Cogérer ou Observer ?

L’organe “Conseil de Gérance” a été ajouté à la loi de 1994 à la dernière minute, avec

« Art. 577-7. § 1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide :  1° à la majorité des trois quarts des voix :  c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion; »

En 2010 cet organe d’assistance et de contrôle a été supprimé et remplacé par :

• Le « Conseil de Copropriété » avec une mission d’observation

« Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. »

• Le « Commissaire des comptes » avec une mission de contrôle.

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

• Le restant de la mission de contrôle a été se fait confié aux membres individuels de l’AG.

Code Civil – Copropriété (1924-1994)

Pour mettre nos statuts de 1975 dans leur contexte correct, il faut lire le texte du seule article du Code Civil qui s’occupait avec le copropriété depuis seulement 1924 :

« Art. 577bis. § 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :

§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.

§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.

§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.  Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.

§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.

§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à titre d'accessoires à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents, ne sont point sujets à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits ou saisis qu'avec l'héritage dont ils sont l'accessoire.  Les charges de cette copropriété, et notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en proportion de la valeur des héritages principaux.

§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

§ 11. Lorsque les divers étages ou parties d'étages d'une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les choses affectées à l'usage commun des divers étages ou parties d'étages, tels que sol, fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseur, canalisation et toutes autres, sont réputées communes et sont régies par les dispositions du présent chapitre, spécialement par les §§ 9 et 10. »

Code de Droit Économique et la copropriété

Le Code du Droit Économique a regroupé en 2013 toute une série de lois, … qui sont d’application dans notre vie quotidienne, comme consommateur, copropriétaire, … .

L’Art. III.40 du CDE oblige chaque copropriété de coordonner les statuts avec la loi de 1994 et 2010. La sanction : radiation de l’ACP de la Banque Carrefour (BCE), ce qui est la même chose que de retirer votre carte d’identité. Cette sanction est tellement grave que la législateur n’a pas prévue de sanction pour la non-exécution de l’Art. 19 de la loi du 02.06.2010. Lisez le §5.

"Art. III.40. § 1 er. Lorsque la donnée erronée ou l'absence de la donnée résulte de l'inaccomplissement par une entreprise des formalités auxquelles elle est tenue par ou en vertu d'une loi, d'un décret ou d'une ordonnance. le service de gestion invite l'entreprise par courrier. à procéder à l'inscription, la modification ou la radiation de ses données auprès du service désigné dans le courrier par le service de gestion.L'entreprise dispose d'une période de trente jours après l'envoi du courrier pour procéder auprès du service y désigné à l'inscription, à la modification ou à la radiation demandée.§ 2. A défaut pour l'entreprise d’avoir accompli les formalités dans le délai requis, le service de gestion procède à la radiation d'office des données erronées. Cette radiation s'effectue sur base d'un jugement ou arrêt, d'un rapport d'enquête ou d'un procès-verbal établi par un fonctionnaire de police de la police locale ou fédérale, ou par un fonctionnaire mandaté par un service, une autorité ou une administration constatant le caractère erroné de la donnée.§ 3. Lorsque le service de gestion procède à la radiation dans la Banque Carrefour des Entreprises d'une donnée qui doit faire t'objet d'une publication aux annexes du Moniteur belge, la radiation est publiée gratuitement aux annexes du Moniteur beige à la demande du service de gestion.§ 4. La procédure de radiation d'office des données ne dispense en aucun cas l'entreprise d'effectuer les formalités légales qui lui incombent.Le service de gestion ne peut être tenu responsable du dommage causé à des tiers en raison de l'inaccomplissement par l'entreprise des formalités légales qui incombent à celle dernière.§ 5. Afin de garantir et d'améliorer la qualité des données de la Banque Carrefour des Entreprises, le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, fixer les conditions et modalités de modification ou d'inscription d'office."

Depuis le 01.01.2013 les ACP doivent tenir leur comptabilité suivant des normes publiée dans l’AR du 12.07.2012. Je ne rentre pas dans le détail quant aux sanctions implicites. Mais les principes de base, repris dans l'AR,  sont:

"Art. III.84. Toute comptabilité est tenue selon un système de livres et de comptes et conformément aux règles usuelles de la comptabilité en partie double.Les opérations sont inscrites sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, soit dans un livre journal unique soit dans un journal auxiliaire unique ou subdivisé en journaux spécialisés. Elles sont méthodiquement inscrites ou transposées dans les comptes qu'elles concernent." 

Source :

• SPF Économie, « Code de Droit Économique », 2014
• Pim, « Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 », 05.11.2014