 - Exemple chiffrérelatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations decopropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012
• Bulletin N° 63 : Nouveau plancomptable pour les associations des copropriétaires

Kluwer

• Comptabilité des associations decopropriétaires : plan comptable normalisé obligatoire à partir du 1er janvier2013

IBGE

• La mise en place d’une comptabilité énergétique au sein d’une ACP (permet souvent de diminuer les charges avec 10 à 30%)

CNIC

• Publication AR Comptabilité ACP -situation actuelle
• AR comptabilité d’ACP publié auMoniteur

DroitBelge.net

• Comptabilité des associations de copropriétaires

Carbonatation du béton

By MADe (Own work)
[GFDL (http://www.gnu.org/copyleft/fdl.html), CC-BY-SA-3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/) or CC-BY-SA-2.5-2.0-1.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.5-2.0-1.0)], via Wikimedia Commons

Dans le contexte de l’entretien et conservation d’immeubles à appartements il est probablement utile de consulter les pages internet suivantes :

• Carbonatation du béton (Wikipedia)

« La carbonatation atmosphérique du béton dégrade les bétons armés et est notamment responsable de la mise à nu de leurs armatures en acier. La carbonatation, associé à un phénomène de retrait dit « retrait de carbonatation »1 entraîne des problèmes de durabilité puis de résistance sur les structures en béton armé. Les barres d'acier, censées garantir cette résistance, gonflent sous l'effet de la corrosion et font éclater le béton d'enrobage, qui suit subit un retrait à cause de la carbonatation, les aciers sont alors mis à nu et continuent à se corroder. »

• Produit financier pour copropriété (l’intervention de Macha du 27/09/214 à 12h37)

« Quant à la rénovation cosmétique des terrasses qui ne remédiera pas au problème de carbonatation des bétons, selon la firme R.... spécialisée dans le traitement des bétons et a fait l'analyse de nos bétons, j'ai retrouvé leur rapport de janvier 2001 précisant que si une simple rénovation était effectuée (comme cela se fait habituellement par le remplacement des seuls carrelages et des garde-corps), la carbonatation continuerait et les travaux seraient à recommencer. »

Code Civil - Art. 1370 à 1386

Les articles suivants du Code Civil sont d'application dans notre copropriété. Ils est donc utile des les connaître, tant comme copropriétiare, que comme résident, membre de l'AG ou mandataire de l'ACP.

"TITRE IV. - DES ENGAGEMENTS QUI SE FORMENT SANS CONVENTION.

Art. 1370. Certains engagements se forment sans qu'il intervienne aucune convention, ni de la part de celui qui s'oblige, ni de la part de celui envers lequel il est obligé.
Les uns résultent de l'autorité seule de la loi; les autres naissent d'un fait personnel à celui qui se trouve obligé.
Les premiers sont les engagements formés involontairement, tels que ceux entre propriétaires voisins,
Les engagements qui naissent d'un fait personnel a celui qui se trouve obligé, résultent ou des quasi-contrats, ou des délits ou quasi-délits; ils font la matière du présent titre.

CHAPITRE I. - DES QUASI-CONTRATS.

Art. 1371. Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties.

Art. 1372. Lorsque volontairement on gère l'affaire d'autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu'il l'ignore, celui qui gère contracte l'engagement tacite de continuer la gestion qu'il a commencée, et de l'achever jusqu'à ce que le propriétaire soit en état d'y pourvoir lui-même; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire.
Il se soumet à toutes les obligations qui résulteraient d'un mandat exprès que lui aurait donné le propriétaire.

Art. 1373. Il est obligé de continuer sa gestion, encore que le maître vienne à mourir avant que l'affaire soit consommée, jusqu'a ce que l'héritier ait pu en prendre la direction.

Art. 1374. Il est tenu d'apporter à la gestion de l'affaire tous les soins d'un bon père de famille.
Néanmoins les circonstances qui l'ont conduit à se charger de l'affaire, peuvent autoriser le juge à modérer les dommages et intérêts qui résulteraient des fautes ou de la négligence du gérant.

Art. 1375. Le maître dont l'affaire a été bien administrée, doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l'indemniser de tous les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites.

Art. 1376. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu

Art. 1377. Lorsqu'une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.
Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier a supprimé son titre par suite du payement, sauf le recours de celui qui a payé contre le véritable débiteur.

Art. 1378. S'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du payement.

Art. 1379. Si la chose indûment reçue est un immeuble ou un meuble corporel, celui qui l'a reçue s'oblige à la restituer en nature, si elle existe, ou sa valeur, si elle est périe ou détériorée par sa faute; il est même garant de sa perte par cas fortuit, s'il l'a reçue de mauvaise foi.

Art. 1380. Si celui qui a reçu de bonne foi, a vendu la chose, il ne doit restituer que le prix de la vente.

Art. 1381. Celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose.

CHAPITRE II. - DES DELITS ET DES QUASI-DELITS.

Art. 1382. Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Art. 1383. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Art. 1384. On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
Le père et la mère sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
Les instituteurs et les artisans, du dommage cause par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans, ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.

Art. 1385. Le propriétaire d'un animal, ou celui qui s'en sert, pendant qu'il est à son usage, est responsable du dommage que l'animal a causé, soit que l'animal fût sous sa garde, soit qu'il fût égaré ou échappé.

Art. 1386. Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction."

Le Quartier Josaphat et son futur ....

Site à visiter avant le 10/9: Commons Josaphat

Confusion d’intérêts (3)

Mes textes précédentes sont:

• Confusion d’intérêts (1) du 12.06.2013
• Confusion d’intérêts (2) du 09.01.2014

En complément suivent ci-après des liens vers de articles (et des extraits). Bien qu’ils ne sont parfois pas directement applicable dans notre contexte, ces analyses indiquent quand même la direction de la jurisprudence en cas de confusion/mélange/conflit d’intérêts.

Des sociétés ayant une confusion d’intérêts, d’activité et de direction sont coemployeurs (Chambre sociale de la Cour de cassation du 3 mai 2012, n° de pourvoi 10-27461) (France)

Extrait :
« Ce qu’il faut retenir : La qualification de coemployeurs a des conséquences pratiques importantes. Il s’agit de plusieurs personnes juridiques distinctes qui exercent conjointement le pouvoir de direction. Dans ce cas, toutes les entités sont solidairement responsables. »

Conflits d’intérêts dans le chef d’un administrateur (Pierre Paulus de Châtelet, dans DroitBelge.Net (www.droitbelge.net), Fiche Pratique, consulté le 23 juin 2014)

Extrait :
« Il y a conflit d’intérêt lorsque l’administrateur a un intérêt patrimonial direct ou indirect opposé à celui de la société. »

De la confusion des intérêts au conflit d’intérêts (Yves MÉNY, dans Pouvoirs, revue française d’études constitutionnelles et politiques, n°147, 147 - Les conflits d’intérêts, p.5-15. Consulté le 2014-06-23)

Extrait :
« Peu à peu, sous la pression des médias, de l’opinion publique et en raison de l’internationalisation des débats, l’approche française, malgré de fortes réticences, tend à se rapprocher des pratiques anglo-saxonnes, historiquement les plus avancées dans ce domaine. »

Conflit d’intérêts (CI) : l’avis d’un juriste (D. Pricken, Cabinet d’avocats Actéon, Liège, 28.11.2011)

Extrait :
« 1.3
Tentative de définition au regard de l’expérience collective :
« Le CI est la situation dans laquelle se trouve un individu qui est chargé de prendre une décision ou de donner un avis en application de critères objectifs sur un sujet donné, dans l’intérêt général ou dans l’intérêt d’une personne en particulier, et dont la décision ou l’avis sont susceptibles d’être orientés par l’interférence de critères subjectifs liés à son intérêt propre, c’est-à-dire aux avantages qu’il peut retirer directement ou indirectement de cet avis ou de cette décision » »

Extrait :
« 1.4.
Définition du Comité des Ministres du Conseil de l’Europe (recommandation n° R(2000)10) à propos des agents publics :
« Un CI naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé, possède à titre personnel des intérêts directs ou indirects qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées par cet organisme ».
Selon cette recommandation, il faut entendre, par « intérêt personnel » :
« Tout avantage qui peut exister pour la personne elle-même ou en faveur de sa famille, de ses parents, de ses amis, ou de personnes proches, ou de personnes ou d’organisations avec lesquelles elle a, ou a eu des relations d’affaires ou des relations politiques »  »

Charte de bon voisinage (Bruxelles Environnement - 2010)

Source : Mes obligations en matière de bruit (extrait dd. 16.06.2014) (tekst in F)

• Je ne gêne mes voisins ni le jour ni la nuit.
• À la maison, je marche en chaussures à semelles souples, en pantoufles ou nu-pied.
• Je m’habitue à ne pas crier.
• J’évite de courir dans l’appartement.
• Je modère le son de ma télévision et de ma chaîne hi-fi.
• J’achète des appareils électroménagers silencieux et je ne les fais pas fonctionner pendant la nuit.
• Je bricole et je tonds la pelouse durant la semaine (en tous cas pas les dimanches et jours fériés), en journée et à des horaires acceptables pour tous.
• Je ne claque pas les portes de mon logement ou de ma voiture.
• Je descends les escaliers sans faire de bruit.
• Je place des feutres en dessous des chaises et des meubles que je déplace souvent.
• J’apprends à mon chien à ne pas aboyer intempestivement.
• J'évite, si possible, de faire couler de l'eau la nuit (douche, bain,...).
• Je munis mes électroménagers bruyant et mes tuyauteries de plots ou de colliers anti-vibratiles.
• Je choisis des appareils moins bruyants. De plus en plus souvent, l'indice de puissance Lw de l'appareil est indiqué sur l'étiquette. Plus cet indice est grand, plus l'appareil est bruyant.
• Je préviens mes voisins en cas de fête, de concert ou de travaux.
• Si je joue d’un instrument de musique, je le fais dans un local insonorisé et pendant la journée.
• Je tonds ma pelouse quand c'est autorisé : tous les jours de la semaine de 7h à 20h sauf le dimanche et les jours fériés.
• J’adopte une conduite douce en voiture ou en moto.
• Je ne klaxonne que quand c’est indispensable.
• Je fais vérifier l’état du pot d’échappement de mon véhicule.

Info concernant la conservation des parties communes d'un immeuble à appartements bruxellois (1)

Les info fiches de Bruxelles Environnement

Dans cette liste de plus que 130 fiches, sont intéressant pour une copropriété comme la nôtre :

• LES SYSTEMES DE CHAUFFAGE PERFORMANTS (CH 02)
  Quelles sont les technologies existantes sur le marché ?
• LE REGLAGE ET LA REGULATION DES INSTALLATIONS DE CHAUFFAGE (CH 07)
  Comment régler son installation pour réduire de manière optimale sa consommation d’énergie ?
• LA PRODUCTION D’EAU CHAUDE SANITAIRE (ECS 01)
  Comment réduire sa consommation d’énergie via la production d’eau chaude ?
• L’ECLAIRAGE (ELEC 01)
  Quelles lampes choisir pour consommer moins d’électricité ?
• LA RENTABILITE DES ENERGIES RENOUVELABLES (ER 03)
  Est-il rentable d’investir dans un système exploitant les énergies renouvelables dans votre logement ? L’argent dépensé pour un nouvel équipement sera-t-il récupéré sur vos factures d’énergie ? Pour vous aider à répondre à ces questions, nous vous présentons, dans cette fiche, deux méthodes complémentaires de calcul de rentabilité.
• LES ENERGIES RENOUVELABLES ‘ER’ DANS LES LOGEMENTS (ER 14)
  Quel système peut convenir pour mon habitation ?
• ECONOMISER L’ENERGIE AVEC DE PETITS INVESTISSEMENTS (GEN 03)
  Comment faire des économies d’énergie avec des petits gestes ?
• LES INVESTISSEMENTS ÉCONOMISEURS D'ÉNERGIE (ISO 01)
  Quels sont les investissements permettant de bien isoler votre logement ?
• Suivi des consommations énergétiques
  Comment respecter les conditions de suivi des consommations énergétiques reprises dans votre permis d’environnement ?
• Audit énergétique gros consommateur dans le cadre d’un permis d’environnement classes 1A ou 1B
  L’arrêté du 15 décembre 2011 relatif à un audit énergétique pour les établissements gros consommateurs d’énergie impose des exigences en matière d’audit énergétique et des mesures à mettre en œuvre dans le cadre de l’introduction d’une demande de permis d’environnement, à partir du 30 juillet 2012. Il transpose partiellement la directive 2006/32/CE du Parlement européen et du Conseil relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques.
  Au niveau de la Région de Bruxelles-Capitale, la mise en œuvre de cet arrêté permettra de réduire les émissions du CO2gaz à effet de serre, afin d’atteindre les objectifs fixés par le Gouvernement. Le demandeur pourra également réduire sa consommation énergétique et par conséquent ses coûts d’exploitation, ce qui n’est pas négligeable vu la hausse substantielle du prix de l’énergie ces prochaines années.
  L’audit énergétique doit être joint à toute demande de permis d’environnement de classe 1A ou 1B émanant d’un demandeur public/d’utilité publique ou privé ou de classe 2 public ainsi qu’à toute demande de prolongations et renouvellements.
• Prêt vert Bruxellois : coûts éligibles
  Outre le respect des conditions techniques nécessaires à l’obtention des primes énergie, les coûts éligibles pris en considération dans le calcul du montant du prêt vert bruxellois sont décrits.

Règlement Régional d’urbanisme (RRU)
Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006.

Sa structure comprend 7 titres :

• Titre I – Caractéristiques des constructions et de leurs abords
• Titre II - Normes d’habitabilité des logements
• Titre III – Chantiers* - version coordonnée du Titre III
  9 articles du Titre III (2, 3, 5, 7 à 12) du RRU ont été abrogés par l’arrêté du 11 juillet 2013 relatif à l'exécution de chantiers en voirie.
• Titre IV – Accessibilité des bâtiments par les personnes à mobilité réduite
• Titre V – Isolation thermique des bâtiments
  (abrogé et remplacé par remplacé par l’ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments (PEB))
• Titre VI - Publicités et enseignes
• Titre VII - La voirie, ses accès et ses abords
• Titre VIII- Les Normes de stationnement en dehors de la voie publique

Règlement Général de la Bâtisse de l'Agglomération de Bruxelles

Ce règlement du 17 mars 1976 est toujours valable pour ce qui concerne

• Les mesures de prévention d'incendie (titre XIII).

Primes pour les grands travaux 2015 ?

Le texte « Primes énergie 2014 pour les bâtiments du secteur résidentiel » donne la synthèse officielle des primes énergie 2014, octroyées par la région Bruxelloise. En pratique notre copropriété ne peut plus les demander. Les conditions pour les demander en 2015 ne sont pas encore connues, ni remplies s'ils ne changent pas.

• Extrait :

« Dans cette optique, les montants des primes B10 (construction neuve passive ou rénovation basse énergie, très basse énergie et passive) , B2 ( isolation des murs par l’extérieur) , C1 ( chaudière à haut rendement) , B4 (vitrage super isolant) et de certains boni ont été réduits afin de permettre à un plus grand nombre de Bruxellois et de Bruxelloises de bénéficier des primes énergie.  »

Ceux qui ont suivi l’évolution des primes savent qu’elles diminuent lentement depuis des années, pour probablement basculer vers 2020/2030 dans des amendes si notre copropriété n'économise pas l'énergie.

Une première amende de +1000 EUR est déja notifiée aux titulaires des deux permis d'environnement, qu'ils ont obtenu pour des parties de notre immeuble.

Notre contexte ...

Dans notre copropriété on a préféré à ne pas demander des subsides. Et en plus déposer des plaintes pénales contre ceux qui osaient ou voulaient en parler. Voir entre autres les PV de l’AG 2001, 2003, 2004 et 2010. Pourquoi ?

Posez des questions lors de l’AG suivante, en présence des autres membres de l’AG.

Ou soyez au moins présent personnellement aux trois AG suivantes, pour savoir et décider après ample information et délibération correcte comment les copropriétaires pourront absorber le retard des grands travaux 1990-2030 sans trop bousculer les finances de chaque copropriétaire.

Quelques éléments probables de la réponse aux questions éventuelles …

D’abord une prime n’est octroyée que moyennant

• une certaine transparence 
• la preuve que certaines normes ont été respectées

ceci tant par les fournisseurs que par le demandeur des primes.

En plus les normes comptables imposés par la nouvelle loi sur la copropriété depuis 01.01.2013 forcent le syndic à une transparence quant aux dettes futures de notre copropriété. Pourquoi croyez-vous que la firme qui prétend d’être notre syndic 2012-2013 n’a pas voulu encoder la plupart des mouvements comptables 2013?

• Parce qu’un seul copropriétaire s’oppose au fait que cette firme B s'est subrogé à une autre firme A à l'insu de l'AG?
• Ou parce que, si la firme A ou B applique la loi, certaines opérations douteuses du passé feront automatiquement surface ?

Ensuite pourquoi croyez-vous que la firme qui prétendais d'être notre syndic n’a pas voulu parler des subsides et primes possibles lors de la délibération des grands travaux 2013 durant l’AGO 2013 ?

Finalement pourquoi les membres du conseil de copropriété 2012-2013 n’ont pas parlé de cette omission dans leur deux rapport écrits ? En fait ont-ils envoyés les deux rapports 2012-2013 détaillés à tous les copropriétaires, tel que la loi l'impose et pas seulement à leur sympathisants ? Pas de rapport : pas de décharge possible.

Voir aussi: "De levensduur van een gebouw" (27.02.2012)

Le tram 62 en 2014

 

Depuis le 10 mars 2014, le tram 62 relie le Cimetière de Jette à Da Vinci, en passant par Bockstael (Laeken), Liedts, Rogier et Meiser.

Dès le 22.04.2014 le trajet sera prolongé de Bordet vers Eurocontrol en semaine avant 20h.

 

Plus d’info:

• http://www.stib.be/horaires-dienstregeling2.html?l=fr&moduscode=T&linecode=62 (STIB: Horaires et temps réel du tram 62)
• http://www.stib-mivb.be/travaux-werken.html?l=fr&news_rid=/STIB-MIVB/INTERNET/ACTUS/2008-07/WEB_Article_1215613631520.xml (STIB)
• http://fr.wikipedia.org/wiki/Ligne_62_du_tram_de_Bruxelles (Wikipedia)
• Map by Trudon86 (Own work) [CC-BY-SA-3.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)], via Wikimedia Commons

Quelques réflections concernant la prise de décision dans une ACP

Pourquoi est-il rentable se réunir trios fois en AG avant de prendre et faire exécuter une décision capitale? Une décision qui sera décisive pour l'avenir de l'ACP ? Et aura un impact positif sur les charges de l'ACP, si on arrive à règler les problèmes du passé?

1. La première fois on s’informe, on fait le choix du grand cadre et on demande l’opinion d’experts indépendants (phase choix)
2. La deuxième fois on détermine les grandes options et décide comment le syndic va préparer les modalités d’exécution (phase projet)
3. La troisième fois on délibère et vote sur la manière que les grandes options seront exécutées par le syndic (phase exécution)

Dans quel contexte doit ont prendre une décision séparément (= à délibérer lors des AG différentes) ?

1. Dans le présent, pour permettre l’ACP à fonctionner?
2. Tenir compte du passé pour éviter que des pommes/problèmes pourries puissent faire surface à des moments imprévus ?
3. Préparer le futur en tenant compte de la mission de l’ACP (administrer et conserver les parties communes de l’immeuble en copropriété) ?

La prise de décision à prendre peut être :

1. Urgente, donc à prendre par le syndic
2. Normale, donc à prendre par l’AG
3. Postposée, donc à postposer avec l’accord explicite de l’AG

Comment choisir  la bonne option ?

Le législateur a imposé que le syndic (conventionnel ou provisoire ou judiciaire) prépare une estimation chiffrée du budget à prévoir pour chaque option (y compris celle de rien faire) ET transmet cette estimation écrite avec l’invitation pour l’AG.

Vannes thermostatiques et l'EU ...

Extrait de la Directive 2012/27/UE du 25 octobre 2012

 

CONSIDERANT 28:

 

L'utilisation de compteurs individuels ou de répartiteurs des frais de chauffage pour mesurer la consommation individuelle de chauffage dans les immeubles comprenant plusieurs appartements équipés d'un réseau de chaleur ou d'un système de chauffage central commun est avantageuse lorsque les clients finals ont la possibilité de contrôler leur propre consommation individuelle. Par conséquent, leur utilisation ne se justifie que dans les immeubles dans lesquels les radiateurs sont équipés de vannes thermostatiques.

 

Source: 

http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2012:315:0001:0056:fr:PDF

 

Il y a quatre ans

Il y a quatre ans j’ai publié l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… ».

Depuis la justice a concrètement traitées les plaintes pénales 

• formulées par d'ex-mandataires de notre ACP en 2003/2006 (avec le soutien de l’ex-avocat de l’ACP)
• à l’encontre de deux copropriétaires qui voulaient exprimer leur opinion, appuyée par des documents, lors des AG,

Ils sont données lieu en 2012 (et en 2013 en appel) à un acquittement à 100%, pour les plaintes qui n'étaient pas classés sans suite avant 2010. Cette décision de la justice est définitive.

Les plaignants (et leurs "assistants" professionels) ne sont plus mandataires de notre ACP depuis 2013 et doivent maintenant en personne faire face aux conséquences de leurs agissements entre 2001 et 2013. Sans pouvoir se cacher derrière qui que ce soit.

En plus les organisations de contrôle des syndics s’adaptent lentement à la réalité de la loi de 2010. Dans ce contexte il est intéressant de lire sur l’autre Blog l’article « De syndicus van de toekomst (1) ».

Les « petits » problèmes de gestion de notre ACP ne sont pas encore résolues, mais les conditions pour les résoudre sont inéluctablement mis en place. Cela se passe lentement, vu le manque évident de diffusion correcte de l’information relevante et nécessaire par ceux qui de droit doivent informer les membres de notre ACP. Chaque jour de retard augmente inutilement mais inévitablement le coût.

Par contre les problèmes techniques de nos parties communes n’ont pas été résolues, mais leur aggravation a été bloquée temporairement jusque fin 2013, pour autant que possible. Une diffusion d’information correcte par qui de droit empêche actuellement d’implémenter la solution définitive.

Ces problèmes peuvent être résolues avec un coût financier raisonnable, si:

• d’une part une diffusion correcte, préalable et impartiale d’information est faite
• et d’autre part l’AG permet une délibération qui tient compte d’un respect sans contraintes de l’opinion de chacun et un respect loyal pour les lois et jugements

Finalement le texte suivant de l’article « Un jour d’hiver en janvier 2010… »  reste entièrement valable :

« ... . Mais surtout à l'effort des copropriétaires, jusqu'à ce moment en réalité pas impliqués effectivement dans le fonctionnement de notre association des copropriétaires.

 La nouvelle loi demande moins d'effort avec plus de rendement. ... .»

Emmerdeur constructif ou destructif ?

Pour ceux qui suivent le forum de PIM j’y ai déclaré le 11/01/2014 à 10h53 dans le  sujet « Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » entre autres ce qui suit :

« Le cadre de ce forum ne permet pas de m'expliquer plus en détail, mais je vais le faire dans les semaines qui viennent. Je vous donnerai en PB le lien vers mon article, qui sera disponible sur internet. Le contexte de mon ACP m’oblige de toute façon à l’écrire.

Cet article a été promis dans le contexte du plan « CNIC – Quo Vadis – 2007-2014 » quand j’étais encore administrateur au CNIC. Mais j’ai donné ma démission quand je m’apercevais fin 2012 de la présence de taupes au sein du CNIC. J’ai quitté le CNIC, mais les taupes aussi, puisqu’ils voulaient seulement empêcher la publication de cet article.

La loi n’est complexe que quand on la lit par les lunettes de la loi de 1924 et les traditions. Elle ne l’est pas quand on la lit par les lunettes du Code Civil actuel. »

Avant la publication de cet article je diffuserai par écrit aux membres de l’AG ma motivation pour faire ce que j’ai fait, tant d’une manière globale qu’en allant un peu plus en détail en ce qui concerne les évènements clés.

Ceux qui s’y connaissent en sociologie/psychologie de groupe, savent que 50% des emmerdeurs sont constructifs et 50% destructifs.

Le plus qu’un « emmerdeur » est emmerdé par le pouvoir en place, le plus la chance est qu’il est un emmerdeur constructif. Puisqu'il empêche le pouvoir en place de danser en rond (= de réaliser le but caché de ce petit groupe).

Confusion d'intérêts (2)

En complément de la page « confusion d’intérêts (1) » je renvoie d’abord à ma page « belangenvermenging (1) » sur l’autre blog.

Mais aussi au fait que le parlement propose de renforcer le contrôle de la comptabilité des firmes de syndic, leurs sociétés filles et leurs ACP. Le tout devrait être contrôlé par le même réviseur, donner lieu à un rapport annuel, qui devrait être communiqué à l’AG de chaque ACP par la voie du « vérificateur des comptes », en complément des comptes annuels.

Cette proposition du 28.03.2012 est discuté actuellement dans la commission de la justice de la Chambre. Voir le point 3 de séance du 08.01.2014 et le dossier parlementaire 53K2129. 

La proposition propose entre autres de remplacer le texte actuel de l’Art. 577-8 §4 5° du Code Civil par :

“5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires; le syndic est tenu d’effectuer, via ces comptes, les transactions financières dont il est chargé pour le compte de l’association, et en général d’y déposer tous montants appartenant à l’association des copropriétaires; aucune opération qui n’intéresse pas l’association des copropriétaires ne peut être effectuée par le biais de ces comptes; leur solde ne peut pas être saisi au profit des créanciers du syndic ;  »

Ce qui interdit l’existence de montants fantômes dans le bilan annuels, comme c’est « la tradition » chez nous depuis je crois 1999.

Chaque euro mentionné par le syndic dans le bilan, à côté du libellé « fonds de réserve », devrait se retrouver sur le compte bancaire du fonds de réserve sur le même bilan.