Coordination des statuts avant le 01.09.2014

Quand on veut faire la coordination des statuts, il faut aussi vérifier si l'AG à défini tous les règles qu'il sait déterminer. Si non il n'est plus souverain.

Dans le contexte du sujet "adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010", traité sur le forum de PIM, j'ai fait une liste des dispositions des Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil qui nécessitent selon moi une adaptation des statuts, tenant compte avec le jugement concernant notre copropriété du 28.11.2012, qui a été lue lors de l’AG du 28.11.2012, mais pas (encore) mis à la disposition des CP ni pas (encore) publié dans une revue doctrinaire.

En vrac ci-après quelques dispositions qui ont donc un impact sur la mise à jour du règlement de copropriété. Cette liste est probablement incomplète.

Art. 577-4. §1

Extrait :

« Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale; 

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission; 

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.  »

Art. 577-5

Extrait 1 - (pratiquement toujours à changer – omettre des mots comme résidence, se tenir à ce que la loi demande, pas plus ni moins – néanmoins le Code de Droit Économique (partie BCE) permet d’utiliser séparément un alias, par exemple « Résidence Esplanade » - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. “

Extrait 2 - (dans le cas de plusieurs entrées comme chez nous - voir le jugement du 22.07.2005)

“ Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association. “

Art. 577-6. §2

Extrait (disposition qui lui impose de prendre des mesures endéans les trois mois de l’AG précédente, si on sa responsabilité est en cause)

“ Le syndic tient une assemblée générale (…) ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. “

Art. 577-6. § 5

Extrait  (imposer par la voie du règlement de copropriété de mentionner dans le PV le fait que le syndic a vérifié si ce président a la qualité de copropriétaire)

« L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. (…) »

Art. 577-7.§ 1

 Extrait

«  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°; »

Art. 577-8. §4.

Extrait

“ 8° (…) La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble. “

Extrait

“ 10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; “

Extrait

“ 11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ; "

Extrait

“ 13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré; “

Extrait

“ 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières; “

Extrait

“ 17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. (…); “

Extrait

“ 18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. “

Art. 577-8. §5.

Extrait 

" Le syndic est seul responsable de sa gestion; (…) “

Art. 577-8/1.

Extrait 

“ (…)Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. "

Art. 577-8/2.

Extrait 

“ L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais. (…) “

Art. 577-9. §1.

Extrait 

“ (…) Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires. (…)  “

Art. 577-10.

“ § 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

Art. 577-10.

Extrait 

“ § 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé. “

Agence immobilière

A titre d'information ci-après des extraits du code déontologique. Dans le cas d'une copropriété le commettant est l'ACP, représenté par un mandataire ad-hoc, explicitement et préalablement nommé par l'AG (ou en cas d'urgence le syndic sortant pour la procédure précédant la nomination).

Art. 2

Pour l’application du présent code, il faut entendre par :

(…)

8° l’agent immobilier syndic : l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration et la conservation des parties communes d’immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété forcée ;

(…)

12° le commettant : la personne avec laquelle l’agent immobilier a conclu un contrat de prestations de services ayant pour cadre l’exercice de la profession réglementée par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 ;

(…)

18° l’agence immobilière : la société ou l’établissement dans le cadre duquel l’agent immobilier exerce sa profession ;

(…)

Art. 8

Préalablement à l’acceptation de toute mission, l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention adapté à l’exercice de la mission qui pourrait lui être confiée par le commettant potentiel. Ce projet doit être conforme aux normes applicables et stipuler de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires.

L’agent immobilier veille à attirer l’attention de son commettant potentiel sur les éléments essentiels du contrat de courtage ou de gestion qu’il lui propose de conclure.

Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit.

Les contrats conclus par l’agent immobilier doivent respecter la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur, ainsi que les arrêtés pris en exécution de cette loi, lorsque cette réglementation est applicable.

Art. 9

Lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente.

Art. 10

L’agent immobilier ne peut accepter, rechercher ou poursuivre une mission dont la nature ou l’objet est contraire aux dispositions du présent code et de ses directives, transgresse des dispositions impératives ou d’ordre public ou met en péril son indépendance.

L’agent immobilier ne peut pas davantage accepter, rechercher ou poursuivre une mission ou un mandat dont il sait que la nature ou l’objet contrevient à des décisions de justice.

Code NACEBEL - ACP et sociétés de syndic

Chaque entreprise (entité avec personnalité juridique) ou établissement (entité sans personnalité juridique) doit mentionner ses activités aux autorités publiques (société: TVA, établissement: ONSS, …). Ces activités ont été codifiés au niveau européen et repris au niveau Belge dans la liste NACEBEL 2008.

En ce qui concerne les sociétés de syndic, le code NACEBEL approprié est 68.321, dont ci-après une copie du texte intégral:

NACEBEL 68.321 
Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers

Explication

Cette sous-classe comprend:

- la prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des biens immobiliers résidentiels gérés

Cette sous-classe comprend également:

- les activités des syndics de biens immobiliers résidentiels

- le recouvrement des loyers

Cette sous-classe ne comprend pas:

- les activités des notaires, voir 69.102

- les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (combinaison de services tels que le nettoyage intérieur courant, l’entretien et les réparations mineures, l’élimination des ordures, le gardiennage et la sécurité), voir 81.100

Appartient à

• 68.32  Administration de biens immobiliers pour compte de tiers

Contient

• 68.32101 Prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des immeubles gérés (immeubles résidentiels)
• 68.32102 Collecte des loyers (immeubles résidentiels)

Extraits de la loi organisant la profession d'agent immobilier

Ci-après à titre d'information des extraits de la loi du 11.02.2013 organisant la profession d'agent immobilier, publié dans le Moniteur du 22.08.2013. 

Plus spécifiquement les articles 5, 6, 7 et 10, qui ont un impact direct sur le choix du syndic, en application du jugement du 28.11.2012, communiqué oralement et lu lors de l’AGO du même jour.

Art. 5

§ 1er. Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.

Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau.

§ 2. Les agents immobiliers sont soumis aux obligations suivantes, dont le Roi détermine les modalités :

1. a) pour les personnes physiques être titulaire d'un diplôme;

b) pour les personnes morales répondre aux conditions visées à l'article 10.

2. Respecter les règles de déontologie.

§ 3. Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er.

Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.

Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er.

§ 4. Les agents immobiliers et les personnes visées au § 3, alinéa 1er, doivent transmettre à l'Institut le 1er janvier de chaque année au plus tard la liste des copropriétés dont ils sont les syndics.

Art. 6.

Nul ne peut porter un titre ni ajouter à celui sous lequel il est inscrit au tableau visé à l'article 3, une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d'agent immobilier intermédiaire, d'agent immobilier syndic ou d'agent immobilier régisseur.

Art. 7.

Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l'exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

Art. 10

§ 1er. Les personnes morales peuvent exercer la profession d'agent immobilier si elles répondent aux conditions suivantes :

• 1° tous les gérants, administrateurs, membres du comité de direction et de façon plus générale, les mandataires indépendants qui interviennent au nom et pour compte de la personne morale, sont des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5;
• 2° son objet et son activité doivent être limités à la prestation de services relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier et ne peuvent pas être incompatibles avec celle-ci;
• 3° si elle est constituée sous la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite par actions, ses actions doivent être nominatives;
• 4° au moins 60 % des parts ou actions ainsi que des droits de vote doivent être détenus, directement ou indirectement, par des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier conformément à l'article 5; toutes les autres parts ou actions peuvent uniquement être détenues par des personnes physiques ou morales, signalées à l'Institut, exerçant une profession qui ne soit pas incompatible;
• 5° la personne morale ne peut détenir de participations dans d'autres sociétés ou personnes morales à caractère autre qu'exclusivement professionnel. L'objet social et les activités de ces sociétés ne peuvent pas être incompatibles avec la fonction d'agent immobilier;
• 6° la personne morale est inscrite dans une des colonnes du tableau de l'Institut.

§ 2. Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les administrateurs, gérants et/ou associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.

La personne morale visée à l'alinéa précédent doit respecter les conditions suivantes :

• 1° ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent l'activité réglementée et qui ont la direction effective des départements au sein desquels l'activité est exercée, doivent être inscrits dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste.
• 2° A défaut de ces personnes, l'obligation visée au 1° s'applique à un administrateur ou un gérant ou un associé actif de la personne morale désignée à cet effet. Pour l'application de la présente loi, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Extraits du Code des Sociétés (Art 5 et 61)

A titre d'information ci-après le texte des Art. 5 et 61 du Code des Sociétés Art 5 et 61, qui sont d'application pour les sociétés et établissements de syndic (= les agences imobilières, tel que défini dans l'Art. 2 18° de la déontlogie des agents immobiliers).

Art. 5.

  § 1er. Par " contrôle " d'une société, il faut entendre le pouvoir de droit ou de fait d'exercer une influence décisive sur la désignation de la majorité des administrateurs ou gérants de celle-ci ou sur l'orientation de sa gestion.

   § 2. Le contrôle est de droit et présumé de manière irréfragable :

• 1° lorsqu'il résulte de la détention de la majorité des droits de vote attachés à l'ensemble des actions, parts ou droits d'associés de la société en cause;
• 2° lorsqu'un associé a le droit de nommer ou de révoquer la majorité des administrateurs ou gérants;
• 3° lorsqu'un associé dispose du pouvoir de contrôle en vertu des statuts de la société en cause ou de conventions conclues avec celle-ci;
• 4° lorsque, par l'effet de conventions conclues avec d'autres associés de la société en cause, un associé dispose de la majorité des droits de vote attachés à l'ensemble des actions, parts ou droits d'associés de celle-ci;
• 5° en cas de contrôle conjoint.

  § 3. Le contrôle est de fait lorsqu'il résulte d'autres éléments que ceux visés au § 2.

  Un associé est, sauf preuve contraire, présumé disposer d'un contrôle de fait sur la société si, à l'avant-dernière et à la dernière assemblée générale de cette société, il a exercé des droits de vote représentant la majorité des voix attachées aux titres représentés à ces assemblées.

Art. 61.

  § 1. Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.

  § 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.

  La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.

  Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.

La médiation (1/4)

Finalement le moment est arrivé pour entamer une médiation, volontaire ou judicaire,

• entre d'une part l’ACP, représenté par un avocat nommé explicitement et unanimement par l’AGE récente
• et d'autre part les copropriétaires concernées, qui essayent d'y arriver depuis ... 2001.

Les deux médiations judicaires en 2009 et 2012 étaient en somme financées à 100% par l’État. Ils concernaient la série des plaintes pénales de quatre copropriétaires et trois tiers déposés entre 2003 et 2009 contre un copropriétaire .
La médiation volontaire entamé par le syndic judiciaire en 2011 a été étouffé dans l'oeuf par des membres d'un organe de l'ACP. Ceci explique les frais en 2011 d'avocat tant de l'ACP que des copropriétaires concernées.

Ces médiations n’ont pas démarrés surtout suite à l’application de l’Art. 1729,... par les plaignants. 
Leurs demandes pénales ont été déboutées à 100% et l’accusé acquitté, tant en première instance en 2011 qu’en appel en 2013. Même de telle façon que la plainte pénale de l'ACP en 2010, déposé contre lui et sa femme, n'a aucune chance de réussir.

Il est dans ce cadre utile de rappeler les textes légales de base de 1967, adaptés en 2005. Ainsi que certains textes relatées.

Voir pour l'extrait complet les pages suivantes::

·         Lamédiation (2/4) – Principes généraux

·         Lamédiation (3/4) – La médiation volontaire

·         Lamédiation (4/4) – La médiation judicaire

Liste des articles et pages concernées :

0. Code Judiciaire :

«10 OCTOBRE 1967. - CODE JUDICIAIRE. - Septième partie : LA MEDIATION (art. 1724 à 1737) »

1. Extrait du Code Judiciaire :

CHAPITREPREMIER. - Principes généraux.

Article 1724.

Art. 1725.

Art. 1726.

Art. 1727.

Art. 1728.

Art. 1729.

2. Extrait du Code Judiciaire :

CHAPITREII. - La médiation volontaire.

Art. 1730.

Art. 1731.

Art. 1732.

Art. 1733.

2.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

2.b. Extrait du Code Civil :

Art. 1153.

2.c. Extrait du Code Judiciaire

TITRE V_ Introduction et instruction de la demande sur requête unilatérale.

Art. 1025.

Art. 1026.

Art. 1027.

Art. 1028.

Art. 1029.

Art. 1030.

Art. 1031.

Art. 1032.

Art. 1033.

Art. 1034.

3. Extrait du Code Judiciaire

CHAPITREIII. - La médiation judiciaire.

Art. 1734.

Art. 1735.

Art. 1736.

Art. 1737.
3.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

La médiation (2/4) - principes généraux

1. Extrait du Code Judiciaire :
CHAPITRE PREMIER. - Principes généraux.
Inséré parL 2005-02-21/36, art. 8; En vigueur : 30-09-2005.
Article 1724.

  Tout différend susceptible d'être réglé par transaction peut faire l'objet d'une médiation, de même que :

  1° les différends relatifs aux matières visées aux chapitres V et VI du titre V, au chapitre IV du titre VI et au titre IX du livre Ier du Code civil;

  2° les différends relatifs aux matières visées au titre Vbis du livre III du même Code;

  3° les différends introduits conformément aux sections Ire à IV du chapitre XI du livre IV de la quatrième partie du présent Code;

  4° les différends découlant de la cohabitation de fait.

  Les personnes morales de droit public peuvent être parties à une médiation dans les cas prévus par la loi ou par arrêté royal délibéré en Conseil des Ministres.

  Art. 1725.

  § 1er. Tout contrat peut contenir une clause de médiation, par laquelle les parties s'engagent à recourir à la médiation préalablement à tout autre mode de résolution des éventuels différends que la validité, la formation, l'interprétation, l'exécution ou la rupture du contrat pourrait susciter.

  § 2. Le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.

  § 3. La clause de médiation ne fait pas obstacle aux demandes de mesures provisoires et conservatoires. L'introduction de telles demandes n'entraîne pas renonciation à la médiation.

  Art. 1726.

  § 1er. Peuvent être agréés par la commission visée à l'article 1727 les médiateurs qui répondent au moins aux conditions suivantes :

  1° posséder, par l'exercice présent ou passé d'une activité, la qualification requise eu égard à la nature du différend;

  2° justifier, selon le cas, d'une formation ou d'une expérience adaptée à la pratique de la médiation;

  3° présenter les garanties d'indépendance et d'impartialité nécessaires à l'exercice de la médiation;

  4° ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation inscrite au casier judiciaire et incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé;

  5° ne pas avoir encouru de sanction disciplinaire ou administrative, incompatible avec l'exercice de la fonction de médiateur agréé, ni avoir fait l'objet de retrait d'agrément.

  § 2. Les médiateurs agréés se soumettent à une formation continue dont le programme est agréé par la commission visée à l'article 1727.

  § 3. Cet article s'applique également lorsqu'il est fait appel à un collège de médiateurs.

  Art. 1727.

  § 1er. Il est institué une commission fédérale de médiation, composée d'une commission générale et de commissions spéciales.

  § 2. La commission générale est composée de six membres spécialisés en médiation, à savoir : deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Il est veillé, dans la composition de la commission générale, à une représentation équilibrée des domaines d'intervention.

  La commission générale comporte autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixés par arrêté ministériel.

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le Ministre de Justice, sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat de membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 3. La commission générale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone. La présidence et la vice-présidence sont, en outre, exercées alternativement par des notaires, des avocats et par des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  La commission générale établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 4. Trois commissions spéciales, sont instituées pour donner des avis à la commission générale.

  - une commission spéciale en matière familiale;

  - une commission spéciale en matière civile et commerciale;

  - une commission spéciale en matière sociale.

  Ces commissions spéciales sont composées de spécialistes et de praticiens de chacun de ces types de médiation, à savoir :

  deux notaires, deux avocats et deux représentants des médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Les commissions spéciales comportent autant de membres d'expression française que de membres d'expression néerlandaise.

  Pour chaque membre effectif il est désigné un membre suppléant.

  (Les modalités de la publication des vacances, du dépôt des candidatures et de la présentation des membres sont fixées par arrêté ministériel.)

  Les membres effectifs et suppléants sont désignés par le ministre de la Justice sur présentation motivée :

  - de l'Ordre des barreaux francophones et germanophone pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de l'Orde van Vlaamse balies pour l'avocat appartenant à cet Ordre;

  - de la fédération royale des notaires, pour les notaires;

  - des instances représentatives pour les médiateurs qui n'exercent ni la profession d'avocat, ni celle de notaire.

  Le mandat du membre effectif a une durée de quatre ans et est renouvelable.

  § 5. Chaque commission spéciale désigne en son sein et pour une période de deux ans son président et son vice-président, qui remplace le président le cas échéant, ainsi qu'un secrétaire, ces fonctions étant attribuées alternativement à un francophone et un néerlandophone.

  Elle établit son règlement d'ordre intérieur.

  Pour délibérer valablement, la majorité des membres de la commission spéciale doit être présente. En cas d'absence ou d'empêchement d'un membre effectif, son suppléant le remplace. Les décisions sont prises à la majorité simple des voix. En cas de parité, la voix du président ou du vice-président qui le remplace est prépondérante.

  § 6. Les missions de la commission générale sont les suivantes :

  1° agréer les organes de formation des médiateurs et les formations qu'ils organisent;

  2° déterminer les critères d'agrément des médiateurs par type de médiation;

  3° agréer les médiateurs;

  4° retirer, temporairement ou définitivement, l'agrément accordé aux médiateurs qui ne satisfont plus aux conditions prévues à l'article 1726;

  5° fixer la procédure d'agrément et de retrait, temporaire ou définitif du titre de médiateur;

  6° dresser et diffuser la liste des médiateurs auprès des cours et tribunaux;

  7° établir un code de bonne de conduite et déterminer les sanctions qui en découlent.

  Les décisions de la commission sont motivées.

  § 7. Le Ministre de la Justice met à disposition de la commission fédérale de médiation le personnel et les moyens nécessaires à son fonctionnement.

  (Le Roi détermine le jeton de présence qui peut être alloué aux membres de la commission fédérale de médiation, ainsi que les indemnités qui peuvent leur être allouées en remboursement de leurs frais de parcours et de séjour.)

  Art. 1728.

§ 1er. Les documents établis et les communications faites au cours d'une procédure de médiation et pour les besoins de celle-ci sont confidentiels. Ils ne peuvent être utilisés dans une procédure judiciaire, administrative ou arbitrale ou dans toute autre procédure visant à résoudre des conflits et ne sont pas admissibles comme preuve, même comme aveu extrajudiciaire. L'obligation de secret ne peut être levée qu'avec l'accord des parties pour permettre notamment au juge d'homologuer les accords de médiation.

  En cas de violation de cette obligation de secret par une des parties, le juge ou l'arbitre se prononce sur l'octroi éventuel de dommages-intérêts. Les documents confidentiels qui sont malgré tout communiqués ou sur lesquels une partie se base en violation de l'obligation de secret sont d'office écartés des débats.

  Sans préjudice des obligations que la loi lui impose, le médiateur ne peut rendre publics les faits dont il prend connaissance du fait de sa fonction. Il ne peut être appelé comme témoin par les parties dans une procédure civile ou administrative relative aux faits dont il a pris connaissance au cours de la médiation. L'article 458 du Code pénal s'applique au médiateur.

  § 2. Dans le cadre de sa mission et pour les besoins de celle-ci, le médiateur peut, avec l'accord des parties, entendre les tiers qui y consentent ou lorsque la complexité de l'affaire l'exige, recourir aux services d'un expert, spécialiste du domaine traité. Ceux-ci sont tenus à l'obligation de secret visée au § 1er, alinéa 1er. Le § 1er, alinéa 3, s'applique à l'expert.

  Art. 1729.

Chacune des parties peut à tout moment mettre fin à la médiation, sans que cela puisse lui porter préjudice.

La médiation (3/4) - La médiation volontaire

2. Extrait du Code Judiciaire :
CHAPITRE II. - La médiation volontaire.

  Art. 1730.

  § 1er. Toute partie peut proposer aux autres parties, indépendamment de toute procédure judiciaire ou arbitrale, avant, pendant ou après le déroulement d'une procédure judiciaire, de recourir au processus de médiation. Les parties désignent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de cette désignation.

  § 2. Si la proposition est adressée par envoi recommandé et qu'elle contient la réclamation d'un droit, elle est assimilée à la mise en demeure visée à l'article 1153 du Code civil.

  § 3. Dans les mêmes conditions, la proposition suspend le cours de la prescription de l'action attachée à ce droit pendant un mois.

  Art. 1731.

  § 1er. Les parties définissent entre elles, avec l'aide du médiateur, les modalités d'organisation de la médiation et la durée du processus. Cette convention est consignée par écrit dans un protocole de médiation signé par les parties et par le médiateur. Les frais et honoraires de la médiation sont à charge des parties par parts égales, sauf si elles en décident autrement.

  § 2. Le protocole de médiation contient :

  1° le nom et le domicile des parties et de leurs conseils;

  2° le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, et le cas échéant, la mention que le médiateur est agréé par la commission visée à l'article 1727;

  3° le rappel du principe volontaire de la médiation;

  4° un exposé succinct du différend;

  5° le rappel du principe de la confidentialité des communications échangées dans le cours de la médiation;

  6° le mode de fixation et le taux des honoraires du médiateur, ainsi que les modalités de leur paiement;

  7° la date;

  8° la signature des parties et du médiateur.

  § 3. La signature du protocole suspend le cours de la prescription durant la médiation.

  § 4. Sauf accord exprès des parties, la suspension de la prescription prend fin un mois après la notification faite par l'une des parties ou par le médiateur à l'autre ou aux autres parties de leur volonté de mettre fin à la médiation. Cette notification a lieu par lettre recommandée.

  Art. 1732.

Lorsque les parties parviennent à un accord de médiation, celui-ci fait l'objet d'un écrit daté et signé par elles et le médiateur. Le cas échéant, il est fait mention de l'agrément du médiateur.

Cet écrit contient les engagements précis pris par chacune d'elles.

  Art. 1733.

En cas d'accord, et si le médiateur qui a mené la médiation est agréé par la commission visée à l'article 1727, les parties ou l'une d'elles peuvent soumettre l'accord de médiation obtenu conformément aux articles 1731 et 1732 pour homologation au juge compétent. Il est procédé conformément aux articles 1025 à 1034. La requête peut cependant être signée par les parties elles-mêmes si celle-ci émane de toutes les parties à la médiation. Le protocole de médiation est joint à la requête.

  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineurs.

  L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement au sens de l'article 1043. »

2.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

Les parties peuvent demander au juge d'acter l'accord qu'elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

  Ce jugement n'est susceptible d'aucun recours de la part des parties litigantes, à moins que l'accord n'ait point été légalement formé et sauf les voies d'interprétation et de rectification prévues aux articles 793 à 801, s'il y a lieu. »

2.b. Extrait du Code Civil :

Art. 1153.

Dans les obligations qui se bornent au payement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans les intérêts légaux, sauf les exceptions établies par la loi.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Ils sont dus à partir du jour de la sommation de payer, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

S'il y a dol du débiteur, les dommages et intérêts peuvent dépasser les intérêts légaux.

Sous réserve de l'application de l'article 1907, le juge peut, d'office ou à la demande du débiteur, réduire l'intérêt stipulé à titre de dommages-intérêts pour retard dans l'exécution si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l'intérêt légal. Toute clause contraire aux dispositions du présent alinéa est réputée non écrite. »

2.c. Extrait du Code Judiciaire

TITRE V_ Introduction et instruction de la demande sur requête unilatérale.

  Art. 1025.

Sauf dans les cas où il y est formellement dérogé par la loi les procédures sur requête sont réglées ainsi qu'il est dit au présent titre.

  Art. 1026.

La requête contient à peine de nullité:

  1° l'indication des jour, mois et an;

  2° les nom, prénom, profession et domicile du requérant, ainsi que, le cas échéant, les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux;

  3° l'objet et l'indication sommaire des motifs de la demande;

  4° la désignation du juge qui doit en connaître;

  5° sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.

  Art. 1027.

La requête est adressée en double exemplaire au juge appelé à statuer sur la demande. Sauf les exceptions expressément prévues par la loi, elle ne peut être présentée que par un avocat.

Elle est déposée au greffe, visée à sa date par le greffier, inscrite dans le registre des requêtes et versée au dossier de la procédure. Elle peut aussi être adressée sous pli par l'avocat au greffier.

Le requérant reproduit au pied de la requête l'inventaire des pièces numérotées et enliassées qu'il joint à celle-ci.

  Art. 1028.

Le juge vérifie la demande.

Il peut à cet effet convoquer le requérant et les parties intervenantes en chambre du conseil. La convocation est adressée aux parties par le greffier sous pli judiciaire.

  Art. 1029.

L'ordonnance est délivrée en chambre du conseil.

Elle est exécutoire par provision, nonobstant tout recours et sans caution, à moins que le juge n'en ait décidé autrement.

  Art. 1030.

Dans les trois jours de la prononciation, l'ordonnance est notifiée sous pli judiciaire par le greffier au requérant et aux parties intervenantes. Une copie non signée est, le cas échéant, adressée à leurs avocats par simple lettre.

L'expédition de l'ordonnance peut être délivré au bas d'un exemplaire de la requête.

  Art. 1031.

L'appel de l'ordonnance par le requérant ou par toute partie intervenante est formé dans le mois à partir de la notification, par une requête, conforme aux dispositions de l'article 1026 et déposée au greffe de la juridiction d'appel.

  Art. 1032.

Le requérant ou l'intervenant peut lorsque les circonstances ont changé et sous réserve des droits acquis par des tiers, demander par requête la modification ou la rétractation de l'ordonnance au juge qu'il a rendue.

  Art. 1033.

Toute personne qui n'est pas intervenue à la cause, en la même qualité, peut former opposition à la décision qui préjudicie à ses droits.

  Art. 1034.

L'article 1125 est applicable à l'apposition formée en vertu de l'article 1033. Celle-ci doit être formée dans le mois de la signification de la décision qui aura été faite à l'opposant.

La médiation (4/4) - La médiation judicaire

3. Extrait du Code Judiciaire
CHAPITRE III. - La médiation judiciaire.
Inséré par L 2005-02-21/36, art. 18; En vigueur : 30-09-2005.

  Art. 1734.

  § 1er. Sauf devant la Cour de cassation et le tribunal d'arrondissement, en tout état de la procédure et ainsi qu'en référé, le juge déjà saisi d'un litige peut, à la demande conjointe des parties ou de sa propre initiative mais avec l'accord de celles-ci, ordonner une médiation, tant que la cause n'a pas été prise en délibéré. Les parties s'accordent sur le nom du médiateur, qui doit être agréé par la commission visée à l'article 1727.

  Par dérogation à l'alinéa précédent, les parties peuvent, conjointement et de manière motivée, demander au juge qu'il désigne un médiateur non agréé. Sauf si le médiateur proposé par les parties ne répond manifestement pas aux conditions visées à l'article 1726, le juge fait droit à cette demande si les parties démontrent qu'aucun médiateur agréé présentant les compétences requises pour les besoins de la médiation n'est disponible.

  § 2. La décision qui ordonne une médiation mentionne expressément l'accord des parties, le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, fixe la durée initiale de sa mission, sans que celle-ci puisse excéder trois mois, et indique la date à laquelle l'affaire est remise, qui est la première date utile après l'expiration de ce délai.

  § 3. Au plus tard lors de l'audience visée au § 2, les parties informent le juge de l'issue de la médiation. Si elles ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent solliciter un nouveau délai ou demander que la procédure soit poursuivie.

  § 4. Les parties peuvent solliciter une médiation soit dans l'acte introductif d'instance, soit à l'audience, soit par simple demande écrite déposée ou adressée au greffe. Dans cette dernière hypothèse, la cause est fixée dans les quinze jours de la demande.

  Le greffier convoque les parties par pli judiciaire, et, le cas échéant, leur conseil par simple pli. S'il s'agit d'une demande conjointe des parties, celles-ci et, le cas échéant, leur conseil, sont convoqués par simple pli.

  § 5. Lorsque les parties sollicitent conjointement qu'une médiation soit ordonnée, les délais de procédure qui leur sont impartis sont suspendus à dater du jour où elles formulent cette demande.

  Le cas échéant, les parties ou l'une d'elle peuvent solliciter de nouveaux délais pour la mise en état de la cause à l'audience visée au § 2 ou à l'article 1735, § 5.

  Art. 1735.

  § 1er. Dans les huit jours du prononcé de la décision, le greffe envoie au médiateur sous pli judiciaire une copie certifiée conforme du jugement. Dans les huit jours, le médiateur avise par lettre le juge et les parties des lieu, jour et heure où il commencera sa mission.

  § 2. La médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

  § 3. Le juge reste saisi durant la médiation et peut, à tout moment, prendre toute mesure qui lui paraît nécessaire. Il peut aussi, à la demande du médiateur ou de l'une des parties, mettre fin à la médiation avant l'expiration du délai fixé.

  § 4. De l'accord des parties, le médiateur désigné peut, à tout moment de la procédure, être remplacé par un autre médiateur agréé. Cet accord est signé par les parties et versé au dossier de la procédure.

  § 5. La cause peut être ramenée devant le juge avant le jour fixé par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe par les parties ou l'une d'elles. La cause est fixée dans les quinze jours de la demande.

  Le greffier convoque les parties par pli judiciaire, et, le cas échéant, leur conseil par simple pli. S'il s'agit d'une demande conjointe des parties, celles-ci et le cas échéant, leur conseil, sont convoqués par simple pli. "

  Art. 1736.

  La médiation se déroule conformément aux dispositions des articles 1731 et 1732.

  A l'expiration de sa mission, le médiateur informe par écrit le juge de ce que les parties sont ou non parvenues à trouver un accord.

  Si la médiation a donné lieu à la conclusion d'un accord de médiation, fût-il partiel, les parties ou l'une d'elles peuvent, conformément à l'article 1043, demander au juge de l'homologuer.

  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineur.

  Si la médiation n'a pas donné lieu à la conclusion d'un accord de médiation complet, la procédure est poursuivie au jour fixé, sans préjudice de la faculté pour le juge, s'il l'estime opportun et moyennant l'accord de toutes les parties, de prolonger la mission du médiateur pour un délai qu'il détermine.

  Art. 1737.

  La décision ordonnant, prolongeant ou mettant fin à la médiation n'est pas susceptible de recours.

3.a. Extrait du Code Judiciaire

Art. 1043.

Les parties peuvent demander au juge d'acter l'accord qu'elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

  Ce jugement n'est susceptible d'aucun recours de la part des parties litigantes, à moins que l'accord n'ait point été légalement formé et sauf les voies d'interprétation et de rectification prévues aux articles 793 à 801, s'il y a lieu. »

To be or not to be ....

Vu des décisions pris (ou pas prise)  lors les trois dernières AGO ou AGE de notre ACP, il est évident qu’il faudra tenir compte de certaines dispositions du Code Civil, dont entre autres (mais pas seulement) :

Extraits de l’Art. 577-4:

« § 1. (…)

Le règlement de copropriété doit comprendre :

(…)

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

(…) »

Extraits de l’Art. 577-8 du Code Civil :

« § 1. (…) Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.

(…)

§ 4.

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

(…)

9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

(…) »

Ainsi que le texte complet de l’Art. 577-14 :

« Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. »