État des lieux "juridique" de notre ACP (4)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Épilogue provisoire

Les trois articles qui précèdent et celui-ci doivent être lus comme un ensemble. Ils ont été écrits par la volonté d’arrêter le cercle infernal des procédures devant des prétoires et qu’elles soient remplacées par le dialogue démocratique entre nous. C’était le bût de la loi de 1994, confirmé par la loi de 2010, mais aussi de la justice elle-même (voir la page "Querrelles de copropriété" de ce jour sur ce Blog).

Pour comprendre la problématique il est nécessaire de connaître certains aspects, qui ne seront expliqués qu’en AG ou lors de la médiation entre les copropiétaires, sauf en ce qui concerne nos statuts et nos avocats.

Nos statuts

Nos statuts de 1975 sont encore écrits dans l’esprit de la loi de 1924.

Nous avons acceptés très explicitement en 1996 d’appliquer la loi de 1994[i], mais nous n'avons pas fait la coordination de nos statuts pour éviter des procédures judiciaires qui se basaient en fait sur les statuts de 1975 sans tenir compte avec la loi de 1994.

Ce qui permet à interpréter nos statuts dans tous les sens. Cette manière de procéder permettait à « gagner » probablement à ce moment entre 5.000 EUR et 10.000 EUR, mais cela nous a coûté déjà entre au moins 50.000 EUR (selon moi) et 100.000 EUR (selon un préposé de l’ex-syndic).

Le législateur de 2010 a bien compris cette situation, qui est en fait structurelle. Il a imposé une coordination des statuts de toutes les ACP avant le 01.09.2013[ii], non obstant le fait que les lois (et décisions explicites d'AG) à coordonner avec les statuts, sont d'application à partir du 01.08.1995, le 01.09.2010 ou la date de la décision explicite de l'AG (= décision prise dans la forme requise par la loi depuis le 01.08.1995). 

Cette coordination va en principe lever la confusion, si on sépare bien

• d’un coté:  la coordination des décisions de l’AG (loi du 02.06.2010)
• de l’autre coté:  l’intégration des décisions d’organes/personnes autres que l’AG (application depuis le 01.08.1995 des Art. 577-3 à 577-14 CC).

Pour ces dernières décisions, qui sont en fait l’origine de la problématique structurelle depuis 1996[iii], il faut par cas une décision explicite de l’AG.

Il en a au moins une quinzaine de ce type de décisions selon l’ex-syndic[iv], mais en fait beaucoup plus.

Nos avocats

Il est un fait qu'un avocat ne peut pas aller à l'encontre des intérêts de son client.

Il existe de règles très strictes en ce qui concerne le cas d'un avocat qui a été ou est l'avocat de deux parties, qui ont des intérêts différents et/ou opposés.

C'est en principe le cas chez nous pour probablement trois avocats depuis le jugement du 24.01.2011 pour ce qui concerne d'un coté l'ACP et l'autre coté la firme de l'ex-syndic 1983-2007 et 2009-2011. C'est un fait que ce jugement ouvre le droit à l'ACP de faire compenser tous les dégâts constatés suite à ce jugement par la firme de l'ex-syndic. Application de l'Art. 577-8 CC.

Contact

Il est un fait que tout copropriétaire peut :

• me contacter directement ou les autres[v] membres du groupe d’action[vi];
• s’inscrire dans le groupe d’information Yahoo ! « ACOS-EVERE » (Anciens-Combattants – Oud-Strijders – Evere)[vii], où plus d’information est/sera accessible.

Suite voir ultérieurement l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (5)

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[i] Voir http://luc-docs.blogspot.com/1975/06/acp-anciens-combattants-statuts.html

[ii] Voir http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/none&leftmenu=no&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwb.cfm?lang=F&legislat=53&dossierID=1537

[iii] Mentionner/utiliser des changements de statuts, sans avoir une décision explicite de l’AG, ni un acte authentique correspondant.

[iv] Voir le bulletin-info du 07.02.2011, diffusé par la firme de l’ex-syndic au moment qu’il savait qu’en fait il n’était plus syndic de notre ACP.
[v] Je ne suis en fait que le 5^ème « porte-parole » de ce groupe non-structuré de copropriétaires, résidents ou non, dont certains membres ont été fortement intimidés tant moralement que physiquement par le seul fait de leur appartenance à ce groupe. Heureusement cette période est maintenant passée.

[vi] Ce groupe existe en fait depuis mi les années 80. J’en suis devenu membre par les faits le 14.10.2000. J’ai été « réveillé » par une lettre circulaire d’un membre du conseil de gérance 2000-2001 et 2006-2007, diffusée avec le PV de l’AG 1998.

[vii] Voir http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/.

Le tram rapide 62 roulera à partir du 31.08.2011

Extrait de l'article "Stib : davantage de métros dès l’automne" dans Le Soir du 14.07.2011:

"l’inauguration, le 31 août, de la ligne de tram rapide 62 entre la place des Bienfaiteurs, à Schaerbeek, et Bordet, via le boulevard Léopold III"

Querelles de copropriété …

Citation d’une interview du Juge de Paix Thierry Marchandise, parue dans LLB du jeudi 28.07.2011 sous le titre : « Querelles (non anodines) de voisinage ».

«  Le juge de paix connaît un important contentieux relatif aux troubles de voisinage, et mon expérience quotidienne de magistrat cantonal me rappelle que l’homme vit avec une notion de territoire très ancrée en lui, au point que de modestes incursions sont souvent considérées comme des dépassements de frontières intolérables.

C’est dans ce contexte que la mission du juge de paix devient passionnante.

Combien de fois n’ai-je pas rappelé à de futurs magistrats ou même à des collègues cette réflexion de Paul Martens : "La légitimité du juge vient de sa mission, et sa mission est d’apaiser les conflits."

A inscrire au frontispice des salles d’audiences ! Dans ce contexte, mon travail est fait à la fois d’écoute et de fermeté. La fermeté est indispensable pour le respect d’une méthodologie efficace qui doit permettre à chacun de s’exprimer sans être interrompu, mais cette fermeté doit s’accompagner d’une écoute très attentive pour découvrir, au-delà du conflit, les points de convergence ou d’accord, les perspectives de solution, les aménagements de l’environnement possibles.

Je dois faire travailler au mieux mon imagination et systématiser les points de désaccord pour qu’ils ne se mélangent pas et ne se polluent ainsi indéfiniment.

Il peut paraître quelque peu vain ou ridicule que de tels problèmes puissent occuper le travail d’un magistrat. Cette observation m’a parfois été faite mais je réponds toujours que je reste impressionné de voir les conséquences des tensions de voisinage sur la santé et le bien-être de nombreuses personnes. »

Entretien des toits de nos 6 batiments

Durant l'AGE du 30.06.2011 il a été dit que nos toits nécessitent un entretien urgent.

État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Conclusions

L’ACP devra faire un choix cette année :

·      Ou bien continuer à refuser le dialogue, à utiliser les mêmes avocats, et ainsi à permettre qu’un en soi petit groupe de copropriétaires essaie de forcer coûte que coûte sa solution, peut être rentable pour ce petit groupe de copropriétaires, mais surtout pour des tiers, comme la firme de l’ex-syndic 1983-2007, des cabinets d’avocats, … .

·      Ou bien s‘engager dans un dialogue pour arriver à un compromis honorable et équitable pour les copropriétaires[1].

J’ai préféré d’en parler sur ce Blog, et pas envoyer une lettre à tous les copropriétaires, parce que :

·      les 4 parties civiles[2] d’une série de plaintes pénales contre un copropriétaire ont dit :

Ø  qu’on ne peut pas écrire à eux (ni à l’ACP), que si on représente une majorité. Si non, ils le considèrent comme un harcèlement ;

Ø  qu’on ne peut pas entrer en débat avec eux, sauf si on représente une majorité ;

Ø  qu’on ne peut pas voter autrement qu’eux, parce que si non on sera poursuivi en justice par l’ACP ;

Ø  qu’ils sont concernés directement par chaque citation de l’ACP en justice, et oublient ainsi la répercussion de la loi de 1994[3] sur les statuts de notre communauté des copropriétaires, activé le 01.01.1980 lors de l’AG 1980. En effet cette communauté, sans personnalité morale, a été supprimée d’office le 01.08.1995 et remplacée par une association avec le statut d’un personne morale.

·      Ce blog est lu par des personnes qui le visitent volontairement, et il ne peut donc être considéré comme du harcèlement.

·      La liste des adresses des membres de l’AG fournie par l’ex-syndic 1983-2007 seulement le 18.08.2010 après des années de procédures, s’avère être incomplète et inutilisable pour contacter les vrais propriétaires des 248 appartements et 217 garages. Il faudra attendre la coordination de nos statuts (doit se faire avant le 01.09.2013) et une vérification extensive par le syndic judiciaire, avant d’avoir une liste d’adresses qui est fiable.

·      Les visiteurs journaliers de ce blog sont au moins pour 90% des copropriétaires et a donc statistiquement une forte pénétration directe ou indirecte au sein de notre ACP.

Il ne peut pas être le bût primaire :

·      d’un copropriétaire de gagner des procès sans tenir compte des effets sur les copropriétaires qui sont désinformés ;

·      d’une association, dont on est un membre forcée de par la loi, d’interdire un membre de son organe de décisionnel (AG) de participer aux délibérations et votes.

Mais ce Blog apportera peut être son petit grain à assurer une bonne conservation et administration des parties communes de notre copropriété, ce qui est le seul bût social de notre ACP,

·      par la communauté des copropriétaires depuis 30.06.1975 jusque le 31.07.1995, en respectant la loi de 1924 et nos statuts.

·      par notre association des copropriétaires (ACP) depuis le 01.08.1995, en respectant les lois de 1994 et 2010, ainsi que nos statuts adaptés aux lois en vigueur d’une façon transparente, contradictoire et impartiale.

Proposition

Mais je préfère de loin :

·         que vous êtes présent personnellement lors des AG à venir de 2011 et 2012

·         que vous expliquez vous-même votre opinion avec vos mots, parce que la loi de 2010 a explicitement reconnu le droit inaliénable à un représentant par lot privatif avec des quotités à parler lors de l’AG.

·         que vous participez activement aux délibérations en jouant la balle et pas l’homme.

Suite voir État des lieux "juridique" de notre ACP (4) : épilogue provisoire

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[1] Le constat que les copropriétaires fortement engagés dans la voie du refus de dialogue sont de fait devenu des préposés de l’ex-syndic 1983-2007, va faciliter le compromis. La firme de l’ex-syndic 1983-2007 est civilement à 100% responsable des actes de ses préposés. Elle ne peut se retourner contre ses préposés quand ils ont commis une faute grave, que s’il a lui-même pas commis de faute grave.

[2] Qui sont en fait des préposés de l’ex-syndic 1983-2007

[3] Cette loi de 1994 a en effet été dissoute notre communauté des copropriétaires le 01.08.1995 et remplacé par l’association des copropriétaires. Notre l’AG l’a accepté en 1996 en votant une adaptation « provisoire » des statuts qui a été notarié en 1998.

État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

La médiation

Lors de cette assemblée a été convenu que le syndic judiciaire allait lancer une procédure de médiation entre les copropriétaires. Son mandat judiciaire lui permet à suivre cette approche.

État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

Les faits juridiques

En 2007 la firme de l’ex-syndic 1983-2007 et ses préposés avaient interjetés appel contre le jugement du 24.02.2007, qui destituait avec effet immédiat cette firme comme notre syndic, qui en nommait un autre et qui demandait à revérifier la comptabilité pour la période 1999-2005.

L’AG de 2008 a constaté qu’il y avait des problèmes et a décidé de nommer un expert comptable externe. Aucun copropriétaire n’a interjeté appel contre cette décision, ni les commissaires aux comptes de la période 1999 à 2005. Cette décision est donc devenu définitive le 15.01.2009. L’ACP a donc décidé définitivement qu’il y a des problèmes comptables pour la période 1999-2005.

L’AG 2009 a été quelques semaines plus tard organisée par la firme de l’ex-syndic et ses préposés, se basant sur une série de signatures de copropriétaires, exclusivement informés par un de ses préposés sur la situation. Moyennant cette technique la firme de l’ex-syndic a alors su imposer pour l’AG de 2009 son ordre du jour. Elle a ainsi, avec des moyens « un peu » douteuses, réussi à évacuer le syndic judiciaire et se remettre en place comme notre syndic à partir du 09.06.2009 pour une période indéterminée.

Une annulation des décisions de cette AG 2009 a été demandée basée sur le principe : « Fraus omnia corrumpit »[1]. Cette procédure a été postposée, comme d’autres, basée sur le principe de l’économie des procès. La demande a été faite par l’avocat, qui représentait dans ces procédures tant l’ACP, que la firme du syndic 1983-2007. Il voulait et a obtenu qu’on attende le résultat de l’appel.

En effet l’avocat de cette firme avait interjeté appel à partir de 14.06.2009 et/ou lancé différentes autres procédures avec sa casquette de l’avocat du syndic, qui représente l’ACP, mais toujours en sauf-gardant l’intérêt de son vrai client, la firme du syndic 1983-2007, et ceci :

·         sans attendre une décision de l’AG, qui est la seule compétente à décider d’aller en appel. Il y avait aucune urgence, puisque aucun des trois jugements n’avaient été signifiés;

·         sans attendre d’être mis en possession des dossiers de l’ACP par le syndic judiciaire, destitué par l’AGE le 08.06.2009.

Passons outre ce qui s’est survenu depuis lors[2].

Le 24.01.2011 le jugement d’appel est intervenu concernant les trois jugements du Juge de Paix entre le 24.02.2007 et le 08.06.2009. La chambre compétente du Tribunal de 1^ère Instance de Bruxelles à en degré d’appel confirmé les trois jugements de 2007 à 2009 et constaté que les jugements de 2005 sont entièrement d’application. Il confirme le mandat du syndic judiciaire 2007-2009 et décide qu’en fait le mandat du syndic judiciaire ne prendrait fin qu’après que la vérification de la comptabilité 1999-2011 serait faite.

Le 30.06.2011 une AGE d’information a été organisé par le syndic judiciaire, se basant sur l’information déjà en sa possession.

Suite … voir État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

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[1] Pour ceux qui s’y intéressent; ils peuvent entre autres lire:

·       http://www.elfri.be/fraus-omnia-corrumpit (N)

·       http://www.cbar-bchv.be/JuridischeInformatie/FrausOmniaCorrumpit.htm (N)

·       http://www.kuleuven.be/onderzoek/onderzoeksdatabank/project/3H09/3H090475.htm (N)

·       http://ir.anet.ua.ac.be/irua/handle/10067/688270151162165141 (N)

·       http://www.deverzekeringsjuristen.be/download/opzet.ppt (N)

·      http://www.businessandlaw.be/article672.html (F)

[2] Mais notons seulement qu’entre autres une procédure a été lancée contre les décisions de l’AG de 2010. Ceci était nécessaire vu que l’AG s’était en fait, sur instigation de préposés de la firme du syndic 1983-2007, arrogé des pouvoirs qui sont normalement dévolue au Procureur du Roi.