Comment nommer un syndic d’ACP ? (2)

Le 06.04.2012 j’ai publié sur mon Blog VME, il y a plus que 18 mois,  un article « Hoe een syndicus aanstellen ?(1) », qui expliquait comment sélectionner un syndic et qui se basait sur des textes externes. Cet article est intensivement lu et appartient au Top 3 de mon Blog (pénétration de +10%).

Depuis les zones grises ont été éclairé.

Lentement un consensus fait jour. Lire dans ce contexte la publication  électronique NICM eNews 210 diffusé hier, y compris un article sur leur site web.

En synthèse :

1. Les statuts de l’ACP

Le règlement de copropriété doit intégrer les règles (d'urgence depuis le 02.06.2010) approuvées par l’AG en application de l’Art. 577-4 CC

·         coordination à faire avant le 01.09.2014

·         mais les conséquences de la non-existence de ces règles à charge de l’ACP, dès le 01.09.2010.

2. Le cahier des charges pour un candidat-syndic de notre ACP : 

Doit exister depuis l'AG après celui mentionné au point 1

·         Si l’ACP n’a pas approuvé un montant limite, il doit être approuvé lors d’une AG précédente.

·         Si oui, ce montant devait être, s’il veut être impartiale, plus bas que la montant annuel des honoraires et frais du syndic. Donc le cahier des charges doit exister.

·         Voir Art. 577-7. 1). D) CC et Art. 577-8 §4 13° CC

3.  L’offre des candidats-syndics

Cet offre remis à l’ACP au moins trois semaines avant la date de l’AGA ou AGE (et donc notifié par écrit à son représentant légal, le syndic en place). Le syndic en place doit envoyer une lettre recommandé à lui-même et à l'ACP.

·        Ces offres doit être accessible dés l'envoi de l’invitation pour l’AGA ou AGE, dont tous les documents doivent être accessibles aux membres de l’AG à la place indiqué dans les statuts.

·        Tout copropriétaire peut dés ce moment à ses frais et sous sa propre responsabilité diffuser son synthèse et sa comparaison. Etant donné la mission légale du conseil de copropriété, ce conseil ne peut pas le faire selon moi, si non il sort de sa mission (contrôle du syndic en place).

·        Lire dans ce contexte le jugement SJN dd. 28.11.2012, pas encore publièé, mais montré à l'écran lors de notre AGA 2012.

À titre d’information ci-après le texte clé du Code Civil, d’application depuis le 01.09.2010. Les dégâts causés, si cette disposition n'a pas été exécutée, sont probablement à charge de l’ACP jusqu’au 31.08.2014 et du syndic dès le 01.09.2014 (voir le point 1).

« Art 577- 5 §1 4^ème alinéa du Code Civil (d'application au 01.09.2010)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires. »

Formalités de publicité d'une société

Ci-après à titre d'information un extrait du Code des Sociétés, en ce qui concerne les formalités de publicité. Ces formalités sont applicables à toute société de syndic. 

L’intérêt d’un respect à 100% a augmenté vu la loi du 11.02.2013, d’application à ces firmes depuis le 01.09.2013.

• Source : JUSTEL (04.10.2013)

Données des sociétés de syndic :

• En ce qui concerne une agence, avec le statut légal d’établissement BCE ou non: IPI 
• En ce qui concerne une agence, sous forme d’une société avec personnalité morale (RPM): BCE 

Extrait des articles 66 à 80 du Code des Sociétés:

" TITRE V. - Constitution et formalités de publicité.

  CHAPITRE PREMIER. - Forme de l'acte constitutif.

  Art. 66. Les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés coopératives à responsabilité illimitée, les groupements d'intérêt économique et les sociétés agricoles sont, à peine de nullité, formés par des actes authentiques ou sous seing privé, en se conformant, dans ce dernier cas, à l'article 1325 du Code civil. Il suffit de deux originaux pour les sociétés coopératives à responsabilité illimitée.
  Les sociétés privées à responsabilité limitée, les sociétés coopératives à responsabilité limitée, les sociétés anonymes et les sociétés en commandite par actions sont, à peine de nullité, constituées par des actes authentiques. [Il en est de même pour les SE [et les SCE].]
  Toute modification conventionnelle à l'acte constitutif doit, à peine de nullité, être faite en la forme requise pour cet acte.

  CHAPITRE II. - Formalités de publicité.

  Section I. - Sociétés belges.

  Sous-section I. - Formalités de publicité à l'occasion de la constitution.

  Art. 67. § 1er. Les expéditions des actes authentiques, les doubles ou les originaux des actes sous seing privé et les extraits [, sous forme électronique ou non,] dont les articles suivants prescrivent le dépôt ou la publication sont déposés au greffe du tribunal de commerce dans le ressort territorial duquel la société a son siège social.
  [En vue de leur dépôt, ces documents doivent être rédigés dans la langue ou l'une des langues officielles du ressort dans lequel la société a été établie.
  Ces documents peuvent, en outre, être traduits et déposés dans une ou plusieurs langues officielles de l'Union européenne.]
  Les dépôts ultérieurs devront se faire au même greffe.
  § 2. [Les pièces déposées sont conservées dans le dossier qui est tenu à ce greffe pour chaque société et les sociétés en question sont inscrites au registre des personnes morales, répertoire de la Banque-Carrefour des Entreprises.]
  § 3. Il est donné récépissé du dépôt des documents.
  Le Roi détermine les modalités [d'inscription des sociétés et d'autres données pertinentes à la Banque-Carrefour des Entreprises et] de constitution et de consultation du dossier.

  Art. 68. Un extrait de l'acte constitutif est déposé lors de la constitution dans la quinzaine de la date de l'acte définitif.
  [Sauf pour ce qui concerne la société en nom collectif et la société en commandite simple, les documents suivants sont déposés [...] :
  ]
  1° une expédition de l'acte constitutif authentique ou un double de l'acte constitutif sous seing privé;
  2° une expédition des mandats authentiques ou un original des mandats sous seing privé, annexés à l'acte [sous seing privé] auquel ils se rapportent.
  [En cas de dépôt sous forme papier au greffe, le dépôt prévu à l'alinéa 2 se fait en même temps que le dépôt de l'extrait de l'acte constitutif. En cas de dépôt sous forme électronique, le dépôt de ce qui est prévu à l'alinéa 2, 1°, se fait en même temps que le dépôt de l'extrait de l'acte constitutif.
  L'alinéa 3 est applicable par analogie pour tout attestation, rapport et autres documents qui doivent être joints aux actes à déposer ou qui doivent être déposés en même temps que ces actes.]

  Art. 69.L'extrait de l'acte constitutif des sociétés, à l'exception des groupements d'intérêt économique, contient :
  1° la forme de la société et sa dénomination sociale; dans le cas d'une société coopérative, si elle est à responsabilité limitée ou illimitée; dans le cas prévu au livre X, ces mentions doivent être suivies des mots " à finalité sociale ";
  2° la désignation précise du siège social;
  3° la durée de la société lorsqu'elle n'est pas illimitée;
  4° la désignation précise de l'identité des associés solidaires, des fondateurs et des associés qui n'ont pas encore libéré leur apport; dans ce dernier cas, l'extrait contient pour chaque associé le montant des valeurs à libérer;
  5° le cas échéant, le montant du capital social; le montant de la partie libérée; le montant du capital autorisé; pour les sociétés en commandite, le montant des valeurs libérées ou à libérer en commandite et pour les sociétés coopératives, le montant de la part fixe du capital;
  6° la manière dont le capital social ou, à défaut, le fonds social est formé ainsi que, le cas échéant, les conclusions du rapport du réviseur d'entreprises concernant les apports en nature;
  7° le début et la fin de chaque exercice social;
  8° les dispositions relatives à la constitution des réserves, à la répartition des bénéfices et du boni résultant de la liquidation de la société;
  9° la désignation des personnes autorisées à administrer et à engager la société, l'étendue de leurs pouvoirs et la manière de les exercer, soit en agissant seules, soit conjointement ou en collège [, et dans le cas de la SE [ou de la SCE], la désignation des membres du conseil de surveillance, l'étendue de leurs pouvoirs et la manière de les exercer;]
  10° [le cas échéant,] la désignation des commissaires;
  11° la désignation précise de l'objet social;
  12° les lieu, jour et heure de l'assemblée générale ordinaire des associés ainsi que les conditions d'admission et d'exercice du droit de vote.
  [13° les données essentielles à caractère personnel, les données prévues par le présent Code ainsi que les dispositions pertinentes d'une procuration sous seing privé ou authentique;
  14° l'attestation par le notaire instrumentant du dépôt du capital libéré, conformément aux dispositions du présent Code, avec mention du nom de l'institution auprès de laquelle le dépôt a été effectué.]
  [Les points 11° à 14° ne sont pas applicables aux sociétés en nom collectif et en commandite simple.
  Les points 8°, 10° et 12° à 14° ne sont pas applicables aux sociétés agricoles.
  Les points 13° et 14° ne sont pas applicables aux sociétés coopératives à responsabilité illimitée.]
  [¹ Le point 14° n'est pas applicable à la société privée à responsabilité limitée starter, visée à l'article 211bis.]¹
  ----------
  (1)

  Art. 70.L'extrait du contrat constitutif d'un groupement d'intérêt économique contient :
  1° la dénomination du groupement d'intérêt économique; dans le cas prévu au livre X, cette mention doit être suivie des mots " à finalité sociale ";
  2° la désignation précise de l'objet du groupement d'intérêt économique;
  3° les nom, prénoms, le domicile, ou, au cas où il s'agit d'une personne morale, le nom, la forme, l'objet social et le siège social, et, le cas échéant, le numéro [¹ d'entreprise]¹ de chacun des membres du groupement d'intérêt économique;
  4° la durée pour laquelle le groupement d'intérêt économique est constitué lorsqu'elle n'est pas indéterminée;
  5° la désignation précise du siège du groupement d'intérêt économique;
  6° les conditions de nomination et de révocation du ou des gérants;
  7° la nature et la valeur des apports éventuels, ainsi que les nom, raison commerciale ou dénomination sociale des membres apporteurs;
  8° les lieu et jour de l'assemblée des membres;
  9° le cas échéant, la clause exonérant un nouveau membre du paiement des dettes antérieures à son admission;
  10° le cas échéant, la clause donnant qualité à un ou plusieurs gérants pour représenter le groupement d'intérêt économique seuls, conjointement ou collégialement.
  ----------
  (1)

  Art. 71. L'extrait des actes des sociétés est signé pour les actes authentiques, par les notaires, et pour les actes sous seing privé, par tous les associés solidaires ou par l'un d'entre eux, investi à cet effet par les autres d'un mandat spécial.

  Art. 72.[¹ Lors du dépôt de l'extrait de l'acte constitutif, une redevance, dont le montant est fixé par le Roi, est imputée à l'intéressé. Cette redevance reste due, même si, finalement, il n'y a eu aucune constitution de dossier ni aucune publication.]¹
  ----------
  (1)

  Art. 73.La publication a lieu dans les Annexes du Moniteur belge dans les quinze jours du dépôt, à peine de dommages-intérêts contre les fonctionnaires auxquels l'omission ou le retard serait imputable.
  Le Roi désigne les fonctionnaires [¹ ou systèmes électroniques]¹ qui recevront les actes ou extraits d'actes et détermine la forme et les conditions du dépôt et de la publication.
  ----------
  (1)

  Sous-section II. - Autres formalités de publicité.

  Art. 74. Sont déposés et publiés conformément aux articles précédents :
  1° les actes apportant changement aux dispositions dont le présent code prescrit la publication;
  2° l'extrait des actes relatifs à la nomination et à la cessation des fonctions :
  a) des personnes autorisées à administrer et à engager la société;
  b) des commissaires;
  c) des liquidateurs; au cas où le liquidateur est une personne morale, l'extrait contiendra la désignation ou la modification à la désignation de la personne physique qui la représente pour l'exercice des pouvoirs de liquidation;
  d) des administrateurs provisoires.
  [e) des membres du conseil de surveillance.]
  L'extrait précise l'étendue des pouvoirs de ces personnes ainsi que la manière d'exercer ceux-ci, soit en agissant seules, soit conjointement, soit en collège;
  3° l'extrait de la décision judiciaire passée en force de chose jugée ou exécutoire par provision prononcent la dissolution de la société, de même que l'extrait de la décision judiciaire réformant le jugement exécutoire par provision précité.
  Cet extrait contiendra :
  a) la dénomination sociale et le siège social;
  b) la date de la décision et la juridiction qui l'a prononcée;
  c) le cas échéant, les noms, prénoms et adresse des liquidateurs; au cas où le liquidateur est une personne morale, l'extrait contiendra la désignation ou la modification à la désignation de la personne physique qui la représente pour l'exercice des pouvoirs de liquidation;
  4° une déclaration, signée par les organes compétents de la société, constatant :
  a) la dissolution de la société;
  b) tout événement susceptible de mettre fin de plein droit aux fonctions d'une des personnes mentionnées au 2° du pressent article;
  5° les actes ou extraits dont la publication est prescrite par le présent code.

  Art. 75. Sont déposés conformément aux articles précédents :
  1° les actes modificatifs de l'acte constitutif qui ne sont pas soumis à la publication par extraits;
  2° après chaque modification des statuts, le texte intégral de ces statuts dans une rédaction mise à jour, accompagné d'un document mentionnant la date de publication des actes constitutifs et modificatifs des statuts;
  3° les actes dont le dépôt seul est prescrit par le présent code.
  Une mention aux Annexes du Moniteur belge publiée conformément aux articles précédents, indique l'objet des actes dont le dépôt est prescrit par l'alinéa 1.

  Sous-section III. - Opposabilité.

  Art. 76. Les actes et indications dont la publicité est prescrite ne sont opposables aux tiers qu'à partir du jour de leur publication par extraits ou par mention aux Annexes du Moniteur belge, sauf si la société prouve que ces tiers en avaient antérieurement connaissance.
  Les tiers peuvent néanmoins se prévaloir des actes dont la publicité n'a pas été effectuée.
  Pour les opérations intervenues avant le seizième jour qui suit celui de la publication, ces actes ne sont pas opposables aux tiers qui prouvent qu'ils ont été dans l'impossibilité d'en avoir connaissance.
  En cas de discordance entre le texte déposé et celui qui est publié aux Annexes du Moniteur belge, ce dernier n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent néanmoins s'en prévaloir, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance du texte déposé.
  [En cas de discordance entre les documents visés a l'article 67, § 1er, alinéa 2, et à l'article 67, § 1er, alinéa 3, cette dernière traduction volontairement publiée n'est pas opposable aux tiers. Ceux-ci peuvent toutefois se prévaloir des traductions volontairement publiées, à moins que la société ne prouve qu'ils ont eu connaissance de la version visée à l'article 67, § 1er, alinéa 2.]

  Art. 77. L'accomplissement des formalités de publicité relatives aux personnes qui, en qualité d'organe de la société, ont le pouvoir de l'engager, rend toute irrégularité dans leur nomination inopposable aux tiers, à moins que la société ne prouve que ces tiers en avaient connaissance.

  Sous-section IV. - De certaines indications à faire dans les actes.

  Art. 78. Tous les actes, factures, annonces, publications, lettres, notes de commande [, sites Internet et autres documents, sous forme électronique ou non,] émanés :
  - des sociétés privées à responsabilité limitée;
  - des sociétés coopératives;
  - des sociétés anonymes;
  - des sociétés en commandite par actions;
  - des groupements d'intérêt économique;
  [- des sociétés européennes]
  [- des sociétés coopératives européennes]
  doivent contenir les indications suivantes :
  1° la dénomination de la société;
  2° la forme, en entier ou en abrégé, ainsi que, selon le cas, les mots " société civile à forme commerciale " reproduits lisiblement et placés immédiatement avant ou après le nom de la société; dans le cas d'une société coopérative, si elle est à responsabilité limitée ou illimitée; dans le cas prévu au livre X, cette mention ou ces initiales doivent être suivies des mots " à finalité sociale ";
  3° l'indication précise du siège de la société;
  4° [le [...] numéro d'entreprise.
  [Pour les sociétés, créées avant le 1er juillet 2003, l'alinéa 1er entre en vigueur le 1er janvier 2005;]]
  5° [le terme " registre des personnes morales " ou l'abréviation " RPM ", suivi de l'indication du siège du tribunal dans le ressort territorial duquel la société a son siège social.]
  [6° le cas échéant, l'indication que la société est en liquidation.]

  Art. 79. Au cas où une société anonyme, [une société européenne,] [une société coopérative européenne,] une société privée à responsabilité limitée ou une société en commandite par actions fait mention [sur les sites Internet ou] dans les documents visés à l'article 78 de son capital social, celui-ci doit être le capital libéré, tel qu'il résulte du dernier bilan. Si celui-ci fait apparaître que le capital libéré n'est plus intact, mention doit être faite de l'actif net tel qu'il résulte du dernier bilan.
  Au cas où est mentionné un montant supérieur au montant permis et où la société demeure en défaut, le tiers aura le droit de réclamer de la personne qui est intervenue pour la société dans cet acte [ou sur ce site Internet] une somme suffisante pour qu'il soit dans la même situation que si le montant correct avait été énoncé.

  Art. 80. Toute personne qui interviendra pour une société visée dans l'article 78 dans un acte [ou sur ce site Internet] ou les prescriptions y visées ne seraient pas remplies pourra, suivant les circonstances, être déclarée personnellement responsable des engagements qui y sont pris par la société. "

Des règles concernant les organes et la dénomination des sociétés

Ci-après à titre d'information un extrait du Code des Sociétés, en ce qui concerne des règles concernant les organes et la dénomination des sociétés. Ces formalités sont applicables à toute société de syndic. 

L’intérêt d’un respect à 100% a augmenté nettement vu la loi du 11.02.2013, d’application à ces firmes depuis le 01.09.2013.

• Source : JUSTEL (04.10.2013)

Données des sociétés de syndic :

• En ce qui concerne une agence, avec le statut légal d’établissement BCE ou non: IPI 
• En ce qui concerne une agence, sous forme d’une société avec personnalité morale (RPM): BCE 

Extrait des articles 61 à 65 du Code des Sociétés:

" TITRE III. - Organes.

  CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

  Art. 61. [§ 1.] Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
  [§ 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.]
  [La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.
  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.]

  Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent.

  CHAPITRE II. - Règles de délibération et sanctions.

  Art. 63. A défaut de dispositions statutaires, les règles ordinaires des assemblées délibérantes s'appliquent aux collèges et assemblées prévus par le présent code, sauf si celui-ci en dispose autrement.

  Art. 64. Est frappée de nullité, la décision prise par une assemblée générale :
  1° lorsque la décision prise est entachée d'une irrégularité de forme, si le demandeur prouve que cette irrégularité a pu avoir une influence sur la décision;
  2° en cas de violation des règles relatives à son fonctionnement ou en cas de délibération sur une question étrangère à l'ordre du jour lorsqu'il y a intention frauduleuse;
  3° lorsque la décision prise est entachée de tout autre excès de pouvoir ou de détournement de pouvoir;
  4° lorsque des droits de vote qui sont suspendus en vertu d'une disposition légale non reprise dans le présent code, ont été exercés et que, sans ces droits de vote illégalement exercés, les quorums de présence ou de majorité requis pour les décisions d'assemblée générale n'auraient pas été réunis;
  5° pour tout autre cause prévue dans le présent code.

  TITRE IV. - Dénomination des sociétés.

  Art. 65. Chaque société est désignée par une dénomination sociale qui doit être différente de celle de toute autre société.
  Si elle est identique, ou si la ressemblance peut induire en erreur, tout intéressé peut la faire modifier et réclamer des dommages-intérêts, s'il y a lieu.
  Les fondateurs, ou en cas de modification ultérieure de la dénomination sociale, les membres de l'organe de gestion sont tenus solidairement envers les intéressés des dommages-intérêts visés à l'alinéa 2."

Agir, réagir, accomplir (act, react, impact)

"« Agir, réagir, accomplir » (en anglais : act, react, impact), tel sera le slogan de la nouvelle campagne du Parlement européen qui s’adresse aux 400 millions d’électeurs européens dans les 28 Etats de l’Union en prévision des élections de 2014."
Elections européennes : « Cette fois, c'est différent ». Vraiment ?, François Janne d'Othée, LeVif, 14.09.2013

YouTube:

N: http://www.youtube.com/watch?v=lz5Qg3GU8dM&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

F: http://www.youtube.com/watch?v=-3LGFgXC_fI&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

E: http://www.youtube.com/watch?v=v4PvZSGbd8E&feature=share&list=PLHQxK2YVsFVvEK4kNcrSJR2hxzy0a174h

Copropriété et infraction d’urbanisme

A titre d’information, Mtre Gilles Carnoy a écrit un commentaire sur un arrêt récent de la Cour de Cassation qui est de fait probablement aussi applicable dans notre copropriété " Copropriété et infraction d’urbanisme " (Cass., 10 avril 2013, rôle n° P.12.2017.F, www.juridat.be.)

Lire aussi dans ce contexte du même auteur « L’effet du temps sur les infractions d’urbanisme ». 

Je cite deux extraits de ce dernier article:

« Il faut que le propriétaire régularise pour que le délit commence à se prescrire. »

et aussi :

« Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, le demandeur faisait valoir qu’ayant constaté le dépassement du délai raisonnable, la Cour d’appel de Liège ne pouvait plus ordonner la remise des lieux en état réclamée par le fonctionnaire délégué.

La Cour de cassation n’est pas d’accord (Cass., 2 mai 2012, rôle n° P.12.0020.F., www.juridat.be).

Selon la Cour, la compensation due à l’auteur d’un délit continu jugé avec retard ne réside pas dans l’interdiction de mettre fin à la situation illégale qui a pu se prolonger à la faveur du temps mis aux poursuites.

Contrairement à ce que le demandeur soutient, poursuit la Cour de cassation, « il ne se déduit pas de la nature « pénale » de la remise en état, au sens de l’article 6 de la Convention de sauvegarde, que cette mesure de réparation ne puisse plus être ordonnée par suite du dépassement du délai raisonnable. »

Et elle conclut :

« Un tel dépassement ne saurait avoir pour effet de pérenniser une situation contraire au bon aménagement du territoire, en créant au profit du contrevenant le droit d’en conserver définitivement le bénéfice. »

Bref, le prévenu ne peut sans doute plus être condamné, et ne subit qu’une simple déclaration de culpabilité, mais cela n’interdit pas au juge d’ordonner la remise en état des lieux. »

Transparence, démocratie et bonne foi

Traduction libre d’un extrait d’un jugement du 28.11.2012 qui a probablement une signification importante pour notre copropriété.

«Concrètement cela signifie que l’assemblée générale devra décider souverainement qui elle élira comme syndic à la fin du mandat judiciaire du syndic provisoire (…). L’assemblée générale veillera naturellement que plusieurs candidats seront présentés, que l’information utile, adéquate et complète concernant ces candidatures seront mis à disposition, pour que les membres ayant voix délibérative peuvent émettre leur vote (…).

L’assemblée générale agira donc souverainement dans le choix de son syndic et prendra soin que sa décision répond à la transparence requise, la régularité démocratique et de bonne foi, pour ainsi éviter par la suite de nouvelle contestations. »

Tekst in het nederlands (23.03.2013).

Le syndic avant la Revolution Francaise …

En surfant sur l’Internet dans le cadre de mes recherches généalogiques et historiques, j’ai trouvé le texte suivant sur un syndic du 18^ème siècle en France. Ce texte d’avant la Révolution Française indique qu’en fait il n’y a pas beaucoup changé. Il est donc utile d’en parler sur ce Blog concernant une copropriété.

La communauté d'habitants de Saint-Vert

Extrait d'une texte publié sur un site d'un généalogue ...

« La communauté d'habitants est, avec la seigneurie et la paroisse, l'un des trois cadres de la vie à la campagne. La communauté d'habitants est une personne morale, elle jouit d'une existence juridique. Elle est propriétaire des communaux. Elle est chargée de l'entretien et des réparations du presbytère, de la nef et du clocher de l'église, du cimetière, des lavoirs. Elle est responsable de la levée des impôts royaux.

L'assemblée des habitants est l'organe délibérant qui représente la communauté d'habitants et agit en son nom. A Saint-Vert, l'assemblée des habitants est composée de délégués des chefs de feux de la paroisse. Ces délégués sont appelés principaux habitants dans les textes. (…).

Le 21 juin 1762, les magistrats de la Cour des Aides de Clermont constatent, dans un arrêt, que la plupart des paroisses " néglig[ent] de nommer des syndics pour se charger des affaires de la communauté (d'habitants) ". Partout les consuls remplissent les fonctions des syndics. Mais, remarquent les magistrats, les consuls " sont trop occupés de la levée des deniers royaux pour veiller aux intérêts de la communauté avec affection comme feroit un syndic, dont ce seroit la principale occupation ". Aussi est-il indispensable " qu'il y ait un syndic dans chaque paroisse ".

Plus … »

« C'est un laboureur du Moristel, Vital Bouschet, qui est élu syndic. Il est un des principaux habitants qui composent l'assemblée des habitants. Le syndic est nommé pour un an, à compter du 1er octobre. L'arrêt de la Cour des Aides de Clermont du 21 juin 1762 précise que chaque année, à l'avenir, l'assemblée des habitants devra se réunir un des dimanches du mois de septembre, à l'initiative du syndic, afin de nommer un nouveau syndic ou de prolonger le mandat du syndic en exercice (Arch. dép. Puy-de-Dôme, 1 C 4074). »

Source : http://saint.vert.free.fr/communaute.html (par Frédéric Challet)

Wikipédia

Sur Wikipédia on trouve la définition suivante et actualisée :

« Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d'une communauté. »

Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Syndic

Confusion d’intérêts … (1)

(lien mis à jour le 23.06.2014)

Il y a parfois une « confusion » entre :

·      la confusion d’intérêts (problème en pratique surtout d’ordre éthique ou déontologique)

·      le mélange d’intérêts (problèmeen pratique surtout d’ordre civil)

·      le conflit d’intérêts (problème d’ordre pénal).

A titre d’information d’abord un lien vers différents textes:

·      Conflit d'intérêts (Wikipédia)

« …  nombreux exemples de textes juridiques … visant à ce que des personnes ayant des charges à responsabilité ne soient pas juge et partie … »

·      Qu'est-ce qu'un conflit d'intérêts ? (Le Figaro)

« Les conflits d'intérêts peuvent se rencontrer au gouvernement, parmi les parlementaires, dans la fonction publique comme dans le secteur privé. Ils ne se réduisent pas à des infractions démontrées, c'est-à-dire à des actes pénalement répréhensibles comme le favoritisme, le trafic d'influence ou la prise illégale d'intérêts. Toute situation qui peut susciter un doute raisonnable sur l'impartialité et l'indépendance d'un professionnel, même à tort, expose celui-ci au reproche de conflit d'intérêts. »

·      Le conflit d’intérêts dans le domaine privé (normes européens)

« Évoquée dans une recommandation du Conseil de l’Europe  et par le Comité de la gouvernance publique de l’OCD , la définition du conflit d’intérêts ne concerne que les agents publics. Or la notion de conflit d’intérêts ne se limite pas à ce secteur. Son application peut être étendue au secteur privé. Dans ce cas, on considère que : « un conflit d’intérêts naît d’une situation dans laquelle une personne employée par un organisme public ou privé possède, à titre personnel, des intérêts qui pourraient influer ou paraître influer sur la manière dont elle s’acquitte de ses fonctions et des responsabilités qui lui ont été confiées »

·      La complicité des cadres (France)

« Les mécanismes psychosociologiques à l’œuvre dans le passage à l’acte de délinquance d’affaires par les salariés au sein des organisations. Depuis sa création en 1993, le Service central de prévention de la corruption s’est attaché à étudier les questions de corruption dans les secteurs les plus divers, à détecter les failles et à mettre en évidence différents systèmes de fraudes. »

Mais aussi …

·       La corruption privée (France)

·      Conflits d’intérêts dans le chef d’un administrateur (Droitbelge.be)

·      Politique de prévention des conflits d’intérêts (exemple concret d'une firme – une page)

·      Conflit d'intérêts (Blog "La Toupie")

·      Pouvoir  (Blog "La Toupie")

·      Séparation des pouvoirs  (Blog "La Toupie")

·      Confusion des pouvoirs  (Blog "La Toupie")

·      Abus  (Blog "La Toupie")

·      Mettre fin à la confusion entre intérêts particuliers et collectifs (Blog de Paul Jorion)

·      DECRET SPECIAL du 13.07.2012 réglant l'organisation administrative et le fonctionnement de deux instituts supérieurs fusionnés (Moniteur - Autorité Flamande)

«   Art. 24. Il est défendu à un membre d'être présent lors de la discussion et du vote sur des sujets auxquels il a un intérêt direct, soit personnellement, soit comme représentant, ou auxquels son conjoint, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré inclus ont un intérêt personnel et direct. Pour l'application de cette disposition, les personnes ayant fait une déclaration de cohabitation légale telle que visée à l'article 145 du Code civil, sont assimilées à des conjoints.

  Le règlement organique décrit les fonctions et qualités étant incompatibles avec la qualité de membre de l'organe organisateur. »

·      La confusion des pouvoirs produit fatalement le conflit d’intérêts (Interview – PDF)

« Comment expliquer qu’en France la notion de conflit d’intérêts soit si mal comprise, si peu présente ? C’est une notion d’origine anglo-saxonne, née dans des pays où les mondes politique et économique sont davantage séparés. Ce qui ne veut bien entendu pas dire qu’on n’y trouve pas aussi des affaires de corruption mais ces mondes sont en général régis par des règles plus strictes. Par exemple, les personnes élues à des fonctions importantes doivent confier la gestion de leurs biens à un blind trust , une sorte de fondation qui doit ignorer totalement les exigences du titulaire de la fortune et gérer ses biens de manière indépendante. Dans les pays latins, on a effectivement du mal avec cette idée de conflit d’intérêts parce que la tradition veut qu’au contraire on regarde comme un avantage le fait de détenir des charges multiples. »

Mon analyse relatée aux ACP belges en général est donné dans la page Confusiond’intérêts …  (2)

ACP: après la loi de 2010 ...

A titre d'information ... 

Il y a plus que trois ans j'ai situé le contexte de notre copropriété de ce moment dans mon article « ACP : Quo vadis, avant la loi de 2010… » du 28.05.2010.

Mais aussi publié plus tard quelques extraits de lois … :

·         Code des Sociétés (1999) du 09.09.2010

·         La copropriété forcée (texte du Code Civil valable à partir du 01.09.2010)

·         Loi 2010 : la comptabilité (extraits de la loi)

Et des analyses … :

·         Méthode PPBS dans des ACP (03.07.2010)

·         Groupe des 15 de 2007 (04.07.2010)

·         Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent (19.07.2010)

·         Garantie bancaire et autres garanties .... (16.08.2010)

·         La vérité fait toujours surface (2) (07.02.2011)

·         Le devoir des mandataires (25.04.2011)

·         Vote annuel d'une mission récurrente du Conseil de Copropriété? (16.06.2011)

·         État des lieux "juridique" de notre ACP (4) (29.07.2011)

·         L’intérêt personnel ou commun ? (03.10.2011)

·         Il ne peut y avoir confiance sans contrôle .... (02.11.2011)

·         Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

·         La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

Entre temps :

• la loi du 02.06.2010 a été votée et publiée
• l'AR du 12.07.2012 concernant la comptabilité de l'ACP été publié et est d'application à partir du 01.01.2013
• notre syndic de 2009-2011 a été destitué et remplacé par un syndic judiciaire le 24.01.2011.
• une série de lois est en train d'être votées, qui changeront profondément le statut de l'agent immobilier de 1993/2006.

Statut légal des volontaires au sein d’une ACP

Il est utile de citer ici (avec autorisation de l'auteur de ce texte) sans commentaire un texte publié dans le forum de PIM sur le même sujet:

1. On peut lire à la page 4 du « Guide pratique à l’usage du volontaire » (Province de Liège, 2006) (et dans des publications analogues des autres provinces/régions), le texte suivant :

Citation :

L’information communiquée au volontaire précise au moins: - l’objet social de l’organisation, c’est-à-dire le but désintéressé qu’elle poursuit; …

 2. On peut lire dans le Code Civil dans l’Art. 577-5 CC concernant l’objet social de l’ACP:

Citation :

§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

3. L’objet social de l’ACP n’est donc pas désintéressé. Les personnes s’impliquant dans le fonctionnement de l’ACP ne peuvent donc pas prétendre au statut de volontaire créé par la loi de 2005, et les avantages accordée par ce statut.

Ils doivent avoir le statut de mandat d’exécution (syndic) ou le statut de préposé de l’ACP, comme concierge s’il se sont engagé à faire les petites réparations (remplacer des ampoules, nettoyer le lieux communs, … ). Pire est s’il s’avère qu’ils sont un préposé de la firme du syndic.

4. L’Art. 577-8 prévoit ce qui suit :

Citation :

§ 6. L'assemblée générale (…) peut de même, si elle le juge opportun, (…) adjoindre (au syndic) un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. …

 a. Si l’AG n’a pas nommé préalablement et explicitement la personne qui travaille volontairement au profit de l’ACP (= exécute des tâches énoncés (indirectement) à l’Art. 577-8 §4 CC), comme syndic adjoint avec une mission explicite ou durée, alors il ne pourra être considéré que comme un préposé de l'ACP sous les ordres du syndic. Le texte de l’Art. 577-6 §9 lui sera appliquée par le président de l’AG au début de chaque point inscrit à l’OJ de l’l’AG :

Citation :

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

 b. Si l’AG a nommé cette personne comme syndic adjoint, alors le texte suivant, repris dans l’ Art. 577-6 § 7, lui sera appliqué par le président de l’AG au début de l’AG en ce qui concerne tant sa qualité de membre de l’AG, que ses procurations :

Citation :

Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

5. Pour être complet je cite encore le texte suivant, repris dans l’Art. 577-6 § 1 CC, dont l’application doit être vérifiée par tant le syndic que le président de l’AG :

Citation :

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Comme il ressort de ce texte que le syndic invite, c’est à lui de prouver que la communication de l’identité de leur mandataire a été faite à lui (ou un de ses prédécesseurs), en montrant, si le président de l’AG le demande, ce document avec une date certaine avant la date de l’invitation pour cette AG.

Site ACOS Evere

ACOS Evere (http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/ ) est un site  indépendant d'information réservé aux membres avec droit de vote de l' "Association des Copropriétaires à Evere, Avenue des Anciens Combattants 101, 103, 105, 107, 109 et 111" (RPM 0884.081.457).

Inscription

Êtes vous un des +400 copropriétaire dans cette copropriété forcée de 248 appartements, 24 lots de garages en surface et 217 lots de garages souterrains?

Envoyez un message au modérateur de ce groupe, Luc Matthijs (acos-evere-owner@yahoogroupes.fr), si vous voulez visiter ce site.

Distribution de l'info

Chaque participant de ce groupe Yahoo! peut distribuer sous sa responsabilité l’info publié sur ce site à d’autres membres avec droit de vote dans notre AG, pour autant

1. qu’il cite ces sources

2. qu’il distribue les fichiers en entier, donc sans une citation sélective.

C'est une application concrète de la transparence nécessaire au sein de notre AG, imposé par la loi.

La liste des participants n'est pas accessible aux autres participants. Le forum est donc seulement un forum d'information. L'information est modéré par les modérateurs. Donc en pratique impossible à débâter. La place du débat est à l'AG.

Actualisation

Vu que l’ancien syndic 1983-2007 est de fait à nouveau revenu, les infos publiées sur ce site seront à nouveau actualisés plus régulièrement.

D'abord parce que le conseil de copropriété n’envoie pas les rapports circonstanciés semestriels à tous les copropriétaires avec droit de vote à l’AG, malgré le fait que la loi rend ces rapports obligatoires. Il l'envoie à un groupe restreint, tant copropriétaires que d'autres.

Mais aussi parce qu'un petit groupe veut restaurer la méthode de cogérance, à l'encontre de la loi de 1994 et de nos intérêts financiers (voir le PV de l'AG du 28.11.2012).

La copropriété en 2025 …

Le 28/11/2012 un colloque est tenu par le SNP concernant « LA COPROPRIETE EN BELGIQUE EN 2025 - UN ENJEU SOCIETAL ET UNE PRIORITES DES POLITIQUES DU LOGEMENT POUR LES 10 PROCHAINES ANNEES ».

Dans ce cadre leur vice-président Olivier HAMAL décrit d'abord la situation en France et puis écrit :

« Fort heureusement nous n’en sommes pas encore là en Belgique sous réserve de dossiers ponctuels mais quid dans les 10 à 15 années qui viennent et tenant compte que nombre d’immeubles construits après le deuxième conflit mondial et soumis au régime de la copropriété se verront contraints d’effectuer d’importants travaux de rénovation lourds mais aussi économisateurs d’énergie.

Mieux vous prévenir que guérir et dès à présent prendre en compte ce phénomène et par différentes mesures anticiper les choses :

1.      une nouvelle loi sur la copropriété de manière à moderniser le fonctionnement des copropriétés, accroître la transparence de leur gestion et renforcer la participation des copropriétaires et tel est déjà le cas avec la loi votée en 2010. Il faut cependant conscientiser davantage les copropriétaires à la gestion de leurs résidences et voir privilégier dans leur chef l’approche collective des choses. C’est toute l’approche sociologique la copropriété matière peut développée et qui a toute son importance.

2.      Revoir le statut des syndics professionnels principalement des agents immobiliers IPI : accession à la profession, formation, déontologie, suivi déontologique et surtout suivi disciplinaire et fonctionnement des organes disciplinaires, assurance indélicatesse collective. Ce sont les objectifs poursuivis par le projet de réforme porté par la Ministre LARUELLE.

3.      Sur le plan judiciaire veiller que les syndics indélicats, contrairement à ce qui se passe aujourd’hui, ne bénéficient plus d’une véritable impunité et à nouveau ce n’est pas tenir compte de la situation catastrophique dans laquelle des copropriétés peuvent se retrouver quant un syndic part avec la caisse et quand un syndic professionnel le fait dans un immeuble il y a des chances que tel soit le cas dans d’autres. »

Source : http://www.olivier-hamal.be/federal.php?news=136&annee=2012&mois=9