La comptabilité

Mis à jour jusqu'au 17.06.2015

Tekst in het Nederlands

Depuis 2010 l'AR sur la comptabilité des ACP a été publié. Une analyse plus approfondie était planifié pour être publié sur ce site avant fin mars 2015.

Le principe de base de la comptabilité est de permettre :

• Depuis le 23.07.1924 : que les copropriétaires paient tout
• Depuis le 01.08.1995 : que le copropriétaire avance pro rata et le décideur paie minimalement ce que l‘AG décide
• Depuis le 01.01.2013 : que le copropriétaire avance pro rata, le décideur rembourse et paie tout

Le décideur

Art. 577 §4 3° CC

"§4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 
  3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale; 

Dans le cas normal le décideur est le copropriétaire par l’intermédiaire de son membre de l’AG (application de l’Art. 577-8 § 4 – 3° CC et Art. 577-6 §1 CC).

Art. 577 §4 4° CC

     "§4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :  

4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;"

Si le décideur est le syndic (application de l'Art. 577 §4 4°  CC), alors lui devrait payer, sauf si l’AG valide explicitement ses décisions lors de l’AG suivante (= point séparé sur l’OJ, accompagné d’une explication jointe à l’invitation ou envoyée antérieurement). Si lui devrait payer, il pourra faire intervenir son assurance RC. En principe dans ce cas le montant restant, qui n’est pas remboursé par l’assurance,  devra être payé par lui.

Art. 1933 CC

" Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Si le décideur est un autre mandataire, qui outre passe son mandat, il devra payer, si l'AG le demande.

La méthode comptable depuis le 01.01.2013

Due au faits que

• ni l’AGA de 2014 a été tenue
• ni les comptes de 2012, 2013 et 2014 ont été distribués
• ni les rapports des commissaires aux comptes 2012, 2013 et 2014 ont été distribués,

j’ai été amené à postposer mon analyse quand au modèle de comptabilité dans notre cas concret jusqu’au moment que l’invitation pour l’AGA 2014 sera distribué, donc inclus :

• le rapport du commissaire aux comptes 2012 (qui existe depuis Déc 2013)
• le rapport du syndic concernant la comptabilité de 2013, telle que promis lors de l’AGE de mai 2014.

Un modèle concret, basé sur les comptes 2012, sera fait dès que ces comptes ont été transmis à tous membres de l'AG. Ce qui n'est pas le cas actuellement. Ce modèle sera rendu accessible à tous les membres de l'AG, si possible avant l'AGA 2014. Cette AG devra voter tant le budget ordinaire de 2015 (fonds de roulement), que le budget extra-ordinaire (fonds de réserve).

Ces budgets devront selon moi tenir compte par exemple du fait

• que les frais de l'avocat du syndic de l'ACP sont à charge du fonds de réserve (un sous-compte comptable par procédure judiciaire)
• que les récettes et dépenses sont à charge d'un sous-compte comptable par sinistre assuréée ou non. 
• que les fonds de roulement et de réserve doivent être approvisionnés par des demandes de paiement séparées. 
• que le budget prévisionnel doit être séparé dans un budget ordinaire pour les dépenses périodiques (à charge du fonds de roiulement) et un budget extra-ordinaire pour les dépensees non-périodiques (à charge du fonds de réserve)
• que le décompte des frais de chauffage, .... est la responsabilté de l'ACP (comptes du groupe 612). Un compte 670 est artificiel, puisqu’il n'existe pas dans le schéma minimal.
  un compte 670 ne peut être crée selon moi que sur une décision explicite et préalable de l'AG. En concret la vérification du décompte général présenté par la firme chargé de faire le relevé des compteurs privatifs est selon moi une responsabilité de l’ACP, puisque le copropriétaire n’a aucun lien contractuel avec cette firme. Après que l’AG a approuvé les comptes, et notifié les extraits individuels aux copropriétaires, le copropriétaire peut contester son décompte individuel à l’encontre de l’ACP. 

Texte initial du l'article sur ce blog de 2010

En attente de la publication des arrêtés d'exécution, le texte de la loi du 02.06.2010 est déja éxécutable.
Il est un fait que par exemple le budget prévisionnel 2011 devra être voté avant le 31.12.2010, si on veut éviter l'augmentation irrationnelle des charges telle qu'en 2010.
A signaler est que la méthode PPBS, simplifié, pourrait être une approche adapté au contexte de l'ACP.
La loi du 02.06.2010 change beaucoup en ce qui conerne la comptabilité. Un aperçu des règles qui ont été imposés est donné à la page suivante: Loi 2010 : la comptabilité – la loi
La problématique de la responsabilité et du cash-flow a été entamé il y a un an dans les pages suivantes de juillet 2009 de l'autre Blog

Luc
17.06.2015