Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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29 septembre 2015

Le représentant de la personne morale qui exerce un mandat de syndic d’ACP

Des textes publiés sur des sites de différents cabinets d’avocats m’ont fait réfléchir.

Ces articles sont par exemple :

La Loi
Le Code des Sociétés prévoit depuis 2002:
« CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

Art. 61. § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé

Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent. »

Commentaire

Le Code des sociétés n’impose pas que si la société est syndic d’une ACP, qu’elle doit désigner un représentant permanent, mais ne l’interdit pas non plus.

Donc l’AG peut, quand elle nomme un syndic, imposer par ses statuts que le syndic, s’il est une personne morale, soit représenté par un représentant permanent.

Avantages :

  • Le point de contact entre le syndic et l’ACP devient unique et transparent. 
  • La fonction de représentant permanent décharge le gérant/administrateur dans des sociétés de syndic complexes et rend l’organisation de ce type de société transparent.
  • Le représentant permanent sera soumis à l’agrégation par l’IPI (et son contrôle déontologique)
  • Le représentant permanent devra être cité (et s'expliquer en personne au Juge) chaque fois que lsa société est cité en personne.

Désavantages

  • La fonction de représentant permanent rend impossible à limiter la responsabilité du syndic en se cachant derrière une personne morale. L’assurance RC des agents immobiliers devra intervenir plus, mais cela diminuera vite le contentieux des ACP, dès que l’IPI a pris les mesures internes adéquates.

Proposition au législateur

Code des Sociétés – Art. 61 - Changer la phrase « administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, » en « administrateur, syndic d’une association de copropriétaires, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, dans une autre personne morale ».


Ceci permettrait à imposer la présence d’un représentant permanent, sans devoir changer tous le statuts de toutes les ACP.

Le résultat serait que le "gestionnaire" sera personellement responsabilisé et ne se cachera plus derrière sa société.


23 septembre 2015

Les comptes annuelles d’une ACP (1)

Le rapport financier d’un syndic de l’ACP doit répondre à certains règles, tant le cadre légal, que les statuts de l’ACP et le droit commun. Pour ce dernier aspect il est utile de vérifier les règles généraux.

Ci-après quelques définitions selon l’édition francophone de Wikipédia, d’application en France (ou en Belgique). Pour une compilation similaire de l’édition néerlandophone voir la page « De jaarrekening van een VME (1) »

Comptes annuels

« Actuellement, en France, les comptes annuels rassemblent le bilan, le compte de résultat et l'annexe des comptes d'une entreprise, qui sont établis à la clôture de l'exercice, selon l'article 130-1 du plan comptable général ».

Bilan

« Un bilan comptable est un document qui synthétise à un moment donné de ce que l'entreprise possède, appelé l'« actif » (terrains, immeubles, etc.) et ses ressources, appelées le « passif » (capital, réserves, crédits, etc.). Le bilan est l'un des documents composant les états financiers. »

Compte de résultat

« Le compte de résultat (abrégé CR) est un document comptable synthétisant l'ensemble des charges et des produits d'une entreprise ou autre organisme ayant une activité marchande, pour une période donnée, appelée exercice comptable. Le compte de résultat est donc un document de synthèse, faisant partie des états financiers, et ayant pour fonction d'indiquer la performance de l'entrepriseCe document donne le résultat net, c'est-à-dire la variation de patrimoine que l'entreprise a gagné (bénéfice) ou perdu (perte) au cours de la période, lequel s'inscrit au bilan.Le compte de résultat ne mesure pas l'argent que l'entreprise a gagné ou perdu: les flux de charges et de produits ne sont pas des flux de trésorerie (argent encaissé ou décaissé) mais ce sont des flux d'enrichissement de patrimoine ou des flux d'appauvrissement de patrimoine. »

Annexe des comptes


« Une annexe est un document joint au bilan et au compte de résultat qui en explique le détail et les variations d'un exercice à l'autre. Une annexe fait à ce titre partie intégrante des états financiers »

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