Perles constructives de la copropriété

Dans Le Cri du mois d’octobre 2015 est publié un article ”Quelques perles en matière de copropriété” par le SNPC, qui critique certains approches au sein de certains copropriétés. [NDLR: L'article est exclusivement accessible aux membres du SNPC]

Sur le forum de PIM un membre actif de ce forum, ninifel, a démarré le sujet « Perles de la copropriété belge » dans le même sens. [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]

Mais grmff, le membre le plus actif sur le forum PIM, a répliqué d’une façon constructive. Je cite :

« Dans toute copropriété, il y a un emmerdeur de service. Ce n'est pas parce que l'emmerdeur de service "perturbe" les assemblées en donnant un avis contraire à l'avis général qu'il a tort.

Bien souvent, dans les grandes assemblées, l'emmerdeur de service représente une opinion minoritaire, mais pas unique. Les assemblées sont souvent le repaires de personnes qui parlent peu, vote longtemps dans le sens de la majorité tout en pensant que la voix de l'emmerdeur n'est pas dénuée de bon sens.

Et parfois, l'emmerdeur de service a raison sur le fond mais pas sur la forme. Ce qui lui vaut d'être qualifié d'emmerdeur de service par la majorité aboyante qui se croit tout permis.

Demander le respect de la loi n'est pas perturbateur. Mais souvent, quand la loi n'arrange pas ceux qui sont sensés l'appliquer, on s'arrange d'une lecture un peu trop large de la loi. »

Source : PIM : «Perles de la copropriété belge », grmff, 24.10.2016 23 :04  [NDLR Ce sujet a été effacé et n'est donc plus disponible]

En plus j'ai reçu une copie d'un jugement. Dans ce jugement non publié du 24.06.2015 le Juge de Paix de Saint-Josse-Ten-Noode a jugé concernant au fond un échange tumultueux de courriers entre copropriétaires, dont certains mandataires « permanents » de l’ACP concernée. 

Extrait de ce jugement, publié avec l’autorisation d’une des parties :

« 4.4. En définitive la demande est mal fondée et par conséquent Ie but apparemment poursuivi par les demandeurs n'est pas atteint.

Il n'empêche - et combien de fois Ie tribunal devra-t-il encore Ie rappeler - que le premier défendeur adopte en permanence un comportement qui ne peut qu'entrainer ressentiment et, suspicion par son goût insatiable de l'intrigue et du mauvais esprit.

Que les propriétaires qui ne sont pas dans ses bonnes grâces ou qui ne font pas partie de son clan, aient l'impression qu'il ne cherche qu’à les manipuler, explique la tension dans l'association de la copropriété avec un retour systématique au tribunal.

Ne serait-il pas judicieux de lege ferenda que comme dans toute bonne démocratie les organes décisionnels de la copropriété soient systématiquement renouvelés à intervalles réguliers et que les mandats soient limités. Cela  permettrait non seulement de nouvelles idées mais surtout de susciter auprès des copropriétaires l'impression et la réalité qu'ils peuvent influencer les décisions dans la copropriété et qu'il n'y a pas de fatalité ... .

En conclusion, le tribunal se permet donc de lancer une nouvelle invitation pressante au premier défendeur de réfléchir aux considérations ci-dessus et de s'y confirmer. »

Références accessibles sur internet

En ce qui concerne l’interprétation possible de « de lege ferenda » je lis d’abord sur mon site préféré de jurisprudence :

“Het positief recht staat ook in tegenstelling tot het recht dat nog niet van toepassing is, maar dat men in de toekomst hoopt te realiseren, of zoals het recht zou moeten zijn. De Latijnse term is hier lege ferenda.”

Source: « DE LEGE FERENDA », www.elfri.be, 20/07/2010

Puis dans le Juridictionnaire, un site canadien officiel de traduction :

« De lege ferenda signifie quant à la loi qu’on souhaiterait voir adoptée. Elle renvoie à la loi telle qu’elle serait si, comme on le souhaite, elle était changée. Placée au début de la phrase, elle annonce l’utilisation du conditionnel présent puisqu’elle envisage la possibilité d’une réforme éventuelle. »

Source: « de lege / de lege ferenda / de lege lata », www.btb.termiumplus.gc.ca, 20/07/2010

Finalement sur Wikipédia je retrouve :

« Lex ferenda est locution latine qui signifie «future loi» dans le sens de «ce qui devrait être la loi» (par opposition à la lex lata qui désigne «la loi actuelle» dans le sens droit positif).L'expression dérivée de lege ferenda signifie «en vue de la future loi». Ces expressions sont généralement utilisées dans le cadre de propositions d'améliorations législatives, en particulier dans la littérature académique, à la fois dans les pays anglo-américains et dans les systèmes juridiques continentaux. Elles sont également utilisées en droit international public. »

Source: « Lex ferenda », fr.wikipedia.org, 23 septembre 2013

Mon commentaire

Le droit positif concernant le renouvellement des mandats à intervalles réguliers et la limitation (du nombre) des mandats se retrouve probablement indirectement dans les dispositions suivantes du Code Civil (une partie des textes citées est mis en gras et/ou souligné par moi) :

• Concernant la souveraineté de l’ACP, probablement déduite de la souveraineté du propriétaire concernant sa propriété :

« Art. 544.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

• Concernant le mandat légal de l’association des copropriétaires (ACP) :

« Art. 577-5.§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »

• Concernant le mandat de l’assemblée générale des copropriétaires (AG):

« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;(…) »

• Concernant le mandat du syndic de l’ACP :

« Art. 577-4. (…)Le règlement de copropriété doit comprendre :(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;(…) »

• Concernant le mandat du membre du conseil de copropriété

"Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale.
Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Concernant le mandat du commissaire aux comptes

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Concernant le mandat du président d’une séance de l’AG :

«Art. 577-6

§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…)

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. »

«Art. 577-8§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
(…) »

• Concernant le mandat du secrétaire d’une séance de l’AG ;

          Voir l’extrait de l’Art. 577-6 §10 ci-dessus.

Conclusion

Mes conclusions provisoires, en attente d’un jugement éventuel d’interprétation, sont:

• C’est à l’AG de déterminer les règles d’application au sein de l’ACP, en tenant compte des lois et reglements. 
• L’expression « de lege referenda » réfère selon moi en fait à la « lex » de la copropriété : les statuts. 
• Dans ce contexte les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil peuvent être considéré  comme la "constitution de l'ACP¨.
• Le syndic doit en principe proposer le texte de toute coordination des statuts avec la loi (voir Art. 19 de la loi du 02.06.2010). 
• Si le syndic fait défaut, tout membre de l’AG ou tout copropriétaire sans droit de délibération ou vote à l’AG peut faire une proposition, cela plus que trois semaines avant l’AG annuelle.
• Il s’en suit aussi de fait que le syndic doit annoncer au moins 4 semaines à l’avance aux copropriétaires, avec droit de vote ou non, la date de l’AG suivante si la période pour l’AG annuelle n’est pas déterminé par les statuts.
• C’est au juge compétent de déterminer si les règles statutaires sont restés dans le cadre imposé par la Code Civil = « la constitution de la copropriété », sur demande d'un ou plusieurs propriétaires par voie de citation.

Synthèse

Quelle signification à donner au mot latin « lex » dans le contexte de ce jugement ?

•  « lex » = « Code Civil » ?
  (interprétation classique dans le monde législatif)
• « lex » = « Statuts de la copropriété » de l’ACP souveraine  = la loi de la copropriété?
  (interprétation logique si on retourne à la source de la démocratie d’il y a 40 siècles)

Luc

28.10.2015

NDLR: Page mis à jour le 08.03.2016 16h00 - correction de liens.

Astreintes et la responsabilité des mandataires de l'ACP

Il y a deux principes qui ont leur signification dans la relation « syndic – CDC – AG »:

• Un mandataire est supposé d’agir dans l’intérêt de son mandant, même si cela implique qu’il agit contre ses propres intérêts. S’il refuse d’agir contre ses propres intérêts, il doit présenter sa démission et organiser une AG pour élire son successeur.
• On ne peut pas être témoin dans sa propre cause.

Cette problématique classique est le nœud du problème « contentieux », encore à traiter par le législateur selon le rapport parlementaire de 2010.

La justice belge et des administrations régionaux (comme l’IBGE à Bruxelles) imposent des astreintes, quand différents jugements/décisions n’aident pas, 

On veut ainsi astreindre l’ACP à faire ce qu’elle doit faire. 

Quand le juge (ou l’IBGE) impose une astreinte, il y a pratiquement toujours :

• Une période sans astreintes (ex. : faire les travaux terrasses dans les 4 mois de la signification du jugement)
• Puis une période avec astreintes généralement par jour, moyennant l’envoi d’un huissier pour signifier un commandement à payer (ex. : un astreinte de 100 EUR par jour dès le 121^ème jour après signification du jugement, si les travaux ne sont pas faits)
• Finalement après six mois une signification par un huissier d’un commandement à payer des sommes dues. À ce moment le montant d’astreintes notifié est confisqué en faveur du demandeur. La liquidation se fait par la voie du juge des saisies. La procédure exacte sort du cadre de ce sujet.

Dans le cadre de l’ACP, cela veut dire que :

• Chaque commandement à payer d’astreintes doit être inscrite par le syndic dans la comptabilité (avec comme contre poste un sous-compte comptable du fonds de réserve).
• Ce qui implique que le syndic doit d’urgence  faire provisionner ce montant par les CP, puisqu’il n’est pas budgétisé par l’AG. Il peut le faire par écrit (Art. 577-8 §4 4° CC) ou en convoquant une AG urgente avec un seul point : « le commandement à payer, ses origines et conséquences » (Art. 577-6 §2 CC).

Ainsi est assuré que les CP du moment de la signification paient, et pas ceux du moment du paiement effectif par l’ACP. Méthode imposée par l’AR du 12.07.2012. Même principe que « le polluant paie ».

Le syndic ne peut payer effectivement les astreintes à celui qui les exige, 

• que si un titre exécutoire existe, qui liquide ce montant (Ex. : les frais de justice, mentionné dans un jugement définitif, comme à charge de l’ACP) 
• OU moyennant l’accord explicite de l’AG dans le cadre d’une négociation avec le demandeur.

Si maintenant le syndic n’inscrit pas le commandement à payer dans la comptabilité, etc. ..., alors le mandataire (le syndic de l’ACP) commet probablement une faute et en est responsable envers son mandant (l’ACP).

La déontologie de l’IPI laisse supposer que c’est très difficile à le rendre responsable, mais cette déontologie n’a pas été adaptée à la loi de 2010.

La procédure pour rendre le syndic solidairement responsable existe, est lourde et couteuse pour le demandeur, mais très couteuse pour l’ACP.

En plus, en imposant une police RC unique, avec un seul assureur et deux courtiers (un N et un F), l’IPI devient le 01.01.2016 témoin dans sa propre cause. Ce qui rend selon moi nécessaire à mettre explicitement dans le Code Civil (Art. 577-8 CC, … ) des règles actuellement implicites, comme par exemple :

• Imposer explicitement à une société avec mandat de syndic, de nommer un représentant permanent, agréé IPI (ou similaire).
• Imposer explicitement que dans le contrat de syndic, ce représentant permanent signe aussi le contrat de syndic en mentionnant sa qualité de représentant permanent.
• Par défaut que le syndic est solidairement avec l’ACP responsable du paiement des astreintes, si le syndic ne notifie pas aux membres de l’AG endéans les 8 jours l’existence d’un commandement à payer, son inscription dans la comptabilité et l’obligation pour les CP de provisionner immédiatement ce montant dans le fonds de réserve.

Finalement le conseil de copropriété devrait, si le syndic ne fait rien, le signaler aux membres de l'AG, moyennant s'il faut un rapport intermediaire. Si non il risque d'être solidairement responsable avec le syndic.

Cela bouge .... le membre d'AG s'informe : le premier pas vers un débat et une délibération réelle

En lisant les statistiques de ce forum, je constate que les pages suivantes sont visités plus que les autres (chaque page avec son lien, sa date de publication et un extrait):

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP (30.09.2015)

« Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent. »

Les comptes annuelles d’une ACP (1) (25.09.2015)

« Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux. » 

L‘agent immobilier stagiaire IPI (2) (21.08.2015)

« Ceci pour déterminer exactement la chaine de responsabilité entre l’ACP (gestionnaire des parties communes de notre immeuble en copropriété forcée), le syndic comme mandataire de l'ACP, et chaque copropriétaire de ces parties communes. »

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès? (08.03.2015)

« Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:

• Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
• Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits » »

L’ACP et la corruption privée (31.01.2015)

« C’est un fait que le législateur est devenu plus attentif  quant à la corruption privée. Les dispositions suivantes sont d’application depuis le 02.04.1999 (Loi de 10.02.1999). Ces dispositions sont aussi d’application dans le cadre du fonctionnement d’une ACP. » 

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu (27.11.2011)

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté. La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner,avec contrôle permanent de tous les représentants. Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêcheque l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .» (Myriam TONUS, LLB)

Note: Le syndic d'ACP est l'organe auquel est confié la pouvoir exécutif, pour exécuter les décisions de l'AG, qui ale pouyvoir décisionnel. 

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011 (17.11.2011)

« Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... . »

Un ou deux parkings souterrain ??? (10.11.2011)

« 1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres : (...)2. En mars 1975 la commune  a octroyé les permis d'urbanisme écessaires pour entre autres : (...)3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire. »

Des sophismes et les ACP (10.06.2010)

« Un copropriétaire qui veut agir comme bon père de famille, doit par contre faire un effort lui-même, s'il veut que la qualité « vérité » de certains évènements ne fasse pas surface trop tard. »

Le dysfonctionnement de notre copropriété (20.08.2009)

« 11.08.1999 : notre président du conseil de gérance (1980-1999) décède et est remplacé par un comité choisi par notre syndic »

 DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer? (23.06.2009)

Le coût des DEUX études de ventilation (voir la page 9 de chacun des DEUX permis) a été estimé en 2004 à 15.000 euros par permis.
Rien ne doit être ni ne peut être payé par les 260 copropriétaires du groupe des 6 bâtiments, puisque les DEUX permis n’ont pas été demandés par leur ACP légale. Ce qui correspond aux dires du syndic en 2006/2007, que cela ne couterait rien aux copropriétaires de l'ACP légale.
Donc au moins déjà 30.000 euros, à payer par le petit groupe (une quinzaine ? quatre? trois? ) des membres des DEUX associations de fait, qui ont demandé de propre initiative ces DEUX permis.

La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel (07.02.2010)

« Après l'intervention cette dernière semaine du jardinier (le 3ème sur 18 mois) je constate que de la vingtaine de peupliers d'il y a 18 mois il en restent encore sept. Trois sont aux soins intensif après un élagage très lourd et onze sont définitivement disparus. Aucun remplacement n'est prévu, malgré les exigences des DEUX permis d'environnement classe 1B du 31.01.2007. On n'a pas communiqué aux copropriétaires le fait que tous nos peupliers sont touchés par une maladie inguérissable. Allez voir les trois arbres élagués pour le constater vous-mêmes. »

NDLR : les peupliers élagués se comportent actuellement très bien.