Avant-propos

Ces deux blog (FR + NL) ont été créés vers 2006 comme un contrepoids à la communication opaque par des mandataires de notre Association des Copropriétaires (ACP). Lien vers une page dans l'autre langue est actif si cette page existe déja (incomplet ou pas).

Le chant des oiseaux est le même en forêt et dans les champs ; il est le même devant le wigwam et devant le château ; il est toujours le même, qu'ils s'adressent au sauvage ou au sage, au chef ou au roi.
Simon Pokagon, Chef indien Potawatomi

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31 mars 2015

Nouveau président de l'organe de contrôle des syndics ... (3)

Du coté néerlandophone les places du président et du vice-président de la chambre exécutive ont été récemment déclarés vacants et la procédure de remplacement lancée, mais du coté francophone le remplacement des assesseurs juridiques n'a pas (encore) eu lieu.

Lire:

08 mars 2015

Les coordonnées des copropriétaires: qui a accès?

La loi du 02.06.2010 a changé en 2010 fondamentalement la manière que le syndic met les coordonnés des copropriétaires à disposition d'autres intéressés éventuels.

Pour les articles du Code Civil changés dans ce contexte voir le sujet Liste des coordonnées des membres de l’AG depuis le 01.09.2010 du forum de PIM.

Le syndic d’ACP doit dorénavant tenir:
  • Une liste des membres de l’AG (Art. 577-8 §4 16° CC), appelons-le « la liste des membres de l’AG »
  • Une liste des personnes avec des droits réels ou personnels (Art. 577-10 §1er/1 2° CC), appelons-le « la liste des ayant droits »

Le membre de l’AG peut se trouver sur la liste des ayants-droits, mais ne le doit pas.

Accessibilité permanente:

La liste des membres d’AG devra être accessible aux  membres de l'AG à tout moment selon les dispositions statutaires (si les statuts sont coordonnées), l'accès doit être préalablement demandé (= demande enregistré, éventuellement par voie éléctronique).

La liste des ayant droits devra être accessible de même manière aux membres du conseil de copropriété et éventuellement le commissaire aux comptes, l’accès doit être enregistré.

L'attention est attiré sur les faits suivants:

Droit du propriétaire d’un lot privatif et copropriétaire des parties communes

«  Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée. »
Source : Gilles Carnoy : « Peut-on être voisin dans la même propriété ? », www.gillescarnoy.be , 26.10.2014.

Aussi à lire :

Droit réel

« Un droit réel étant un droit qui porte directement et nécessairement sur une chose, et qui permet de retirer de cette chose, tout ou partie de l’utilité qu’elle comporte. »
Source : Eric Boigelot e.a., « Comment optimiser l’acquisition d’un immeuble ? Usufruit, emphytéose et superficie », www.droitbelge.net, extrait du 08.03.2015.

Droit personnel

 « Le droit personnel est le droit d'exiger d'une personne une obligation quelconque. »
Source : « Droit personnel », Wikipedia, extrait du 08.03.2015.

Exemple concret qui fonctionne comme la loi l'impose

Prenons une ACP avec en 2015:
  • 250 membres de l’AG
  • 150 personnes avec un droit réel, mais sans droit de vote à l’AG
  • 300 personnes avec un droit personnel
  • Un conseil de copropriété avec 6 membres
  • Un commissaire aux comptes 2014
  • Un commissaire aux comptes 2015
  • Un commissaire aux comptes 2016
Les listes à tenir par le syndic sont:
  • La liste des membres de l’AG comprendra 250 noms, à adapter sur base d’une déclaration 
    • d’un copropriétaire (pour démettre son membre de l’AG)
    • par tous les CP des lots concernés (pour nommer leur membre de l’AG).
  • La liste des ayants droits comprendra 150+300 = 450 noms, à adapter sur base d’une déclaration d’un membre de l’AG pour les ayants droits du/des lots qu’il représente.
  • La liste de personnes avec accès autorisé du type « extranet » comprendra
    • 9 noms de copropriétaires (6 CdC & 3 commissaires)
    • 5 noms de préposés de la firme du syndic (gérant, gestionnaire, assistant du gestionnaire, comptable, gestionnaire litiges assurances)
Le syndic aura un logiciel qui gère entre autres
  • Les coordonnés des personnes concernées
  • L’accès « extranet » personnalisés aux données par les membres de l’AG, les mandataires de l’ACP et les préposés du syndic (logbook avec quoi et quand).
  • l'accès aux données comptables des membres de l'AG
    • les sous-comptes comptables de leur lots privatifs (appartement, garage, cave, ...)
    • les sous-comptes comptables de leur quote-part du fonds de roulement et du fonds de réserve.
Le réglement de copropriété prévoit:
  • que le syndic choisit et impose le formulaire à utiliser par le membre de l'AG pour lui annoncer par lettre ou voie électronique un changement des droits réels et/ou personnels. Ce formulaire doit comprendre en un langage compréhensible les changements à communiquer au syndic (qui, quoi, quand, comment ...);
  • que les mandataires de l’ACP qui ont un accès immédiat et complet aux deux listes (ainsi que les préposés du syndic qui gèrent cette liste) doivent signer avant d’entrer en fonction, une clause de confidentialité, qui détermine aussi les sanctions en cas de non-respect de cette clause;
  • que le nom sur les boîtes aux lettres, la sonnette à l'entrée principale et à la porte d’entrée de l’appartement ne peut être changé que par le syndic après remise/envoi du formulaire "changement d'ayant-droits";

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