Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP

Il y a deux principes qui ont leur signification dans la relation « syndic – CDC – AG »:

• Un mandataire est supposé d’agir dans l’intérêt de son mandant, même si cela implique qu’il agit contre ses propres intérêts. S’il refuse d’agir contre ses propres intérêts, il doit présenter sa démission et organiser une AG pour élire son successeur.
• On ne peut pas être témoin dans sa propre cause.

Cette problématique classique est le nœud du problème « contentieux », encore à traiter par le législateur selon le rapport parlementaire de 2010.

La justice belge et des administrations régionaux (comme l’IBGE à Bruxelles) imposent des astreintes, quand différents jugements/décisions n’aident pas, 

On veut ainsi astreindre l’ACP à faire ce qu’elle doit faire. 

Quand le juge (ou l’IBGE) impose une astreinte, il y a pratiquement toujours :

• Une période sans astreintes (ex. : faire les travaux terrasses dans les 4 mois de la signification du jugement)
• Puis une période avec astreintes généralement par jour, moyennant l’envoi d’un huissier pour signifier un commandement à payer (ex. : un astreinte de 100 EUR par jour dès le 121^ème jour après signification du jugement, si les travaux ne sont pas faits)
• Finalement après six mois une signification par un huissier d’un commandement à payer des sommes dues. À ce moment le montant d’astreintes notifié est confisqué en faveur du demandeur. La liquidation se fait par la voie du juge des saisies. La procédure exacte sort du cadre de ce sujet.

Dans le cadre de l’ACP, cela veut dire que :

• Chaque commandement à payer d’astreintes doit être inscrite par le syndic dans la comptabilité (avec comme contre poste un sous-compte comptable du fonds de réserve).
• Ce qui implique que le syndic doit d’urgence  faire provisionner ce montant par les CP, puisqu’il n’est pas budgétisé par l’AG. Il peut le faire par écrit (Art. 577-8 §4 4° CC) ou en convoquant une AG urgente avec un seul point : « le commandement à payer, ses origines et conséquences » (Art. 577-6 §2 CC).

Ainsi est assuré que les CP du moment de la signification paient, et pas ceux du moment du paiement effectif par l’ACP. Méthode imposée par l’AR du 12.07.2012. Même principe que « le polluant paie ».

Le syndic ne peut payer effectivement les astreintes à celui qui les exige, 

• que si un titre exécutoire existe, qui liquide ce montant (Ex. : les frais de justice, mentionné dans un jugement définitif, comme à charge de l’ACP) 
• OU moyennant l’accord explicite de l’AG dans le cadre d’une négociation avec le demandeur.

Si maintenant le syndic n’inscrit pas le commandement à payer dans la comptabilité, etc. ..., alors le mandataire (le syndic de l’ACP) commet probablement une faute et en est responsable envers son mandant (l’ACP).

La déontologie de l’IPI laisse supposer que c’est très difficile à le rendre responsable, mais cette déontologie n’a pas été adaptée à la loi de 2010.

La procédure pour rendre le syndic solidairement responsable existe, est lourde et couteuse pour le demandeur, mais très couteuse pour l’ACP.

En plus, en imposant une police RC unique, avec un seul assureur et deux courtiers (un N et un F), l’IPI devient le 01.01.2016 témoin dans sa propre cause. Ce qui rend selon moi nécessaire à mettre explicitement dans le Code Civil (Art. 577-8 CC, … ) des règles actuellement implicites, comme par exemple :

• Imposer explicitement à une société avec mandat de syndic, de nommer un représentant permanent, agréé IPI (ou similaire).
• Imposer explicitement que dans le contrat de syndic, ce représentant permanent signe aussi le contrat de syndic en mentionnant sa qualité de représentant permanent.
• Par défaut que le syndic est solidairement avec l’ACP responsable du paiement des astreintes, si le syndic ne notifie pas aux membres de l’AG endéans les 8 jours l’existence d’un commandement à payer, son inscription dans la comptabilité et l’obligation pour les CP de provisionner immédiatement ce montant dans le fonds de réserve.

Finalement le conseil de copropriété devrait, si le syndic ne fait rien, le signaler aux membres de l'AG, moyennant s'il faut un rapport intermediaire. Si non il risque d'être solidairement responsable avec le syndic.

Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle

En lisant les statistiques de ce forum, je constate que les pages suivantes sont visités plus que les autres (chaque page avec son lien, sa date de publication et un extrait):

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (30.09.2015)

« Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent. »

Les comptes annuelles d’une ACP (1) (25.09.2015)

« Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux. » 

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)

« Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes. »

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès? (08.03.2015)

« Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits » »

L’ACP et la corruption privée (31.01.2015)

« C’est un fait que le législateur est devenu plus attentif  quant à la corruption privée. Les dispositions suivantes sont d’application depuis le 02.04.1999 (Loi de 10.02.1999). Ces dispositions sont aussi d’application dans le cadre du fonctionnement d’une ACP. » 

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner,avec contrôle permanent de tous les représentants. Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêcheque l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .» (Myriam TONUS, LLB)

Note: Le syndic d'ACP est l'organe auquel est confié la pouvoir exécutif, pour exécuter les décisions de l'AG, qui ale pouyvoir décisionnel. 

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011 (17.11.2011)

« Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... . »

Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

« 1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres : (...)2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme écessaires pour entre autres : (...)3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire. »

Des sophismes et les ACP (10.06.2010)

« Un copropriétaire qui veut agir comme bon père de famille, doit par contre faire un effort lui-même, s'il veut que la qualité « vérité » de certains évènements ne fasse pas surface trop tard. »

Le dysfonctionnement de notre copropriété (20.08.2009)

« 11.08.1999 : notre président du conseil de gérance (1980-1999) décède et est remplacé par un comité choisi par notre syndic »

 DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

Le coût des DEUX études de ventilation (voir la page 9 de chacun des DEUX permis) a été estimé en 2004 à 15.000 euros par permis.
Rien ne doit être ni ne peut être payé par les 260 copropriétaires du groupe des 6 bâtiments, puisque les DEUX permis n’ont pas été demandés par leur ACP légale. Ce qui correspond aux dires du syndic en 2006/2007, que cela ne couterait rien aux copropriétaires de l'ACP légale.
Donc au moins déjà 30.000 euros, à payer par le petit groupe (une quinzaine ? quatre? trois? ) des membres des DEUX associations de fait, qui ont demandé de propre initiative ces DEUX permis.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (07.02.2010)

« Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous-mêmes. »

NDLR : les peupliers élagués se comportent actuellement très bien.

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP

Des textes publiés sur des sites de différents cabinets d’avocats m’ont fait réfléchir.

Ces articles sont par exemple :

• « Le représentant permanent d’une personne morale, administrateur d’une société anonyme – questions pratiques », par Thierry Corbeel, avocat au Barreau de Nivelles
• « De vaste vertegenwoordiger bij bestuursmandaten: voer voor puriteinen (ook in Fiscalibus)! », door Jan Sandra, advocaat-vennoot bij Imposto

La Loi

Le Code des Sociétés prévoit depuis 2002:

« CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé

Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent. »

Commentaire

Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.

Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent.

Avantages :

• Le point de contact entre le syndic et l’ACP devient unique et transparent. 
• La fonction de représentant permanent décharge le gérant/administrateur dans des sociétés de syndic complexes et rend l’organisation de ce type de société transparent.
• Le représentant permanent sera soumis à l’agrégation par l’IPI (et son contrôle déontologique)
• Le représentant permanent devra être cité (et s'expliquer en personne au Juge) chaque fois que lsa société est cité en personne.

Désavantages

• La fonction de représentant permanent rend impossible à limiter la responsabilité du syndic en se cachant derrière une personne morale. L’assurance RC des agents immobiliers devra intervenir plus, mais cela diminuera vite le contentieux des ACP, dès que l’IPI a pris les mesures internes adéquates.

Proposition au législateur

Code des Sociétés – Art. 61 - Changer la phrase « administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, » en « administrateur, syndic d’une association de copropriétaires, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, dans une autre personne morale ».

Ceci permettrait à imposer la présence d’un représentant permanent, sans devoir changer tous le statuts de toutes les ACP.

Le résultat serait que le "gestionnaire" sera personellement responsabilisé et ne se cachera plus derrière sa société.

Les comptes annuelles d’une ACP (1)

Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux.

Ci-après quelques définitions selon l’édition francophone de Wikipédia, d’application en France (ou en Belgique). Pour une compilation similaire de l’édition néerlandophone voir la page « De jaarrekening van een VME (1) »

Comptes annuels

« Actuellement, en France, les comptes annuels rassemblent le bilan, le compte de résultat et l'annexe des comptes d'une entreprise, qui sont établis à la clôture de l'exercice, selon l'article 130-1 du plan comptable général ».

Bilan

« Un bilan comptable est un document qui synthétise à un moment donné de ce que l'entreprise possède, appelé l'« actif » (terrains, immeubles, etc.) et ses ressources, appelées le « passif » (capital, réserves, crédits, etc.). Le bilan est l'un des documents composant les états financiers. »

Compte de résultat

« Le compte de résultat (abrégé CR) est un document comptable synthétisant l'ensemble des charges et des produits d'une entreprise ou autre organisme ayant une activité marchande, pour une période donnée, appelée exercice comptable. Le compte de résultat est donc un document de synthèse, faisant partie des états financiers, et ayant pour fonction d'indiquer la performance de l'entrepriseCe document donne le résultat net, c'est-à-dire la variation de patrimoine que l'entreprise a gagné (bénéfice) ou perdu (perte) au cours de la période, lequel s'inscrit au bilan.Le compte de résultat ne mesure pas l'argent que l'entreprise a gagné ou perdu: les flux de charges et de produits ne sont pas des flux de trésorerie (argent encaissé ou décaissé) mais ce sont des flux d'enrichissement de patrimoine ou des flux d'appauvrissement de patrimoine. »

Annexe des comptes

« Une annexe est un document joint au bilan et au compte de résultat qui en explique le détail et les variations d'un exercice à l'autre. Une annexe fait à ce titre partie intégrante des états financiers »

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ?

Dans le contexte de notre copropriété tant le juge civil que pénal s’est déjà prononcé. 

Il est donc probablement utile le lire la page suivante, qui décrit la méthode du Code Napoléon, qui est la base tant du système français que belge:

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (site « Quoi ? L’actu expliquée»)

• Le droit civil : arbitrer des litiges entre particuliers

Extrait :

« Le juge dit qui a raison et qui se trompe au regard du droit, mais il ne prononce pas de peine (de punition). La personne en tort peut simplement être condamnée à réparer le dommage causé à autrui (corporel, matériel ou moral), en versant des dommages-intérêts ou en exécutant une obligation à laquelle il s’était engagé (comme effectuer une livraison ou rembourser une dette). »

• Le droit pénal : punir les comportements nuisibles à la société

Extrait :

« Le procès met face à face l'accusé et la société (représentée par le Ministère public ou "parquet"), non la victime.Dans une affaire pénale, la victime peut toutefois intervenir pour mettre en route l’action publique contre le coupable présumé, au cas où le Ministère public ne l’aurait pas fait lui-même.Le juge est chargé de vérifier que la personne a effectivement commis les faits qui lui sont reprochés, puis le cas échéant de fixer une peine en fonction des circonstances et de la personnalité de l’accusé. »

En plus il est probablement utile de lire la page suivante concernant la procédure belge:

• Quels liens entre les procédures civiles et pénales ?

            Extrait:

"Ces explications montrent que des règles sont parfois difficilement conciliables et que, dans certaines situations, il appartient au juge de choisir l’une (ici, le délai raisonnable) à la place de l’autre (ici, l’obligation de suspendre le jugement d’une affaire pendant l’action pénale). Le droit n’est décidément pas une affaire d’application automatique des textes ; il reflète aussi des conflits de valeur devant être tranchés par le juge."

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2)

L’article sur ce Blog « L‘agent immobilier stagiaire IPI » du 13.12.2008 réfère à une page du site IPI, entretemps remplacé. Vu que cette page est encore visité régulièrement, il est temps de l’adapter.

Mais aussi parce que notre syndic compte plusieurs « agents immobiliers stagiaires » dans ces rangs. Il est donc important de connaitre leurs droits et devoirs.

Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes.

Mission légale de l’IPI

D’abord la page actuelle du site de l’IPI dit concernant la première mission légale de l’IPI :

« En tant qu’organe de contrôle, l’IPI a principalement 3 missions : 

1. Mission en matière d’accès à la profession

La profession d’agent immobilier est une profession réglementée : nul ne peut exercer en qualité d’indépendant des activités d’agent immobilier sans être agréé par  l’IPI.Les Chambres de l’IPI ont ainsi pour mission de statuer sur les demandes d’inscription, en vérifiant que le candidat remplit toutes les conditions d’accès à la profession.

Le candidat doit d’abord s’inscrire comme stagiaire. À cette fin, il doit :- soit être porteur d’un des diplômes qui figurent dans la réglementation;- soit avoir exercé la profession durant une certaine période avant octobre 1993.

Si tel est le cas, il peut être inscrit à la liste des stagiaires. S’il s’inscrit à l’une seule des deux colonnes de la liste (soit celle réservée aux courtiers stagiaires, soit celle réservée aux syndics stagiaires), il doit effectuer un stage de 200 jours (à prester au cours d’une période de douze mois au moins et de trente-six mois au plus) auprès d’un maître de stage avant de pouvoir devenir agent immobilier agréé I.P.I.

S’il décide de s’inscrire aux deux colonnes, le second stage doit comporter l’équivalent de 100 jours de pratiques professionnelles pour autant que le stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci.

Le stage se clôture par la réussite d’un test d’aptitude pratique organisé par l’Institut. Le test comprend d’abord une épreuve écrite et ensuite une épreuve orale ; cette dernière se déroule devant la Chambre exécutive.

On notera que l’agent immobilier stagiaire est un indépendant et jouit des mêmes droits que l’agent immobilier agréé I.P.I.: il peut ainsi exercer la profession, mais il ne peut porter le titre d’agent immobilier. En outre, il ne peut constituer une personne morale ou en être administrateur, gérant ou associé que s’il s’agit d’une personne morale dans laquelle il exerce avec son maître de stage ou avec un agent immobilier titulaire. »

Dispositions de la loi du 12.02.2013

Le texte complet de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013) se trouve sur le site de l'IPI.

Les dispositions qui concernent spécifiquement les stagiaires sont repris ci-après et sont souslignés et/ou misen gras par moi.

"Section 1re. — De l’exercice et de la protection du titre d’agent immobilier"

"Art. 3. Il est établi, au sein de l’Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l’une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l’autre reprenant les agents immobiliers syndics."

(...) 

"Art. 5. § 1er. Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. (...)"

 (...)

"Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires."

"Art. 8. Pour l’application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l’article 5 pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel."

(...)

"Section 3. — Exercice dans le cadre d’une personne morale"

 (...)

"Art. 12. Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s’il s’agit d’une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers."

(...) 

"Section 2. — Sanctions disciplinaires"

"Art. 14. (...)
Un agent immobilier qui encourt pour la seconde fois une peine de suspension peut, en vertu de la même décision, être rayé du tableau ou de la liste des stagiaires."

(...)

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

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Consommer ou conserver nos parties communes ?

Historique

En 1975-1979 notre copropriété a été construite. Elle était en fait l'immeuble phare du projet "Ville Verte" d'Evere.

En 2014 j'ai relu à la commune des extraits du plan "Ville verte" d'Evere, qui a donné naissance à notre quartier Astrid. Une copie de certains plans a été prètée à notre syndic pour les copier.

En 2011 j'ai publiè sur ce blog un extrait venant d'un avocat éminent, avec sa définition d'une bonne copropriété. Je reprends l'essentiel: l'avocat JAUNIAUX a dit:

"Une bonne copropriété est conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde."

En 2025 notre copropriété pourra à nouveau être l'immeuble phare de notre quartier et être une des références d'excellence dans le contexte régional. Ce qui augmentera la valeur de nos appartements.

Va-t-on consommer ou conserver notre immeuble?

N'oubliez pas que consommer notre immeuble, équivaut à du bricolage et nous coute énormément d'argent qui n'a pas de rendement.

Besoin de plus d'info? Vous êtes membre de notre AG? Venez en personne à l'AG suivante.

Les membres de l'AG physiquement présents lors de l'AG vont en effet choisir entre consommer ou conserver nos biens comuns avant la fin de cette année. Il n'y aura que ses deux choix, vu le contexte.

L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (1) la situation

Mis à jour jusqu'au 09.02.2015

Tekst in het Nederlands

Beaucoup de copropriétaires croient que le syndic est responsable pour tout et que leur propre responsabilité est exclusivement limitée au paiement des charges. En plus ils croient que l'adage "ecouter, voir, taire, payer" est d'application. 

Ci-après un approche non-juridique de la situation.Suivie par une solution possible sous la forme d'un ébauche du cahier des charges pour candidat syndic d'ACP (voir l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (2) une solution").

Et finalement l'opinion des autres, pour autant que publiquement disponible, dans l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (3) l'opinion des autres". Ce texte sera mis à jour à fur et mesure que d'autres publient leur opinion sur la responsabilité au sein de l'ACP.

Contexte

On occulte parfois trop aux copropriétaires des parties communes de l'immeuble en copropriété forcée que:

• la responsabilité des copropriétaires 
• est illimitée
• sauf si la responsabilité du syndic est mise en cause par l’AG
• la responsabilité du syndic
• est limitée
• si le syndic est une personne morale avec une responsabilité limitée (SPRL, SA, ... )
• sauf s'il est représenté par un représentant permanent repris dans le PV des décisions qui nomme ce syndic et répondant aux autres obligations légales.
• n'existe plus dès qu'on lui a donne décharge (décision définitive de l'AG).

Cette responsabilité illimitée est certainement pro rata repartie entre les membres de l'AG en fonction de la clé des charges pour les parties communes (voir les statuts de la copropriété). Mais le montant qui résulte d'une division d'un montant illimité divisé par un nombre limité, reste un montant illimité. L'apport effectif à payer par un propriétaire d'un lot privatif  (ou l'indivision des copropriétaires den copropriété normale de ce lot) n'est ni limité par le budget prévisionnel de l'année en cause, ni par sa quote-part dans le fonds de réserve, ni par la valeur de ses lots privatifs.

Les copropriétiares du lot privatif (en cas d''une indivision) répartissent le montant de la responsabilité, si nécessaire, selon l'acte d'achat de leur partie privative, ... (application de l'Art; 577-2 CC).

Deux conséquences:

• le montant reste illimité, quoi que le risque est reparti entre les propriétaires des lots pribvatifs
• il est impératif qu'un copropriétaire posséde au moins une quotité, si non il ne participe pas aux risques. Donc être propriétaire d'une cave, sans plus doit, être rendu impossible.

N'oublions pas que le titre du projet de loi déposé le 07/07/2008 par les députés NYSSENS et HAMAL était: "Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion."

L'essentiel

La souveraineté de l’AG est intimement lié à la responsabilité illimitée des copropriétaires. 

C’est l’ACP et pas le syndic qui gère les parties communes d'un immeuble en copropriété forcée :

1. La base légale est pour les copropriétaires :

• D’une part les dispositions de l’Art. 537 et 544 du Code Civil de 1804 (« autonomie » du propriétaire):

« Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois. »

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• D’autre par l’Art. 577-5 du Code Civil, tel qu’adapté en 1994 (ACP = gérant):

« L’objet (de l’association des copropriétaires) (…) consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

2. Pour le syndic de l’ACP comme organe exécutive de l’ACP comptent les dispositions suivantes de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (…) d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale (et) d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire»

3. La fonction de syndic d’immeuble/copropriété (= organe décisionnel de l'ACP) n’est pas créé par le Code Civil et n'existe donc pas..

La probabilité et la copropriété (1)

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement

Dans mon temps d’étudiant,  j’ai entre autres appris la théorie des probabilités.

La théorie

La page « Probabilités (mathématiques élémentaires) » l’explique au niveau élémentaire. D’autres pages de Wikipedia vont plus en détail.

Extrait de cette page :

« Les probabilités est la branche des mathématiques qui calcule la probabilité d'un événement, c'est-à-dire la fréquence d'un événement par rapport à l'ensemble des cas possibles.Cette branche des mathématiques est née des jeux du hasard, plus précisément du désir de prévoir l'imprévisible ou de quantifier l'incertain. Il faut avant tout préciser ce qu'elle n'est pas : elle ne permet pas de prédire le résultat d'une unique expérience. »

Un autre extrait :

« Le calcul des probabilités s'est aussi révélé un outil indispensable dans l'étude et la couverture des risques et est à la base de tous nos systèmes d'assurance. »

L’essence du problème

Simplifions et concentrons-nous sur la chance de réussite si un CP veut proposer un point qui est intrinsèquement légal (= dans l’intérêt général), mais qui va à l’encontre des intérêts d’un groupe de CP. Souvent il n’arrive pas à convaincre, n’importe la méthode et l’approche. Pourquoi ?

Que dit la théorie des probabilités ? Elle démontre entre autres que plus de niveaux dépendants interviennent plus la chance de réussite diminue. Cela ne veut pas dire qu'il ne réussira pas à convaincre ses collègues. Mais il devra d'abord se concentrer sur l'indépendance des différents niveaux.

Si la chance de réussite en passant par un niveau au sein de la copropriété est 90%, alors la chance d’obtenir raison est :

• Niveau A             0,9 = 0,9 = 90%
• Niveau B             0,9 * 0,9 = 0,81 = 81%
• Niveau C             0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,729 = 73%
• Niveau D             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,6561 = 66 %
• Niveau E             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,59049= 60 %
• Etc …

Donc si la chance de réussite est par niveau 90%, elle ne sera que globalement 73%, si on doit passer trois niveaux et 60% si on doit passer par 5 niveaux. 

Cela est souvent su et surtout appliqué par un mandataire qui ne défend que ses propres intérêts et pas l’intérêt général de la copropriété. 

D’où l’intérêt pour la copropriété :

• qu’un mandataire de l’ACP (syndic, commissaire aux comptes, conseil de copropriété, président de séance, …) soit du type « bon père de famille ».
• que les professionnels entre eux emploient des techniques professionnelles de « bon père de famille ».

La pratique

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de lex-syndic lors de l’AGE 2014).

Une solution possible

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (3) »,qui sera publié ultérieurement.

La solution qui sera expliquée dans l'article en détail sera réaliste et n’exigera que des changements minimales de la loi, si on veut éviter de longues procédures judiciaires.

• D’un côté elle propose de lier certains dispositions de la loi à des sanctions d’ordre public
• Mais d’un autre côté de restaurer la fonction commune des professionnels de la copropriété (syndic, avocat, architecte, comptable, …): la médiation.

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement

Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible?

Ce dernier temps on discute au sein de notre AG de donner un mandat au syndic pour décider/trancher en lieu et place de l'AG, en ce qui concerne le choix de l'entrepreneur, l'acceptation de l'offre, ... .

Qu'en dit la loi? 

Art. 577-7 §1 1° b) 

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
(…)"

Art. 577-7 §1 1° d)

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
(…)"

Art. 577-8 §4 4°

"(…)§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

(…)"

Art. 577-8 §4 13°

"(…)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
(...)"

Art. 577-8/1 (extrait « mission ou délégation »). 

"(…). (Le conseil de copropriété) peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (…)."

Art. 577-14. 

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Qui tranche ? 

L'AG est souveraine, mais le Juge de Paix a une mision de vérifier sur demande d'un copropriétaire si l'AG ne dépasse pas le cadre légal.

Art. 577-9. (extrait §2)

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Commentaire:

Comme l’AG est souveraine toute décision de l'AG est immédiatement exécutable. Mais celui qui exécute cette décision est responsable des conséquences si le Juge annule ou réforme la décision.

Donc une décision explicite "d'exécution immédiate" est probablement nécessaire. Si elle n’a pas été prévue sur l’ordre du jour, elle ne peut pas être ajouté. Si le syndic n’a pas joint explicitement l’information nécessaire à l’invitation, alors l’ACP court le risque cette décision d’exécution immédiate soit aussi annulée comme abusive, .... , 

Assurance RC du syndic 

Dans ce contexte le législateur a chargé le syndic de fournir explicitement la preuve à l’AG que sa responsabilité civile est assurée, sans qu’un copropriétaire doit le demander explicitement :

Art. 577-8 (extrait : § 4 10°)

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
(…)

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (3)

Du coté néerlandophone les places du président et du vice-président de la chambre exécutive ont été récemment déclarés vacants et la procédure de remplacement lancée, mais du coté francophone le remplacement des assesseurs juridiques n'a pas (encore) eu lieu.

Lire:

• Voogdijminister Willy BORSUS gestart met reorganisatie binnen BIV? (29.03.2015)
• Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (2) 

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès?

La loi du 02.06.2010 a changé en 2010 fondamentalement la manière que le syndic met les coordonnés des copropriétaires à disposition d'autres intéressés éventuels.

Pour les articles du Code Civil changés dans ce contexte voir le sujet Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 du forum de PIM.

Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1^er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits »

Le membre de l’AG peut se trouver sur la liste des ayants-droits, mais ne le doit pas.

Accessibilité permanente:

La liste des membres d’AG devra être accessible aux  membres de l'AG à tout moment selon les dispositions statutaires (si les statuts sont coordonnées), l'accès doit être préalablement demandé (= demande enregistré, éventuellement par voie éléctronique).

La liste des ayant droits devra être accessible de même manière aux membres du conseil de copropriété et éventuellement le commissaire aux comptes, l’accès doit être enregistré.

L'attention est attiré sur les faits suivants:

• Les deux listes ne peuvent être accessibles à personne d'autre, sauf sur ordre d'un juge compétent ou éventuellement l'autorisation explicite et préalable de l'AG. C'est aux statuts (coordonnés) de reprendre les obligations du membre de l'AG, qui reçoit une copie de cette liste.
• Comme une adresse e-mail est une coordonné, elle peut aussi être comuniqué par le syndic ET utilisé par les autres membres de l'AG et/ou membres du conseil de copropriété.
• Si la firme du syndic tient une seule liste pour tous les ACP dont il est le syndic de l’ACP, il doit avoir selon moi au moins l’autorisation préalable de la Commission concernée.
  Lire entre autres : Avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée, www.privacycommision.be , 11.06.2008

Droit du propriétaire d’un lot privatif et copropriétaire des parties communes

«  Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée. »

Source : Gilles Carnoy : « Peut-on être voisin dans la même propriété ? », www.gillescarnoy.be , 26.10.2014.

Aussi à lire :

• Droits réels et droits personnels (France)

Droit réel

« Un droit réel étant un droit qui porte directement et nécessairement sur une chose, et qui permet de retirer de cette chose, tout ou partie de l’utilité qu’elle comporte. »

Source : Eric Boigelot e.a., « Comment optimiser l’acquisition d’un immeuble ? Usufruit, emphytéose et superficie », www.droitbelge.net, extrait du 08.03.2015.

Droit personnel

 « Le droit personnel est le droit d'exiger d'une personne une obligation quelconque. »

Source : « Droit personnel », Wikipedia, extrait du 08.03.2015.

Exemple concret qui fonctionne comme la loi l'impose

Prenons une ACP avec en 2015:

• 250 membres de l’AG
• 150 personnes avec un droit réel, mais sans droit de vote à l’AG
• 300 personnes avec un droit personnel
• Un conseil de copropriété avec 6 membres
• Un commissaire aux comptes 2014
• Un commissaire aux comptes 2015
• Un commissaire aux comptes 2016

Les listes à tenir par le syndic sont:

• La liste des membres de l’AG comprendra 250 noms, à adapter sur base d’une déclaration 
• d’un copropriétaire (pour démettre son membre de l’AG)
• par tous les CP des lots concernés (pour nommer leur membre de l’AG).
• La liste des ayants droits comprendra 150+300 = 450 noms, à adapter sur base d’une déclaration d’un membre de l’AG pour les ayants droits du/des lots qu’il représente.
• La liste de personnes avec accès autorisé du type « extranet » comprendra
• 9 noms de copropriétaires (6 CdC & 3 commissaires)
• 5 noms de préposés de la firme du syndic (gérant, gestionnaire, assistant du gestionnaire, comptable, gestionnaire litiges assurances)

Le syndic aura un logiciel qui gère entre autres

• Les coordonnés des personnes concernées
• L’accès « extranet » personnalisés aux données par les membres de l’AG, les mandataires de l’ACP et les préposés du syndic (logbook avec quoi et quand).
• l'accès aux données comptables des membres de l'AG
• les sous-comptes comptables de leur lots privatifs (appartement, garage, cave, ...)
• les sous-comptes comptables de leur quote-part du fonds de roulement et du fonds de réserve.

Le réglement de copropriété prévoit:

• que le syndic choisit et impose le formulaire à utiliser par le membre de l'AG pour lui annoncer par lettre ou voie électronique un changement des droits réels et/ou personnels. Ce formulaire doit comprendre en un langage compréhensible les changements à communiquer au syndic (qui, quoi, quand, comment ...);
• que les mandataires de l’ACP qui ont un accès immédiat et complet aux deux listes (ainsi que les préposés du syndic qui gèrent cette liste) doivent signer avant d’entrer en fonction, une clause de confidentialité, qui détermine aussi les sanctions en cas de non-respect de cette clause;
• que le nom sur les boîtes aux lettres, la sonnette à l'entrée principale et à la porte d’entrée de l’appartement ne peut être changé que par le syndic après remise/envoi du formulaire "changement d'ayant-droits";

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (2)

Mis à jour jusqu'au 19.02.2015

Tekst in het Nederlands (later)

Suivi de l'article "Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ..." du 24.10.2013 sur ce Blog. Suite aux accusations de mélange d'intérêts, etc.... lancées contre des membres haut placés de l'IPI, ainsi que la CIB Flandre (CIB) et Reflections Immobilières (RI), l' Autorité belge de la Concurrence a ouvert une enquête pour la période à partir de 2010 concernant entre autres 2500 décisions de l'IPI, etc ... .

Des dossiers concernant notre copropriété sont peut-être concernées.

Plus d'info:

• Belgische Mededingingsautoriteiten (BMA) opent ambtshalve onderzoek tegen BIV! 
• Conflits d'intérêts entre IPI et certains mandataires du CIB Vlaanderen !