Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ?

Dans le contexte de notre copropriété tant le juge civil que pénal s’est déjà prononcé. 

Il est donc probablement utile le lire la page suivante, qui décrit la méthode du Code Napoléon, qui est la base tant du système français que belge:

Droit civil et droit pénal : c’est quoi la différence ? (site « Quoi ? L’actu expliquée»)

• Le droit civil : arbitrer des litiges entre particuliers

Extrait :

« Le juge dit qui a raison et qui se trompe au regard du droit, mais il ne prononce pas de peine (de punition). La personne en tort peut simplement être condamnée à réparer le dommage causé à autrui (corporel, matériel ou moral), en versant des dommages-intérêts ou en exécutant une obligation à laquelle il s’était engagé (comme effectuer une livraison ou rembourser une dette). »

• Le droit pénal : punir les comportements nuisibles à la société

Extrait :

« Le procès met face à face l'accusé et la société (représentée par le Ministère public ou "parquet"), non la victime.Dans une affaire pénale, la victime peut toutefois intervenir pour mettre en route l’action publique contre le coupable présumé, au cas où le Ministère public ne l’aurait pas fait lui-même.Le juge est chargé de vérifier que la personne a effectivement commis les faits qui lui sont reprochés, puis le cas échéant de fixer une peine en fonction des circonstances et de la personnalité de l’accusé. »

En plus il est probablement utile de lire la page suivante concernant la procédure belge:

• Quels liens entre les procédures civiles et pénales ?

            Extrait:

"Ces explications montrent que des règles sont parfois difficilement conciliables et que, dans certaines situations, il appartient au juge de choisir l’une (ici, le délai raisonnable) à la place de l’autre (ici, l’obligation de suspendre le jugement d’une affaire pendant l’action pénale). Le droit n’est décidément pas une affaire d’application automatique des textes ; il reflète aussi des conflits de valeur devant être tranchés par le juge."

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2)

L’article sur ce Blog « L‘agent immobilier stagiaire IPI » du 13.12.2008 réfère à une page du site IPI, entretemps remplacé. Vu que cette page est encore visité régulièrement, il est temps de l’adapter.

Mais aussi parce que notre syndic compte plusieurs « agents immobiliers stagiaires » dans ces rangs. Il est donc important de connaitre leurs droits et devoirs.

Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes.

Mission légale de l’IPI

D’abord la page actuelle du site de l’IPI dit concernant la première mission légale de l’IPI :

« En tant qu’organe de contrôle, l’IPI a principalement 3 missions : 

1. Mission en matière d’accès à la profession

La profession d’agent immobilier est une profession réglementée : nul ne peut exercer en qualité d’indépendant des activités d’agent immobilier sans être agréé par  l’IPI.Les Chambres de l’IPI ont ainsi pour mission de statuer sur les demandes d’inscription, en vérifiant que le candidat remplit toutes les conditions d’accès à la profession.

Le candidat doit d’abord s’inscrire comme stagiaire. À cette fin, il doit :- soit être porteur d’un des diplômes qui figurent dans la réglementation;- soit avoir exercé la profession durant une certaine période avant octobre 1993.

Si tel est le cas, il peut être inscrit à la liste des stagiaires. S’il s’inscrit à l’une seule des deux colonnes de la liste (soit celle réservée aux courtiers stagiaires, soit celle réservée aux syndics stagiaires), il doit effectuer un stage de 200 jours (à prester au cours d’une période de douze mois au moins et de trente-six mois au plus) auprès d’un maître de stage avant de pouvoir devenir agent immobilier agréé I.P.I.

S’il décide de s’inscrire aux deux colonnes, le second stage doit comporter l’équivalent de 100 jours de pratiques professionnelles pour autant que le stage de 200 jours soit entièrement validé au terme de celui-ci.

Le stage se clôture par la réussite d’un test d’aptitude pratique organisé par l’Institut. Le test comprend d’abord une épreuve écrite et ensuite une épreuve orale ; cette dernière se déroule devant la Chambre exécutive.

On notera que l’agent immobilier stagiaire est un indépendant et jouit des mêmes droits que l’agent immobilier agréé I.P.I.: il peut ainsi exercer la profession, mais il ne peut porter le titre d’agent immobilier. En outre, il ne peut constituer une personne morale ou en être administrateur, gérant ou associé que s’il s’agit d’une personne morale dans laquelle il exerce avec son maître de stage ou avec un agent immobilier titulaire. »

Dispositions de la loi du 12.02.2013

Le texte complet de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (M.B. 22 août 2013) se trouve sur le site de l'IPI.

Les dispositions qui concernent spécifiquement les stagiaires sont repris ci-après et sont souslignés et/ou misen gras par moi.

"Section 1re. — De l’exercice et de la protection du titre d’agent immobilier"

"Art. 3. Il est établi, au sein de l’Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l’une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l’autre reprenant les agents immobiliers syndics."

(...) 

"Art. 5. § 1er. Nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d’agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s’il n’est inscrit dans la colonne de la profession qu’il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu’il exerce de la liste des stagiaires. (...)"

 (...)

"Art. 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l’exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires."

"Art. 8. Pour l’application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l’article 5 pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel."

(...)

"Section 3. — Exercice dans le cadre d’une personne morale"

 (...)

"Art. 12. Le stagiaire ne peut constituer une personne morale au sens de la présente loi ou en être associé, gérant, administrateur, ou membre du comité de direction que s’il s’agit d’une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers."

(...) 

"Section 2. — Sanctions disciplinaires"

"Art. 14. (...)
Un agent immobilier qui encourt pour la seconde fois une peine de suspension peut, en vertu de la même décision, être rayé du tableau ou de la liste des stagiaires."

(...)

L’inventaire comptable de l’ACP: contexte

Grâce au fait que le syndic a finalement diffusé la comptabilité de 2012, un jour après l’AG (avorté suite à un manque de quorum), j’ai pu continuer mon exploration de la comptabilité de notre ACP en fonction de sa conformité à la loi de 2010.

Il s’avère que l’inventaire comptable du 31.12.2014 est le document clé. Le pourquoi sera expliqué lors de l’AG suivante.

Résumé provisoire:

1. Dans notre cas le document clé sera de fait l’inventaire du 31.12.2014. 
2. Les deux autres inventaires du 31.12.2012 et 2013, sont liés au syndic précédent, qui a été remplacé par le juge en 2014. 
3. Le débat devant le juge concernant la comptabilité depuis 1999 a de nouveau été demandé en 2013, mais ce dossier est actuellement sur le rôle, en attente d’une prise de position de l’AG
4. Cette prise de position est demandé depuis mai 2013, mais seulement mis indirectement à l’OJ de l’AG avorté du 25.06.2015.
5. On n’a pas (encore) de commissaire aux comptes pour 2015.
6. Le budget joint à l’invitation de l’AG du 25.06.2015 (voir annexe 1) ne suit pas le schéma imposé par l’AR du 12.07.2012, bien que de fait obligatoire.

Les dispositions légales clés d’application sont repris dans les pages "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)" et "L'inventaire comptables de l'ACP - les dispositions légales (2)".

Nos statuts n’ont pas encore été coordonnés. Le paragraphe 2 de l’Art. 577-14 du Code Civil est donc d’application.

Il est utile de rappeler que la loi de 2010 a pour bût d'imposer une transparence et de responsabiliser tant les copropriétaires que le syndic. 

Les nouveaux normes de la comptabilité de l'ACP en sont un exemple par excellence.

Conclusion provisoire

Ces normes imposent de fait  un charge supplémentaire pour le syndic, mais seulement lors du passage vers ces normes. 

Dès ce passage ces normes internationales ren,dent la gestion plus efficace et plus rentable pour le gestionnaire de l'ACP (le syndic professionnel).

En même temps ces normes rendent plus transparente pour les décideurs (les copropriétiares, membres de l'AG), si les rapports relevants sont produits per le logiciel utilisé par le syndic.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1)

Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2).

Extraits du Code Civil

La comptabilité de l'ACP à tenir par le syndic

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)

Les budgets prévisionnels à présenter par le syndic à l'AG

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dispositions statutaires non conformes avec la loi

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Extrait du Code du Droit Économique:

Source: Moniteur Belge
Cette coordination de la loi comptable de 1975 est en vigueur dès le 09-05-2014

Inventaire de l'entreprise

Art. III.89. § 1er. Toute entreprise procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à son activité et des moyens propres qui y sont affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'entreprise.  Le Roi peut prescrire des critères d'évaluation d'inventaire.  Ce paragraphe n'est pas applicable aux entreprises visées à l'article III.85.

Comptabilité simplifiée

Art. III.85.Les commerçants, personnes physiques ou sociétés en nom collectif ou en commandite simple dont le chiffre d'affaires du dernier exercice, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée, n'excède pas un montant fixé par le Roi, ont la faculté de ne pas tenir leur comptabilité selon les prescriptions des articles III.83 et III.84, à condition qu'ils tiennent sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, au moins trois journaux, réglés de manière à suivre en détail : (…)

Extrait de l’AR du 12.07.2012

Source: SPF Economie

Inventaire de l'ACP

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

Comptes qui ne présentent pas d'utilité

Art. 8. Les comptes du plan comptable qui ne présentent pas d’utilité pour une association de copropriétaires ne doivent pas figurer dans le plan comptable

Dispositions supplémentaires d'application

Voir la page "L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)" pour le texte coordonné.

Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “.

Règles d'evaluation de l'actif

Art. 10.
Les éléments de l’actif sont évalués à leur valeur d’acquisition et sont portés au plan comptable pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférents.
Par valeur d’acquisition, il faut entendre le prix d’achat, éventuellement majoré des frais accessoires tels que les impôts non récupérables et les frais de transport.

L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (2)

 Les dispositions légales clés concernant l'inventaire comptable de l'inventaire sont repris ci-après et à la page L'inventaire comptable de l'ACP - les dispositions légales (1).

30 JANVIER 2001. - Arrêté royal portant exécution du code des sociétés. - Extraits

Source: Moniteur Belge

Coordination de travail des dispositons d'application aux ACP (voir Art. 9 de l'AR du 12.07.2012).

"Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu’il faut y lire “ inventaire “ au lieu de “comptes annuels “ et “ association des copropriétaires “ au lieu de “ société “."

Art. 25, §§ 1er et 2

Art. 25.

§ 1. (L’inventaire doit être établi) avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de (l’association des copropriétaires), de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.  

§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre.

Art. 31

Art. 31.
Chaque élément du patrimoine fait l'objet d'une évaluation distincte.

Art. 32

Art. 32.
Les évaluations doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase

Art. 33.
Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel (les inventaires) se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des (inventaires) et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de (l’association des copropriétaires). Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain.

Art. 42

Art. 42.
Par dérogation aux articles 31, 35, 47, 52, 56, 68, 69, 70, 71, 72 et 74, le petit outillage, ainsi que les approvisionnements, qui sont constamment renouvelés et dont la valeur d'acquisition est négligeable par rapport à l'ensemble du bilan, peuvent être portés à l'actif pour une valeur fixe si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'un exercice à l'autre. Dans ce cas, le prix du renouvellement de ces éléments est porté sous les charges d'exploitation.

Art. 45

Art. 45.
Par " amortissements " on entend les montants pris en charge par le compte de résultats, relatifs aux frais d'établissement et aux immobilisations incorporelles et corporelles dont l'utilisation est limitée dans le temps, en vue soit de répartir le montant de ces frais d'établissement et le coût d'acquisition, éventuellement réévalué, de ces immobilisations sur leur durée d'utilité ou d'utilisation probable, soit de prendre en charge ces frais et ces coûts au moment où ils sont exposés.
Par " réductions de valeur " on entend les abattements apportés au prix d'acquisition des éléments de l'actif autres que ceux visés à l'alinéa précédent, et destinés à tenir compte de la dépréciation, définitive ou non, de ces derniers à la date de clôture de l'exercice.
Les amortissements et les réductions de valeur cumulés sont déduits des postes de l'actif auxquels ils sont afférents.

Art. 46

Art. 46.

Les amortissements et les réductions de valeur doivent répondre aux critères de prudence, de sincérité et de bonne foi.

Art. 49

Art. 49.

Les réductions de valeur ne peuvent être maintenues dans la mesure où elles excèdent en fin d'exercice une appréciation actuelle, selon les critères prévus à l'article 46, des dépréciations en considération desquelles elles ont été constituées.

Art. 67

Art. 67.
§ 1. Sans préjudice aux dispositions du § 2 du présent article et des articles 68 et 73, les créances sont portées au bilan à leur valeur nominale.
§ 2. L'inscription au bilan des créances à leur valeur nominale s'accompagne de l'inscription en comptes de régularisation du passif et de la prise en résultats pro rata temporis sur la base des intérêts composés :
a) des intérêts inclus conventionnellement dans la valeur nominale des créances;
b) de la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur nominale des créances;
c) de l'escompte de créances qui ne sont pas productives d'intérêt ou qui sont assorties d'un intérêt anormalement faible, lorsque ces créances :
1° sont remboursables à une date éloignée de plus d'un an, à compter de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires), et
2° sont afférentes soit à des montants actés en tant que produits au compte de résultats, soit au prix de cession d'immobilisations ou de branches d'activités.
L'escompte visé sous c) est calculé au taux du marché applicable à de telles créances au moment de leur entrée dans le patrimoine de la (l’association des copropriétaires).
Pour les créances payables ou remboursables par versements échelonnés, dont le taux d'intérêt ou de chargement s'applique durant toute la durée du contrat sur le montant initial du financement ou du prêt, les montants respectifs des intérêts et chargements courus à prendre en résultats et des intérêts et chargements non courus à reporter sont déterminés par application du taux réel au solde restant dû en début de chaque période; ce taux réel est calculé compte tenu de l'échelonnement et de la périodicité des versements. Une autre méthode ne peut être appliquée que pour autant qu'elle donne, par exercice social, des résultats équivalents.
Les intérêts et chargements ne peuvent être compensés avec les frais, charges et commissions exposés à l'occasion de ces opérations.

Art. 68

Art. 68.

Les créances à plus d'un an et à un an au plus font l'objet de réductions de valeur si leur remboursement à l'échéance est en tout ou en partie incertain ou compromis. Elles peuvent également faire l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur comptable déterminée conformément à l'article 67.

Art. 73

Art. 73.

Les titres à revenu fixe sont évalués à leur valeur d'acquisition. Toutefois, lorsque leur rendement actuariel calculé à l'achat en tenant compte de leur valeur de remboursement à l'échéance, diffère de leur rendement facial, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement est prise en résultat pro rata temporis sur la durée restant à courir des titres, comme élément constitutif des intérêts produits par ces titres et est portée, selon le cas, en majoration ou en réduction de la valeur d'acquisition des titres.

La prise en résultats de cette différence est effectuée sur base actualisée, compte tenu du rendement actuariel à l'achat.

Les (associations des copropriétaires) ont toutefois la faculté :

1° de prendre en résultats, pro rata temporis, mais sur une base linéaire, la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de remboursement;

2° de maintenir au bilan les titres à revenu fixe à leur valeur d'acquisition lorsque la prise en résultat du rendement actuariel des titres n'aurait qu'un effet négligeable par rapport à la prise en résultat du seul rendement facial

Les alinéas 1 et 2 sont applicables aux titres dont le rendement est constitué exclusivement, d'après les conditions d'émission, par la différence entre le prix d'émission et la valeur de remboursement.

Art. 74

Art. 74.

Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles font l'objet de réductions de valeur lorsque leur valeur de réalisation à la date de clôture de l'exercice est inférieure à leur valeur d'acquisition.

Art. 75

Art. 75.

Des réductions de valeur complémentaires sont actées sur les placements de trésorerie et les valeurs disponibles pour tenir compte soit de l'évolution de leur valeur de réalisation ou de marché, soit des aléas justifiés par la nature des avoirs en cause ou de l'activité exercée.

Art. 77

Art. 77.
Les articles 67 et 73 sont d'application analogue aux dettes de nature et de durée correspondantes.

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- 

Consommer ou conserver nos parties communes ?

Historique

En 1975-1979 notre copropriété a été construite. Elle était en fait l'immeuble phare du projet "Ville Verte" d'Evere.

En 2014 j'ai relu à la commune des extraits du plan "Ville verte" d'Evere, qui a donné naissance à notre quartier Astrid. Une copie de certains plans a été prètée à notre syndic pour les copier.

En 2011 j'ai publiè sur ce blog un extrait venant d'un avocat éminent, avec sa définition d'une bonne copropriété. Je reprends l'essentiel: l'avocat JAUNIAUX a dit:

"Une bonne copropriété est conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde."

En 2025 notre copropriété pourra à nouveau être l'immeuble phare de notre quartier et être une des références d'excellence dans le contexte régional. Ce qui augmentera la valeur de nos appartements.

Va-t-on consommer ou conserver notre immeuble?

N'oubliez pas que consommer notre immeuble, équivaut à du bricolage et nous coute énormément d'argent qui n'a pas de rendement.

Besoin de plus d'info? Vous êtes membre de notre AG? Venez en personne à l'AG suivante.

Les membres de l'AG physiquement présents lors de l'AG vont en effet choisir entre consommer ou conserver nos biens comuns avant la fin de cette année. Il n'y aura que ses deux choix, vu le contexte.

L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (1) la situation

Mis à jour jusqu'au 09.02.2015

Tekst in het Nederlands

Beaucoup de copropriétaires croient que le syndic est responsable pour tout et que leur propre responsabilité est exclusivement limitée au paiement des charges. En plus ils croient que l'adage "ecouter, voir, taire, payer" est d'application. 

Ci-après un approche non-juridique de la situation.Suivie par une solution possible sous la forme d'un ébauche du cahier des charges pour candidat syndic d'ACP (voir l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (2) une solution").

Et finalement l'opinion des autres, pour autant que publiquement disponible, dans l'article "L’ACP et la responsabilité des copropriétaires: (3) l'opinion des autres". Ce texte sera mis à jour à fur et mesure que d'autres publient leur opinion sur la responsabilité au sein de l'ACP.

Contexte

On occulte parfois trop aux copropriétaires des parties communes de l'immeuble en copropriété forcée que:

• la responsabilité des copropriétaires 
• est illimitée
• sauf si la responsabilité du syndic est mise en cause par l’AG
• la responsabilité du syndic
• est limitée
• si le syndic est une personne morale avec une responsabilité limitée (SPRL, SA, ... )
• sauf s'il est représenté par un représentant permanent repris dans le PV des décisions qui nomme ce syndic et répondant aux autres obligations légales.
• n'existe plus dès qu'on lui a donne décharge (décision définitive de l'AG).

Cette responsabilité illimitée est certainement pro rata repartie entre les membres de l'AG en fonction de la clé des charges pour les parties communes (voir les statuts de la copropriété). Mais le montant qui résulte d'une division d'un montant illimité divisé par un nombre limité, reste un montant illimité. L'apport effectif à payer par un propriétaire d'un lot privatif  (ou l'indivision des copropriétaires den copropriété normale de ce lot) n'est ni limité par le budget prévisionnel de l'année en cause, ni par sa quote-part dans le fonds de réserve, ni par la valeur de ses lots privatifs.

Les copropriétiares du lot privatif (en cas d''une indivision) répartissent le montant de la responsabilité, si nécessaire, selon l'acte d'achat de leur partie privative, ... (application de l'Art; 577-2 CC).

Deux conséquences:

• le montant reste illimité, quoi que le risque est reparti entre les propriétaires des lots pribvatifs
• il est impératif qu'un copropriétaire posséde au moins une quotité, si non il ne participe pas aux risques. Donc être propriétaire d'une cave, sans plus doit, être rendu impossible.

N'oublions pas que le titre du projet de loi déposé le 07/07/2008 par les députés NYSSENS et HAMAL était: "Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion."

L'essentiel

La souveraineté de l’AG est intimement lié à la responsabilité illimitée des copropriétaires. 

C’est l’ACP et pas le syndic qui gère les parties communes d'un immeuble en copropriété forcée :

1. La base légale est pour les copropriétaires :

• D’une part les dispositions de l’Art. 537 et 544 du Code Civil de 1804 (« autonomie » du propriétaire):

« Les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent, sous les modifications établies par les lois. »

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• D’autre par l’Art. 577-5 du Code Civil, tel qu’adapté en 1994 (ACP = gérant):

« L’objet (de l’association des copropriétaires) (…) consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

2. Pour le syndic de l’ACP comme organe exécutive de l’ACP comptent les dispositions suivantes de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (…) d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale (et) d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire»

3. La fonction de syndic d’immeuble/copropriété (= organe décisionnel de l'ACP) n’est pas créé par le Code Civil et n'existe donc pas..

La probabilité et la copropriété (1)

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement

Dans mon temps d’étudiant,  j’ai entre autres appris la théorie des probabilités.

La théorie

La page « Probabilités (mathématiques élémentaires) » l’explique au niveau élémentaire. D’autres pages de Wikipedia vont plus en détail.

Extrait de cette page :

« Les probabilités est la branche des mathématiques qui calcule la probabilité d'un événement, c'est-à-dire la fréquence d'un événement par rapport à l'ensemble des cas possibles.Cette branche des mathématiques est née des jeux du hasard, plus précisément du désir de prévoir l'imprévisible ou de quantifier l'incertain. Il faut avant tout préciser ce qu'elle n'est pas : elle ne permet pas de prédire le résultat d'une unique expérience. »

Un autre extrait :

« Le calcul des probabilités s'est aussi révélé un outil indispensable dans l'étude et la couverture des risques et est à la base de tous nos systèmes d'assurance. »

L’essence du problème

Simplifions et concentrons-nous sur la chance de réussite si un CP veut proposer un point qui est intrinsèquement légal (= dans l’intérêt général), mais qui va à l’encontre des intérêts d’un groupe de CP. Souvent il n’arrive pas à convaincre, n’importe la méthode et l’approche. Pourquoi ?

Que dit la théorie des probabilités ? Elle démontre entre autres que plus de niveaux dépendants interviennent plus la chance de réussite diminue. Cela ne veut pas dire qu'il ne réussira pas à convaincre ses collègues. Mais il devra d'abord se concentrer sur l'indépendance des différents niveaux.

Si la chance de réussite en passant par un niveau au sein de la copropriété est 90%, alors la chance d’obtenir raison est :

• Niveau A             0,9 = 0,9 = 90%
• Niveau B             0,9 * 0,9 = 0,81 = 81%
• Niveau C             0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,729 = 73%
• Niveau D             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,6561 = 66 %
• Niveau E             0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 * 0,9 = 0,59049= 60 %
• Etc …

Donc si la chance de réussite est par niveau 90%, elle ne sera que globalement 73%, si on doit passer trois niveaux et 60% si on doit passer par 5 niveaux. 

Cela est souvent su et surtout appliqué par un mandataire qui ne défend que ses propres intérêts et pas l’intérêt général de la copropriété. 

D’où l’intérêt pour la copropriété :

• qu’un mandataire de l’ACP (syndic, commissaire aux comptes, conseil de copropriété, président de séance, …) soit du type « bon père de famille ».
• que les professionnels entre eux emploient des techniques professionnelles de « bon père de famille ».

La pratique

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (2) », qui sera publié dans les jours qui viennent. Donc seulement après que l’Assemblée Générale Annuelle de 2014 a été effectivement convoquée pour délibérer et voter sur les comptes de 2012 (postposé lors de l’AGA 2013) et 2013 (constat de problèmes comptables de lex-syndic lors de l’AGE 2014).

Une solution possible

Voir l’article « La probabilité et la copropriété (3) »,qui sera publié ultérieurement.

La solution qui sera expliquée dans l'article en détail sera réaliste et n’exigera que des changements minimales de la loi, si on veut éviter de longues procédures judiciaires.

• D’un côté elle propose de lier certains dispositions de la loi à des sanctions d’ordre public
• Mais d’un autre côté de restaurer la fonction commune des professionnels de la copropriété (syndic, avocat, architecte, comptable, …): la médiation.

Mis à jour jusqu’au 11.07.2015 – texte en néerlandais ultérieurement

Le pouvoir décisionnel de l'AG: délégation possible?

Ce dernier temps on discute au sein de notre AG de donner un mandat au syndic pour décider/trancher en lieu et place de l'AG, en ce qui concerne le choix de l'entrepreneur, l'acceptation de l'offre, ... .

Qu'en dit la loi? 

Art. 577-7 §1 1° b) 

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
(…)"

Art. 577-7 §1 1° d)

"§ 1. L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
(…)"

Art. 577-8 §4 4°

"(…)§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

 4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

(…)"

Art. 577-8 §4 13°

"(…)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
(...)"

Art. 577-8/1 (extrait « mission ou délégation »). 

"(…). (Le conseil de copropriété) peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (…)."

Art. 577-14. 

"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Qui tranche ? 

L'AG est souveraine, mais le Juge de Paix a une mision de vérifier sur demande d'un copropriétaire si l'AG ne dépasse pas le cadre légal.

Art. 577-9. (extrait §2)

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Commentaire:

Comme l’AG est souveraine toute décision de l'AG est immédiatement exécutable. Mais celui qui exécute cette décision est responsable des conséquences si le Juge annule ou réforme la décision.

Donc une décision explicite "d'exécution immédiate" est probablement nécessaire. Si elle n’a pas été prévue sur l’ordre du jour, elle ne peut pas être ajouté. Si le syndic n’a pas joint explicitement l’information nécessaire à l’invitation, alors l’ACP court le risque cette décision d’exécution immédiate soit aussi annulée comme abusive, .... , 

Assurance RC du syndic 

Dans ce contexte le législateur a chargé le syndic de fournir explicitement la preuve à l’AG que sa responsabilité civile est assurée, sans qu’un copropriétaire doit le demander explicitement :

Art. 577-8 (extrait : § 4 10°)

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
(…)

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (3)

Du coté néerlandophone les places du président et du vice-président de la chambre exécutive ont été récemment déclarés vacants et la procédure de remplacement lancée, mais du coté francophone le remplacement des assesseurs juridiques n'a pas (encore) eu lieu.

Lire:

• Voogdijminister Willy BORSUS gestart met reorganisatie binnen BIV? (29.03.2015)
• Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (2) 

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès?

La loi du 02.06.2010 a changé en 2010 fondamentalement la manière que le syndic met les coordonnés des copropriétaires à disposition d'autres intéressés éventuels.

Pour les articles du Code Civil changés dans ce contexte voir le sujet Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 du forum de PIM.

Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1^er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits »

Le membre de l’AG peut se trouver sur la liste des ayants-droits, mais ne le doit pas.

Accessibilité permanente:

La liste des membres d’AG devra être accessible aux  membres de l'AG à tout moment selon les dispositions statutaires (si les statuts sont coordonnées), l'accès doit être préalablement demandé (= demande enregistré, éventuellement par voie éléctronique).

La liste des ayant droits devra être accessible de même manière aux membres du conseil de copropriété et éventuellement le commissaire aux comptes, l’accès doit être enregistré.

L'attention est attiré sur les faits suivants:

• Les deux listes ne peuvent être accessibles à personne d'autre, sauf sur ordre d'un juge compétent ou éventuellement l'autorisation explicite et préalable de l'AG. C'est aux statuts (coordonnés) de reprendre les obligations du membre de l'AG, qui reçoit une copie de cette liste.
• Comme une adresse e-mail est une coordonné, elle peut aussi être comuniqué par le syndic ET utilisé par les autres membres de l'AG et/ou membres du conseil de copropriété.
• Si la firme du syndic tient une seule liste pour tous les ACP dont il est le syndic de l’ACP, il doit avoir selon moi au moins l’autorisation préalable de la Commission concernée.
  Lire entre autres : Avis d'initiative concernant quelques applications de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel en matière de copropriété forcée, www.privacycommision.be , 11.06.2008

Droit du propriétaire d’un lot privatif et copropriétaire des parties communes

«  Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée. »

Source : Gilles Carnoy : « Peut-on être voisin dans la même propriété ? », www.gillescarnoy.be , 26.10.2014.

Aussi à lire :

• Droits réels et droits personnels (France)

Droit réel

« Un droit réel étant un droit qui porte directement et nécessairement sur une chose, et qui permet de retirer de cette chose, tout ou partie de l’utilité qu’elle comporte. »

Source : Eric Boigelot e.a., « Comment optimiser l’acquisition d’un immeuble ? Usufruit, emphytéose et superficie », www.droitbelge.net, extrait du 08.03.2015.

Droit personnel

 « Le droit personnel est le droit d'exiger d'une personne une obligation quelconque. »

Source : « Droit personnel », Wikipedia, extrait du 08.03.2015.

Exemple concret qui fonctionne comme la loi l'impose

Prenons une ACP avec en 2015:

• 250 membres de l’AG
• 150 personnes avec un droit réel, mais sans droit de vote à l’AG
• 300 personnes avec un droit personnel
• Un conseil de copropriété avec 6 membres
• Un commissaire aux comptes 2014
• Un commissaire aux comptes 2015
• Un commissaire aux comptes 2016

Les listes à tenir par le syndic sont:

• La liste des membres de l’AG comprendra 250 noms, à adapter sur base d’une déclaration 
• d’un copropriétaire (pour démettre son membre de l’AG)
• par tous les CP des lots concernés (pour nommer leur membre de l’AG).
• La liste des ayants droits comprendra 150+300 = 450 noms, à adapter sur base d’une déclaration d’un membre de l’AG pour les ayants droits du/des lots qu’il représente.
• La liste de personnes avec accès autorisé du type « extranet » comprendra
• 9 noms de copropriétaires (6 CdC & 3 commissaires)
• 5 noms de préposés de la firme du syndic (gérant, gestionnaire, assistant du gestionnaire, comptable, gestionnaire litiges assurances)

Le syndic aura un logiciel qui gère entre autres

• Les coordonnés des personnes concernées
• L’accès « extranet » personnalisés aux données par les membres de l’AG, les mandataires de l’ACP et les préposés du syndic (logbook avec quoi et quand).
• l'accès aux données comptables des membres de l'AG
• les sous-comptes comptables de leur lots privatifs (appartement, garage, cave, ...)
• les sous-comptes comptables de leur quote-part du fonds de roulement et du fonds de réserve.

Le réglement de copropriété prévoit:

• que le syndic choisit et impose le formulaire à utiliser par le membre de l'AG pour lui annoncer par lettre ou voie électronique un changement des droits réels et/ou personnels. Ce formulaire doit comprendre en un langage compréhensible les changements à communiquer au syndic (qui, quoi, quand, comment ...);
• que les mandataires de l’ACP qui ont un accès immédiat et complet aux deux listes (ainsi que les préposés du syndic qui gèrent cette liste) doivent signer avant d’entrer en fonction, une clause de confidentialité, qui détermine aussi les sanctions en cas de non-respect de cette clause;
• que le nom sur les boîtes aux lettres, la sonnette à l'entrée principale et à la porte d’entrée de l’appartement ne peut être changé que par le syndic après remise/envoi du formulaire "changement d'ayant-droits";

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (2)

Mis à jour jusqu'au 19.02.2015

Tekst in het Nederlands (later)

Suivi de l'article "Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ..." du 24.10.2013 sur ce Blog. Suite aux accusations de mélange d'intérêts, etc.... lancées contre des membres haut placés de l'IPI, ainsi que la CIB Flandre (CIB) et Reflections Immobilières (RI), l' Autorité belge de la Concurrence a ouvert une enquête pour la période à partir de 2010 concernant entre autres 2500 décisions de l'IPI, etc ... .

Des dossiers concernant notre copropriété sont peut-être concernées.

Plus d'info:

• Belgische Mededingingsautoriteiten (BMA) opent ambtshalve onderzoek tegen BIV! 
• Conflits d'intérêts entre IPI et certains mandataires du CIB Vlaanderen !

Combien de brebis galeuses ?

Mis à jour jusqu'au 17.02.2015

Later analoge tekst in het Nederlands

Il y a actuellement trois tendances dans le monde immobilier Belge en ce qui concerne la qualité professionnelle des agents immobiliers agréés par l’IPI comme syndic:

• La tendance blanche : les dirigeants de l’IPI et consorts disent que la liste des agents agréés IPI est une liste blanche, qui ont tous la qualité requise. Mais l'IPI parle d’une fonction qui n'existe légalement pas : le syndic d’immeuble (= gestion de tant les parties privatives que communes d’un immeuble à appartements). Ils disent qu‘il y a en fait très peu de brebis galeuses, grâce à leur liste blanche. Lire : « Le métier de syndic ne compte pas plus de brebis galeuses que les autres professions » (Serge Robert, ABSA, IPI News, juillet 2014, p. 16)
• La tendance noire : un groupe de plus en plus important de clients privés de ces syndics professionnels parle surtout des brebis galeuses. Il suffit de visiter les forums immobiliers.
• La tendance grise : un petit groupe qui parle du syndic d'ACP et qui se base sur des faits objectifs, mais qui est handicapé par un manque flagrant de statistiques fiables, provenant des associations de défense des intérêts des acteurs concernés. L'approche de ce groupe "gris" se base sur une technique qui a prouvé ses valeurs depuis des siècles: celui du théorème central limite. Cette théorie est bien connue sous la forme d'une Courbe de Gauss (le chapeau de Napoléon).

Courbe de Gauss

Simplifiée pour un non-mathématicien:

Le cas "normalisé" (= par exemple concernant l'application d'une norme) se distribue toujours autour du centre "m", avec une déviation de "+-1a", "+-2a", "+-3a" ou plus. 

Un cas "normal" est par exemple celui dans laquelle on applique/obtient 50% de la norme. Comme  lors d'un examen d'agrégation, quand on obtient 50% des points.

Le plus qu'on dévie du centre pour agréer une personne (= on diminue la qualité), le plus qu'on aura des persones agréés. Mais seulement avec un taux de rejet de +30% des candidats réels pour la fonction, on aura des personnes qui respecteront la norme, tant à la lettre, qu'à l'esprit.

En effet il ne faut pas avoir des brebis galeuses, mais non plus des gens qui perdent de vue un fonctionnement pragmatique de leur fonction au service des clients, tout en restant dans le cadre de la loi.

On peut seulement arriver à la solution grise, typiquement belge, quand l'agrégation/contrôle est exécuté par un organisme qui est considéré comme impartial et respecté tant par les personnes à agréér, que par leurs clients. 

Il doit donc être 

• ou indépendant des deux (= comme la Justice)
• ou composé d'une façon paritaire par des organisations de défense des intérêts de deux groupes; ces groupes doivent ête agréés par l'Etat.

Description (simplifiée)

Dans un système optimal (= organe de contrôle impartial) on pourrait avoir (selon la graphique):

1. -3 a = il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat trés excellent exclusivement dans la défense de ses propres intérêts et qui n'essaie parfois même pas de faire semblant à respecter la norme 
2. -2 a = il y a 22 sur 100 qui fournit un résultat excellent dans la défense des intérets communs d'un petit échantillon (2,2%) de ses clients; ils qui font semblant de respecter leur interprétation  de la norme 
3. -1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un bon résultat s'il n'y pas de problèmes; ils respectent leur interprétation de la norme  
4. m = le cas théorique (0 sur 1000), qui suit tous les normes à 50%
5. +1 a = il y a 158 sur 1000 qui fournit un résultat suffisant pour la majorité silencieuse (84,4 %) de ses clients en respectant la lettre de la norme (cas des 16,8 % présents sur la liste noire) 
6. +2 a = il y a 22 sur 1000 qui fournit un bon résultat pour 98,2 % de ses clients en respectant pragmatiquement la norme (cas des 2,2 % inscrits sur la liste grise)
7. +3 a =  il y a 1 sur 1000 qui fournit un résultat excellent pour 99,9 % de ses clients en respectant l'esprit de la norme (cas de 0,1 % de la liste blanche)

Synthése

Il apparaît clairement que dans un contexte idéal il faut tenir compte avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de brebis galeuses.

Mais aussi avec 0,1 % (liste blanche) à 15,8 % (liste noire) de personnes excellentes, qui font plus qu'ils doivent faire pour être au service du client.

Attention: si on y applique sur un groupe, où il y a des brebis galeuses présents, le principe du panier des pommes pourries s'applique aussi. Il faut alors tenir compte avec une situation plus grave, puisque les pommes pourries diminuent les pommes saines en pourissant tout le panier.

Application dans le contexte des membres de l'AG d'une ACP

Si on tend vers la solution grise on aura toujours au moins 2% membres de l'AG qui tiennent exclusivement compte avec leurs propres intérêts. Il faudra donc faire en sorte que l'opinion de chacun soit respecté (information transparente et  débat démocratique) et que le conseil de copropriété (grande ACP de +20 membres d'AG) soit composé d'au moins 3 membres ET d'au moins 3% des membres de l'AG.

Dans le cadre de la transparence, démocratie et bonne foi, je cite d'un jugement non publié:

"L’assemblée générale agira donc souverainement dans le choix de son syndic et prendra soin que sa décision répond à la transparence requise, la régularité démocratique et de bonne foi, pour ainsi éviter par la suite de nouvelle contestations."

Dans les petites ACP il faudrait  arriver une fréquence plus intense des AG: au moins semestrielle (une orientée vers l'année passée, et l'autre vers l'année qui vient) et des AG thématiques en cas de grands travaux, ... .

Il serait en plus utile dans ces petites ACP de nommer entre les membres de l'AG un syndic adjoint avec mission spécifique (= taillé sur mesure), avec tous ses droits, mais aussi ses devoirs. Une instance publique (Juge de Paix par voie de requête - Art. 577-8 §7 CC à adapter) devrait avoir le droit de pouvoir suspendre ou rayer pour un durée déterminé une syndic bénévole, s’il abuse manifestement de ses fonctions.

Si l’AG est composé de plus que 200 membres (= une très grande ACP), le conseil devrait se composer de plus que 6 membres, ce qui provoque la formation de clans au sein de ce conseil. Ce qui est propre au dynamique de groupe.

Il est alors probablement souhaitable de créer des groupes de travail "statutaires" (« suivi travaux et sinistres», « suivi trésorerie », « suivi administratif », … ) et de ne réunir le conseil lui-même que physiquement deux fois par ans, lors de l’établissement du rapport semestriel. 

Prévoir dans ce cas une mise à jour mensuelle et virtuelle d’un rapport à fournir par chacun des  groupes de travail à tous les membres du conseil. Éviter de créer une bureau du conseil et/ou une présidence ou un secrétaire « active ».

Application dans le contexte des syndics de l'ACP, agréés par l'IPI

La conception, grossesse et naissance de l’IPI en 1984/1993 a eu lieu dans des circonstances un peu floue, puisque les deux organisations qui ont créé l'IPI cherchait en fait d’obtenir le monopole (voir le préface de certains livres, écrits par Serge Winnykamien, feu président de l’ABSA). 

Dans ce cadre je cite ci-après en entier le texte final d’une page sur le site de l’ABSA : « Le métier de syndic ». Ce qui intrigue selon moi en 2^ème lecture est le fait que l'auteur ne parle nulle part de la loi de 2010 concernant la fonction de syndic de l'ACP. 

Multiplication des copropriétés

La concentration d'implantation d'organisations internationales, laquelle se poursuit encore actuellement, le développement du standard de vie et l'augmentation des revenus affectés au logement, furent des éléments prépondérants dans la multiplication des copropriétés.

Néanmoins, la loi du 08.07.1924 apparut rapidement comme incomplète et approximative, faute de régler de manière précise les rapports entre copropriétaires.Palliant cet état de choses, les praticiens, notaires, avocats, magistrats et syndics, ont tenté, au travers de l'établissement de règlements de copropriété, d'assurer une certaine sécurité juridique dans le fonctionnement des copropriétés, en interprétant les dispositions législatives pour le moins sibyllines. La loi du 30.06.1994, due à la volonté gouvernementale, tente d'élaborer des solutions propres à lever les approximations que la pratique avait suscité en ce qui concerne la gestion et l'administration de la copropriété.

Parallèlement, depuis le 06.09.93, le syndic d'immeubles s'est vu conférer par le législateur une reconnaissance légale, son titre étant protégé. En contrepartie, comme les autres agents immobiliers, le syndic est soumis à des obligations strictes, le code de déontologie qui lui est imposé pouvant l'amener, dans le cas de violation de l'éthique, à être passible de sanctions lourdes, lesquelles sont prononcées par ses pairs - Institut Professionnel des Agents Immobiliers - IPI. »

La création de l’IPI en 1993 ne tenait en fait aucunement compte de la spécificité de la copropriété forcée et de la loi de 1994 concernant entre autres la fonction de syndic de l'ACP, préparée depuis 1986). La réorganisation en 2013 n'a nullement tenu compte avec cette spécificité (confirmée par la loi de 2010), sauf le maquillage de crèer deux collonnes dans la liste des agents immobiliers agréés IPI.

Conclusions

Combien de brebis galeuses? On ne sait pas, personne ne le sait, mais il est un fait

• que ceux qui pronent qu'il n'y a que très peu de brebis galeuses, disent en fait aussi qu'il n'a que très peu de personnes qui excellent
• le principe des pommes pouries dans un panier doit inciter à contrôler intensivement chaque métier qui gère l'argent d'autrui.

En marge

Il est intéressant de lire dans ce contexte la page écrite par Jan Nolf: "FAQ verzoeningen" qui réfère à un article clé du feu Juge de Paix  I. Brandon: «L’office du juge, dans la conciliation», J.T., 1995, blz. 505. Un article qui mérite une réédition et qui devrait être lue par chaque candidat-syndic d'ACP.

L'ACP et la cogérance illégale

C'est un fait que la cogérance est devenu illégal depuis le 01.08.1995 au sein d'une ACP. Il se peut qu’elle a de fait continué à exister. 

Depuis 1999 à 2005 les sanctions dans le cas d’atteinte à la propriété privée (corruption, ...) ont été alourdies, ... en classant ces délits (= prescription de 5 ans) parfois dans la classe des crimes (= prescription de 10 ans). 

Ce qui a entre autres des conséquences au sein d'une ACP, si on persiste sciemment et volontairement à cogérer par la voie d'un comité/délégué dans l'intéret comun d'un groupe (majoritaire ou non), et pas gérer par la voie d'un syndic de l'ACP dans l'intérêt général.

Extrait du Code Pénal

  8 JUIN 1867. - CODE PENAL.

  LIVRE 2. - DES INFRACTIONS ET DE LEUR REPRESSION EN PARTICULIER.

  TITRE VI. - DES CRIMES ET DES DELITS CONTRE LA SECURITE PUBLIQUE.

  CHAPITRE I. - DE L'ASSOCIATION FORMEE DANS LE BUT D'ATTENTER AUX PERSONNES OU AUX PROPRIETES et de l'ORGANISATION CRIMINELLE.

  Art. 322. Toute association formée dans le but d'attenter aux personnes ou aux propriétés est un crime ou un délit, qui existe par le seul fait de l'organisation de la bande.

  Art. 323. Si l'association a eu pour but la perpétration de crimes emportant la peine de réclusion à perpétuité ou la réclusion de dix ans à quinze ans ou un terme supérieur, les provocateurs de cette association, les chefs de cette bande et ceux qui y auront exercé un commandement quelconque, seront punis de la réclusion de cinq ans à dix ans.  Ils seront punis d'un emprisonnement de deux ans à cinq ans, si l'association a été formée pour commettre d'autres crimes, et d'un emprisonnement de six mois à trois ans, si l'association a été formée pour commettre des délits.

  Art. 324. Tous autres individus faisant partie de l'association et ceux qui auront sciemment et volontairement fourni à la bande ou à ses divisions des armes, munitions, instruments de crime, logements, retraite ou lieu de réunion, seront punis :  Dans le premier cas prévu par l'article précédent, d'un emprisonnement de six mois à cinq ans;  Dans le second cas, d'un emprisonnement de deux mois à trois ans;  Et dans le troisième, d'un emprisonnement d'un mois à deux ans.

  Art. 324bis. Constitue une organisation criminelle l'association structurée de plus de deux personnes, établie dans le temps, en vue de commettre de façon concertée, des crimes et délits punissables d'un emprisonnement de trois ans ou d'une peine plus grave, pour obtenir, directement ou indirectement, des avantages patrimoniaux, (...).
  Une organisation dont l'objet réel est exclusivement d'ordre politique, syndical, philanthropique, philosophique ou religieux ou qui poursuit exclusivement tout autre but légitime ne peut, en tant que telle, être considérée comme une organisation criminelle au sens de l'alinéa 1er.

  Art. 324ter. § 1er. Lorsque l'organisation criminelle utilise l'intimidation, la menace, la violence, des manœuvres frauduleuses ou la corruption ou recourt à des structures commerciales ou autres pour dissimuler ou faciliter la réalisation des infractions, toute personne qui, sciemment et volontairement, en fait partie, est punie d'un emprisonnement d'un an à trois ans et d'une amende de cent euros à cinq mille euros ou d'une de ces peines seulement, même si elle n'a pas l'intention de commettre une infraction dans le cadre de cette organisation ni de s'y associer d'une des manières prévues par les articles 66 à 69.

  § 2. Toute personne qui participe à la préparation ou à la réalisation de toute activité licite de cette organisation criminelle, alors qu'elle sait que sa participation contribue aux objectifs de celle-ci, tels qu'ils sont prévus à l'article 324bis, est punie d'un emprisonnement de un an à trois ans et d'une amende de cent euros à cinq mille euros ou d'une de ces peines seulement.

  § 3. Toute personne qui participe à toute prise de décision dans le cadre des activités de l'organisation criminelle, alors qu'elle sait que sa participation contribue aux objectifs de celle-ci, tels qu'ils sont prévus à l'article 324bis, est punie de la réclusion de cinq ans à dix ans et d'une amende de cinq cent [euros] à cent mille euros ou d'une de ces peines seulement.

  § 4. Tout dirigeant de l'organisation criminelle est puni de la réclusion de dix ans à quinze ans et d'une amende de mille euros à deux cent mille euros ou d'une de ces peines seulement.

  Art. 325. Les coupables condamnés, en vertu des articles 323, 324 et 324ter, à la peine d'emprisonnement, pourront, de plus, être condamnés à l'interdiction, conformément à l'article 33.

  Art. 326. Seront exemptés des peines prononcées par le présent chapitre, ceux des coupables qui, avant toute tentative de crimes ou délits faisant l'objet de l'association et avant toutes poursuites commencées auront révélé à l'autorité l'existence de ces bandes et les noms de leurs commandants en chef ou en sous-ordre.