Une copropriété comme les autres ...

Charges de copropriété pour 2010 en France

2011-12-15T23:00:00.000+01:00

L'article "Paris : les charges de copropriété en hausse de 3% en 2010", publié le 13/12/2011 sur un site français, est basé sur des informations d'une association importante d'agents immobiliers (FNAIM).

L'auteur arrive entre autres aux conclusions suivantes, qui intéressent indirectement notre ACP:

Charges annuelles: 1829 EUR/an/lot (= ca 457 EUR/trim)
Augmentation 2010/2009: + 6 % (= ca 27 EUR/trim)

La situation française est pour certains aspects très différente du contexte belge (ex: majoritairement pas de compteurs d'énergie, ...), mais la tendance est en gros semblable.

Source primaire: www.relaxnews.com

La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu

2011-11-27T14:20:00.001+01:00

Ce matin (27/11) lusur le site de La Libre.be un articlede Myriam TONUS, avec comme titre :
«La démocratie n’a rien d’un jeu »

Un extrait :

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "piredes régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelaitChurchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté.La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient àcertains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner, avec contrôle permanent de tous lesreprésentants. Le droit, quant à lui,fixe les règles, tel un arbitre et empêche que l’un ou l’autre groupe neconfisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines dusquare - les règles acceptées par tous. ... .»

Source :
http://www.lalibre.be/debats/opinions/article/702710/la-democratie-n-a-rien-d-un-jeu.html

Notre système de chauffage - nouvelles normes applicable le 01.01.2011

2011-11-17T13:40:00.001+01:00

Notre système de chauffage se base essentiellement sur deux chaudières à gaz de 1.381 KW et de 1.454 KW en cascade dans notre chaufferie commune au 107.

La réglementation est changée et ce changement d'application depuis ONZE mois. L'ex-syndic a omis d'en parler à l'AG de 2010, ni dans ses bulletins d'information, ... .

Le RIT (souligné en gras par moi) est pour nous en principe notre ACP Anciens Combattants (BCE 0884.081.457), mais en fait ce sont les DEUX demandeurs des permis d'environnement classe 1B.

Comme il s'agit de deux associations de fait, il en résulte probablement que c'est notre ex-syndic qui est notre RIT, tant que le problème des permis n'est pas résolu.

Ci-après l'extrait complet de cette réglementation, d'application depuis le 01.01.2011.

Source officielle: http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/IF_ChauffagePEB_Prof_FR.PDF?langtype=2060

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LA REGLEMENTATION CHAUFFAGE PEB
Les exigences applicables aux systèmes de chauffage lors de leur installation et pendant leur exploitation

1. LA BASE LEGALE

En application de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments 2002/91/EC et de l'ordonnance du 7 juin 2007 relative à la performance énergétique et au climat intérieur des bâtiments, les systèmes de chauffage doivent respecter une série d'exigences qui visent une efficacité énergétique minimale et la réduction de leur impact environnemental. Pour garantir le respect de ces exigences, la réglementation impose, à partir du 1er janvier 2011, de faire réaliser différents actes de contrôle par des professionnels agréés par Bruxelles Environnement.

Ces exigences et ces actes sont repris dans l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation (ci-après dénommé "arrêté chauffage").

2. OBJECTIF

On évalue la diminution des gaz à effet serre émis en Région de Bruxelles-Capitale suite à la mise en oeuvre de cet arrêté à 166 ktéq. CO2 d'ici à 2020, soit une diminution de 6,10 % des émissions directes liées à l'activité des bâtiments et de 3,79 % des émissions directes de la RBC.

3. LE CHAMP D'APPLICATION

Les dispositions de l'arrêté chauffage s'appliquent à tous les systèmes de chauffage sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale comprenant une ou plusieurs chaudières,

d’une puissance nominale supérieure à 20 kW, et
fonctionnant avec un combustible liquide ou gazeux, et
-hauffant de l’eau comme fluide caloporteur intermédiaire.

4. LE SYSTEME DE CHAUFFAGE

Le système de chauffage est l'ensemble des composantes nécessaires pour chauffer l'air d'un bâtiment et/ou de l'eau chaude sanitaire, en ce compris le ou les générateurs de chaleur, les conduites de distribution, les ballons de stockage et les éléments pour l'émission (radiateurs, convecteurs, planchers chauffants,…), ainsi que les systèmes de régulation.

Un système de chauffage est de type 1 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale inférieure à 100 kW et de type 2 si la production de chaleur est réalisée par une chaudière d’une puissance nominale supérieure ou égale à 100 kW ou par plusieurs chaudières.

5. LE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES

Le responsable des installations techniques (RIT) est :

pour les installations soumises à permis d'environnement: la personne physique ou morale, titulaire du permis d'environnement,
pour les installations non soumises à permis d'environnement: leur propriétaire ou chacun des co-propriétaires.

C'est au RIT qu'incombe l'obligation de respecter les exigences PEB relatives aux installations

et de faire procéder au contrôle et à l'entretien de celles-ci.

6. LES EXIGENCES

L'arrêté chauffage contient 16 exigences qui portent sur les points suivants:

les orifices de mesure de combustion
la combustion et les émissions des chaudières en fonctionnement
le dimensionnement des chaudières en puissance calorifique
la modulation de la puissance des brûleurs de chaudière
le tirage de la cheminée
la ventilation du local de chauffe
l'étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air
le calorifugeage des conduits et accessoires
le partitionnement de la distribution de chaleur et d'air
la régulation du système de chauffage
la tenue d'un carnet de bord
le comptages énergétiques sur les chaudières
le comptages électriques sur les ventilateurs
la récupération de chaleur sur l’air extrait
la variation du débit d’air neuf selon l’occupation réelle
la tenue d'une comptabilité énergétique

7. LES ACTES
7.1 LA RECEPTION DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le RIT doit faire appel à un professionnel agréé pour réaliser la réception du système de

chauffage lors de la mise en service de celui-ci dans au moins un des cas suivants :

- après l'installation d'une chaudière ;

- après le remplacement du corps de chaudière ;

- après le remplacement du brûleur ;

- après le déplacement d'une chaudière.

Le but de la réception est de vérifier la conformité du système de chauffage aux différentes

exigences.

7.2 LE CONTROLE PERIODIQUE DES CHAUDIERES

Tous les ans pour les chaudières au mazout et tous les 3 ans pour les chaudières au gaz, le

RIT doit faire contrôler les chaudières du système de chauffage par un professionnel agréé.

Le contrôle périodique comprend:

- le nettoyage de la chaudière ;

- le nettoyage du système d’évacuation des gaz de combustion ;

- le réglage du brûleur de la chaudière ;

- la vérification des exigences suivantes:

orifices de mesure de combustion ;
exigences relatives à la combustion et à l'émission des chaudières en fonctionnement ;
exigence relative à la modulation de puissance des brûleurs de chaudière ;
tirage de la cheminée ;
ventilation du local de chauffe ;
étanchéité du système d'évacuation des gaz de combustion et d'amenée d'air.

7.3 LE DIAGNOSTIC DES SYSTEMES DE CHAUFFAGE

Le diagnostic du système de chauffage est une évaluation non-contraignante de ce système par un professionnel agréé. Il doit être réalisé au plus tôt un an avant et au plus tard un an après que la chaudière la plus âgée d'une puissance supérieure à 20kW raccordée au système de chauffage ait atteint l'âge de 15 ans. Un contrôle périodique doit avoir été réalisé dans les 12 mois précédant le diagnostic.

Le diagnostic comprend:

- l'évaluation des performances énergétiques de la ou des chaudières et du système de chauffage ;

- des informations quant au respect des exigences applicables en fonction du type du système de chauffage ;

- la détermination du surdimensionnement de la chaudière ou de l'ensemble des chaudières ;

- des conseils sur:

le remplacement des chaudières ;
sur d'autres modifications possibles du système de chauffage;
sur l'utilisation du système de chauffage ;
sur les solutions alternatives envisageables.

8. LES PROFESSIONNELS AGREES

L'arrêté chauffage prévoit 5 types d'agrément pour pouvoir réaliser les réceptions, les contrôles

périodiques et les diagnostics des systèmes de chauffage:

le technicien chaudière agréé L (chaudière à combustible liquide) ;
le technicien chaudière agréé G1 (chaudière gaz atmosphérique ou à brûleur prémix) ;
le technicien chaudière agréé G2 (chaudière gaz à brûleur à air pulsé) ;
le chauffagiste agréé ;
le conseiller chauffage PEB.

Le tableau suivant reprend les différents types d'agrément en fonction du type de système de chauffage et des actes pour lesquels ils sont valables.

L'octroi des agréments par Bruxelles Environnement est soumis à certaines conditions dont

l'obtention de certificats d'aptitude selon le type d'agrément et le respect d'une déclaration sur

l'honneur et le suivi des formations de recyclage.

L'agrément est valable 5 ans et il peut être prolongé par périodes de 5 ans.

Le contrôle de la qualité des activités des professionnels agréés dans le cadre de l'arrêté

chauffage sera assuré par des organismes de contrôle qualité (OCQ) désignés par Bruxelles

Environnement.

Un ou deux parkings souterrain ???

2011-11-10T15:56:00.000+01:00

1. En 1974 notre promoteur immobilier a rentré une demande de permis pour entre autres :

250 appartements privatifsavec 6 entrées
Deux conciergeriesen sous-sol
Une chaufferie auniveau –1 en-dessous du 107
2 x 10 emplacementsde parking en surface pour visiteurs
209 lots de garagessouterrains privatifs avec deux entrées :

Une pour les garagesdu niveau -1 (101/103/105 et 107/109/111)

Une pour lesgarages du niveau -2(seulement 107/109/111)

2. En mars 1975 la commune a octroyé les permis d'urbanisme nécessaires pour entre autres :

248 appartements privatifsavec 6 entrées
Deux conciergeriesau rez
Une chaufferie auniveau –1 à coté du 107
2 x 12 emplacementsde parking en surface pour visiteurs
217 lots de garagessouterrains privatifs avec une entrée

3. L'acte de base a été passé le 30.06.1975 devant le notaire.

4. Deux permis d'environnement classe 1B ont été octroyé le 31.01.2007 par IBGE pour deux groupes d'installations, qui forment entre eux ni une unité technique ni géographique:

Le permis 271460 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants I » pour le groupe d'installations situés aux 107, 109 et 111:

un parking en surface de 12 places (installation classe 2)
un parking en souterrain de 136 emplacements (installation classe 1B)
une chaudière à gaz de 1.3861 kW (installation classe 2)

Le permis 271462 a été attribué à l’association de fait « ACP Résidence Les Anciens Combattants II » pour le groupe d'installations situés aux 101, 103 et 105:

un parking en surface de 12 places (installation classe 2)
un parking en souterrain de 121 emplacements (installation classe 1B)
une chaudière à gaz de 1.454 kW (installation classe 2)

Mise à jour jusqu'au 10.11.2011

Il ne peut y avoir confiance sans contrôle ....

2011-11-02T08:01:00.001+01:00

Confiance ne peut y avoir, que quand un contrôle transparent est possible ... , selon un représentant de l'ARC (voir le vidéo plus bas).

Dans notre copropriété ce contrôle est à nouveau possible depuis le 24.01.2011.

Ceci présque 12 ans après la convocation d'un conseil de gérance coopté par notre ex-syndic le 01.09.1999, suite au décès du président du conseil de gérance le 11.08.1999.
Ce même syndic a coopté le 31.08.2010 les membres du conseil de copropriété, ... devenu obligatoire par la loi du 02.06.2010.
Le juge d'appel est, sur demande de ce ex-syndic, intervenu le 24.01.2011 et a nommé un syndic judiciaire pour deux ans.
Un contrôle comptable judiciaire de la période 1999-2011 est en cours, malgré le fait qu'en septembre les livres comptables n'étaient pas encore en possession de l'expert comptable (voir le PV de l'AG du 30.06.2011).

Qu'en pense t'on en France?

Voir une émission télé de presque 30 minutes ...

Peut-on faire confiance à son syndic ? door LyonCapitale

Source:
http://www.dailymotion.com/video/xg7y0o_peut-on-faire-confiance-a-son-syndic_news

L’intérêt personnel ou commun ?

2011-10-03T07:30:00.000+02:00

Ci-après unextrait de l'opinion de Mikael Petitjean, Professeur à l’Université catholiquede Louvain (Louvain School of Management – UCL Mons), tel que repris dans l’article :« Lajustice sociale à l’épreuve de la crise financière », publié sur lesite « LaLibre.be » le 02.10.2011.

« Commentéviter de tomber dans le piège des fondamentalismes qui justifient ou condamnent systématiquement la recherche del’intérêt personnel ? Une condition nécessaire est d’apprendre à adopterune démarche éthique dont jeparlerai lors de la leçon inaugurale donnée ce lundi 3 octobre à la nouvelle «UCL Mons ». Qu’il soit banquier, politicien, chômeur ou professeurd’université, chaque individu a uneresponsabilité morale envers les autres. Chacun d’entre nous doit apprendreà assumer cette responsabilité car, sans individu moral, il n’y aura jamais desystème moral. L’économie, c’est chacun d’entre nous. Nous préférerions tousque l’économie soit naturellement morale et que la morale soit naturellementrentable mais c’est précisément parce que l’économie n’est pas plus morale quela morale n’est créatrice de richesse matérielle que nous avons besoin desdeux. »

La prévention contre l’incendie

2011-08-13T09:00:00.010+02:00

En surfant sur le site du CSTC on trouve un extrait du MB du 15.07.2009 avec l’Arrêté royal du 01.03.2009 modifiant l'arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l'incendie et l'explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire.

Bien que ce texte de 2009 n’intéresse que principalement les bâtiments industriels Il est conseillé à lire au moins la première page du 'Rapport au Roi' concernant l’application légale des normes belges. C’est instructif. J’en cite des parties de ce rapport ci-après:

p. 49369/49370 :

"Une norme reflète les règles de bonne pratique qui sont d’application pour un produit donné, un procédé donné ou un service donné au moment de son adoption.

Le respect d’une norme n’est pas obligatoire en soi. Il le devient néanmoins lorsque la réglementation applicable le prescrit. L’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 relatif aux modalités d’exécution des programmes de normalisation ainsi qu’à l’homologation ou l’enregistrement des normes, adopté en exécution de la loi du 3 avril 2003 relative à la normalisation, indique à ce sujet que l’Etat et toutes les personnes de droit public peuvent renvoyer aux normes publiées par le Bureau de Normalisation, dans les arrêtés, les ordonnances, les actes administratifs et les cahiers des charges, par simple référence à l’indicatif de ces normes.

Une publication intégrale au Moniteur Belge n’est pas possible. En vertu de l’article 5 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004, le Bureau possède le droit d’exploitation des bases de données et des documents de travail. Conformément à l’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 précité, l’Etat peut, dans les arrêtés, renvoyer aux normes publiées par le Bureau par simple référence à l’indicatif de ces normes."

p. 49371 :

"Les prescriptions de cette annexe sont un point de départ pour des mesures spécifiques liées à la prévention des accidents majeurs. Les compagnies d’assurances peuvent, pour protéger le contenu (les biens, les machines...), imposer contractuellement des conditions supplémentaires visant à limiter les dommages économiques et financiers prévisibles." [i]

p. 49372/49373

"Lorsque les prescriptions de plusieurs annexes de l’arrêté s’appliquent simultanément, les prescriptions les plus sévères s’appliquent pour les parties communes. Les ’plus sévères’ doit ici être interprété comme les prescriptions qui exigent une résistance au feu la plus élevée pour la paroi du compartiment. Pour les jonctions, les portes et les passages, les prescriptions de l’annexe correspondante doivent être appliquées. Un mélange de prescriptions n’est pas autorisé (comme par ex. des sas avec des parois et portes coupe-feu selon l’annexe 3 en combinaison avec une paroi coupe-feu EI 120 selon l’annexe 6)."

p. 49373

"3 ELEMENTS STRUCTURELS ET TAILLE DU COMPARTIMENT

3.1 Stabilité en cas d’incendie des éléments structurels Les éléments structurels d’un bâtiment industriel doivent être conçus et exécutés de manière à réaliser les objectifs suivants :

— les utilisateurs et les membres des services de secours ne peuvent pas être ensevelis en cas d’effondrement du bâtiment. Ceci n’est nécessaire que pendant un certain laps de temps : en effet, passé ce délai et suite à l’extension de l’incendie, il est probable qu’il n’y aura plus aucun utilisateur ou membre des services de secours présent dans le bâtiment ou, en l’occurrence, dans le compartiment.

— les éléments de construction et les installations importantes pour la sécurité incendie (par exemple, parois des compartiments, conduites d’eau d’extinction,...) ne peuvent pas être endommagés lors de l’effondrement d’une partie du bâtiment. L’effondrement des éléments structurels ne peut pas nuire à la stabilité des parois du compartiment;

— lors de l’effondrement du bâtiment ou de parties de celui-ci, la sécurité des membres des services de secours et des utilisateurs présents aux alentours du bâtiment ne peut pas être compromise. Ils ne peuvent pas être ensevelis par la chute d’éléments de construction. "

p. 49384

"Pour permettre l’évacuation du bâtiment, les portes des voies d’évacuation, tout comme les portes extérieures, sous contrôle ou non, doivent pouvoir être ouvertes à tout moment.

Si ces portes sont verrouillées, elles doivent répondre aux conditions suivantes :

— le verrouillage est fait au moyen de serrures électromécaniques ou électromagnétiques et satisfait aux principes de la sécurité positive;

— toutes les portes verrouillées du bâtiment sont automatiquement déverrouillées en cas de détection d’un incendie, d’alerte ou de panne de courant;

— chaque porte peut être déverrouillée sur place.

7.4 Signalisation et éclairage de sécurité Les sorties et les voies d’évacuation qui mènent à ces sorties, et les dispositifs de sécurité incendie (par ex. extincteurs, signal d’incendie manuel,...), doivent être équipés de pictogrammes, comme fixé par la signalisation de sécurité et de santé au travail. Ces pictogrammes doivent être suffisamment grands (cf. NBN EN 1838). Cela signifie que la taille des pictogrammes (ou la distance de visibilité) satisfait à la formule suivante : (…)"[ii]

Tout ceci à titre d’information …

[i] Cette disposition point oblige en fait les propriétaires, s’ils veulent/doivent assurer leur bien, de consulter préalablement leur assureur pour des changements majeurs.

[ii] Voir la page MB 49385 (extrait de l’AR du 01.03.2009). Besion de plus d'info? Voir le forum PIM.

Le site cartographique de la Région Bruxelloise

2011-08-04T16:00:00.016+02:00

La région a finalement mis à disposition du public une carte électronique, qui rassemble tous les données disponibles, mais dispersées dans l'administration bruxelloise.

URL: http://www.brugis.irisnet.be/brugis/framesetup.asp

Si cette carte aurait été disponible il aurait été facile à n'importe qui à lever le doute en 2006 quand à la configuration exacte de notre bien immobilier en copropriété forcée et ainsi éviter des dépenses inutiles de 2006 à 2011.

Voir un extrait de cette carte sous forme de fichier PDF, y compris la légende:
http://home.scarlet.be/~lucmatt2/vme/brugis_evere_oud-strijders101_111_20110804.pdf

Quis custodietipsos custodes

2011-08-02T14:00:00.004+02:00

The following texts on Wikipedia are interesting to read in the context of this condominium:

Mon appartement est-elle suffisamment protégée contre le feu?

2011-08-01T07:00:00.008+02:00

Quels sont les risques et dangers pouvant survenir dans et autour de nos appartements?

Au lieu de vous décrire en long et en large la problématique, je vous invite à remplir un questionnaire officiel et d'imprimer le résultat.

Le bût est d'appartenir au moins à la catégorie 2 et en principe à la catégorie 3.

Le questionnaire

Editeur: FSP Intérieur (IBZ Sécurité et Prévention)
Document: http://www.pasdincendiechezmoi.be/intro.php

État des lieux "juridique" de notre ACP (4)

2011-07-29T23:00:00.149+02:00

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

Épilogue provisoire

Les trois articles qui précèdent et celui-ci doivent être lus comme un ensemble. Ils ont été écrits par la volonté d’arrêter le cercle infernal des procédures devant des prétoires et qu’elles soient remplacées par le dialogue démocratique entre nous. C’était le bût de la loi de 1994, confirmé par la loi de 2010, mais aussi de la justice elle-même (voir la page "Querrelles de copropriété" de ce jour sur ce Blog).

Pour comprendre la problématique il est nécessaire de connaître certains aspects, qui ne seront expliqués qu’en AG ou lors de la médiation entre les copropiétaires, sauf en ce qui concerne nos statuts et nos avocats.

Nos statuts

Nos statuts de 1975 sont encore écrits dans l’esprit de la loi de 1924.

Nous avons acceptés très explicitement en 1996 d’appliquer la loi de 1994[i], mais nous n'avons pas fait la coordination de nos statuts pour éviter des procédures judiciaires qui se basaient en fait sur les statuts de 1975 sans tenir compte avec la loi de 1994.

Ce qui permet à interpréter nos statuts dans tous les sens. Cette manière de procéder permettait à « gagner » probablement à ce moment entre 5.000 EUR et 10.000 EUR, mais cela nous a coûté déjà entre au moins 50.000 EUR (selon moi) et 100.000 EUR (selon un préposé de l’ex-syndic).

Le législateur de 2010 a bien compris cette situation, qui est en fait structurelle. Il a imposé une coordination des statuts de toutes les ACP avant le 01.09.2013[ii], non obstant le fait que les lois (et décisions explicites d'AG) à coordonner avec les statuts, sont d'application à partir du 01.08.1995, le 01.09.2010 ou la date de la décision explicite de l'AG (= décision prise dans la forme requise par la loi depuis le 01.08.1995).

Cette coordination va en principe lever la confusion, si on sépare bien

d’un coté: la coordination des décisions de l’AG (loi du 02.06.2010)
de l’autre coté: l’intégration des décisions d’organes/personnes autres que l’AG (application depuis le 01.08.1995 des Art. 577-3 à 577-14 CC).

Pour ces dernières décisions, qui sont en fait l’origine de la problématique structurelle depuis 1996[iii], il faut par cas une décision explicite de l’AG.

Il en a au moins une quinzaine de ce type de décisions selon l’ex-syndic[iv], mais en fait beaucoup plus.

Nos avocats

Il est un fait qu'un avocat ne peut pas aller à l'encontre des intérêts de son client.

Il existe de règles très strictes en ce qui concerne le cas d'un avocat qui a été ou est l'avocat de deux parties, qui ont des intérêts différents et/ou opposés.

C'est en principe le cas chez nous pour probablement trois avocats depuis le jugement du 24.01.2011 pour ce qui concerne d'un coté l'ACP et l'autre coté la firme de l'ex-syndic 1983-2007 et 2009-2011. C'est un fait que ce jugement ouvre le droit à l'ACP de faire compenser tous les dégâts constatés suite à ce jugement par la firme de l'ex-syndic. Application de l'Art. 577-8 CC.

Contact

Il est un fait que tout copropriétaire peut :

me contacter directement ou les autres[v] membres du groupe d’action[vi];

s’inscrire dans le groupe d’information Yahoo ! « ACOS-EVERE » (Anciens-Combattants – Oud-Strijders – Evere)[vii], où plus d’information est/sera accessible.

Suite voir ultérieurement l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (5)

[i] Voir http://luc-docs.blogspot.com/1975/06/acp-anciens-combattants-statuts.html

[ii] Voir http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/none&leftmenu=no&language=fr&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwb.cfm?lang=F&legislat=53&dossierID=1537

[iii] Mentionner/utiliser des changements de statuts, sans avoir une décision explicite de l’AG, ni un acte authentique correspondant.

[iv] Voir le bulletin-info du 07.02.2011, diffusé par la firme de l’ex-syndic au moment qu’il savait qu’en fait il n’était plus syndic de notre ACP.
[v] Je ne suis en fait que le 5^ème « porte-parole » de ce groupe non-structuré de copropriétaires, résidents ou non, dont certains membres ont été fortement intimidés tant moralement que physiquement par le seul fait de leur appartenance à ce groupe. Heureusement cette période est maintenant passée.

[vi] Ce groupe existe en fait depuis mi les années 80. J’en suis devenu membre par les faits le 14.10.2000. J’ai été « réveillé » par une lettre circulaire d’un membre du conseil de gérance 2000-2001 et 2006-2007, diffusée avec le PV de l’AG 1998.

[vii] Voir http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/.

Le tram rapide 62 roulera à partir du 31.08.2011

2011-07-29T12:08:00.001+02:00

Extrait de l'article "Stib : davantage de métros dès l’automne" dans Le Soir du 14.07.2011:

"l’inauguration, le 31 août, de la ligne de tram rapide 62 entre la place des Bienfaiteurs, à Schaerbeek, et Bordet, via le boulevard Léopold III"

Querelles de copropriété …

2011-07-29T09:13:00.000+02:00

Citation d’une interview du Juge de Paix Thierry Marchandise, parue dans LLB du jeudi 28.07.2011 sous le titre : « Querelles (non anodines) de voisinage ».

« Le juge de paix connaît un important contentieux relatif aux troubles de voisinage, et mon expérience quotidienne de magistrat cantonal me rappelle que l’homme vit avec une notion de territoire très ancrée en lui, au point que de modestes incursions sont souvent considérées comme des dépassements de frontières intolérables.

C’est dans ce contexte que la mission du juge de paix devient passionnante.

Combien de fois n’ai-je pas rappelé à de futurs magistrats ou même à des collègues cette réflexion de Paul Martens : "La légitimité du juge vient de sa mission, et sa mission est d’apaiser les conflits."

A inscrire au frontispice des salles d’audiences ! Dans ce contexte, mon travail est fait à la fois d’écoute et de fermeté. La fermeté est indispensable pour le respect d’une méthodologie efficace qui doit permettre à chacun de s’exprimer sans être interrompu, mais cette fermeté doit s’accompagner d’une écoute très attentive pour découvrir, au-delà du conflit, les points de convergence ou d’accord, les perspectives de solution, les aménagements de l’environnement possibles.

Je dois faire travailler au mieux mon imagination et systématiser les points de désaccord pour qu’ils ne se mélangent pas et ne se polluent ainsi indéfiniment.

Il peut paraître quelque peu vain ou ridicule que de tels problèmes puissent occuper le travail d’un magistrat. Cette observation m’a parfois été faite mais je réponds toujours que je reste impressionné de voir les conséquences des tensions de voisinage sur la santé et le bien-être de nombreuses personnes. »

État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

2011-07-24T10:26:00.005+02:00

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

Conclusions

L’ACP devra faire un choix cette année :

· Ou bien continuer à refuser le dialogue, à utiliser les mêmes avocats, et ainsi à permettre qu’un en soi petit groupe de copropriétaires essaie de forcer coûte que coûte sa solution, peut être rentable pour ce petit groupe de copropriétaires, mais surtout pour des tiers, comme la firme de l’ex-syndic 1983-2007, des cabinets d’avocats, … .

· Ou bien s‘engager dans un dialogue pour arriver à un compromis honorable et équitable pour les copropriétaires[1].

J’ai préféré d’en parler sur ce Blog, et pas envoyer une lettre à tous les copropriétaires, parce que :

· les 4 parties civiles[2] d’une série de plaintes pénales contre un copropriétaire ont dit :

Ø qu’on ne peut pas écrire à eux (ni à l’ACP), que si on représente une majorité. Si non, ils le considèrent comme un harcèlement ;

Ø qu’on ne peut pas entrer en débat avec eux, sauf si on représente une majorité ;

Ø qu’on ne peut pas voter autrement qu’eux, parce que si non on sera poursuivi en justice par l’ACP ;

Ø qu’ils sont concernés directement par chaque citation de l’ACP en justice, et oublient ainsi la répercussion de la loi de 1994[3] sur les statuts de notre communauté des copropriétaires, activé le 01.01.1980 lors de l’AG 1980. En effet cette communauté, sans personnalité morale, a été supprimée d’office le 01.08.1995 et remplacée par une association avec le statut d’un personne morale.

· Ce blog est lu par des personnes qui le visitent volontairement, et il ne peut donc être considéré comme du harcèlement.

· La liste des adresses des membres de l’AG fournie par l’ex-syndic 1983-2007 seulement le 18.08.2010 après des années de procédures, s’avère être incomplète et inutilisable pour contacter les vrais propriétaires des 248 appartements et 217 garages. Il faudra attendre la coordination de nos statuts (doit se faire avant le 01.09.2013) et une vérification extensive par le syndic judiciaire, avant d’avoir une liste d’adresses qui est fiable.

· Les visiteurs journaliers de ce blog sont au moins pour 90% des copropriétaires et a donc statistiquement une forte pénétration directe ou indirecte au sein de notre ACP.

Il ne peut pas être le bût primaire :

· d’un copropriétaire de gagner des procès sans tenir compte des effets sur les copropriétaires qui sont désinformés ;

· d’une association, dont on est un membre forcée de par la loi, d’interdire un membre de son organe de décisionnel (AG) de participer aux délibérations et votes.

Mais ce Blog apportera peut être son petit grain à assurer une bonne conservation et administration des parties communes de notre copropriété, ce qui est le seul bût social de notre ACP,

· par la communauté des copropriétaires depuis 30.06.1975 jusque le 31.07.1995, en respectant la loi de 1924 et nos statuts.

· par notre association des copropriétaires (ACP) depuis le 01.08.1995, en respectant les lois de 1994 et 2010, ainsi que nos statuts adaptés aux lois en vigueur d’une façon transparente, contradictoire et impartiale.

Proposition

Mais je préfère de loin :

· que vous êtes présent personnellement lors des AG à venir de 2011 et 2012

· que vous expliquez vous-même votre opinion avec vos mots, parce que la loi de 2010 a explicitement reconnu le droit inaliénable à un représentant par lot privatif avec des quotités à parler lors de l’AG.

· que vous participez activement aux délibérations en jouant la balle et pas l’homme.

Suite voir État des lieux "juridique" de notre ACP (4) : épilogue provisoire

[1] Le constat que les copropriétaires fortement engagés dans la voie du refus de dialogue sont de fait devenu des préposés de l’ex-syndic 1983-2007, va faciliter le compromis. La firme de l’ex-syndic 1983-2007 est civilement à 100% responsable des actes de ses préposés. Elle ne peut se retourner contre ses préposés quand ils ont commis une faute grave, que s’il a lui-même pas commis de faute grave.

[2] Qui sont en fait des préposés de l’ex-syndic 1983-2007

[3] Cette loi de 1994 a en effet été dissoute notre communauté des copropriétaires le 01.08.1995 et remplacé par l’association des copropriétaires. Notre l’AG l’a accepté en 1996 en votant une adaptation « provisoire » des statuts qui a été notarié en 1998.

État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

2011-07-23T22:26:00.007+02:00

Suite de l’article État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

La médiation

Lors de cette assemblée a été convenu que le syndic judiciaire allait lancer une procédure de médiation entre les copropriétaires. Son mandat judiciaire lui permet à suivre cette approche.

· Le service de prévention communale avait déjà en 2005-2006 essayé une médiation préventive dans le contexte « conflit entre voisins », mais avait du abandonner quand une des parties disait qu’il agissait dans sa fonction de président du conseil de gérance, depuis le 26.03.2006.

· Le Juge de Paix avait dans une série de jugements entre 2005 et 2007 insisté[1] sur la nécessité d’organiser un vrai dialogue et débat lors les assemblées. Mais ses paroles n’ont pas été relayé par l’ex-syndic à ‘AG.

· La police locale a déjà essayé en 2010 de lancer une médiation locale, sur demande du Procureur du Roi. Mais il a du l’arrêter vu le fait que des préposés[2] de la firme du syndic 1983-2007, qui sont aussi copropriétaire, avaient déposés des plaintes pénales en 2003/2008 contre un autre copropriétaire. Dans cette dernière procédure un jugement intervient le 08.09.2011.

· Le juge correctionnel avait, lors les débats du 18.06.2011 dans le cadre des plaintes mentionnés ci-devant, proposé une médiation pénale soit organisé avant jugement (ce qui est exceptionnel). Les 4 plaignants l’ont refusés[3] et exigés la condamnation de l’accusé à un paiement à eux d’un montant de 33.000 EUR.

C’est donc le 5^ème essai externe de médiation. Espérons qu’une majorité des copropriétaires préfère finalement le dialogue. Notre ACP a déjà dépensé plus que 100.000 EUR pour que l’ex-syndic 1983-2007 ne doive pas engager le dialogue et pour qu’il puisse décider lui-même de ce qui est nécessaire ou pas.

Suite ... voir État des lieux "juridique" de notre ACP (3)

[1] L’ex-syndic 1983-2007 n’avait pas communiqué les paroles du Juge lors les débats en 2010 dans l’affaire des terrasses, bien qu’il ait explicitement demandé de le faire à l’avocat de l’ACP. Les paroles du Juge sont reprises dans son jugement du 27.06.2011, dont l’application sera sur l’ordre du jour de l’AGA 2011.

[2] Forum Universimmo (France): Membre du CS (= CdC ou CdG) et préposé au syndic "Le membre du CS qui accepte d'entrer dans un lien de subordination avec celui qu'il est chargé de controler devenant son préposé, révoque son mandat de conseiller, et automatiquement s'agissant d'une incompatibilité d'ordre public ... même s'il n'est préposé que durant 1 mois."

[3] Il est à noter que le premier avocat des 4 parties civiles lors de la procédure d’enquête (il y a eu 5 juges d’instructions) était aussi l’avocat de l’ACP dans l’affaire des terrasses. Il se faisait payer par l’ACP. Ceci n’est plus possible depuis le jugement du 24.01.2011. Les 4 parties civiles (le gérant du syndic 1983-2007, deux de ses préposés et l’épouse d’un des derniers) ont alors changé d’avocat.

État des lieux "juridique" de notre ACP (1)

2011-07-22T22:26:00.024+02:00

Les faits juridiques

En 2007 la firme de l’ex-syndic 1983-2007 et ses préposés avaient interjetés appel contre le jugement du 24.02.2007, qui destituait avec effet immédiat cette firme comme notre syndic, qui en nommait un autre et qui demandait à revérifier la comptabilité pour la période 1999-2005.

L’AG de 2008 a constaté qu’il y avait des problèmes et a décidé de nommer un expert comptable externe. Aucun copropriétaire n’a interjeté appel contre cette décision, ni les commissaires aux comptes de la période 1999 à 2005. Cette décision est donc devenu définitive le 15.01.2009. L’ACP a donc décidé définitivement qu’il y a des problèmes comptables pour la période 1999-2005.

L’AG 2009 a été quelques semaines plus tard organisée par la firme de l’ex-syndic et ses préposés, se basant sur une série de signatures de copropriétaires, exclusivement informés par un de ses préposés sur la situation. Moyennant cette technique la firme de l’ex-syndic a alors su imposer pour l’AG de 2009 son ordre du jour. Elle a ainsi, avec des moyens « un peu » douteuses, réussi à évacuer le syndic judiciaire et se remettre en place comme notre syndic à partir du 09.06.2009 pour une période indéterminée.

Une annulation des décisions de cette AG 2009 a été demandée basée sur le principe : « Fraus omnia corrumpit »[1]. Cette procédure a été postposée, comme d’autres, basée sur le principe de l’économie des procès. La demande a été faite par l’avocat, qui représentait dans ces procédures tant l’ACP, que la firme du syndic 1983-2007. Il voulait et a obtenu qu’on attende le résultat de l’appel.

En effet l’avocat de cette firme avait interjeté appel à partir de 14.06.2009 et/ou lancé différentes autres procédures avec sa casquette de l’avocat du syndic, qui représente l’ACP, mais toujours en sauf-gardant l’intérêt de son vrai client, la firme du syndic 1983-2007, et ceci :

· sans attendre une décision de l’AG, qui est la seule compétente à décider d’aller en appel. Il y avait aucune urgence, puisque aucun des trois jugements n’avaient été signifiés;

· sans attendre d’être mis en possession des dossiers de l’ACP par le syndic judiciaire, destitué par l’AGE le 08.06.2009.

Passons outre ce qui s’est survenu depuis lors[2].

Le 24.01.2011 le jugement d’appel est intervenu concernant les trois jugements du Juge de Paix entre le 24.02.2007 et le 08.06.2009. La chambre compétente du Tribunal de 1^ère Instance de Bruxelles à en degré d’appel confirmé les trois jugements de 2007 à 2009 et constaté que les jugements de 2005 sont entièrement d’application. Il confirme le mandat du syndic judiciaire 2007-2009 et décide qu’en fait le mandat du syndic judiciaire ne prendrait fin qu’après que la vérification de la comptabilité 1999-2011 serait faite.

Le 30.06.2011 une AGE d’information a été organisé par le syndic judiciaire, se basant sur l’information déjà en sa possession.

Suite … voir État des lieux "juridique" de notre ACP (2)

[1] Pour ceux qui s’y intéressent; ils peuvent entre autres lire:

· http://www.elfri.be/fraus-omnia-corrumpit (N)

· http://www.cbar-bchv.be/JuridischeInformatie/FrausOmniaCorrumpit.htm (N)

· http://www.kuleuven.be/onderzoek/onderzoeksdatabank/project/3H09/3H090475.htm (N)

· http://ir.anet.ua.ac.be/irua/handle/10067/688270151162165141 (N)

· http://www.deverzekeringsjuristen.be/download/opzet.ppt (N)

· http://www.businessandlaw.be/article672.html (F)

[2] Mais notons seulement qu’entre autres une procédure a été lancée contre les décisions de l’AG de 2010. Ceci était nécessaire vu que l’AG s’était en fait, sur instigation de préposés de la firme du syndic 1983-2007, arrogé des pouvoirs qui sont normalement dévolue au Procureur du Roi.

Vote annuel d'une mission recurrente du Conseil de Copropriété?

2011-06-16T15:30:00.034+02:00

En lisant le sujet Syndic non professionnel - rémunéré? sur le forum de PIM on peut constater que l'ABSA (une association de syndics professionnels) a répondu à la question d'une façon claire et sans équivoque comme suit:

Q: "Donc si l'assemblée décide à 3/4 des voix pour un an chaque année de répartir certaines tâches bien déterminées du syndic officiel vers le conseil de copropriété, le problème est résolu."

R: "Non. La procédure que vous voulez mettre en place détourne l'esprit de la loi. Le législateur ne veut pas d'un retour en arrière et revenir au bon temps de la cogestion avec le conseil de copropriété."

Dans notre ACP on veut appliquer cette méthode qui en fait date de 1924. Lisez la proposition d'un copropriétaire, diffusé le 07.02.2011 par notre ex-syndic.

Notre ACP et le plan de gestion de l’eau de la Région de Bruxelles-Capitale

2011-05-27T09:00:00.007+02:00

Ce plan de gestion de la région va inévitablement concerner notre copropriété, qui consomme de l'eau à un niveau industriel.

La situation au niveau régional

Une enquête publique « Plan eau » est en cours du 28 février au 28 août 2011.
Voir: http://www.bruxellesenvironnement.be/Templates/news.aspx?id=28860&langtype=2060
et http://www.evere.be/index.php/fr/maison-communale/demarches-a-documents/544-plan-eau;
Une réunion d'information est organisée par la commune (et les communes avoisinantes) le mardi 21.06.2011 à 19h. Voir: http://www.egeb-sgwb.be/SInformerDonnerSonAvis.

Vous voulez en savoir plus et maintenant?

Vous pouvez commencer avec télé-charger la brochure suivante de la région:

http://www.bruxellesenvironnement.be/uploadedFiles/Contenu_du_site/News/Brochure-Plan_Eau_fr_LR.pdf?langtype=2060.

La situation de notre groupe de 6 bâtiments

Savez vous qu'on applique chez nous pas le tarif "ménages" (tarification progressive), mais bien le tarif industriel (moins chère et dégressive), vu notre consommation d'eau potable.

Il n'y a qu'une arrivée d'eau potable pour nos six bâtiments, bien qu'on a déclaré à l'IBGE d'en avoir deux (un par permis demandé). Pour cela on a en 2006 "adapté" la copie de la facture et fait "disparaître" la comptabilité concernée pendant la période opportune.

Savez vous

que le volume d'eaux usées (eau potable usée & eau de pluie) est plus petit que le volume de l'eau potable qu'on livre et paie (lire les déclarations du syndic de ce moment dans les DEUX demandes de permis d'environnement);
en déclarant cette situation fictive en 2006 qu'on a "évité" qu'on ne contrôle de plus près notre système d'évacuation des eaux usées (contrôle externe par des spécialistes si on a un permis du niveau 1A au lieu du contrôle interne par n'importe qui si on a un permis du niveau 1B ).

Vous vous rappelez les problèmes quand le syndic de ce moment n'avait pas entretenu en 2003 notre réseau d'évacuation pendant un an pour un motif d'économie? Et les coûts que cette "économie" ont générés?

Notre système unique d'évacuation centralise tout au lot privatif GP047 (bâtiment 107 - niveau -1), puis descend vers le niveau -2 et va alors vers l'égout de l'avenue des Loisirs.

Les conséquences pour nous?

Vous êtes copropriétaire avec droit de vote à l'AG?

Venez en personne à l'AG extraordinaire qui va se tenir dans les semaines qui viennent. Vous avez le choix entre deux solutions.

La solution autruche
postposer les dépenses pour qu'on dépense en supplément des montants énormes comme frais de justice, en laissant aggraver la situation technique de notre copropriété et pour postposer ldes frais qui seront quand même dus (la seule "utilité": on dépensera plus);
La solution du bon père de famille
faire face à nos obligations, assumer les devoirs d'un propriétaire et protéger notre investissement.

Vous n'avez pas le droit de vote?

Lisez les informations (le jugement du 24.01.2011 inclus dans les deux langues) qui vous seront envoyées par le syndic de notre ACP, nommé le 24.01.2011 par le Juge pour deux ans suite à la demande de l'ACP.

Insistez chez la personne qui représente le propriétaire de votre lot, qu'il évite à voter pour des solutions qui ne font qu'aggraver la situation,

en dégradant au niveau général de la conservation de notre groupe de 6 bâtiments, qui rate depuis 2004 l'entretien de ses installations en profondeur qui doit se faire tous les 25 à 40 ans.
en diminuant nos recettes (on rate actuellement par exemple des réductions de taxes)
en augmentant nos frais, en payant par exemple des avocats procéduriers qui ne font que postposer l'application de ce qui doit être appliqué ou en payant avec l'argent de l'ACP des procédures privatifs.

Le devoir des mandataires

2011-04-25T16:00:00.023+02:00

Il est probablement dans ce contexte intéressant de lire quelques pages du site Wikipédia, dont :

Éthique déontologique
http://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89thique_d%C3%A9ontologique

Citation :

" ... Le déontologisme pluraliste ... affirme que les actions humaines sont à juger en fonction de plusieurs principes distincts, comme par exemple :

· le devoir de ne pas faire de mal à autrui inutilement (principe de non-malfaisance)

· le devoir de se conformer aux engagements librement donnés (principe de fidélité)

· le devoir de remercier ceux et celles qui nous ont aidés (principe de gratitude)

· le devoir de compenser les personnes à qui nous avons fait un tort (principe de justice restaurative)

· etc.

... "

Impératif catégorique
http://fr.wikipedia.org/wiki/Imp%C3%A9ratif_cat%C3%A9gorique

Citation :

« ... L'impératif catégorique est un concept de la philosophie morale d'Emmanuel Kant. Énoncé pour la première fois en 1785 dans Fondation de la métaphysique des mœurs, il sera ensuite repris dans d'autres ouvrages d'éthique de l'auteur. Maintes fois critiquée, cette notion a aussi été reprise par nombre de philosophes. L'impératif est généralement connu essentiellement pour ses multiples formulations, dont certaines sont célèbres ... »

Principes généraux ….

2011-04-20T23:00:00.005+02:00

Pour une description des Principes généraux de la Citoyennité active voir:
http://fr.wikipedia.org/wiki/Citoyennet%C3%A9

Pour une description des Principes généraux de Gouvernement d'entreprise voir:
http://fr.wikipedia.org/wiki/Gouvernement_d%27entreprise

Pour une description des Principes généraux du Droit voir :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Principes_g%C3%A9n%C3%A9raux_du_droit

Voir aussi le Blog en N:
http://luc-vme.blogspot.com/2011/04/algemene-beginselen.html

L'application de la loi de 2010 dans une ACP Bruxelloise semblable au nôtre ...

2011-04-12T23:30:00.000+02:00

Lu sur le Blog d'un copropriétaire d'une autre grande ACP Bruxelloise:

"(...). Dans notre immeuble le dégoût est un peu similaire. Les gens sont dominés par un sentiment de doute. D’une part, ils ne croient plus dans leur dirigeants, mais d’autre part n’osent pas les affronter ouvertement, ni se ranger du coté du contestataire, qui a été dépeint par le syndic comme le Zwarte Piet. Donc ils restent terrés chez eux. Peut-on m’accuser de tout les maux ? Dire, que c’est à cause de mon blocage, que le désintérêt est dû ? Certainement pas. L’incapacité de dialogue, la rigidité du pouvoir en place y est pour beaucoup. Pour faire un procès, c'est comme faire l'amour : il faut être à deux. Depuis plus d'un an je m'efforce à arreter cette guerre, propose de solutions de compromis raisonnables - mais le syndic fait la sourde oreille. Il est incapable de se remettre en question, tout doit se dérouler selon son scénario, selon son désir. Personne n'ose lui tenir tête, surtout pas la Présidente. Même si la décision est mauvaise pour tous, on s'entête et force tout le monde de suivre. S'agit-il seulement d'une épreuve de force - sans autre enjeu pour lui ? On peut s'en douter. (...)"

Lisez la suite sur A-propos de l’AG ratée du 16 mars 2011 : Résidence Orchidée.

Une bonne Copropriété ...

2011-04-12T13:11:00.000+02:00

Extrait d'un interview de Maître JAUNIAUX, Maître de conférences invité à l’U.C.L:

Quelles seraient pour vous les adjectifs pour définir une « bonne » Copropriété ?

Conviviale, démocratique, gérée dans l’intérêt de la collectivité et le respect des individualités, en phase avec son environnement direct et ouverte sur le monde.

Prévention incendie

2011-03-11T08:00:00.033+01:00

Trouvé de l'information utile sur un site d'Assuralia, union professionnelle des entreprises d'assureurs, concernant la prévention incendie.

Une citation:

"
Ayez un plan d’évacuation

Posez-vous la question de la manière dont vous pouvez évacuer rapidement votre habitation si cela devait être nécessaire.

Vous habitez un immeuble à appartement:

Avez-vous repéré le ou les chemins(s) d'évacuation?
Connaissez-vous les consignes appliquées dans l'immeuble?
Connaissez-vous la signification des sons émis par les sirènes d'alarme?

..."

Il est aussi probable que la page "Prescriptions et certification" est intéressante, ainsi que les paragraphes 2 et 3 du document "Réglementation des assureurs pour les installations électriques" (voir la page 9 de ce document).

Le guide A.B.C. pour l’Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs (1)

2011-03-08T19:30:00.028+01:00

L'ARC, une association Française de défense des intérêts des copropriétaires, vient de publier un guide concernant la réduction de la consommation énergétique des copropriétés.
NDLR: Attention: cette brochure se base sur l'organistion de la copropriété en France, qui est quand même un peu différente en Belgique, comme les noms/tâches des organes, mais les problèmes structurelles sont en fait les mêmes. Il est conseillé de lire le fichier complet
Ci-après un extrait des pages 10 à 12 du fichier d'annonce de ce guide.

"...
UNE MÉTHODE NOUVELLE EN SIX ÉTAPES

Le déblocage de la situation ne viendra - selon nous - QUE de la mise en place d'une démarche et d'une méthode à la fois rationnelle et globale qui fasse consensus entre tous les acteurs de la copropriété.

Cette méthode peut être décrite rapidement ainsi :

1/ PHASE D'IMPLICATION, DE SENSIBILISATION, DE FORMATION.

En premier lieu, il faut inciter et aider les responsables de copropriétés (conseils syndicaux et syndics) à entrer dans une phase de bilans qu'ils réaliseront eux-mêmes.

Ces bilans simples portent sur :

les consommations énergétiques ;
l'état des immeubles et des équipements ;
les "besoins" des occupants et leurs capacités financières.

Ce premier travail (qui peut durer plusieurs mois) doit permettre à la copropriété et à ses organes de gestion :

de se familiariser avec les problèmes de la copropriété ;
de commencer à repérer eux-mêmes les anomalies ;
de se poser les vraies questions ;
de se former et de se mobiliser.

C'est une phase essentielle pour le reste de la dynamique. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle nous avons décidé de lancer une campagne approfondie et nationale baptisée :

"Un éco-bilan pour tous".

2/ MISE EN PLACE DE PREMIÈRES MESURES SIMPLES

Une fois les éco-bilans réalisés, il faut commencer à agir. Il s'agit alors de résoudre les premiers problèmes identifiés. Ces problèmes peuvent être plus ou moins complexes : il peut s'agir de négocier avec le chauffagiste un meilleur contrat, d'améliorer l'équilibrage, de réduire les températures de consigne, d'intervenir sur le circuit "eau chaude", etc. Ici l'objectif est "d'assainir" :

en dépoussiérant les contrats et en nouant une relation de confiance avec les prestataires,
en réalisant les opérations d'entretien de base ,
en faisant des travaux d'améliorations peu coûteux, (ex : équilibrage)

Bref, il s'agit d'y voir clair et d'améliorer la gestion.

Grâce à cela, la copropriété doit réussir à se mettre à niveau. Dans certaines copropriétés, cela peut prendre un ou deux ans (ou plus), dans d'autres quelques semaines. Mais ce n'est qu'une fois qu'elle est à niveau qu'une copropriété peut sérieusement envisager de réaliser des travaux d'amélioration énergétique et patrimoniale.

3/ LANCEMENT D'UN AUDIT GLOBAL

Ensuite il est indispensable de lancer un véritable audit complet de la copropriété ou audit global. Cette phase permet - après les premiers bilans - de réaliser :

un audit technique ;
un audit énergétique ;
un audit socio-économique et d'usage.

Cet audit doit permettre de mettre en lumière des stratégies et scénarii de "rénovation" thermiques cohérents, compatibles avec la rénovation globale et tenant compte des capacités et des besoins des copropriétaires.

a/ Des scénarii "cohérents", cela voudra dire des plans pluriannuels qui vont permettre de réaliser progressivement une rénovation thermique efficace. Il ne s'agira pas - par exemple - de rénover la chaufferie avant d'avoir réduit les besoins (par l'isolation) ; il ne s'agira pas d'isoler voire de sur-isoler sans ventiler, etc.

b/ Des scénarios d'amélioration thermique tenant compte des autres contraintes, cela veut dire que la programmation des travaux de rénovation thermique doit être en phase avec la programmation des travaux de rénovation ou d'amélioration globale (bâti, structure, sécurité, handicap, etc.).

c/ Enfin, l'audit global devra prendre en compte, de manière plus large, à la fois les problèmes vécus par les occupants (problème de confort, problème d'humidité, etc.) mais aussi leur capacité financière et leur stratégie.

Cet audit global doit être fait en "coproduction" avec la copropriété. C'est une phase essentielle d'échanges, de discussions, de recherches, de sensibilisation et motivation.

4/RECHERCHE D'ASSISTANCE "INDÉPENDANTE" COMPLÉMENTAIRE

Pendant cette quatrième phase, la copropriété pourra, en parallèle, consulter les divers conseillers mis en place par l'Etat (EIE), les collectivités publiques (ALE) ou les associations 1901 (dans le cadre de dispositifs, lourds ou légers, d'accompagnement). Ces conseillers sont réputés être "indépendants" (ce qui rassure les copropriétés) et orienter vers des solutions vraiment adaptées à la copropriété, sans arrière-pensées commerciales.

5/ MISE EN PLACE D'UN PROGRAMME DÉFINITIF

Suite à l'audit global, la copropriété, avec l'aide des conseillers indépendants, va choisir un scénario et mettre au point un programme pluriannuel (rénovation + rénovation énergétique) en étudiant la faisabilité technique, énergétique, architecturale, et financière.

Elle se fera aider pour cela par une équipe d'AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) ou directement par une équipe de maîtrise d'oeuvre, selon la complexité du programme.

6/ CONSULTATION DES ENTREPRISES

Enfin, la copropriété passera à une consultation d'entreprises et au vote de travaux ou du moins au vote de la première phase de travaux.

En respectant cette démarche, nous pensons que les copropriétés pourront, massivement, dépasser leurs blocages et mettre en place de vrais et efficaces programmes de rénovation énergétique allant vers le niveau BBC ou mieux.

L'objectif de l'ARC et de ses partenaires, pour les trois années qui viennent, va être de tester cette démarche dans les différents types de copropriétés et de faire en sorte qu'elle se diffuse auprès de TOUS les acteurs et se généralise.

D'INDISPENSABLES MODIFICATIONS DU FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ

Pour éviter que la méthode préconisée ne soit mise en place uniquement dans une partie des copropriétés ; pour éviter - en particulier - que les copropriétés les plus "modestes" ne restent, comme on dit, "sur le bord de la route" et ne puissent respecter les objectifs du Grenelle de l'Environnement, il faut absolument introduire des dispositions nouvelles dans la législation, ce que les autres grands pays champions de la rénovation énergétique (tels l'Allemagne ou le Québec) ont déjà fait.

a/ La première disposition consiste à imposer la mise au point d'un plan pluriannuel de travaux énergétiques destiné à aller vers le Facteur 4 de façon progressive et cohérente.

b/ La deuxième disposition consiste à imposer la constitution (même limitée) de fonds travaux énergétiques dans toutes les copropriétés, seul moyen de commencer à préparer le financement des travaux futurs mais aussi à préparer les esprits. Ce moyen est par ailleurs éminemment social puisque grâce aux fonds travaux l'on va permettre aux copropriétés les plus modestes d'aller elles aussi vers le Facteur 4, doucement mais sûrement.

Cela permettra une mise en oeuvre efficace de la loi du 12 juillet 2010, dite loi "Grenelle 2", qui introduit à cet effet des dispositions et mesures nouvelles, en particulier :

l'introduction de la notion de "travaux d'intérêt collectif sur partie privative" ;
l'obligation de réaliser un DPE collectif pour les copropriétés disposant d'un chauffage collectif ou, pour les copropriétés de plus de 49 lots, un audit énergétique ;
la mise à l'ordre du jour (après réalisation du DPE-collectif ou de l'audit) de la question d'un "plan" de travaux d'économie d'énergie ou de celle d'un Contrat de Performance Energétique.

CONCLUSION

Pour mettre en mouvement les copropriétés, on le voit, il faut :

améliorer les méthodes ;
améliorer la connaissance en matière de solutions adaptées aux rénovations progressives ;
améliorer les règles de fonctionnement de la Copropriété.

Vaste mais indispensable programme.

Association des responsables de Copropriété
http://www.unarc.asso.fr/
"

ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II

2011-02-08T22:00:00.282+01:00

L'association de fait "ACP Résidence Les Anciens Combattants I+II" sert et a servie à différentes choses, qui varient dans la temps. Elle a fait surface quelque part en 2006 et est utilisé de moins en moins.

Son but principal était et est d'épargner des frais de gestion aux deux associations de fait ACP Résidence Les Anciens Combattants I et ACP Résidence Les Anciens Combattants II .

Les deux permis d'environnement

Mais en fait elle sert a faire croire en interne qu'une association existe et en externe que deux associations existent.

Les deux ont chacun demandés séparément un permis d'environnement pour des installations connexes. Dans ce cas-là un seul permis d'environnement doit être demandé, sauf s'il prouvent qu'il n'y aucune unité géographique ni technique ni en fait de gestion entre les deux.

Cela ne peut être contesté valablement que si il y a une décision d'AG ou par un recours au Conseil d'Etat.

Cette décision d'AG n'existe pas. Il s'en suit:

- que l'existence des deux permis n'a pas été renseigné dans les statuts. Donc aucun acheteur d'un lot privatif d'après le 21.01.2007 + 4 mois sait que deux permis d'environnement existent. Cela devient donc une sorte de "vice caché", avec tous les conséquences pour les vendeurs.

- que les frais des deux permis ne peuvent pas être mis à charge des copropriétaires, puisque ni les statuts en parlent (un acte authentique d'achat d'un lot privatif du 23.12.2010 existe qui l'atteste) ni l'AG a pris une décision en 2006/2007 (voir le PV de l'AG 2007 et l'invitation pour l'AG 2007 avorté).

Un recours au Conseil d'Etat a donc été introduit le 31.08.2008 pour contourner cet obstacle, en fait volontairement créé par ceux qui en profitent. L'arrêt qui déclare le recours recevable vient d'être prononcé et sera publié dans les jours qui viennent. Tous les frais des expertises sont à charge des demandeurs des permis. Ces expertises auraient du être menés en 1987, puisque la problématique de la ventilation est apparu à ce moment. Vous dites vice de construction? Oui, probablement, mais il y a autre chose que j'expliquerai au moment opportun et probablement d'abord en AG.

La motivation initiale des demandeurs des deux permis était d'épargner 50.000 EUR (la différence des frais entre un permis classe 1A et deux permis de base de niveau classe IB). Les deux permis ne sont plus "de base", mais en fait du niveau classe 1A, pour ce qui concerne la ventilation (Frais supplémentaires dès le 31.01.2007: +15.000 EUR par permis).

Le rendement économique

Les frais déja encourus ou engagés (+65.000 EUR) par les deux demandeurs dépassent déja largement le montant de 50.000 EUR. C'est cher d'essayer de prouver qu'on est divorcé quand on est marié.

Où est le soi-disant bénéfice net? La question sera posé lors de l'AG 2011, pour que les copropriétaires de la majorité silencieuse en tirent leurs conclusions.

La transparence, imposé explicitement par la loi du 02.06.2010 et d'application à partir du 01.09.2010, rend en effet inutilisable différents petits trucs utilisés par les deux demandeurs lors de leur demande en 2006. Un cas est expliqué dans l'article sur ce Blog "Postposer une expertise pendant 11 ans – le coût pour notre santé, nos finances, …".

Le syndic actuel a postposé (à ses risques) la mise en oeuvre de la loi de 2010 en refusant d'organiser une AGE 2010. Tout devra donc être traité lors de l'AG annuelle de 2011.

Le projet de la mise en concordance des statuts promis par le syndic pour être prêt en janvier 2010, n'est pas encore diffusé. Cette promesse a été faite par le syndic dans une lettre recommandé, envoyée à tous les personnes qu'il considère comme des copropriétaires le 31.08.2010.

Pourquoi cacher le texte de ce projet, quand la nouvelle loi impose la transparence, et que ce texte en est la clé ? Que veut-on cacher?

L'utilisation de l'argent avancé

Revenons à l'association "AC I+II". Elle sert actuellement surtout à gérer l'argent à partir d'un établissement situé à MOMIGNIES (dans la botte du Hainaut). Les comptes bancaires, tenus auprès de deux agences bancaires de MOMIGNIES, sont destinés par la firme du syndic à tout ce qui a trait au frais engagés par lui pour un immeuble (lisez la demande des provisions) et n'appartiennent donc pas à l'ACP.

L'expert-comptable, qui devait analyser tout cela, n'a pas été nommé, malgré le jugement du 21.02.2007 et malgré la décision de l'AG 2008. Cette dernière décision n'a pas été contestée en justice et doit être exécutée.

L'AG avait le choix entre deux méthodes de contrôle.
1. une qui coûte environs 10.000 EUR, contradictoire et qui ne contrôle ce dont il y a discordance
2. une autre qui coûte environs 40.000 EUR, qui contrôle tout sous la direction du syndic, et qui promet de longues procédures couteuses en justice.

Le représentant de la majorité, actuellement un préposé du syndic, a préféré en 2009 de choisir l'option 2, en fait sur proposition du copropriétaire dont l'exécution du mandat avait été contesté par le jugement du 21.02.2007.

Cette option permettait d'en ralentir l'exécution en faisant de l'obstruction. Cette phase se termine en principe lors de l'AG 2011.

ACP Résidence Les Anciens Combattants II

2011-02-07T22:02:00.000+01:00

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui sont s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

Pour plus d'info voir l'association soeur "ACP Résidence Les Anciens Combattants I", en tenant compte du fait que "AC II" s'occupe des bâtiments 101, 103 et 105, ainsi que de l'accès au parking souterrain.

Voir pour une vue d'ensemble la page "Les 6 associations gestionnaires" (ultérieurement).

Plus d'information (avec liens vers les fichiers qui sont accessible publiquement) plus tard ...

ACP Résidence Les Anciens Combattants I

2011-02-07T22:00:00.168+01:00

(mise à jour jusqu'au 07.02.2011)

Cette association de fait existe. Un des six qui s'occupent d'une partie de l'administration et conservation du groupe des 6 bâtiments en copropriété forcée. Il est un fait qu'un permis d'environnement classe IB a été demandé par lui en 2006 et a été délivré à son nom en 2007.

Existence de l'association "ACP Résidence Les Anciens Combattants I"

L'existence est prouvé parce que la demande du permis n'a pas été rejeté sur base de non-existence du demandeur. Voir pour cela la page "DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer?" de ce Blog.

Il existe, selon le permis, pour exploiter un immeuble à appartements, avec trois entrées (107, 109 et 111).

TROIS permis d'urbanisme ont été délivré en 1975 pour ce bien immobilier, qui se compose en fait de trois bâtiments: 107, 109 et 111.

Permis d'environnement classe IB

La situation du parking souterrain envers cet immeuble n'est pas très claire.

- L'IBGE avait constaté en 2006 que les demandeurs demandaient deux permis et proposaient de fait des travaux pour scinder la ventilation du parking souterrain en deux. Les travaux eux-mêmes sont soumis à un permis d'urbanisme, qui peut-être demandé séparément. En plus il s'est basé sur des études remis par un géomètre et un expert de ventilation, tous remis par les demandeurs. Il ne s'est pas basé sur l'avis des pompiers (qui avaient constaté qu'il n'y avait qu'un parking), puisque remis trop tard par ... les demandeurs (la loi a été changé entre temps pour éviter ce type d'abus dans le futur).
L'IBGE a en fait du octroyer les deux permis le 31.01.2007, mais a demandé que tous les changements soient prêts pour fin 2007 (une période courte vu qu'il s'agissait d'une demande de régularisation).

La demande aurait du être introduite en 1999, suite au fait que les parkings de +200 emplacements des immeubles à appartements, étaient dès 1999 d'office jugé comme potentiellement nuisible avec un grand impact sur l'environnement et donc obligatoirement soumise à une étude par un expert externe (= permis classe 1A), pour vérifier si des nuisances n'existent pas.

- Le Collège Environnemental, saisi par un propriétaire/résident/locataire, avait constaté, en consultant les plans remis par les demandeurs, qu'il n'y avait qu'un parking et avait donc annulé la décision de donner des permis à des parties du parking (ce que la loi interdit, puisqu'il oblige une unité de gestion technique).

- Le groupe de 15 copropriétaires a déclaré en juin 2007 dans leur demande d'annulation de cette annulation par ce Collège que le parking n'appartient pas à cet immeuble et est isolé.

- Le Gouvernement Bruxellois a déclaré, se basant sur l'étude de l'IBGE, que le parking est scindé en deux (une partie du parking souterrain appartenant à chaque immeuble avec un accès commun) et annulé en 2008 l'arrêt du Collège Environnemental.

- Le Conseil d'Etat a admis que l'enquête quand à la réalité de ces deux demandes relaté avec la problématique de la ventilation du parking souterrain doit être mené.

Existence juridique de cette association

Mais cette association n'a pas une personnalité juridique, puisqu'aucune inscription n'existe à la Banque Carrefour des Entreprises, mais aussi et surtout puisque:
1. aucun acte de base existe à son nom
2. L'ACP principale n'a pas décidé de créer une ACP partielle de ce nom

La loi du 02.06.2010 rend caduc toute subdivision d'un bien immeuble en copropriété forcée, sauf si l'AG démarre la procédure de création et/ou régularisation des ACP partiels. Cela aurait du être fait avant le 04.11.2010, vu les actions par le représentant des deux demandeurs des deux permis à ce moment.

En plus le syndic de l'ACP principale n'a pas jugé utile d'entamer la procédure de création de ces deux associations partielle, telle que prévue par la loi du 02.06.2010, en convoquant une assemblée générale de copropriétaires de l'association principale d'urgence en 2010 (mais aussi celle de l'association partielle) tel que la loi lui oblige, on peut en déduire que le syndic estime que cette association partielle n'existe pas ou n'a pas de chances réelles à être créé.

Est-ce la loi du 02.06.2010 autorise la création d'un sous-groupe de bâtiments? Les opinions divergent. Certains syndics disent oui, d'autres non. La justice devra trancher.

Mais pour cela il faut une décision d'AG. Ce qui a été évité "avec soin" jusqu'à ce moment. Mais la loi de 2010 a rendu possible de lever cet obstacle.

Les conséquences

Il reste le fait que toute association qui n'a pas de personnalité juridique, est une association de fait, dont les membres sont à 100% (sans aucune limite) et solidairement responsable.

Qui en est membre? En principe ceux, copropriétaire ou non, qui ont posé un acte volontaire d'en faire membre ou agissent comme un membre. Donc en principe ceux du groupe de 15 précité, mais probablement aussi ceux qui ont participé en connaissance de cause à la demande du permis obtenu.

Voir pour une vue d'ensemble la page "Les 6 associations gestionnaires" (ultérieurement).

Plus d'information (avec liens vers les fichiers qui sont accessible publiquement) plus tard ...

La vérité fait toujours surface (2)

2011-02-07T08:13:00.001+01:00

Il y a plus qu’un an, avant l'AG 2010, j’ai écrit le texte « La vérité fait toujours surface ».

L’AG 2010 a eu lieu. C’était en fait le point de non-retour d’un petit groupe de 2 à 8 personnes, dont des copropriétaires (= leur Rubicon) . Finalement on sait probablement déterminer qui du groupe des 15 est désinformé et qui pas.

Ces dernières semaines on a pu identifier la petite association, qui est la 6ème (de 6 connus) dont la firme de notre syndic se sert à administrer notre groupe de bâtiments. Cette 6ème association sert probablement à coordiner l'ensemble. Je sais, c’est complexe.

Mais selon ce petit groupe de tiers, assisté par une poignée de copropriétaires, le seul moyen à gérer l’ensemble et prendre des décisions à l’insu de plus que 90% des copropriétaires.

Le montant en jeu était, est et reste énorme.

Le nom de cette petite association de fait est : « Communauté de gestion immobilière ». Cette association de fait existe depuis au moins début 2009, et probablement plus tôt (2006?).

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (3)

2011-02-06T17:20:00.007+01:00

Et la saga continue …. après les épisodes du 29/01/2011 et du 30/01/2011, une firme procédera à des travaux.
Je cite une comunication écrite, daté du 04/02/2011, mais maintenant affiché dans la partie publique de l'entrée du bâtiment 105 (et probablement les autres 5):

« …. procédera à des travaux le mardi 08/02/2011 entre 09h et 15h. La production d’eau chaude sera donc interrompue pendant cette période. »

Il n'a pas été indiqué qu'il s'agit de travaux privatifs ou communs, ni ce qu'on va faire.

En plus on ne sait pas qui va payer quoi.

Le syndic n'a rien communiqué, mais interdit par contre qu'on contacte des fournisseurs de l'ACP sous peine d'une poursuite judiciaire par sa firme.

Espérons que le problème sera résolu.

Le vrai essai se fera donc mardi soir …. . On verra … .

La responsabilité des préposés

2011-02-03T09:08:00.096+01:00

Comme le syndic met beaucoup de préposés à l’œuvre, il est intéressant de savoir ce que l’ACP peut faire dans le cas qu’ils commettent des fautes volontaires ou involontaires qui causent du dégât à l’ACP.

1. Le Code Civil Belge dit:

Art. 1384. On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

Le père et la mère sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs.

Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.

Les instituteurs et les artisans, du dommage cause par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.

La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans, ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité

2. Sur le portail du droit français de Wikipédia on trouve une page avec le sujet :

Responsabilité des commettants du fait de leurs préposés

J’en cite une partie du texte, sans les références:

Les actions de la victime
La victime d'un dommage causé par un préposé peut se retourner soit contre ce dernier seul, soit contre son commettant seul.

L'action contre le commettant seul

La victime devra prouver que les conditions de la mise en jeu de responsabilité sont remplies. Le commettant ne pourra pas s'exonérer en prouvant qu'il n'a lui-même pas commis de faute. Son seul moyen est de prouver l'abus de fonction du préposé ou alors d'invoquer la cause étrangère telle que la force majeure.

L'action contre le préposé seul
Deux grands arrêts définissent cette action : l'arrêt Rochas, mais surtout l'arrêt Costedoat décidant que « n’engage pas sa responsabilité à l’égard des tiers le préposé qui agit sans excéder les limites de la mission qui lui a été impartie par son commettant ». Cet arrêt a été précisé et une exception a été admise lorsque le préposé fait un délit pénal (arrêt Cousin).

3. Il est un fait que tout ceci ne posera des problèmes que si le préposé en cause n’est pas assuré par l’assurance RC de la firme du syndic. Ce qui pourrait être le cas s’il est aussi copropriétaire.

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (2)

2011-01-30T15:55:00.000+01:00

Parfois tout est a première vue compliquée, mais cela devient très simple quand on sait un peu plus.
Il faut avoir accès à l’information et l’analyser. La loi de 2010 a confirmé ce principe d’accès total à l’information par un copropriétaire déjà applicable depuis 1995. Pour notre copropriété mis en application par les jugements de 2005, mais de fait non appliqués par le syndic depuis 2009.

Un exemple très concret :

Les difficultés pour maintenir la température d’eau chaude dans nos 6 bâtiments avec une chaufferie vieillissante (+30 ans) … .

J’ai finalement compris que notre syndic oublie parfois qu’il est en Belgique et applique en fait la loi française, ceci :

en lisant la page «Le syndic, pouvoirs et responsabilité » sur le site parisien 123IMMO.COM
(voir : http://fr.123immo.com/textes/guides/copropriete/fiche/fic8 )
en sachant que notre syndic en 2009 a transféré les comptes bancaires de nos quatre ACP (la légale et les trois créées en 2006 par lui) vers la commune la plus française de Belgique, située dans la botte du Hainaut

(preuves écrites obtenu le 10.03.2010 malgré une opposition farouche de préposés du syndic)

ayant constaté la transformation de nos deux circuits d’eau chaude et froide, qui desservaient nos 6 bâtiments depuis 1978 en une cinquantaine de circuits

en 2009 sur décision du syndic ou de son préposé, sans en informer les copropriétaires
sans une approbation explicite de l’AG 2010, ce qui met la décharge donné lors de cette AG en doute
(vu que ce n’est alors pas une décision d’AG elle ne peut pas être annulée par le Juge mais doit être discuté lors de l’AG 2011)

ayant constaté que le syndic mentionne depuis 2009 différentes fois dans ces courriers les mots « travaux nécessaires »
(voir les courriers envoyés par le syndic aux copropriétaires depuis le 08.06.2009)
en m’informant en plus en détail sur la définition des travaux nécessaires
(voir le site parisien de FR.123IMMO.COM)

Situation en France

La page mentionné ci-devant est divisé en deux sections :

1. Des pouvoirs très étendus

On peut lire sur ce site de 123IMMO qu’en France les pouvoirs du syndic sont très étendus :

« Le syndic … est ainsi chargé … d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ».

Mais dans un encadré on peut quand même lire qu’en France, même avec les pouvoirs étendues du syndic :

« En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'AG. Il doit alors informer les copropriétaires des travaux qu'il fait entreprendre, et convoquer immédiatement une AG qui devra valider sa décision, à la majorité simple. Dans cette situation d'urgence, le syndic peut aussi demander aux copropriétaires le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif, après avoir pris l'avis du conseil syndical s'il existe. »

2. Une responsabilité à plusieurs facettes

On peut lire sur ce site de 123IMMO que même en France :
« … le syndic pourra être responsable envers la copropriété … s'il fait exécuter des travaux non urgents sans accord préalable de la copropriété, ou à l'inverse s'il s'abstient de prendre les mesures urgentes que la situation exige … »

Situation en Belgique

Le Code Civil Belge reprend 16 tâches qui sont explicitement et impérativement confié au syndic. Il ne peut donc pas s’en défaire. En plus la conservation et l’administration de notre groupe de bâtiments n’est pas confié au syndic mais à l’ACP (= pouvoir décisionnel appartient à l'AG):
«Art. 577-5. § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

…

Art. 577-8.

…

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

1° ...

2° ...

3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;

4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

…

§ 5 Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

… »

Dans notre ACP Belge aucun syndic n’a été adjoint au syndic conventionnel pour exécuter certaines tâches avec une durée limité ou une mission spécifique.

En plus un copropriétaire qui est un préposé du syndic doit faire attention aux répercussions de l’article suivant du Code Civil Belge lors les délibérations en AG et surtout quand il est nommé comme président du Conseil de Copropriété par le syndic :
« Art. 577-6. § 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. »

Le futur …

Comment résoudre cette problématique de l’eau chaude ?

Je le propose en fait déjà indirectement depuis 2001. Je l’ai proposé en 2008, 2010 et je vais à nouveau le proposer en 2011.

Concrètement : que l’ACP nomme un architecte indépendant du syndic pour les tâches d’expertise préparatoire à tout travail d’un impact important sur le fonctionnement technique de notre copropriété.

Le groupe des 15 a adhéré en 2007 à une suggestion de notre syndic de 2006, qui n’a pas été soumise à l’AG. Les faits prouvent que le seul but était en fait d’empêcher un contrôle indépendant du travail du syndic.

Quels sont ces faits ? Les preuves ont été et seront remis au Juge compétent, et mis à la disposition entre autres des copropriétaires qui sont membres du groupe d’information « ACOS Evere ».

Sur le site belge LIVIOS l’article suivant est disponible : Chronique juridique: L’indépendance de l’architecte: une priorité (2003).

Saga de l'eau chaude et froide dans notre copropriété (1)

2011-01-29T12:22:00.002+01:00

L'épisode d'aujourd'hui du saga de l'eau chaude et froide est une goutte de trop.

1. Contexte
Sur décision de la firme de notre syndic, les deux circuits d'eau existants depuis 1978 ont été divisé dans une cinquantaine de segments à grands frais sur ordre du préposé en application d'une loi française et en contradiction avec un loi belge !!!

Depuis lors on n'a que des problèmes avec l'eau.

Nos statuts ne prévoient qu'un seul circuit d'eau chaude et un seul d'eau froide pour notre groupe des bâtiments.

Ces travaux ont été exécutés sous la supervision effective d'un préposé du syndic. Ce dernier a un diplôme d'ingénieur, mais pas dans la branche civile et n'est certainement pas spécialisé dans la catégorie de la construction.

Cette personne est de fait ... président du Conseil de Copropriété (avec double voix), Commissaire aux Comptes (démissionné le 31.08.2010 sur décision du syndic), président de l'AG, ... .

2. Constat du 29/01/2011 10h56:

10h10: énormément de bruit dans les colonnes sanitaires du 105
10h36: l'eau froide ne passe plus
10h46: l'eau chaude passe froide et maigrement à compte gouttes
10h56: énormément de bruit dans les colonnes sanitaires du 105

3. Situation du 29/01/2011 11h36:
L'eau chaude et froide est à nouveau disponible, après une coupure pendant 2 heures planifiée pour le 101/103/105, mais seulement communiquée par affichage par le propriétaire concerné aux résidents du 101. Pas d'affichage, ni par le syndic, ni par son préposé.

Le bruit au 105 était due à un débouchage au 105.

3. Le futur
Le problème structurel n'a pas été résolu.

Le saga continuera donc ...

Flux de liquidités

2011-01-14T08:00:00.006+01:00

(èdité le 14/01/2011 à 10h10)

Voir une liste de liens à la page suivante, pour mieux comprendre la lettre du 28.07.2009 du syndic.

Ces liens placent le contenu de sa lettre dans le contexte 1983-2009 de notre communauté (1983)/ACP(1996), si on le compare par exemple avec les décomptes 1999-2005.

Où est le rapport de l'expert-comptable externe et indépendant pour la période 1999-2005, tel que décidé par l'AG 2008 ?

Donc l'agent immobilier W., qui travaille depuis 2002 pour notre syndic, ne l'a pas fait. J'ai lu celui de 2002, qui n'a pas été diffusé à tous les copropriétaires. Pourquoi? Bien, demandez le. Vous comprendrez pourquoi quand vous le lisez et surtout quand vous constatez ce qui n'est pas mentionné.

Postposer une expertise pendant 11 ans – le coût pour notre santé, nos finances, …

2011-01-13T11:00:00.005+01:00

En 1999 notre ACP devait demander un permis d’environnement classe 1A.

Coût de ces expertises à ce moment ? Probablement environs 25.000 EUR, donc 2 à 3 EUR par quotité et en fait 5 à 7 eurocent par quotité et par an, si on tient compte avec la durée du permis.

Il a été « décidé » de rien faire, sauf une "étude" de la présence de l'amiante un "peu" superficielle.

Vous vous rappelez l’odeur qui planait entre et dans nos immeubles ?

Vous vous rappelez la fumée qui c’était introduit partout lors de l’incendie de février 1987 en prouvant par les faits un défaut de construction de nos bâtiments construites vers 1978 ?

Qui gèrait en 2004 comme notre avocat ce dossier des litiges de 1986 avec le promoteur ? Qui n'a pas encore fait un rapport sur ce dossier ?

Le constat du problème par les responsables présumés des dégâts

Début 2004 j’ai déposé une plainte contre l’introduction récurrente d’une odeur malsaine dans ma cuisine à certains moments, venant du parking souterrain par des parties communes.

Le responsable de la gestion des parties communes (et aussi notre courtier) a fait d'abord en 2004 un diagnose "à distance".

Le diagnose du problème par au moins un expert

Finalement presque 7 ans après, après maintes procédures et + 65.000 EUR plus tard à charge de tous par en fait ce refus de constat, le responsable a envoyé en 2011 un expert sur place pour venir voir aux frais d’une quinzaine de copropriétaires, qui n'étaient pas d'accord avec moi et avaient constitués trois ACP en plus.

Comme preuve de bonne volonté j’ai accepté la présence dans mon lot privatif de cet expert privé, qui n’a pas été envoyé par l’ACP légale (et qui ne travaille donc pas aux frais de l’ACP).

Pour faire cette expertise il faut avoir accès aux installations communes, pouvoir les mettre à l'arrêt et avoir accès à une dizaine de lots privatifs.

Désolé, mais le problème ne vient pas de la hotte, comme je le dis depuis 2004. Je crois que votre expert privé a trouvé l’origine. Il le dira probablement rapidement à ceux qui paient son rapport d’expertise.

Faudra-t-il à nouveau cinq lettres de l’IBGE et 386 jours avant que le résultat est communiqué à l’IBGE (et publiquement accessible à toute personne qui le demande) ?

Je rappelle que la première plainte écrite date du 25.03.2004, il y a + 59568 heures ou +2482 jours ou +82 mois ou + 6 années ou presqu’une éternité.

Le premier constat vient d’être fait le 10.01.2011 par l’ACP « Anciens Combattants II ».

La quinzaine des membres de cette association de fait ont une responsabilité illimitée et solidaire. Cette ACP est responsable à sa demande volontaire et explicite pour l’exploitation de la partie Sud du parking souterrain depuis le 31.01.2007. Selon cette ACP la partie Sud ne forme aucune unité physique ni technique avec le partie Nord du parking.

Vous pouvez constater, comme les pompiers l'ont fait mi 2010 sur demande du représentant l’ACP « Anciens Combattants I », que les parties Nord et Sud de ce parking forment une unité physique.

Est-ce une copie du rapport écrit de l'expert de janvier 2011 (et le rapport écrit des pompiers de mi 2010) seront au moins 30 jours avant l’AG 2011 soumises à la quinzaine de personnes (copropriétaires et autres) qui ont engagé cet expert (et le paieront donc) ?

Il va de soi qu'aucune dépense concernant ces deux permis ne pourra être déduite de la caisse de l'ACP légale, financé par les +250 copropriétaires.

Le conséquences pour les finances des copropriétaires concernés

Heureusement les dégâts causés ne seront probablement à charge que de ceux qui ont été explicitement d'accord avec la procédure suivie par leur représentant. Ce ne sont qu'au grand maximum une quinzaine de personnes sur +400. Et probablement, si les 15 en donnent la preuve, que 2 à 4 personnes.

A suivre ... .

Les conséquences pour la santé des résidents

Last but not least ... la santé des résidents ... les constats ne sont pas encore faits, mais ils sont partiellement planifiés.

A suivre ... .

Proverbe

2011-01-12T22:00:00.003+01:00

A méditer ...

"La vérité a la vie dure. Sans doute parce qu'elle n'est pas pressée."
( Jean Dutourd )

Liberté d’expression d'un copropriétaire

2010-12-26T12:00:00.003+01:00

Depuis en fait 2001 certains copropriétaires, membres avec droit de vote de l’AG de notre ACP bilingue, mais aussi et surtout mandataires de notre ACP ou préposés de notre syndic, disent que quelqu’un qui n’est pas d’accord avec la majorité et exprime ce désaccord peut:

1. Ni participer aux délibérations ou voter au sein de l’Assemblée Générale (AG) annuelle (mesures demandés contre 7 copropriétaires par un plaignant refusés par le Juge en 2005 et 2007 - résultat "camouflé" pour les autres copropriétaires - pas d'appel par le plaignant);

2. Ni écrire au syndic, organe d’exécution des décisions de notre AG (plainte pénale contre moi en cours);

3. Ni mettre au courant ceux qui sont ou ont été membres de nos organes de contrôle pendant la période concernée, explicitement acceptée comme étant litigieuse par l'AG de 2008 (= au moins à partir du 1999) (plainte pénale contre moi en cours);

4. Ni avoir des contacts directs avec des fournisseurs de notre ACP (plainte pénale contre moi en cours);

5. Ni informer les autorités, tant judiciaires qu’administratives, de la situation réelle dans notre copropriété, si l'organe d'exécution des décisions de l'AG refuse de constater des faits (plainte contre moi au niveau administratif rejeté par l'IBGE; plainte contre moi au niveau civil rejeté par le Juge - appel en cours);

6. Ni publier son opinion sur l’Internet, dans un groupe fermé à toute personne sauf les copropriétaires, avec droit de vote ou non dans notre AG (plainte pénale contre moi en cours);

7. Ni publier son opinion sur l’Internet, dans un Blog public, à sa demande non-indexé par Google (plainte pénale contre moi en cours);

8. Ni participer aux discussions concernant la copropriété en général dans d’autres forum (plainte pénale contre moi en cours);

9. … .

Information extensive

Le moment est venu, vu le contenu d'une lettre du syndic à un notaire, datant du 17.12.2010, que j’informe les copropriétaires intéressés de mon point de vu concernant ces points et autres un peu plus en détail, preuves à l'appui.

Je l’ai déjà fait antérieurement par voie d’avocat, mais le syndic n’a pas résumé mon point de vue envers les copropriétaires d’une façon impartiale, - et ce qui est beaucoup plus grave – ni le point de vu du Juge, tel qu’exprimé dans une série de jugements depuis 2001, où au moins une dizaine de copropriétaires étaient cités par ou avaient cités l’ACP.

Exemple: un ex-mandataire éminent (il est actuellement un préposé du syndic - voir point 1 ci-devant) a même effacé le résumé de ses demandes dans une traduction d'un jugement qui le concerne directement, distribués aux frais de l'ACP par lui à tous les copropriétaires (ou 150 sur 250?).

Destination de l'information

Cette information détaillée sera envoyée au groupe « ACOS Evere ». Elle sera donc accessible qu’aux copropriétaires qui en sont membres.

Je rappelle que tout copropriétaire de notre ACP, qui prouve qu'il est copropriétaire et dont je sais qu'il n'a pas déposé une plainte pénale contre moi, peut en devenir membre sans aucune autre contrainte.
De fait il n'y a que 3 copropriétaires, ainsi que leurs épouses, exclus sur +400. Voir pour plus d’info la seule page publique du groupe « ACOS Evere ».

Langue de l'information

Cette information ne sera donnée initialement qu‘en français, pour faciliter la conciliation, puisque les copropriétaires cités au début refusent d’utiliser une autre langue que le français, bien qu’ils sont volontairement mandataire dans une association bilingue.

Certains entre eux ont notés des mentions bizarres dans leur plainte pénale visant à m'interdire l'accès à la comptabilité 2009 avant l'AG 2010. Je constate :

qu'ils associent le fait que j'utilise ma langue maternelle à un fait criminel.
mais aussi qu’aucun copropriétaire néerlandophone (ni la grande majorité des auters copropriétaires) n’a pris partie en personne contre moi lors des procédures civiles et pénales actuellement en cours. D’où moins d’urgence à communiquer mon point de vue dans la langue de mon acte d’achat en 1978 (refus du notaire à me donner l'acte de base en français).

Utilité de l'accès à l'information

En plus j'informe que la police locale, intervenu à la demande du commissaire aux comptes, m'a autorisé en mars 2010 à consulter cette comptabilité et d'en prendre des photos, ceci pendant 2 heures au lieu des 4 heures usuels. Ces photos sont plus qu'utile à prouver dans des procédures en cours que certains dépenses importants étaient totalement indus.

La mise à jour de nos statuts avant le 01.09.2011

2010-12-26T07:23:00.004+01:00

La vérité fait surface, tôt ou tard. Je l'ai dit maintes fois depuis 2001. Dans ce qui suit j'entre un peu plus en détail en ce qui concerne les conséquences de cacher des faits concernant nos statuts et nos finances.

Synthèse

À l’insu de la grande majorité des copropriétaires, notre syndic n’a probablement pas appliqué à différentes occasions certaines décisions explicites des AG depuis le 01.08.1995.

Ce qui rend entre autres impossible à coordonner sans beaucoup de frais les statuts avant le 01.09.2011 en application de la loi (voir le point 4 plus bas).

Vu ses erreurs manifestes, documentés entre autres par au moins une dizaine d’actes authentiques, il va de soi que tous les frais énormes occasionnés par ce fait sont en principe à la charge du syndic de l’ACP, vu l’article 577-8 § 5 du Code Civil (voir le point 1 plus bas), et pas à charge du copropriétaire.

Explications

D'abord je donne ci-après les textes de la loi, puis je documente certains faits, ensuite j'en donne un commentaire, les conséquences et mes conclusions.

C'est long, mais les montants en jeu sont énormes. Certains mandataires de l'ACP ou préposés du syndic font tout pour éviter que je vous contacte directement.

D'où le fait que je suis acculé à utiliser ce Blog pour communiquer avec les copropriétaires de notre copropriété. J'y travaille pour changer cela, mais entre temps je suis bien obligé à l'utiliser.

Vous trouverez donc dans un texte tout ce qu'il faut pour montrer à votre conseiller juridique, afin défendre vos intérêts dans le contexte des frais actuellement mis à votre charge selon moi indûment par une très petit groupe de mandataires et ex-mandataires de l'ACP.

Les textes légaux

1. L'article 577–8 du Code civil dit en son § 5 depuis le 01.08.1995:

Art. 577-8 CC.

§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

2. L'article 577–4 du Code civil dit depuis le 01.08.1995:

Art. 577-4 CC.

§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l'acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre :

1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;

2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;

3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;

4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.

3. L'article 577-14 du Code civil dit:

Art. 577-14 CC.

Les dispositions de la présente section sont impératives.

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

4. Le §2 de l'article 19 de la loi du 02.06.2010 dit:

Loi du 02.06.2010 - Art. 19

§ 2. Le syndic visé à l’article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi , une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.

Faits

5. Le syndic actuel, nommé le 08.09.2009 pour une durée indéterminée, était aussi notre syndic pour la période du 01.12.1983 au 21.02.2007. Il a eu pendant ces deux périodes en tout trois gérants, dont deux qui sont encore copropriétaires de certains lots privatifs en date du 01.01.2010.

Les gérants de ce syndic depuis 1983 sont tous les trois actuellement encore actifs et agréés comme agent immobilier par l’IPI. L'épouse et la mère des deux gérants actuels du syndic est un de nos avocats et en fait notre conseillère juridique depuis 1986.

6. Dans la période de 1983 à 2007 le syndic actuel devait faire transcrire dans les registres du conservateur des hypothèques différentes décisions de l'AG et jugements civils , qui changeait nos statuts.

Le syndic provisoire de 2007-2009 n'a pas eu les dossiers à sa disposition pour le faire, puisqu'ils sont restés aux mains des avocats du syndic actuel, qui sont aussi les avocats de certains ex-mandataires .

Chez le conservateur des hypothèques, aucune trace de différents changements n'ont été retrouvés, malgré différentes recherches intensifs en 2010 d'experts indépendants.

Il manquent entra autres des actes additionnels suivantes, se basant sur des décisions exécutables, concernant :

a. la décision de l'AG 1996 concernant l'application de la loi de 1994 dans le sein de notre copropriété ;

b. une inscription endéans les 4 mois du 30.09.2005, du choix de l’adresse de l’ACP, tenant compte qu’une astreinte de 50 EUR par jour est due à partir du 30.11.2005. Ceci en tenant compte qu'aucune décision des AG annulées (AGO 2004 et AGE du 15.11.2005) n'a été confirmée valablement avant 2009 suivant un écrit d'un avocat éminent de l'ACP. Ce qui exige, si on suit cette logique, la transcription d’un jugement de 2007 ET une décision d’une AG de 2009 ou plus tard.

c. la décision de l'IBGE du 31.01.2007 à remplacer la partie “commodo et incommodo” des six permis de bâtir de 1998 par deux permis d'environnement classe IB le 31.01.2007, en application d'une législation d'application depuis 1999 ;

Commentaire

7. Les actes de vente, passés depuis le 01.08.1995 n’ont pas su tenir compte de la décision du législateur de 1994 de supprimer les deux sous-groupes de 3 bâtiments, instaurés avec l’acte de base du 30.06.1975 et déjà rendu inactif par une décision statutaire de l’AG 1980.

8. Les DEUX décisions de l’IBGE du 31.01.2007 n'ont pas su tenir compte avec entre autres la décision de l'AG 1996, mentionné au point 6.a, vu qu'elle n'était pas opposable à des tiers (comme l'IBGE), puisqu'elle n'a pas été transcrite dans un acte authentique comme il le fallait.

Les actes de vente, passés depuis le 31.01.2007 n’ont pas su tenir compte de la décision de l’IBGE à accorder à deux associations de fait DEUX permis d’environnement qui concernent notre copropriété, puisqu'ils n'ont pas été transcrite dans un acte authentique comme il le fallait.

9. L'astreinte mentionnée au point 5.b ci-devant court donc encore toujours depuis le 30.11.2005. Elle est encore due par l'ACP, après épuisement des procédures actuellement entamés par l'ACP, mais peut-être mise à charge du syndic par l'AG, vu entre autres les faits ci-devant.

Conséquences

10. Vu ce qui précède je vais probablement demander à l’ACP de me rembourser tous les dégâts causés par au moins un de ces mandataires au nom de l’ACP. C’est à l’ACP d’assumer la responsabilité pour les agissements de ses mandataires et les conséquences financiers.

Conclusions

C’est aux +260 copropriétaires, avec droit de vote, réunies d'urgence en AG extra-ordinaire, de décider vers qui elle va répercuter ces dégâts, qui ne sont pas minimes.

Par exemple:

1. DEUX associations de fait (AC I et AC II), regroupés dans une autre association de fait (AC I+II), ayant comme membres solidairement à 100% responsables un petit ou très petit groupe de copropriétaires, ont su s’immiscer depuis 2006 dans la gestion des parties communes par notre ACP et ainsi imposer des mesures qui vont à l’encontre de l’intérêt de tous les copropriétaires (voir DEUX permis - DEUX titulaires - DEUX fois à payer?) .

• Aucune dépense, fait suite à ces DEUX permis, ne peut être directement mis à charge de l'ACP, vu que l'ACP n'en est pas titulaire (voir BCE 0884.081.457) .

• Pour ceux qui ont acheté après le 31.01.2007: vérifiez si votre acte d'achat/vente mentionne ces DEUX permis, si non les frais des deux permis ne peuvent pas être mis à votre charge.

2. La réduction des frais (voir le point 4 plus haut) ne sera pas applicable à notre ACP, ceci vu les agissements du syndic.

• Les frais supplémentaires, directs et indirects, peuvent être estimés globalement à une dizaine d’euros par quotité, à multiplier avec le nombre des quotités (en total 10.000).

• Actuellement l’ACP c’est déjà engagé, par la voie du syndic sans en parler explicitement ni délibérer à l'AG, à +65.000 EUR de frais pour « éviter » une dépense de 50.000 EUR, qui sera probablement quand même due.

.

Dire A et faire B … les conséquences (2)

2010-12-21T23:13:00.001+01:00

Le 26.03.2010, quelques jours après l’AG 2010, j’ai publié un texte sur ce Blog, intitulé: “Dire A et faire B … les conséquences (1) ». Je cite ci-après une série de textes que j'ai publié sur ce Blog et qui le documente.

Ma sélection préférée est actuellement:

• La vérité fait toujours surface
• Groupe des 15, tenant compte avec le fait que ce groupe a fondu et se compose maintenant de 2 à 6 membres d'origine, qui vont subir les conséquences de leurs actes et ne savent plus s’en défaire envers l’ACP (donc nous tous).
• La vingtaine de peupliers de notre parc résidentiel: l’abatage urgente d’arbres était peut-être logique, mais ce qui n’est certainement pas logique est qu’ils n’ont pas été remplacé ni que leur remplacement planifié ….

Mais j‘ai aussi publié entre autres les textes suivantes :

• Le 11.09.2008 : « L'abattage d'un arbre »
• Le 08.05.2010 : « ACP: Quo Vadis, après la loi du 06.05.2010 …. » (en fait la loi du 02.06.2010)
• Le 10.06.2010 : « Des sophismes et les ACP »
• Le 15.12.2009 : « La vérité fait toujours surface »
• Le 01.07.2010 : « Les droits du propriétaire »
• Le 02.07.2010 : « Loi 2010 : la comptabilité – la loi »
• Le 03.07.2010 : « Méthode PPBS dans des ACP »
• Le 04.07.2010 : « Le Groupe des 15 »
• Le 17.07.2010 : « Des extraits de la loi du 02.06.2010 »
• Le 19.07.2010 : « Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent »
• Le 16.11.2010 : « Fatalisme n'aidera pas »
• Le 22.11.2010 : « Un préposé du syndic .... son statut social »
• Le 08.12.2010 : « Conflit d'intérêts – Wikipédia »
• Le 18.12.2010 : « Democratie en de gedwongen mede-eigendom: water en vuur? » en néerlandais
• Le 19.12.2010 : « La démocratie et la copropriété forcée: incompatible? » en français, mais contenu différent puisque je cite des sources différentes
• Le 20.12.2010 : « La mise en concurrence – proposition »

La mise en concurrence - proposition

2010-12-20T08:56:00.004+01:00

La loi du 02.06.2010 impose donc que la mise en concurrence est obligatoire, à partir d'un certain montant.

Si on lit l'article 34 b) de nos statuts de 1975 on peut en conclure que cette mise en concurrence devrait se faire par projet à partir d'au moins 14.687,77 EUR (tenant compte de l'index du 01.01.2010).

Il serait probablement utile, tenant compte avec l'historique de notre association, de fixer le montant minimal d'une mise en concurrence obligatoire à 50% de ce montant, donc à maximalement € 7.343,89 (tenant compte de l'index du 01.01.2010), en ajoutant un article 37 d) libellé par exemple comme suit :

d) mise en concurrence

La mise en concurrence, imposé par l'article 577-8 §4 13º CC depuis le 01.09.2010, se fera si le montant dépasse le montant, frais et taxes inclus, de € 7.000,00 (en date du 01.01.2010) et valable pour toute l'année 2010.

Ce dernier montant est lié à l'index du 1^er janvier de l'année avant l'année des travaux concernés. Le montant minimal de chaque année sera calculé par le syndic et communiqué dans son rapport annuel.

En cas de mise en concurrence, sur base de cette disposition ou à l'initiative du syndic, les devis doivent se faire sur base d'un cahier des charges.

Ce cahier des charges doit être approuvé lors d'une AG précédent, préalable à la demande des devis aux firmes par le syndic.

Si le montant estimé des travaux dépasse le double du montant de la mise en concurrence, alors différents cahiers des charges doivent être présentés, de telle façon qu'ils couvrent toute la gamme des solutions possible, y compris l'option « zéro – pas de travaux ».

Un cahier des charges doit comprendre une estimation du cout et revient de chaque version sur long terme.

Un devis, fait sur base d'un cahier des charges, doit comprendre une estimation du cout et revient de la solution proposé, y compris la marge garantie.

La démocratie et la copropriété forcée: incompatible?

2010-12-19T23:21:00.017+01:00

Dans mon autre Blog je cite un texte d'un journaliste allemand, paru dans l'hebdomadaire KNACK, concernant entre autres l'opinion du Pape qui dit que: "La démocratie c'est du relativisme".

Mais j'y quote aussi un texte concernant les trois principes de la démocratie.
Là le texte sur Wikipédia en français est différent de celui en néerlandais que j'ai cité dans l'autre Blog, mais en fait ils disent la même chose d'une autre manière:

La démocratie est une ligne d'horizon politique, un idéal (au sens strict du terme) vers lequel tendent des méthodes de gouvernement. Dans les faits, aucun système politique n'est « complètement » démocratique car un tel type de gouvernement supposerait une information totale et transparente, un niveau d'éducation et/ou d'instruction homogène dans la population citoyenne, l'empêchement constitutionnel de tout abus de pouvoir voire de tout risque de concentration des pouvoirs...

On constate cependant que toute démocratie se forme autour de 3 principes :

Débat : échange libre entre personnes afin de prendre des décisions,
Institution : pour permettre le débat et mettre en œuvre les décisions,
Justice : afin que l'application des décisions se fasse avec le plus de justice possible.

Ainsi un état qui possède un parlement effectif et un gouvernement qui applique les décisions avec mesure est une démocratie.

Plus d’info?

Pour celui qui veut se renseigner, il le peut s’il est copropriétaire de notre groupe de six bâtiments et si il s'inscrit au groupe Yahoo! fermé "ACOS Evere".

Conflit d'intérêts - Wikipédia

2010-12-08T08:00:00.007+01:00

A titre d'information, pour mettre l'Art. 577-8 § 4 15° CC dans son contexte, un extrait de la page Conflit d'intérêts de Wikipédia:

Types de conflits d'intérêts

Voici les formes les plus courantes de conflits d'intérêts:

Contrat avec soi-même, lorsque dans une transaction la personne prenant la décision de choisir le fournisseur a lui-même des intérêts chez ce fournisseur. Par exemple un fonctionnaire gérant un appel d'offre qui serait attribué à une entreprise dont il est actionnaire.
Conflit de mission, lorsque deux responsabilités sont exercées simultanément alors qu'elles peuvent entrer en conflit. Par exemple un cabinet d'avocat qui défendrait simultanément le plaignant et le défenseur dans une action en justice. Ou lorsqu'une banque traite un actif financier pour le compte d'un client, mais aussi pour compte propre.
Intérêts familiaux, lorsque un conjoint, un enfant ou autre proche est employé (ou pose sa candidature) dans une société contrôlée par un parent.C'est pour cette raison qu'il faut souvent spécifier lorsque l'on candidate sur un poste si l'on a de la famille dans l'entreprise. Si tel est le cas, le parent peut éviter de participer à la prise de décision d'embauche.
Cadeaux : Des dons ou cadeaux des amis avec lesquels on est en affaire professionnellement. Par exemple un fournisseur qui inviterait les employés de son entreprise cliente en séjour de vacances.

Un préposé du syndic .... son statut social

2010-11-22T08:00:00.065+01:00

C'est un fait qu'un copropriétaire qui est nommé par le syndic pour une tâche spécifique et qui est rémunéré par ses soins ne tombe pas sous l'application du statut du volontaire, puisqu'une des conditions de ce statut est que l'association doit être une association du type ASBL. Ce qui n'est pas le cas pour notre ACP (voir BCE 0884.081.457).

Par contre le SNP vient de publier un article dans "Le Cri", sous le titre: "Nettoyage des communs par un copropriétaire".

L'auteur renommé, Jacques Walckiers, ancien syndic, ancien président et actuel secrétaire général de la CONFEDERATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE - Section BRUXELLES (CIBRU), membre fondateur du SNP, dit dans ses conclusions:

"Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui. "

Je crois que l'ACP ne doit pas courir des risques pour des amendes. On paie déja assez comme ça.

Imposons l'application de ces principes légales, rappelés par le SNP et CIBRU.

Ceci lors de l'AG suivant,
- en décembre 2010, dès que le syndic a compris les conséquences réelles de la loi de 2010
- en mars 2011, si le syndic veut vraiment courir des risques et en payer les conséquences.

Permis d'environnement - Avenue Dunant 15

2010-11-20T17:38:00.002+01:00

Permis d'environnement concernant l'exploitation d'un parking en sous-sol de 126 (50 ACP Ensor et Sisley, 38 ACP Permeke, 38 ACP Servaes) places réparties sur 2 étages et accessoires de 3 immeubles à appartements (régularisation).

Avenue Dunant 15 - avis de la commisison de concertation du 21.10.2010.

Fatalisme n'aidera pas

2010-11-16T15:30:00.037+01:00

Sous le titre "Fatalisme n'aidera pas" un article est publié le 16.11.2010 dans un journal concernant les inondations actuelles qui incite les citoyens à faire de leur coté ce qu'un bon père de famille ferait.

J'y entre un peu plus en détail sur l'autre Blog, vue que l'article cité est publié en néerlandais.

Mais pour compenser ci-après une photo d'aujourd'hui qui montre le petit lac avec des origines séculaires.

En fait c'est un petit ruisseau, venant de Padua, qui fait surface devant un de nos bâtiments (et dans nos caves, parking, ...). Notre avocat de 1986 n'a pas réussi à faire résoudre cette problématique, malgré le mandat général qui lui a été confié.

Le rapport de fin de mission n'a pas encore été présenté à l'AG, bien qu'on vient de recevoir un paiement final en 2006, sans explication aucune du mandataire concerné.

Le dol : quand le silence est coupable

2010-10-15T10:15:00.001+02:00

Un article est paru dans Le Soir Immo du 13.10.2010, qui mérite à être lu par tout régisseur, syndic et propriétaire (d'un immeuble ou appartement).

L'article est écrit par un avocat éminent et réputé:

« Le dol : quand le silence est coupable ».

Ce qui vaut pour un immeuble vaut aussi pour un appartement.

La responsabilité d'un syndic est mis en évidence par la loi du 02.06.2010, en ce qui concerne le dol des parties communes, s'il ne communique pas un état des lieux annuel.

AGE 2010 ou pas ? Un exemple de la nécessité ...

2010-09-28T07:00:00.006+02:00

Actuellement un petit groupe de copropriétaires croit qu'une AGE n'est pas nécessaire, suite changement des statuts imposé par la loi à partir du 01.09.2010 et empêche en fait la tenu de cette AGE. N'oublions pas que notre syndic est de fait un de +260 copropriétaires, si on peut croire la liste des adresses (et N° téléphones!!!) des copropriétaires du 18.08.2010 délivré par lui à moi a son initiative.
L'article clé qu'il néglige selon moi d'éxécuter est le suivant:

"Art. 577-14.

Les dispositions de la présente section sont impératives. Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."

Un exemple très concret et récent: les travaux qui sont entamés le 27.09.2010 vers 14h par un peintre d'intérieur pour réparer le béton du chemin d'entrée de notre parking souterrain. Ces travaux sont en contradiction avec une série de dispositions du Code Civil. Citons une disposition concrète concernant ce cas:

"Art. 577-8 §4:
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)"

Est-ce le syndic vous a communiqué et motivé l'urgence?
Est-ce le syndic vous a communiqué et motivé que ces travaux sont du type conservatoire?
Il a signé une bon de commande. Connaissez vous le montant exact qu'il va essayer de vous faire payer?

Ceci n'est qu'une des multiples dispositions qui sont actuellement ignoré par le syndic. Et ceci seulement pour ce travail spécifique.

Ce sont des activités de ce type qui font monter les charges, sans que vous savez eu un mot à dire ...

Voulez vous savoir pourquoi? Venez à l'AG suivante en personne et/ou inscrivez vous à notre site d'information réservé aux copropriétaires (votre adresse email reste secret puisqu'il n'y pas un forum de discussion).

Vous voulez en discuter en mars 2011 si l'interprétation donné par le syndic est correcte, après ce que tout l'argent a été dépensé?

Ou décider de l'usage de votre argent maintenant comme un bon père de famille, en imposant au syndic de suivre la loi lors d'une AGE en 2010?

Propreté de notre copropriété

2010-09-20T07:00:00.046+02:00

Notre groupe de six bâtiments, 248 appartements privatifs, 217 lots de "parking souterrain" privatifs ainsi que 24 lots de "parking en surface" privatifs et un parc résidentiel de 1,8 ha est relativement complexe, mais la propreté est une affaire de tous.

En attente de l'exécution des mesures qui seront soumis, discutés et votés lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires, actuellement planifié pour la fin de mars 2011, les mesures externes de propreté, d'application à notre complexe, seront repris ici plus tard.

Consultez entre temps la page en néerlandais ou les sites externes concernés:

La même page en néerlandais (mis à jour jusqu'au 19.09.2010)
Le site Internet de la commune d'Evere
Le site Internet de Bruxelles-Propreté

Les coulisses d'un véritable marathon

2010-09-18T08:00:00.005+02:00

Dans le journal LE SOIR du 02.09.2010 est paru un article avec le titre: “Copropriété : les coulisses d'un véritable marathon».

Le travail parlementaire
Cet article mérite d’être lu par tout copropriétaire, tant francophone que néerlandophone. Dans ce contexte je cite ici une partie du texte de cet article :

Maintenant que la loi est entrée en vigueur, quel regard portez-vous sur cette expérience ?

C.N. Au final, nous sommes contents que le Sénat se soit emparé du texte ; son travail l'a amélioré tout en gardant nos idées. Surtout, ce que j'en retire, c'est qu'il y a de la place pour des initiatives, à condition qu'il y ait derrière et la volonté politique, et le travail de tous les jours. Je suis ravie : ma vie parlementaire s'est terminée sur une note positive. C'est un signal à tous les parlementaires : il est possible de modifier des lois importantes, qui régissent la vie concrète des gens. C'est pour cela que je siégeais au Parlement : faire des lois ! J'ai d'ailleurs eu beaucoup d'échos ; c'est un des textes pour lequel j'ai eu le plus de retour de la part des gens.

O.H. Pour beaucoup, le sujet est important. La copropriété touche au patrimoine et au logement des gens, mais aussi, via les charges et la gestion de l'immeuble, à leur pouvoir d'achat ! L'important était là : de mieux protéger les particuliers. Cette expérience a été extrêmement intéressante et la collaboration avec Clotilde, excellente. Personne n'a essayé de tirer la couverture à soi. Maintenant, au sein du SNP, je vais me pencher sur les autres chantiers qui restent à mener sur la copropriété. Je pense à des actions en justice spécifiques. Un conflit entre copropriétaires peut être plus sensible qu'un conflit entre propriétaire et locataire. Le temps joue. Cela doit aller vite ; les copropriétaires habitent ensemble et se croisent dans l'escalier. Un autre débat à tenir concerne le statut des syndics. Vous voyez, le sujet n'est pas épuisé.

Seule remarque en marge : l'article insiste trop peu sur l’impact financier positif des améliorations apporté par la loi du 02.06.2010 aux droits et devoirs des copropriétaires et à la mission du syndic.

Par exemple il permet une décision réelle des copropriétaires pour la rénovation des chaufferies dans la Région Bruxelloise dans le contexte des normes Kyoto.

Je tiens ici à rendre hommage au travail de Madame NYSSENS, qui a ouvert la porte. Sans son initiative on ne serait nulle part.
Et à Monsieur HAMAL qui a été le moteur derrière cette loi.
Mais je rends aussi hommage au travail constructif par M. VANDENBERGHE et au fait que le Ministre de Justice DECLERCK a soutenu activement cette proposition.
Les parents de cette loi sont eux. Mais ils ont été soutenu par leurs collègues de pratiquement tous les parties et aidé efficacement par leurs collaborateurs. Des bancs du public j’ai pu apprécier par exemple , dans la commission de Justice du Sénat, l’effort de consensus de M. MAHOUX. Il y a eu maintes autres exemples. Les dcumenst parlementaires l'attestent.

J’ai eu par le hasard des choses le privilège d’avoir pu assister dans les rangs du public (= sans pouvoir intervenir) de très près à la partie publique du travail parlementaire pour pratiquement tout le parcours de la proposition. Mon estime pour le travail parfois ingrat du parlementaire a monté fortement par cette expérience très concrète.

Conséquences pratiques pour notre ACP

Un copropriétaire de notre ACP, qui se vante, depuis l’AG annuelle de 2005 à être le représentant et le décideur de notre ACP, sans en être le syndic, s’y est fait remarquer en 2007 avec une intervention hors les normes.

Dans ce contexte je cite Mme NYSSENS, qui dit dans l’article précité :

C.N. Justement : on peut penser qu'il s'agit d'une matière essentiellement technique lorsque l'on n'a jamais assisté à une assemblée générale. Il faut le faire : cela peut partir dans tous les sens. Parfois, les injures fusent ! C'est pour cela que je dis que je me suis plongée là-dedans de manière innocente. En 2007, j'ai pris l'initiative de rassembler les différents acteurs : agents immobiliers, associations ou copropriétaires. Le tout dans une salle du Parlement. Sérieusement, j'ai été confrontée à un problème de maintien de l'ordre ! Les gens se sont verbalement empoignés, je n'avais jamais vu cela avant, j'étais presque gênée des comportements humains. C'est là que j'ai appréhendé le côté sensible du dossier. Ainsi, le monde des syndics était sur le qui-vive, il entendait nombre de copropriétaires dire pis que pendre de leur profession. La copropriété présente des dimensions sociales et économiques fortes. J'ai beaucoup appris sur les relations humaines en élaborant ce texte. Des gens qui vivent ensemble et surtout mettent leur portefeuille en commun, c'est d'office tendu !

Ce « représentant » de notre ACP a remis lors de la réunion mentionné ci-devant un texte qui sortait "un peu" des normes parlementaires.

Ce document, en fait officiel dans le contexte de notre ACP, puisqu’il prétend de donner l’avis de notre ACP au Parlement, sera rendu disponible sur le site informatif du groupe Yahoo! « ACOS Evere». Ce site Internet est seulement accessible aux copropriétaires de notre ACP, moyennant demande et qui savent attester qu’ils sont copropriétaires.

Il est instructif de comparer son texte de 2007 avec la loi du 02.06.2010.

Résultats concrets de cette loi

Sur le plan de notre copropriété on peut déja noter des changements. Ils sont petits, mais le syndic fait de son mieux à rien changer.

En fait comme en 1999, lors du décès de notre président de conseil de gérance. Il a décidé à nommer lui-même les membres des organes de surveillance, fixer lui-même les règles de fonctionnement des organes qui doivent le surveiller et il a refusé à convoquer une AG extraordinaire en 2010. Il essaie ainsi à mettre les copropriétaires devant des faits accomplies.

Mais ... cela bouge quand même. Notre syndic a finalement remis il y a quelques jours, après un calvaire de presque 10 ans, la liste des adresses des copropriétaires à ceux dont la demande avait été refusé lors de l'AG du 15.03.2010. Notre ACP n'est plus une association secrète depuis le 01.09.2010. Maintenant reste à voir qu'en pratique cette liste est complète et renseigne bien les copropriétaires et pas les régisseurs qui gèrent le lot privatif.

D'autres résultats positif de ce travail parlementaire intensif deviendront visible dans les jours, mois, années, ... qui viennent.

Certains vont essayer de donner un autre sens à l'esprit de la loi. Lisez pour cela la lettre recommandé (ou pas?), daté du 31.08.2010, envoyé ces derniers jours à tous les propriétaires (ou régisseurs?) de notre copropriété par notre syndic, qui est aussi le représentant de deux autres ACP qui prétendent à être l'ACP de respectivement la partie Nord et Sud de notre copropriété.

Finalement la vérité prévaudra, grâce à la transparence du "bon père de famille" imposé par la nouvelle loi.

Remercions le Ministre, les parlementaires et leurs collaborateurs pour cela ...

Usurpation de fonctions, de titres, ...

2010-09-16T10:40:00.001+02:00

A titre d'information ci-après un extrait du Code pénal:

CHAPITRE VI. - DE L'USURPATION DE FONCTIONS, DE TITRES OU DE NOMS.

Art. 227. Quiconque se sera immiscé dans des fonctions publiques, civiles ou militaires, sera puni d'un emprisonnement d'un mois à deux ans.

Art. 227bis. § 1. Sera puni d'une amende de deux cents euros à mille euros, quiconque, sans droit, se sera publiquement attribué le titre ou le grade appartenant, comme titulaire ou suppléant, à des personnes participant à l'exercice d'un pouvoir public ou exerçant une fonction publique, civile ou militaire.)

§ 2. Seront punis d'une amende de cent à cinq cents euros, les officiers de réserve, les officiers pensionnés, les officiers et officiers de réserve titulaires d'un grade honoraire, qui auront porté publiquement le titre d'officier où celui de leur grade sans le faire suivre, suivant le cas, de la mention " réserve ", " pensionné ", " honoraire ", " de réserve, honoraire ".

Art. 227ter. Quiconque se sera publiquement attribué, soit le titre d'avocat, sans être inscrit au tableau de l'Ordre ou sur une liste de stagiaires, soit le titre d'avocat honoraire, sans être nanti de l'autorisation visée à l'article 436 du Code judiciaire, sera puni d'une amende de deux cents euros à mille euros.

Art. 228. Toute personne qui aura publiquement porté un costume, un uniforme, une décoration, un ruban ou autres insignes d'un ordre qui ne lui appartient pas, sera punie d'une amende de deux cents euros à mille euros.

Art. 229. Le Belge qui aura publiquement porté la décoration, le ruban ou autres insignes d'un ordre étranger avant d'en avoir obtenu l'autorisation du Roi, sera puni d'une amende de cinquante euros à cinq cents euros.

Art. 230. Sera puni d'une amende de deux cents euros à mille euros, quiconque se sera publiquement attribué des titres de noblesse qui ne lui appartiennent pas.

Art. 231. Quiconque aura publiquement pris un nom qui ne lui appartient pas sera puni d'un emprisonnement de huit jours à trois mois, et d'une amende de vingt-cinq euros à trois cents euros, ou d'une de ces peines seulement.

Art. 232. Tout fonctionnaire, tout officier public qui, dans ses actes, attribuera aux personnes y dénommées des noms ou des titres de noblesse qui ne leur appartient pas, sera puni, en cas de connivence, d'une amende de deux cents euros à mille euros.

Change: Yes we can ...

2010-09-10T12:00:00.005+02:00

Some of you have followed, from 1994 on, the more and more difficult road of a changing by small group of co-owners to make a local community of 400 people aware that we can change things, if we want.

The historical event of the election of Barak Obama in 2008 has given hope to this small group but still about 10% and growing. What he has already achieved on a large scale can also happen on a small scale.

This hope has been confirmed by the law of 02.06.2010, who has gone more in detail about the rights and obligations of the co-owners, and the legal tasks of the syndic. The organisation of the general assembly has now been detailed and the power of this assembly has been confirmed in detail. The syndic has now 16 detailed tasks (before 2010: 8 general tasks).

That law has also abolished the 'conseil de gérance" and created two new organs of supervision: the "conseil de copropriété" and a financial commissioner. This has as result that the syndic must call a special assembly of the co-owners to determine the composition of this new organs, the rules and their composition. As this organs do supervise him, he can't do this himself. This for the ACP with a "conseil de gérance" or at least 20 apartments.

This small but growing group of co-owners want to administer and conserve their condominium of 250 apartments correctly, so that we can face the challenges of the 21st century with confidence.

The credit crisis in our country, and in the world, has proven that, if we must made a choice between a decision driven by ethics or a decision driven by power, we must choose the ethical side.

The first small signs of real change in our condominium have already appeared.

I believe that the next assembly of co-owners will show that a large group of co-owners ("the silent majority") want a change in the way our property, worth more then 40 million euro, is administrated. Only about 20% are present at our annual assemblies. This must change if we want to administer and conserve correctly our condominium.

There are 1000 reasons to do nothing, but only one to do something: the common interest. And that's not only more then the sum of the personal interests of the co-owners, but can also be different.

Code des Sociétés (1999)

2010-09-09T21:00:00.005+02:00

Comme rafraîchissement un extrait des textes suivants du CODE DES SOCIETES de 1999:

(...)
CHAPITRE I. - Représentation des sociétés.

Art. 61. (§ 1.) Les sociétés agissent par leurs organes dont les pouvoirs sont déterminés par le présent code, l'objet social et les clauses statutaires. Les membres de ces organes ne contractent aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société.
(§ 2. Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, gérant ou membre du comité de direction, du conseil de direction ou du conseil de surveillance, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs, membres du conseil de direction, ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Ce représentant est soumis aux mêmes conditions et encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'il représente. Celle-ci ne peut révoquer son représentant qu'en désignant simultanément son successeur.)
(La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en nom et pour compte propre.
Le représentant permanent de la personne morale qui est administrateur ou gérant et associé dans une société en nom collectif, une société en commandite simple, une société coopérative à responsabilité illimitée ou dans une société en commandite par actions, ne contracte toutefois aucune responsabilité personnelle relative aux engagements de la société dans laquelle la personne morale est administrateur ou gérant et associé.)

Art. 62. Les personnes qui représentent une société doivent, dans tous les actes engageant la responsabilité de cette société, faire précéder ou suivre immédiatement leur signature de l'indication de la qualité en vertu de laquelle elles agissent.

(...)

Sous-section IV. - De certaines indications à faire dans les actes.

Art. 78. Tous les actes, factures, annonces, publications, lettres, notes de commande (, sites Internet et autres documents, sous forme électronique ou non,) émanés :
- des sociétés privees à responsabilité limitée;
- des sociétés coopératives;
- des sociétés anonymes;
- des sociétés en commandite par actions;
- des groupements d'intérêt economique;
(- des sociétés européennes)
(- des sociétés coopératives européennes)
doivent contenir les indications suivantes :
1° la dénomination de la société;
2° la forme, en entier ou en abrégé, ainsi que, selon le cas, les mots " société civile à forme commerciale " reproduits lisiblement et placés immédiatement avant ou après le nom de la société; dans le cas d'une société coopérative, si elle est à responsabilité limitée ou illimitée; dans le cas prévu au livre X, cette mention ou ces initiales doivent etre suivies des mots " à finalité sociale ";
3° l'indication précise du siège de la société;
4° (le (...) numero d'entreprise.
(Pour les sociétés, creées avant le 1er juillet 2003, l'alinea 1er entre en vigueur le 1er janvier 2005;))
5° (le terme " registre des personnes morales " ou l'abréviation " RPM ", suivi de l'indication du siège du tribunal dans le ressort territorial duquel la sociéte a son siege social.)
(6° le cas échéant, l'indication que la société est en liquidation.)

Art. 79. Au cas où une société anonyme, (une sociéte européenne,) (une société coopérative européenne,) une sociéte privée à responsabilité limitée ou une société en commandite par actions fait mention (sur les sites Internet ou) dans les documents visés à l'article 78 de son capital social, celui-ci doit être le capital libéré, tel qu'il résulte du dernier bilan. Si celui-ci fait apparaître que le capital libéré n'est plus intact, mention doit être faite de l'actif net tel qu'il résulte du dernier bilan.
Au cas où est mentionné un montant supérieur au montant permis et où la société demeure en défaut, le tiers aura le droit de réclamer de la personne qui est intervenue pour la société dans cet acte (ou sur ce site Internet) une somme suffisante pour qu'il soit dans la même situation que si le montant correct avait éte énoncé.

Art. 80. Toute personne qui interviendra pour une société visée dans l'article 78 dans un acte (ou sur ce site Internet) ou les prescriptions y visées ne seraient pas remplies pourra, suivant les circonstances, être déclarée personnellement responsable des engagements qui y sont pris par la société.

Encore 14 jours … (5)

2010-08-17T07:00:00.054+02:00

Notre syndic est à nouveau aux abonnés absents.

La liste des adresses des copropriétaires n'est pas encore communiquée aux copropriétaires qui en ont fait la demande. Pourquoi?
Les comptes annuels de 2009 des contractants "clés" de l'ACP ne sont pas encore disponibles et il faut donc pour se faire une idée de leurs garanties se baser sur les comptes annuels 2008. Pourquoi?
Les derniers jugements et citations en appel n'ont pas encore été communiqués aux copropriétaires, endéans les 30 jours, comme le syndic l'a fait « in extenso » pour la citation du 14.06.2010 concernant l'AG 2010. Pourquoi?
...

Tout ceci malgré que le syndic ait dit lors de l'AG du 15.03.2010 (et dans sa lettre de début juillet 2010) d'appliquer la nouvelle loi sans aucune réserve (sauf le contenu du PV).
Entre temps :

Les ascenseurs se dégradent encore un peu plus
Les concierges sont en congé sans que les copropriétaires et résidents puissent savoir quand ils reviennent.

Un simple affichage aux 18 valves suffit. Je sais cela coute « très cher » de faire un petit texte et de l'imprimer sur 18 feuilles de papier. Mais entretemps les valves ont été inondées d'affiches. Même pour annoncer qu'un organe non existant ne sera pas là. Ce qu'on savait. Mais entretemps des peintres, menuisiers, plombiers, électriciens, … s'affairent partout et exécutent des travaux (sur ordre de qui ?) qui n'ont même pas été décidés en AG.

On ne fait rien contre la variation extrême de la température de l'eau chaude (15° à 40°/80 ???), depuis qu'on a scindé (sans que l'AG l'a décidé) l'unique circuit de l'eau chaude en 1+26= au moins 27 circuits.
Mais je sais, le syndic trouve qu'on n'a pas besoin des avis d'un architecte … . Pourquoi ?
On verra le 01.09.2010 si le syndic à bien lu et compris l'article 577-14, avec le contenu suivant dès le 01.09.2010 (le contenu changé est mis en gras).
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
...

Garantie banciare et autres garanties ....

2010-08-16T07:30:00.037+02:00

Différentes firmes commerciaux nous fournissent des services. Ils nous garantissent une bonne exécution de ces services enter autres par la voie de l'existence de leur capital légal.

Dans l'autre Blog je mentionne plus en détail ce qui mérite notre attention de plus près. Il s'agit ici de la garantie de notre argent. Notre ACP s'y intéresse depuis le début de très prés. C'était en 1983 le vrai motif à changer de syndic, ou pas?

Les pages suivantes sont à consulter, si cela vous intéresse ...

Garantie via het wettelijk kapitaal van een firma (3) (16.08.2010)
Bankgarantie en verantwoordelijkheid van de syndicus (2) (10.08.2010)
Bankgarantie (31.10.2008)

Encore 37 jours ….

2010-07-25T19:00:00.009+02:00

(mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
La fin de juillet approche. Le 01.08.2010 est aussi 30 jours avant le mise en application de la loi du 02.06.2010 avec toutes ses conséquences très concrètes pour notre ACP.

Certaines pages de ce Blog ont été mis à jour, mais il y a encore du travail à faire avant le 31.08.2010. Ces pages sont entre autres les pages permanentes :

Mais je crois qu'une direction générale commence à se distiller lentement …
Voulez en savoir plus ?
Allez sur le site « ACOS Evere », le groupe Yahoo! d'annonce pour les copropriétaires de notre ACP, et inscrivez-vous. C'est gratuit.
Cela vous permettra de lire une autre opinion et consulter librement des documents que le syndic ne vous rend pas accessible.

Nos statuts à partir du 01.09.2010 … le présent

2010-07-19T07:00:00.011+02:00

Surtout les articles 2, 3, 6, 7, 9, 10, 18 et 19 de la loi du 02.09.2010 ont une répercussion énorme sur les statuts de notre ACP de 1975, adaptés en 1996 (1998) et 2006.
Ils nous obligent à changer fondamentalement la manière qu'on gère depuis 1999 en pratique notre copropriété. Jouer à l'autruche ou vouloir préserver à tout prix les anciennes habitudes, pour défendre les intérêts privés d'en fait un très petit groupe, ne servira à rien. Le juge compétent annulera ou modifiera toute décision de l'AG qui est prouvé contradictoirement à être irrégulière, illégitime ou abusive.

Vous n'êtes plus en possession des statuts ou des actes authentiques additionnels de 1998 et 2006 ? Une copie électronique est/sera disponible dans le groupe d'annonce privé Yahoo ! ACOS Evere.

Situation en date du 01.09.2010

Notre conseil de gérance et deux des trois commissaires aux comptes sont supprimés d'office, …
Personne ne peut se nommer membre du conseil de copropriété, commissaire aux comptes, … tant que l'AG lui-même a préalablement déterminé la mission détaillée, la composition en tenant compte du cadre imposé par la loi de 2010 et nommé ses membres.
L'AG doit décider d'urgence lui-même, vu le point 9.1 de l'AG 2010, si on va créer des associations partielles ou non.

Nécessité d'une AG extraordinaire en 2010

Nos deux « entités de gestion des phases de construction en 1978 et 1979 » (qui selon certains n'ont pas été dissous le 01.01.1980 - voir le PV AG 1980), sont supprimés de par la loi en date du 01.09.2010. Par ce fait nos deux permis d'environnement classe 1B deviendront de droit caduc, puisque leurs demandeurs deviennent avec certitude des associations de fait en liquidation depuis 01.01.1980.
Tant qu'on ne tient pas d'AGE, notre ACP principale :

n'aura pas de conseil de copropriété ni un commissaire aux comptes à partir du 01.09.2010 ;
ne pourra pas constater combien «d'associations partielles avec ou sans personnalité juridique » existent statutairement conformément à la loi ;
ne pourra pas déterminer les mesures à prendre pour les activer, lors de l'AG suivante.

Convocation d'une Assemblée Générale extraordinaire pour déterminer les besoins réels de notre ACP, en restant dans le cadre légal de la loi du 02.06.2010.

Cette convocation devra contenir un ordre du jour (avec le texte de chaque résolution et les pièces nécessaires) qui doit permettre une transformation correcte et constructive de nos méthodes de gestion des parties communes de notre copropriété forcée, tenant compte de la situation actuelle de notre ACP.

Le futur ….

Cette problématique, qui pourra être résolue d'une façon constructive pour les copropriétaires de bonne volonté, sera approfondie dans le groupe d'annonce Yahoo !: ACOS Evere
(accès limité aux copropriétaires, excepté ceux qui ont déposé une plainte pénale envers un de modérateurs du groupe. Avec exclusion de la procédure lancé sur base du point 12 de l'AG 2010 vu son contexte illégitime et abusif par le fait qu'il impose à des copropriétaires à déposer une plainte pénale contre eux-mêmes)

Des extraits de la loi du 02.06.2010

2010-07-17T17:00:00.004+02:00

Les parties du texte de la loi du 02.06.2010, qui nous concerne le plus, ont été repris ci-après.
Pour le texte complet et cordonné du Code Civil, voir le site officiel Justel (articles 577-2 à 577-14 du Code Civil).

N'oubliez pas que les statuts de notre copropriété du 30.06.1975 sont bilingues et nécessitent donc une diffusion par écrit dans les deux langues en même temps, si non cette diffusion pourrait être considérée comme abusive et de ce fait inexistante.

Code Civil

Art. 2

À l'article 577-3 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
1º (…) ;
2º l'article est complété par un alinéa rédigé comme suit:
"Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.
Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.".

Art. 3

À l'article 577-4 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
A) le § 1er, alinéa 2, est remplacé par deux alinéas rédigés comme suit:
"L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.";
B) dans le § 1er, alinéa 3, le 2º est remplacé par ce qui suit:
"2º les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;";
C) dans le § 1er, alinéa 3, le 4º est remplacé par ce qui suit:
"4º le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;";
(…)
E) le § 1er, 2º, est complété par des f) et g) rédigés comme suit:
"f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.";
(…) »

Art. 6

L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:
"Art. 577-6. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
(…)
§ 3. (…)
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
§ 4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément à l'article 577-8, § 4, 1º, 1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
(…)
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire. La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
(…)
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux § § 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

Art. 7

À l'article 577-7 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, les modifications suivantes sont apportées:
A) à l'alinéa 1er du § 1er, les mots "Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide:" sont remplacés par les mots "L'assemblée générale décide:";
(…)

Art. 9

Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/1, rédigé comme suit:
"Art. 577-8/1. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.".

Art. 10

Dans le même Code, il est inséré un article 577-8/2 rédigé comme suit:
"Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.".

Art. 18

L'article 577-14 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété par un alinéa rédigé comme suit:
"Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.".

Mesures d'exécution

Art. 19

§ 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article 577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
(…)

Encore 53 jours … (3)

2010-07-10T21:53:00.005+02:00

Après avoir discuté hier et avant-hier concernant la tâche 16 du syndic (« la liste des copropriétaires ») on va voir de plus près la tâche 13 du syndic.

Ce débat concernant ces tâches aurait du être mené lors de l'AG 2010, puisque le syndic a bien dit de connaître la proposition de loi (devenu loi le 02.06.2010). Mais les membres du pouvoir en place refusaient et refusent le débat contradictoire entre les copropriétaires, probablement sur conseil de leurs avocats.

Depuis 2001 l'AG a préféré de suivre l'opinion d'un petit groupe de copropriétaires, dont certains membres ont utilisés des méthodes de persuasion très spécifiques. Elle a préféré en plus d'interdire aux copropriétaires individuels à parler, dès qu'ils s'opposent à l'opinion du pouvoir en place.

La tâche 13 : Les cahiers de charges, devis, …

Concentrons-nous maintenant sur les travaux qui se font actuellement dans tous les sens sur décision du syndic et certains membres du conseil de gérance.

La nouvelle loi a ajouté la tâche N° 13 du syndic d'ACP comme suit :

577-8 §4 13º

13º de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1º, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

577-7, § 1er, 1º, d)

d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4º;

577-8, § 4, 4º

4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

577-7, § 1er, 1º

e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

Voulez-vous en savoir plus ?

Faites-vous membre du groupe d'annonce Yahoo! « acos-evere » (http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/ ).

La liste des membres de ce groupe n'est pas accessible, vu qu'il ne s'agit pas d'un groupe de discussion.

Dans ce groupe certains copropriétaires exposent à d'autres copropriétaires (et/ou leurs conseillers) leur point de vu. Ce groupe est ouvert à tous les copropriétaires, avec l'exception de ceux qui ont déposé en personne une plainte pénale contre le modérateur. Il s'agit ici concrètement de moins que 2% des copropriétaires, qui ont tous déclarés d'uen manière ou autre de refuser le débat avec leurs collègues.

Encore 54 jours … (2)

2010-07-09T07:00:00.011+02:00

La liste des copropriétaires (suite)

Pourquoi cette liste ?

Dans ma contribution de hier ("Encore 55 jours … (1)") je me suis surtout concentré sur la liste des copropriétaires.

L'ACP devra le donner sur simple demande à tout copropriétaire sans qu'il doive motiver sa demande.
Dans une association démocratique on doit pouvoir convaincre les autres membres dans le respect et lors un débat contradictoire sans censure. Deux éléments sont importants : donner accès à tous à la même information et savoir avec qui vous débattez.
Comme il est impossible de convaincre quelqu'un sans connaître son nom, c'est un élément essentiel si on veut que les décisions soient prises correctement.
Naturellement si on veut imposer une solution qui ne tient compte des intérêts privés d'un petit groupe oligarchique, il est à éviter que d'autres puissent contacter tous les membres.
La nouvelle loi met fin à ces sociétés sécrètes …, où seul les mandataires ont le droit de communiquer avec les autres copropriétaires et peuvent filtrer les informations qui ne sont pas à leur goût. Récemment ils ont encore censuré une lettre d'un copropriétaire à annexer au PV de l'AG 2010, telle que le président de l'AG l'avait fait lui-même en 1998.
Mais il faut encore attendre 54 jours, avant que le syndic de l'ACP doive le faire sans aucune discussion possible. Et que le syndic est à 100% responsable des conséquences, si la liste correcte n'est pas donnée.

La liste des copropriétaires dans notre ACP

En plus dans notre contexte cette liste sera importante, puisque le soi-disant « gestionnaire de l'immeuble » n'a pas un contrat écrit opposable à partir du 01.09.2010.
Ce « contrat » un peu « archaïque », qui mentionne des associations professionnelles des années 80, est attaquable. Il est attaqué en justice depuis le 07.09.2009, puisqu'il est un peu fantaisiste et en plus contresigné par des copropriétaires qui n'avaient pas un mandat explicite.
Dès le 01.09.2010 cette problématique est réglée par la nouvelle loi : toute proposition de contrat de syndic doit être jointe par écrit à l'invitation … . Avez-vous déjà vu le contrat du syndic de 2009 ? Ou celui de 2010 ?
Mais en plus, le soi-disant « gestionnaire de l'immeuble »

a « oublié ou égaré » la liste des propriétaires des caves. En tout cas il ne la publie plus comme en 1999, l'année pendant laquelle il a pris le pouvoir de fait. Relisez ses communications après le décès de notre président du conseil de gérance le 11.08.1999.
a « oublié ou égaré » la liste des propriétaires des boîtes aux lettres et il ne sait pas indiquer quelle est la boîte aux lettres qui appartient de l'ACP dans chacun des six bâtiments.
a « oublié ou égaré » la liste de copropriétaires sans droit de vote ; entre autres ceux qui possèdent, malgré que les statuts l'interdisent, des caves dans notre immeuble, sans être propriétaire d'un appartement.

La lecture des discussions sur le forum de PIM fait apparaître que cette problématique est déjà très vieille et méritait à être tranché.

Mr ou Mme ? (Forum PIM 21/11/2005)
Accès aux listes des copropriétaires (Forum PIM 29/08/2005)
Assemblée générale & majorité… (Forum PIM 21/04/2004)

La commission de la protection de la vie privée (CPVP) a publié le 01.07.2008 un avis officiel intitulé « La protection de la vie privée dans une copropriété ».
Certains syndics n'ont pas voulu obtempérer en disant que cet avis n'était pas une loi. Alors le législateur a du intervenir et mettre cette obligation dans une loi.
Mais le législateur a aussi du intervenir dans d'autres domaines, comme la comptabilité, une mise en concurrence sur base d'un cahier des charges, le PV de l'AG, …

On oubliait d'inscrire des pièces pendant 9 mois, … ; concurrence inutile selon notre « gestionnaire », même si le budget global dépasse les 1,4 millions EUR, même après la réponse par le Ministre DI RUPO à la question orale du sénateur HATRY en 1998, pour les PV on clôturait des séances sans que les votes sont comptés, pour les compter en comité secret, …

On sait que notre « gestionnaire » a déjà

égaré récemment notre registre des décisions (remplacé par des « copies » incomplètes – constat de huissier fait le 01.06.2010),
égaré pendant 23 mois la comptabilité 1999-2005 (il l'a admis lui-même dans un courrier de janvier 2009), ….
Ce dernier fait probablement pour éviter qu'un expert-comptable indépendant puisse constater les problèmes de la comptabilité de 1999 à 2005.

Ce n'est pas pour rien que notre fonds de réserve, qui devait en principe contenir +70.000 EUR, n'a plus un sou.
Finalement on commence à admettre des différences de caisse qui sont de l'ordre de +2.000 EUR, sans en tirer les conclusions logiques. L'origine de cette problématique se trouve dans la période 1999-2005, après le décès de notre président du conseil de gérance. C'est depuis lors que par exemple le décompte chauffage devient ouvertement problématique …
Il dit dans sa lettre du 06.07.2010 qu'il applique déjà la nouvelle loi : Crédible ?

Actions possibles par un copropriétaire de notre ACP

Vous appartenez à la « majorité silencieuse », qui jusqu'à ce moment n'a rien fait, puisqu'on le fait croire qu'il ne subirait aucun dommage des actions d'un petit groupe contre un copropriétaire qu'on censure à tout prix.
Voulez-vous que le linge sale soit lavé en famille ? Faites ce qu'il faut pour que tous les copropriétaires soient traités de la même façon. Ce type de communication est tout qui me reste. Si j'ai la liste des adresses des copropriétaires, je peux diffuser d'une autre manière l'information disponible ou leur donner la possibilité de visiter un groupe privé, ou l'info serait stocké, accessible à tout copropriétaire.
Si vous être copropriétaire et vous ne faites rien avant le 01.09.2010, alors vous êtes sans aucune discussion responsable pour les conséquences. Le législateur l'a voulu ainsi en interdisant le vote « abstention » à partir du 01.09.2010. Mais aussi en imposant que l'ACP ne peut s'occuper de la gestion des parties communes et pas des relations entre les copropriétaires.

Action urgente plus que nécessaire pour saufgarder vos droits comme copropriétaire, si vous êtes membre de notre ACP :

Contactez le syndic avant le 01.09.2010 et exigez

qu'il donne immédiatement une copie de la liste des copropriétaires aux copropriétaires de notre ACP qui le demandent.
Qu'il donne accès immédiatement aux documents de la copropriété à tout copropriétaire qui le demande ou qui l'a demandé, sans aucune censure
Qu'il convoque une AG extraordinaire, enfin de proposer les mesures à prendre pour mettre la nouvelle loi d'application (c'est à nous de décider et au syndic d'exécuter)
Qu'il en avertit par un « Bulletin Info » urgent tous les copropriétaires

La loi du 02.06.2010 veut en fait que l'adage « Ne vois pas, n'entends pas, ne parle pas, mais paie » dans son sens d'autocensure ne soit plus vraie pour le copropriétaire.
Le législateur vous en a donné les moyens maintenant : utilisez-les.
Vous voulez mettre de plus en plus d'argent dans un gouffre,

dont on ne voie pas le fond ?
dont on vous interdit de voire le fond ?

Vous voulez l'expliquer au Juge compétant ?

Contactez mon avocat pour vous inscrire comme partie volontaire dans la procédure « AG 2010 », aux frais marginaux
- frais marginaux = 0 EUR, si vous n'avez pas d'exigences envers l'ACP et le syndic, qui dépassent la citation actuelle, dont vous avez reçu une copie et une traduction libre fait sous la responsabilité du syndic
Contactez un avocat de votre choix si vous voulez entrer comme partie volontaire séparée dans la procédure « AG 2010 ». N'oubliez pas que vous devez exposer pourquoi vous n'êtes pas d'accord avec les décisions de l'ACP et/ou l'attitude de certains de nos mandataires.
Si vous n'êtes pas d'accord avec l'attitude de certains copropriétaires, qui ne sont pas mandataire de notre ACP, vous devez lancer vous-même une autre procédure devant le tribunal compétent et d'abord commencer à les citer en personne.
- Le Juge de Paix l'a encore rappelé mi 2008 au « délégué » d'un groupe de 16% des copropriétaires, qui voulaient me faire condamner par le Juge, sans me mettre au courant.
- Heureusement 84% des copropriétaires ont démontré qu'ils ne tombent pas dans ce piège.

Agissez …

Vos possibilités seront encore plus détaillées dans mes contributions ultérieures, pour autant que légalement possible.
Voulez vous avoir plus de détails, qui ne sont pas publiables dans un Blog public ?

Assurez-vous que l'information qui vous est donné par un mandataire de l'ACP, l'est aussi à tous les copropriétaires, sans aucune exception. Ne vous contentez vous pas d'extraits ;, mais demandez la copie du document original.
Faites-vous membre du groupe Yahoo ! bilingue « ACOS-EVERE » (http://fr.groups.yahoo.com/group/acos-evere/). Suite aux actions du pouvoir en place ce groupe, créé en 2005, n'est plus vraiment actif. Néanmoins c'est un groupe privé, qui permet d'avoir accès à de l'information interne de notre ACP, si on le demande.

Encore 55 jours … (1)

2010-07-08T07:00:00.006+02:00

Le 01.09.2010 la nouvelle loi du 02.06.2010 « modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion » sera d'application. Donc il reste encore 55 jours « à profiter » de l'ancienne loi.

Il est remarquable que le gérant de notre syndic, la personne à deux signatures en bas de la lettre du 06.07.2010, mais qui n'utilise qu'un nom, s'est auto congratulé le 06.07.2010 dans cette lettre envoyée à tous les copropriétaires.
Cette personne siamoise a entre autres écrite :

« Globalement, les règles sont déjà d'application dans la gestion de votre résidence. Toutefois, la mesure relative à la rédaction du procès verbal de l'Assemblée en cours de séance, est particulièrement délicate à mettre en œuvre. »

Il ressort clairement du PV de l'huissier, joint au PV de l'AG 2010, que ce PV était déjà disponible en fin de séance, mais a seulement été envoyé après plus que 4 semaines en français, et plus que 12 semaines en néerlandais. La dernière version est « légèrement » différente de la précédente.
En plus la seule comparaison de la nouvelle loi avec cette lettre et la PV de l'AG 2010 montre qu'il a oublié entre autres de mentionner les dispositions suivantes, dont la non-existence dans la loi actuelle sont à l'origine du fait que les procédures judiciaires ont pu traîner depuis 2003, grâce entre autres à la mise en œuvre par la décision unilatérale de notre syndic (et copropriétaire) d'avocats « procéduriers » de son choix depuis début 2006.

Liste des copropriétaires (point 11 du PV de l'AG 2010)

La nouvelle loi change la tâche 9 du syndic de l'ACP, supprime les tâches 1 à 2 et créé les tâches 10 à 18. Concentrons-nous sur la tâche 16 et le point 11 de l'AG 2010.
Art. 577-8 §4
(…)
16º de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre

aux copropriétaires, à première demande
et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires;

(…)
Il est donc clair que le syndic devra fournir cette liste à tout copropriétaire qui le demande, dès le 01.09.2010. Si non il devient en personne à 100% responsable des conséquences. Et cela non obstant toute décision antérieure de l'AG (voir plus bas).

Mise à jour des statuts avant le 01.09.2011.

Art. 19 de la loi du 02.06.2010 spécifie en ce qui concerne les statuts existants :

§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4º du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Dès le 56^ème jour …

La nouvelle loi donne plus de moyens au copropriétaire actif à s'intéresser à la gestion des parties communes de son immeuble, sans être limité par des obstacles mise par le pouvoir en place, comme dans le passé.
La responsabilité du syndic est maintenant plus clairement définie. Il devra être impartial.
Les copropriétaires qui s'abstiennent, devront subir la décision de la majorité. Ils ne savent plus bloquer une décision.
Les copropriétaires qui ont un avis mitigé, doivent lors de leur vote faire un choix et en subir les conséquences. Seulement s'ils ont voté « non », peuvent ils encore aller chez le Juge pour essayer de faire annuler ou modifier la décision.

Le Groupe des 15

2010-07-04T07:00:00.007+02:00

(Mis à jour jusqu'au 26.07.2010)
Initialement un groupe de 15 copropriétaires sur +400 a déposé un appel contre l'annulation en mai 2007 des deux permis d'environnement classe 1B, octroyés par l'IBGE le 31.01.2007, pour notre parking (divisé fictivement par eux en deux - déjà trouvé la porte entre les deux parkings qui est obligatoire depuis mai 2007 ?).

Ils ont eu provisoirement gain de cause, vu l'accès opaque à l'information, en attente d'une décision du Conseil d'État.
Les 15 ont renoncé à être présent dans cette dernière procédure, vu que leur avocat depuis 2006 est le même que notre syndic 1983-2007 et 2009-2010.
Les DEUX demandeurs, "ACP Anciens Combattants I" et "ACP Anciens Combattants II" n'arrivent pas à prouver à l'IBGE que la situation décrite dans leur demande correspond à la réalité, ni même au Juge qu'ils existent juridiquement.
La loi du 02.06.2010 rend possible de créer une ACP partielle par bâtiment (donc six ACP au lieu de deux suite à la décision 9.1 de l'AG du 15.03.2010) et interdit la création d'une ACP par sous-groupe (ou bloc) de bâtiments. Le parking en sous-sol, de 4 niveaux, ne pourra pas être scindé puisque c'est un seul parking, n'ayant qu'un accès. Ceci est confirmé par les pompiers, des huissiers, ... .
Malgré l'obligation formelle de vérifier si l'air de parking souterrain ne peut pas entrer directement dans les appartements, les DEUX demandeurs n'ont pas encore su apporter la preuve que ce n'est pas le cas. Au moment que j'écris ce texte c'est à nouveau le cas ..., malgré les efforts secrets du syndic à colmater cette brèche, ... .
Au moins un des 15, qui est peut-être à l'origine de ce problème de nuisance potentiellement très dangereux (rappelez l'incendie de 1987), a déjà quitté.
Un autre membre de ce groupe des 15, président de l'AG annulé du 15.11.2005, mandataire de l'ACP en 2006/2007 (une fonction) et depuis 2009 (cumule 3 fonctions), diffuse de l'information "compilé" à un groupe limité de copropriétaires aux frais de l'ACP depuis octobre 2005, principalement sur papier (au moins une centaine de pages).

Méthode PPBS dans des ACP

2010-07-03T18:26:00.022+02:00

(Mis à jour jusqu'au 29.07.2010)
La méthode que j'ai décrite sur le forum PIM (intervention du 22/07/2010 à 07h16) et reprise dans la page « Les travaux » de ce Blog, est en fait une application de la méthode PPBS, dans ses lignes générales et pas dans ses détails.

Dans ce cadre il est utile de lire mon intervention sur le même forum PIM « référendum par courrier » (travaux) du 19/07/2008 à 12h08.

Conséquences

Cette technique permet d'avoir un fonds de réserve correct, qui n'est pas au désavantage des acheteurs, de payer tous les travaux importants avec seulement le fonds de réserve et en payant seulement une avance stable et connue longtemps d'avance, … . Il nécessite d'avoir un inventaire et un plan d'amortissement.
Elle nécessite aussi la présence d'un architecte, qui fait un état des lieux périodique de l'immeuble, dont les frais se paient d'eux-mêmes suite aux bénéfices qu'il rend possible. Ceux qui suivent les travaux actuels dans notre copropriété en savent plus.
Il est inconcevable que cet état des lieux soit fait par des gens qui ne sont pas du métier et qui ne sont pas indépendant envers notre ACP.
D'ailleurs la preuve y est. Malgré le fait qu'ils disent que cet état 2009 existe, ils n'ont pas osé à le joindre au PV de l'AG du 15.03.2010. Pourquoi ?
Le point « nomination d'un architecte » que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour de l'AG du 15.03.2010 a été refusé sans commentaire aucun. Pourquoi ?
Le juge décidera.

Pratique

Sur une page du site du syndic professionnel Liègois AGERIS, j'ai trouvé le texte suivant :

2. La Méthode PPBS (processus de décision)
Les techniques du management moderne peuvent être appliquées en matière de copropriété, notamment au niveau du processus de décision d'une assemblée générale.
Qu'il s'agisse d'une assemblée générale d'une société privée ou d'une association de copropriétaires, les 4 phases sont identiques, à savoir :
Le Planning (P)
Le syndic informera l'assemblée, sur une période de moyen terme (4 à 5 ans), des travaux nécessaires à engager, compte tenu de la vétusté des éléments communs. A ce titre, il est vivement conseillé au syndic de tenir un Carnet d'entretien de sa copropriété et présenter un tableau d'amortissement sur 10 ans.
La Programmation (P)
2 ans avant chaque travail de conséquence, il convient de le préparer : réalisation du cahier des charges, soumission et appels d'offres, questions, etc. ...
Le Budget (B)
Confirmer les budgets sur base des offres reçus, s'assurer du financement puis engager les travaux.
La Surveillance (S)
Réaliser une réception des travaux avant d'en référer à l'assemblée générale et en confirmer l'adéquation avec le point 2.

Théorie

Wikipédia (« Output budgetting »)
Citaat:
Planning, Programming, and Budgeting System (PPBS) is in effect an integration of a number of techniques in a planning and budgeting process for identifying, costing and assigning a complexity of resources for establishing priorities and strategies in a major program and for forecasting costs, expenditure and achievements within the immediate financial year or over a longer period.
Le fichier « Le budget comme instrument de gestion du pouvoir politique fédéral belge : la théorie vs la réalité » par le Professeur Raymond Collard, Ir, Institut Royal Supérieur de Défense, Bruxelles (2003)
Citaat:
La dernière réforme budgétaire a considérablement modifié le paysage budgétaire de notre pays. A une approche comptable du budget devait se substituer une approche managériale ayant pour but d'améliorer la gestion des moyens disponibles et, ce faisant, de rentabiliser au mieux les dépenses publiques. Cette nouvelle approche, bien que pragmatique, implique de concevoir le service public de manière moins bureaucratique ; des concepts tels qu'objectifs, programmes, planification, efficience font désormais partie du jargon des managers publics, ceux-ci étant aidés dans leur tâche par l'utilisation des technologies de l'information et de communication. Il n'en reste pas moins qu'un certain nombre de problèmes subsistent, les moins importants n'étant certainement pas celui du nécessaire changement des mentalités ni celui de la pertinence des informations transmises aux divers niveaux de contrôle et d'évaluation.
Le fichier « Budgettering en gemeentebudgetten » door Fredegonde Gebruers (2007)
Een ander, meer effectief, budget systeem draagt de naam planning, programming budgetting system of PPBS. PPBS richt zich niet zo zeer tot de kosten, maar tot de activiteiten zelf, die enkele jaren kunnen beslaan. Het laat zien welk deel van de beschikbare middelen aan de verschillende activiteiten wordt besteed. Een budget wordt hier slechts als een onderdeel beschouwd van de activiteitenprogramma's van een organisatie. De kosten echter worden toegerekend aan afdelingen of verantwoordelijkheidscentra, niet aan de programma's zelf.
Planning, programming budgetting systems vereist in de eerste plaats het opstellen van een langetermijnplan om zo de verschillende activiteiten, projecten en programma's vast te kunnen stellen die bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie. Op die activiteiten wordt het ganse budget gebouwd. Daarna worden de kosten en de baten van die programma's in kaart gebracht zodat men budgetbeslissingen kan nemen. De kostenbeheersing zelf kan worden gestuurd met de line item budgets. PPBS verstrekt informatie om de effectiviteit van plannen te beoordelen.

Loi 2010 : la comptabilité – la loi

2010-07-02T16:49:00.010+02:00

(Mis à jour jusqu'au 25.07.2010)
La loi du 02.06.2010 a finalement imposé des nomes comptables aux comptabilités des ACP. C'était la grande lacune de la loi de 1994.
Cette page reprend les textes légaux. L'Arrêté Royal n'est pas encore publié. Les textes en gras sont ceux d'application dès le 01.09.2010.

Les textes légaux clés (finances)

Les textes principaux sont :

Pour la comptabilité

Art. 577-8 §4 - 17°

de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

Pour les comptes (physiques) bancaires

Art. 577-8 §4 - 5°

d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

Pour le contrôle de la comptabilité

Art. 577-8/2.

L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Les autres textes concernés sont :

(…)

Art. 577-8

(…)

§ 4.

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
(…)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(…)
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2 , dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
(…)
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet;
(…)
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
(…)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
(…)

Art. 577-11.

§ 1er.

Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

§ 2.

En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

§ 3.

En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

§ 4.

Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

§ 5.

En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par " fonds de réserve ", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
(…)